【文章內容簡介】 嚴重， 對項目有一定的負面影響，而天通苑、北苑家園等大社區(qū)及本地塊周邊住宅、村鎮(zhèn)等目標人群將會是本案的主要消費人群的來源，天通苑以北的昌平區(qū)的中低住宅區(qū)、高檔住宅區(qū)及北辰區(qū)域等將是本案需要爭取的消費客源。同時未來天通苑、北苑家園等社區(qū)商業(yè)的不斷成熟加之商業(yè)的激烈競爭，必將對項目的商業(yè)發(fā)展有一定影響，如家樂福、沃爾瑪均有預計進入天通苑區(qū)域的計劃。而從規(guī)劃指標中我們可以看到，規(guī)劃的指導思想明顯偏重于在本區(qū)域內增加商業(yè)及辦公類物業(yè)。所以本項目地塊對于商業(yè)及住宅的開發(fā)均具有一定的可操作性，但開發(fā)的機會與風險并存，如何 趨利避害，最大化的提高項目的商業(yè)及社會價值，我司將通過地塊優(yōu)劣勢分析及項目定位給出專業(yè)性的意見。 總體地塊優(yōu)劣勢分析SWOT 分析法，也被稱為態(tài)勢分析法，是運用系 統(tǒng) 分析的思想，把影響 項目的各種因素綜合起來加以分析，從中得出需要問題的突破口以及結論。我司將通過對項目客觀存在狀況的深入分析，以此來制定相應的市場對策，構筑項目核心競爭力，提升項目競爭優(yōu)勢。15 / 40 項目 SWOT 矩陣優(yōu)勢 （Strength） 劣勢(Weakness)? 項目位置較佳，交通便利。多條道路、交通站點及地鐵站等鄰近項目周邊，對吸引項目周邊消費人流非常有利。? 輻射區(qū)域人口數量巨大，有巨大的商業(yè)消費潛力。? 項目規(guī)模較大，利于規(guī)劃布局及商業(yè)業(yè)態(tài)的分布和組織。? 區(qū)域內路網規(guī)劃不足、道路交通擁堵嚴重。? 區(qū)域住宅物業(yè)以中低檔社區(qū)為主，難以吸引高檔商業(yè)物業(yè)入駐。? 項目臨近鐵路，上端有高壓線穿越，對本項目物業(yè)有一定影響。機會(Opportunity) 威脅(Threat)? 地處交通樞紐地段，利于建立自成體系的大型商業(yè)設施來輻射周邊社區(qū)。? 區(qū)域內缺乏大型、綜合性的娛樂、餐飲中心。? 區(qū)域內缺乏專業(yè)市場，已有商業(yè)物業(yè)在規(guī)模、檔次、業(yè)種等存在諸多問題。? 正值奧運會籌建期間，商機無限，會? 區(qū)域內商業(yè)已經初具規(guī)模，未來區(qū)域內商業(yè)規(guī)劃會對本項目會有重要影響。16 / 40帶動商業(yè)消費的發(fā)展。 優(yōu)勢分析? 項目位置較佳，交通便利。多條道路、交通站點及地鐵站等鄰近項目周邊，對吸引項目周邊消費人流非常有利。項目位于朝陽區(qū)立水橋區(qū)域，緊倚昌平區(qū)并相鄰海淀區(qū)，屬于三區(qū)交界的核心位置，同時安立路、湯立路、北苑路等三條主干 線同地 鐵 13 號線路交匯于區(qū)域內，通過調研可以看出，項目所在地交通條件便利，周 邊公交系統(tǒng)比較發(fā)達，線路密集且四通八達，連接了周邊的眾多主要區(qū)域，區(qū)域人流量大， 帶動的有效消費人群將是對本項目商業(yè)的重要支持。同時未來規(guī)劃的道路拓寬、調整以及規(guī)劃中的地鐵 5 號線也將是項目的強力支持，對于商業(yè)、住宅物業(yè)開發(fā)非常有利。? 輻射區(qū)域人口數量巨大，有巨大的商業(yè)消費潛力。本項目作為大型生活居住區(qū)域，住宅人群數量巨大，且中檔和中低檔住宅占到絕對優(yōu)勢，如北京市規(guī)劃較早的大型經濟適用房居住區(qū)天通苑，目前已經入住人口超過 20 萬，加上北苑、北辰區(qū)域及北部昌平區(qū)域的高檔及中底檔住宅物業(yè)等， 有巨大的商業(yè)消費潛力，同 時已經成熟的居住氛圍將對項目住宅及商業(yè)物業(yè)開發(fā)非常有利。? 項目規(guī)模較大，利于規(guī)劃布局及商業(yè)業(yè)態(tài)的分布和組織。17 / 40本項目規(guī)劃一般居住部分面積 48640 平方米，商業(yè)金融部分建筑面積 358450平方米。體量大有利于充分進行合理的建筑規(guī)劃及商業(yè)規(guī)劃，也利于安排商業(yè)業(yè)態(tài)分布、組織區(qū)域內的人流動線等， 為后期良好的商業(yè)經營提供有力的保證。 項目劣勢分析? 區(qū)域內路網規(guī)劃不足、道路交通擁堵嚴重。由于天通苑和北苑兩個居住區(qū)周邊城市道路系統(tǒng)還未形成，斷頭路多，次干路和支路系統(tǒng)不暢，造成兩個居住區(qū)內外部交通規(guī)劃和建設相對滯后問題充分暴露，區(qū)域內上下班高峰期間擁堵嚴重。而 對于商業(yè)物業(yè)而言，良好商 業(yè)氛圍的營造、商業(yè)氣息的形成將是為商業(yè)物業(yè)的經營奠定基礎，因此交通情況對于本案既是機會也是缺陷，由于路網不暢使得大量人流必須從本區(qū)域通過，但同時影響了商業(yè)氛圍，而規(guī)劃中的道路拓寬和地鐵 5 號線的貫通尚需時日，造成目前的交通現狀短期內難以改善。所以我司認為， 應對于地塊內的交通狀況予以重點考慮，如立水橋東路的改造、安立路的中心護欄等，先行完善地 塊自身的交通通道。? 區(qū)域住宅物業(yè)以中低檔社區(qū)為主，難以吸引高檔商業(yè)物業(yè)入駐。由于區(qū)域內以中低檔社區(qū)為主，如天通苑組團、 項目周邊的佳運園、清水園等，因此導致區(qū)域內的消費人群結構復雜，雖人口數量大但整體消費檔次偏低，加之區(qū)域內居住人群以在市內工作為主，對中高檔商品的消費也主要在市區(qū)以內，18 / 40而周邊無高檔商業(yè)物業(yè)更加強了部分中、高端消費者的消費習慣，因而對本區(qū)域來講，短期內很難引進高檔商業(yè)物業(yè)，整體商 業(yè)環(huán)境尚需培育。所以我司建議本案商業(yè)物業(yè)盡量以中檔物業(yè)為主，充分利用本項目大體量的特點，進行有效業(yè)態(tài)組合與合理規(guī)劃，形成自身特色，既提升區(qū)域商 業(yè)品質，又不過分超前導致商業(yè)風險的存在。項目臨近鐵路，上端有高壓線穿越， 對本項目物業(yè)有一定影響。地塊上端有高壓線會對建筑限高、間距有重要影響，雖然政府規(guī)劃中已經有所考慮，但其對住宅及辦公物業(yè)人群產生的心理影響需深入考慮。 項目機會分析? 地處交通樞紐地段，利于建立自成體系的大型商業(yè)設施來輻射周邊社區(qū)。項目所處的區(qū)域 30 余路公交車通達城區(qū)各個區(qū)域，已投入使用的地鐵 13 號線和規(guī)劃中的地鐵 5 號線分列項目南北兩側，使得本項目已經具備了區(qū)域交通中心的條件（如東直門），且區(qū)域內缺乏商業(yè)、 辦公等物業(yè)，因而適合建成自成體系的商業(yè)中心，通過各種商業(yè)物業(yè)的設置來彌補區(qū)域的不足，既符合政府規(guī)劃，又能產生極大的商業(yè)價值和社會效應。? 區(qū)域內缺乏大型、綜合性的娛樂、餐 飲中心。項目所處的區(qū)域雖人口眾多，但并無成規(guī)模、大體量的餐飲、 娛樂業(yè)態(tài)的聚集區(qū)域，而本區(qū)域“睡城”的特色使得很多在城區(qū)內工作的人士在晚間回家時有餐19 / 40飲、休閑、 娛樂的需求， 對緩解壓力、放松心情有很大幫助。而本案便利的交通區(qū)位對設置以上業(yè)態(tài)也有極大的輔助作用。? 區(qū)域內缺乏專業(yè)市場，已有商業(yè)物業(yè)在規(guī)模、檔次、 業(yè)種等存在諸多問題。目前區(qū)域內擁有建材、家電、花卉等各 類專業(yè)市場，但明顯數量偏少、規(guī)模過小且檔次偏低，除新建成的家福特建材超市和立水橋花卉市場外，其它均為“ 大棚式”市場，物業(yè)環(huán)境較差，因此除區(qū)域內超市接近 飽和外，其它專業(yè)市場的發(fā)展有較大的市場需求。但專業(yè)市場也存在著周邊消費力低、商業(yè)競爭過大等諸多因素。? 正值奧運會籌建期間，商機無限，會帶動商業(yè)消費的發(fā)展。正值奧運會籌建期間，商機無限。項目地塊鄰近奧運區(qū)域，重點道路安立路 貫通本案與奧運村區(qū)域的交通，因而政府在基礎設施的投入上必將對本區(qū)域增大投入，區(qū)域也會加大調整改造的機會，因而受政府增大投入、經濟發(fā)展強勁等多方面因素帶動，本區(qū)域內商業(yè)消費的發(fā)展必將有所增強。 項目威脅分析? 未來區(qū)域內商業(yè)規(guī)劃會對本項目會有重要影響?，F階段，區(qū)域內集中商業(yè)總體供應量已達到 20 萬平方米以上，但已投入使用的只有西單購物中心（社區(qū)型）等，其余如北方明珠、北苑家園會所以及北辰購物中心等均未營業(yè)或部分營業(yè)，而以上物業(yè)內均有大規(guī)模百貨、超市等物20 / 40業(yè)的規(guī)劃，待上述物業(yè)投入市場后，百 貨物業(yè)將達到 8 萬平方米左右的規(guī)模，超市物業(yè)如世紀聯(lián)華、西單商場超市、物美、京客隆等 總體規(guī)模將達到 5 萬平方米以上，隨著上述三家大型商業(yè)的逐步投入市場，將基本滿足周邊居住人群日常生活消費，市場供應趨近于飽和，潛在 競爭非常激烈。 小結結合以上分析，我司認為本項目商業(yè)物業(yè)的機會與風險并存，考慮實際情況，本項目的商業(yè)地塊建議及分析如下：? 主要商業(yè)應設立在東側 C01（a）、C01（b）地塊1）該規(guī)劃地塊較為完整，合計 公頃的占地面積、60300 平方米的建筑面積可以建立自成體系的商業(yè)建筑，對于商業(yè)業(yè)態(tài)的布置、功能區(qū)分等比較合理。2）天通苑、北苑等社區(qū)有 “睡城”的特點， 居住人群晚間有餐飲、娛樂等放松壓力的需求。3）該地塊位于安立路西側，為天通苑等社區(qū)居住人群下班后的必經之路，鄰近北苑社區(qū)，地塊商業(yè)價值較高，并符合商 業(yè)規(guī)劃的人流動線原則，但需注意考慮停車場的設置和車位數量等問題。4）結合以上分析，我司建議設置 萬— 萬的純商業(yè)體量，不超過三層的商業(yè)物業(yè)，以餐飲、娛樂、休閑業(yè)態(tài)為主。21 / 40? 西側地塊 A1A1B0B06 商業(yè)應以社區(qū)商 業(yè)（底商）為主地塊 用地性質 容積率 建筑面積㎡A01 地塊（約 公頃） 一般住宅 13280A05 地塊（約 公頃） 一般住宅 30880A06 地塊（約 公頃） 商業(yè)金融 75950A11 地塊（約 公頃） 商業(yè)金融 27750A13 地塊（約 公頃） 商業(yè)金融 24150B02 地塊（約 公頃） 商業(yè)金融 111250B06 地塊（約 公頃） 商業(yè)金融 59150B08 地塊（約 公頃） 一般住宅 44801）該規(guī)劃地塊為大體量的住宅、商業(yè)金融用地， 346890 平方米的建筑面積將成為區(qū)域內大型的社區(qū)，必將產生相關的商業(yè)需求。2）立軍路東西貫穿本案地塊內部，作為東連安立路，西接佳運園、清水園、陳營的交通主通路，也是以上居住區(qū)的主要出行通道，是本案地塊內已有商業(yè)（低檔）較成熟的一條路，由于該道路屬于項目的規(guī)劃范圍內建成后改造的道路，且在西側地塊內比較重要，我司建議將主要配套于本案及相關地塊日常需求的商業(yè)業(yè)態(tài)布置于立軍路兩側，因為其已經具有商業(yè)氛圍，而原有商業(yè)22 / 40物業(yè)拆除后必將導致新的商業(yè)物業(yè)的需求。3）A—0A—05 及 A—06 地塊間規(guī)劃道路因其屬于 項目規(guī)劃社區(qū)內道路，商業(yè)價值較低，不利于銷售及完善項目社區(qū)內品質，因而不建議在這兩條規(guī)劃路兩側建筑設置商業(yè)。4）考慮到立軍路區(qū)域規(guī)劃狀況，我司建議商業(yè)以設置