年度龍崗房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析報(bào)告(編輯修改稿)
2024-08-28 21:10 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 第一圈層向第二、第三圈層的全面推進(jìn)，極大地推動(dòng)城市一體化進(jìn)程?！ ×钊诵老驳氖牵衲晔姓畬徸h并原則批準(zhǔn)深圳奧林匹克國(guó)際體育中心選址龍崗，這是龍崗區(qū)重大的體育工程項(xiàng)目。最近兩年，龍崗已建成公眾高爾夫球場(chǎng)、國(guó)際自行車賽館、自行車山地賽道、國(guó)際網(wǎng)球中心等體育設(shè)施。目前，龍崗中心城西區(qū)開發(fā)建設(shè)又全面啟動(dòng)?！ ≡凇蛾P(guān)于深圳奧林匹克體育中心規(guī)劃建設(shè)情況報(bào)告》中，，可建設(shè)一座8萬人體育場(chǎng)和一座游泳館。中心城西區(qū)不僅能滿足奧林匹克體育中心主要場(chǎng)館及配套設(shè)施的用地要求，還規(guī)劃了商務(wù)區(qū)和適量高檔住宅?！ 榻o“奧體中心”提供配套，龍崗區(qū)正加緊建設(shè)五星級(jí)體育賓館、碧湖酒店、星河酒店。除體育基礎(chǔ)設(shè)施外，目前在龍崗中心城西區(qū)已有一定規(guī)模和較高檔次的酒店等商業(yè)設(shè)施。如橫崗街道四星級(jí)的君逸酒店、圣德堡酒店等。這些酒店距體育中心的車程均在10分鐘以內(nèi)，基本可滿足大型比賽要求?！ 《鳛樯钲诘貥?biāo)式建筑的深圳高交會(huì)館，在奧體新城設(shè)計(jì)方案發(fā)標(biāo)會(huì)上，其去向也大體明確——深圳市高交會(huì)館計(jì)劃遷至龍崗?qiáng)W體新城的商業(yè)文化中心片區(qū)。 二、土地交易市場(chǎng)波瀾不驚 根據(jù)土地房產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)，2005年1—9月份，深圳市土地交易市場(chǎng)共交易35宗地，其中政府出讓12宗，企業(yè)轉(zhuǎn)讓23宗。 1—9月份，龍崗區(qū)共有16宗土地在交易市場(chǎng)拍賣或掛牌，其中政府出讓6宗，企業(yè)轉(zhuǎn)讓10宗。 16宗土地中共成交10宗土地，未成交6宗。 16宗土地中，工業(yè)、倉儲(chǔ)用地占2宗，商業(yè)用地1宗，住宅、商住用地10宗，酒店用地3宗?！ ≡诔山蛔诘刂?，工業(yè)、倉儲(chǔ)用地占1宗，商業(yè)用地1宗，住宅、商住7宗，酒店用地1宗。 16宗土地中心城占了5宗，坪地占4宗，布吉2宗，坪山、葵涌、橫崗、龍崗、平湖各占1宗?！ ≡诔山坏?0宗土地中，中心城占5宗；龍崗1宗；坪地1宗；坪山1宗；布吉占2宗。其中坪山G112080468宗地、布吉G0610712(1)和G0610712(2)宗地、坪地G1020618宗地分別兩次拍賣成交。龍崗中心城、龍崗街道6宗土地一次拍賣成交?！ 《鴻M崗、葵涌、平湖以及坪地的6宗土地未能成交。 在交易的16宗土地中。而成交的10宗土地中，%，%。 在16宗土地中，政府出讓6宗，占交易土地總占地面積的 %；建筑面積為331730平米，%。企業(yè)轉(zhuǎn)讓10宗，其占地面積為260962平米，%；，%?！ ≡诔山坏?0宗土地中，總成交金額78038萬元，其中成交價(jià)最高的宗地G010370099被天健拍得，成交價(jià)在48500萬元，建筑面積232580平米，位于中心城。而成交價(jià)最低的宗地為G1020618，被羅斌、馬秋菊私人拍得，成交價(jià)為220萬元，位于坪地街道中心居委會(huì)。 從2005年1至9 月份龍崗區(qū)土地交易市場(chǎng)動(dòng)態(tài)中，我們可以看到以下現(xiàn)象： 政府出讓土地和企業(yè)出讓土地面積相比，基本上相互持平，企業(yè)略占上風(fēng)?！ 〕山宦什桓撸?，但成交宗地利用率較好，%。 優(yōu)質(zhì)地塊不愁拍賣，中心城、龍崗街道、布吉的地塊基本不愁交易，而且成交價(jià)格較高。而偏遠(yuǎn)地區(qū)地塊，或者說不佳地塊如坪山、坪地、葵涌、平湖、橫崗等地，土地交易情況較差。 除天健外，知名開發(fā)商參與2005年龍崗?fù)恋亟灰撞欢啵瑓⑴c交易的騰龍達(dá)實(shí)業(yè)有限公司 、坤祥投資有限公司、南湖置業(yè)有限公司、廣業(yè)成投資發(fā)展有限公司、寧佳置業(yè)有限公司不屬于深圳一流的開發(fā)團(tuán)隊(duì)?！ ∽≌?、商住宗地仍是交易的主流市場(chǎng)，商業(yè)、酒店用地未成氣候?！ ∫慌恋囟闻馁u才成交，說明龍崗?fù)恋亟灰资袌?chǎng)還是較為理智，開發(fā)商比較冷靜，土地的價(jià)值化還是交易的核心，沒有太大價(jià)值，或者只有遠(yuǎn)期價(jià)值的土地吸引不了開發(fā)商?！ ∷饺藚⑴c土地交易， 羅斌、馬秋菊以220萬元的成交價(jià)競(jìng)得坪地一塊建筑面積為5524平米的工業(yè)用地，雖然成交價(jià)不高，但私人參與土地交易將為政府消化一批不良土地?！ ∑髽I(yè)轉(zhuǎn)讓用地也存在一些問題，在今年掛牌的位于葵涌街道的G1516016 宗地，建筑面積17790平米，是典型的別墅用地。雖然交易底價(jià)4380萬元，但還是流拍。別墅市場(chǎng)的殘酷競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)實(shí)，企業(yè)轉(zhuǎn)讓用地的先天不足條件，讓人們清晰地看到別墅土地市場(chǎng)的理性一面?！ ∪⑿粜推椒€(wěn)發(fā)展，均價(jià)穩(wěn)中有升 近幾年，龍崗小戶型平穩(wěn)發(fā)展，均價(jià)穩(wěn)中有升，引起越來越多的置業(yè)者關(guān)注。我們這里指的小戶型是70平方米以下的住宅?！ ?005年截止8月31日，批售套數(shù)達(dá)到2527套?！ ?002年，批準(zhǔn)套數(shù)4467套，由于市場(chǎng)批售面積相對(duì)過多，以至2003年批售面積大幅減少，批準(zhǔn)套數(shù)1865套。之后小戶型又穩(wěn)中發(fā)展，批售套數(shù)3502套。2005年與2004年相近。 2005年截止8月31日，龍崗區(qū)70平米以下的小戶型銷售套數(shù) 2401套，銷售金額554260895元?！ 慕挲垗徯粜弯N售套數(shù)、銷售面積、銷售金額來看，龍崗小戶型2002年分別是3180套，；2003年分別是3287套，；2004年分別是3166套。龍崗小戶型平穩(wěn)發(fā)展，波動(dòng)不大?！ 《鴱木鶅r(jià)看，龍崗小戶型均價(jià)平穩(wěn)上升， 2002年、2003年、2004年、2005年（截止8月31日）、2003年、2004年、%、%、%，增幅不大。但同期龍崗住宅均價(jià)在不斷上升，2004年后大幅上升，%?！ 纳钲诟鲄^(qū)來說，2005年各區(qū)小戶型均價(jià)羅湖最高，福田、鹽田其次，、南山、寶安再次，、龍崗最低?！ ⌒粜屯峭顿Y型物業(yè)，當(dāng)前，龍崗中心城、布吉等地一批小戶型吸引了不少置業(yè)者，相對(duì)較低的均價(jià)是其主要原因之一。 四、熱點(diǎn)片區(qū)各有千秋 在與關(guān)內(nèi)不斷相融的過程中，龍崗樓市逐漸走向更為廣泛的蓬勃發(fā)展階段，一方面區(qū)域內(nèi)新興的熱點(diǎn)片區(qū)如橫崗、坂雪崗、大鵬半島相繼崛起，形成了市場(chǎng)亮點(diǎn)，另一方面布吉中心區(qū)、龍崗中心城也有了新的發(fā)展動(dòng)向。 龍崗中心城：重兵集結(jié) 龍崗中心城范圍大致為黃閣中路東、深惠路北、龍平西路南、龍城中路西。中心區(qū)界定在吉祥中路以東，龍平西路以南、龍城大道以西、深惠路以北的城市用地，為深圳8大衛(wèi)星城市中首批啟動(dòng)的一座現(xiàn)代化花園式衛(wèi)星城。乃深圳東部地區(qū)行政、文化、商業(yè)、金融中心?！ ?004年，和興花園四期、煦苑、天健郡城、花半里和東方沁園等相繼入市，市場(chǎng)需求得到了集中爆發(fā)，幾個(gè)樓盤都受到了市場(chǎng)的追捧。2005年，寶鉅城、招商倚山郡、錦繡東方、東方御花園、羅馬公園、儷景中心、中信高爾夫別墅、御林、水岸新都、尚景欣園、中央悅城等一批樓盤陸續(xù)推出，總推出量超過接近80萬平方米，龍崗中心城的樓盤得到集中釋放?！ ∮捎谑艿罔F三號(hào)線通車這一利好因素影響, 近一年來，龍崗中心城的樓盤價(jià)格也較去年有一定提升，平均漲幅約15％。今年上半年，龍崗中心城的樓盤均價(jià)已突破5000元，遠(yuǎn)高于布吉的4500元的均價(jià)，今的年底至明年初，中心城的樓盤均價(jià)有望突破5500元。 從新推樓盤看來，產(chǎn)品素質(zhì)和產(chǎn)品創(chuàng)新都較過去有了新的突破，如花半里的建筑設(shè)計(jì)是獨(dú)特的復(fù)式板樓設(shè)計(jì)，家家贈(zèng)送超大露臺(tái)，一梯兩戶、南北通透，這樣的產(chǎn)品目前在市區(qū)內(nèi)都尚未出現(xiàn)。 與此同時(shí)，中心城市場(chǎng)已呈現(xiàn)出片區(qū)特征，目前較為明顯的是規(guī)劃中的中心城中心區(qū)和清林中路以北片區(qū)。中心城中心區(qū)是中心城規(guī)劃優(yōu)勢(shì)最強(qiáng)、發(fā)展最成熟的區(qū)域，片區(qū)過去已有紫薇苑、儷景鴻都等高尚住宅，未來九州新都市等大型項(xiàng)目的面世將把片區(qū)的居住價(jià)值發(fā)揮得更高，該片區(qū)將逐漸發(fā)展成為中心城的中央生活區(qū)。而清林中路以北的片區(qū)以教育為核心優(yōu)勢(shì)，逐漸發(fā)展成為成熟的居住片區(qū)?！ ≡谝患?jí)市場(chǎng)方
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