【正文】 城鎮(zhèn)化進程加快、大量人口進城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場需求?！　　《?、龍崗?fù)恋毓┙o進一步增加，在一定時間內(nèi)成為深圳住宅的主要供給地之一。此外，結(jié)合全市實際人口結(jié)構(gòu)，正在加緊研究和制訂“政策性保障住房”制度，著力擴大廉租住房制度的覆蓋面。三、積極落實中央宏觀調(diào)控政策，合理引導(dǎo)住房發(fā)展，進一步規(guī)范市場秩序凡不按國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)足額繳交土地有償使用費的，一律不得下發(fā)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批準(zhǔn)文件；TOWNHOUSE單位上下共3層，面積約190平方米。　　怡康家園獨特的戶型設(shè)計開了房地產(chǎn)界戶型設(shè)計的先河，實現(xiàn)38平方米的兩房和67平方米的3房的戶型黃金組合。地塊形狀呈面向西南方向的內(nèi)弧形狀，由此在西向和南向形成兩個犄角狀半島，伸入溪涌灣和大鵬灣，直接接觸海面處多為礁石。它突出中式民居的庭、院、門的塑造， 通過墻、院、素、冷、幽、村等中國傳統(tǒng)建筑象素的處理，把中國建筑傳統(tǒng)藝術(shù)揮發(fā)得淋漓盡致。第五園位于深圳龍崗區(qū)板雪片區(qū)南部，東鄰坂雪大道，北與雅園路相連，南接深圳環(huán)城南路，占地面積22萬平方米，建筑面積25萬平方米。繼海明珠投資發(fā)展有限公司不露聲色在南澳三門島開發(fā)一批產(chǎn)權(quán)式酒店別墅后，萬科又一次祭出大手筆，在葵涌開發(fā)了萬科十七英里別墅，項目一問世就迅速引起了海內(nèi)外人士的關(guān)注。目前橫崗的樓價介于32004200之間，與羅湖、福田、南山的樓盤相比,差價一倍之多。 湖光山舍、桂芳園8期、可園，它們不僅都是大盤，而且在園林規(guī)劃、戶型設(shè)計、生態(tài)環(huán)境建設(shè)等方面都比過去有了較大提升?！　〔技行膮^(qū)：大盤獨秀，各領(lǐng)風(fēng)騷　　布吉地產(chǎn)，曾是“中國地產(chǎn)風(fēng)向標(biāo)”之一，曾經(jīng)誕生了桂芳園、中海怡美山莊、康橋花園等名盤。今年上半年，龍崗中心城的樓盤均價已突破5000元，遠高于布吉的4500元的均價，今的年底至明年初，中心城的樓盤均價有望突破5500元?！　↓垗徶行某牵褐乇Y(jié)　　龍崗中心城范圍大致為黃閣中路東、深惠路北、龍平西路南、龍城中路西?！　?005年截止8月31日，龍崗區(qū)70平米以下的小戶型銷售套數(shù) 2401套，銷售金額554260895元。雖然交易底價4380萬元，但還是流拍。　　成交率不高，%，但成交宗地利用率較好，%?！　《鴻M崗、葵涌、平湖以及坪地的6宗土地未能成交?！　?—9月份，龍崗區(qū)共有16宗土地在交易市場拍賣或掛牌，其中政府出讓6宗，企業(yè)轉(zhuǎn)讓10宗?！　≡凇蛾P(guān)于深圳奧林匹克體育中心規(guī)劃建設(shè)情況報告》中，可建設(shè)一座8萬人體育場和一座游泳館。　　第三章、2005年龍崗區(qū)房地產(chǎn)市場幾大特點　　一、基礎(chǔ)工程項目建設(shè)提速　　今年以來，龍崗基礎(chǔ)配套工程在加速建設(shè)，根據(jù)市政府“一橫八縱”及龍崗區(qū)自身的交通建設(shè)規(guī)劃，龍崗區(qū)的交通建設(shè)步入了快車道?！　↓垗徶行某抢^續(xù)以大中戶型為主，但象儷景中心、御林這樣的中小戶型、公寓也開始出現(xiàn)。布吉樓盤的品質(zhì)在與時俱進，與往昔不可同日而語。社區(qū)意味著一個開放式的小社會，誰都是主人，因而沒有同一性的社會群體居住在同一社區(qū)，一定會產(chǎn)生許多不和諧因素。至于購買別墅的比例高，估計有兩個方面的原因：價格合適，認(rèn)為與其花萬購買特區(qū)一套小戶型，不如添點錢在關(guān)外購買別墅；老人或即將退休的人對關(guān)外低價別墅頗有好感?！　∫庀蛲顿Y比例超過24％　　根據(jù)統(tǒng)計顯示，本次看樓網(wǎng)友24％比例的人有投資龍崗地產(chǎn)的意向，投資呈現(xiàn)兩個特征：　　深圳中、西部網(wǎng)友投資比例大；　　 30歲以上年齡階層客戶投資比例大（30歲以下基本以自住為主）?！　。ǘ?、關(guān)內(nèi)龍崗客戶群體分析　　 在深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)9月10－11日舉行的“龍崗地產(chǎn)行　　龍崗本地置業(yè)者　　不論是一次購房，還是住宅升級，二次、三次置業(yè)，還是投資，龍崗本地置業(yè)者是推動龍崗樓市發(fā)展的主要動力?！　∷摹?005年上半年龍崗地產(chǎn)市場概況　　龍崗區(qū)住宅需求持續(xù)旺盛并保持較高增長速度，特區(qū)外置業(yè)已漸特區(qū)外置業(yè)已漸成主流，龍崗占全市的比例均接近20％?！　。ㄋ模┨貐^(qū)內(nèi)房價基本保持平穩(wěn)波動；特區(qū)外房價在城市化加速作用下增長較快　　從特區(qū)內(nèi)住宅銷售價格波動看，今年上半年，特區(qū)內(nèi)房價基本保持平穩(wěn)變動?！　∪?、2005年深圳房地產(chǎn)市場分析　　2005年，深圳市房地產(chǎn)市場的總體運行反映出以下幾個特征：　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)投資增速減緩，商品房建設(shè)規(guī)模逐漸減小，空置房不斷消化　　今年1～6月，％；，％；，％。％，％。8月末，％。今年18月份，％。工業(yè)產(chǎn)品出口增勢強勁。今年以來，我市外貿(mào)出口一直增勢強勁，累計增幅基本逐月攀升?！　〗衲晟习肽辏垗弲^(qū)經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)多處亮點，較為顯著的特點是內(nèi)涵式增長以及外延式擴張并存，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)在規(guī)模擴張中優(yōu)化。高新技術(shù)產(chǎn)品出口保持高速增長，今年1—6月份，％。從住宅銷售的戶型結(jié)構(gòu)來看，三房以下戶型占75％，別墅僅占1％，普通商品住宅需求仍為市場主體需求?！　。ㄎ澹┒址拷灰卓傮w保持上升勢頭，二手房市場運行基本平穩(wěn)　　近兩年，我市二手房交易量一直保持約40%的較高增長速度，交易總量與新房銷售面積逐漸接近。　　2005年龍崗區(qū)上半年批出的預(yù)售面積62萬平方米，其中住宅面積53萬平方米，住宅套數(shù)5099套?！　〉罔F吸引的各類人群?！　　　　　　「Ｌ锉鄙现脴I(yè)者比例較大　　本次在本次調(diào)研中，來自福田的網(wǎng)友最多、羅湖其次。龍崗目前房價全市最低，好產(chǎn)品不少，性價比高，理論上具有升值空間大。　　目前，龍崗區(qū)置業(yè)者呈現(xiàn)出以下幾大置業(yè)需求特征：　　良好的社區(qū)環(huán)境需求　　象萬科城、桂芳園社區(qū)以磅礴的氣勢、濃郁的人居氛圍、優(yōu)雅的社區(qū)環(huán)境吸引了無數(shù)置業(yè)者。　　旺盛的人氣需求　　不管推廣商如何使招，開盤時人氣是否旺盛十分重要，有的樓盤千人空巷，買房沒商量，潛業(yè)主趨之若鶩。具體有以下一些問題： 　　交通（3號線地鐵、深惠公路）改善進度？　　布吉規(guī)劃進展？　　石芽嶺規(guī)劃總體情況？　　龍崗房價“補漲”的臨界點？　　關(guān)外物業(yè)管理水平普遍很差，怎么改善？　　龍崗產(chǎn)品落差大，價格落差也大，心理落差也大?！　′N售價格　　龍崗中心城2005年上半年住宅均價接近4500元/平方米，下半年開盤均價大部分超過4500元/平方米，年低或明年初均價有望突破5000元/平方米，價格在不斷上漲?！　×钊诵老驳氖牵衲晔姓畬徸h并原則批準(zhǔn)深圳奧林匹克國際體育中心選址龍崗，這是龍崗區(qū)重大的體育工程項目。這些酒店距體育中心的車程均在10分鐘以內(nèi)，基本可滿足大型比賽要求?！　≡诔山坏?0宗土地中，中心城占5宗；龍崗1宗；坪地1宗；坪山1宗；布吉占2宗。　　在成交的10宗土地中，總成交金額78038萬元，其中成交價最高的宗地G010370099被天健拍得，成交價在48500萬元，建筑面積232580平米，位于中心城?！　∫慌恋囟闻馁u才成交，說明龍崗?fù)恋亟灰资袌鲞€是較為理智，開發(fā)商比較冷靜，土地的價值化還是交易的核心，沒有太大價值，或者只有遠期價值的土地吸引不了開發(fā)商?！　?002年，批準(zhǔn)套數(shù)4467套，由于市場批售面積相對過多，以至2003年批售面積大幅減少，批準(zhǔn)套數(shù)1865套?！　纳钲诟鲄^(qū)來說，2005年各區(qū)小戶型均價羅湖最高，福田、鹽田其次，、南山、寶安再次，、龍崗最低。2005年，寶鉅城、招商倚山郡、錦繡東方、東方御花園、羅馬公園、儷景中心、中信　　在一級市場方面，中心城土地市場也呈現(xiàn)出眾兵密布的情況。慢城、可園、桂芳園8期、英郡年華等。而老牌國企東部集團入駐布吉開發(fā)大盤英郡年華也頗為引人注目。 　　 　　區(qū)域內(nèi)中海地產(chǎn)推出的中海月朗