【正文】 圳中、西部客戶北上龍崗置業(yè)者的熱情，從側(cè)面反映了龍崗地產(chǎn)的誘惑力。寶安、鹽田的網(wǎng)友對北上龍崗置業(yè)者似乎不很熱心，應(yīng)主要由于交通距離遙遠(yuǎn)之緣故?！　∫庀蛲顿Y比例超過24％　　根據(jù)統(tǒng)計顯示，本次看樓網(wǎng)友24％比例的人有投資龍崗地產(chǎn)的意向，投資呈現(xiàn)兩個特征：　　深圳中、西部網(wǎng)友投資比例大；　　 30歲以上年齡階層客戶投資比例大（30歲以下基本以自住為主）?！　膮^(qū)域劃分：南山網(wǎng)友的投資比例最大，占43％；其次福田，占28％；再次羅湖，占17％?！　哪挲g階層劃分：20－30歲的網(wǎng)友90％以上自住為主，30歲以上的網(wǎng)友投資比例上升，占總投資人數(shù)的63％?！　囊陨媳砜闯?，工作距離龍崗越遠(yuǎn)的網(wǎng)友，投資比例越高，南山、福田、羅湖的網(wǎng)友相當(dāng)數(shù)量的人對龍崗的投資前景比較看好；年齡大的網(wǎng)友具有相當(dāng)?shù)馁Y金儲備，四處尋找投資機會。鑒于股市、匯市、存銀行利息等并非理想投資途徑，故而房市成為最好的投資方向。龍崗目前房價全市最低，好產(chǎn)品不少，性價比高，理論上具有升值空間大。加之地鐵3號線的修建、深惠公路的改造的交通利好，所以網(wǎng)友特別看好龍崗地產(chǎn)前景。　　意向購買龍崗別墅的比例高 　　本次調(diào)研，有70％以上的關(guān)內(nèi)客戶以購房自住為主，3房的意向購買比例最大也在意料之中。至于購買別墅的比例高，估計有兩個方面的原因：價格合適，認(rèn)為與其花萬購買特區(qū)一套小戶型，不如添點錢在關(guān)外購買別墅；老人或即將退休的人對關(guān)外低價別墅頗有好感。　　投資客對龍崗2房興趣最大　　關(guān)內(nèi)投資客戶對龍崗2房興趣最大。自住者對購買龍崗3房、別墅的興趣最大，而投資者對龍崗2房興趣最大，這間接表明投資者采取的是穩(wěn)健的策略。而且，小戶型投資一向是市場的熱點，這個總則放到任何城市都不例外?！　《?、置業(yè)者的置業(yè)特征分析　　龍崗樓市經(jīng)過數(shù)年快速發(fā)展，消費者的置業(yè)要求有了很大的提高，這由于一方面龍崗樓市在不斷發(fā)展，另一方面，消費者的置業(yè)需求特征也有了變化?！　∧壳?，龍崗區(qū)置業(yè)者呈現(xiàn)出以下幾大置業(yè)需求特征：　　良好的社區(qū)環(huán)境需求　　象萬科城、桂芳園社區(qū)以磅礴的氣勢、濃郁的人居氛圍、優(yōu)雅的社區(qū)環(huán)境吸引了無數(shù)置業(yè)者。萬科城自成一體，桂芳園綿綿不絕，一至六期區(qū)內(nèi)的物業(yè)最佳。　　業(yè)主的同一性需求　　這指業(yè)主的經(jīng)濟(jì)條件、社會層次、審美情趣、投資趨向有一定相同性。社區(qū)意味著一個開放式的小社會，誰都是主人，因而沒有同一性的社會群體居住在同一社區(qū)，一定會產(chǎn)生許多不和諧因素。這一點在萬科城、萬科十七英里、第五園、振業(yè)城、桂芳園、中信高爾夫別墅的業(yè)主中表現(xiàn)得最為突出?！　≡鲋悼臻g需求　　沒有業(yè)主不希望他的物業(yè)升值的，然而增值空間要有合理的參照，鄰近樓盤的增值最有說服力，象萬科城、第五園就拿鄰近四季花城從一期開盤的2800元升值到目前的6000元做比較，業(yè)主頗為認(rèn)同。如果拿較遠(yuǎn)的水謝花都從開盤的一萬二千元升值到目前三級市場的三萬九千元，就很難有強有力的說服力。而居家型業(yè)主通常升值欲不十分強烈，他們只希望物業(yè)不要貶值?！　⊥⒌娜藲庑枨蟆　〔还芡茝V商如何使招，開盤時人氣是否旺盛十分重要，有的樓盤千人空巷，買房沒商量，潛業(yè)主趨之若鶩。如果人氣不旺，潛業(yè)主又要思量再三了?！　【拇蛟斓募?xì)節(jié)需求　　細(xì)節(jié)從許多方面表現(xiàn)出來，象贈送面積，可園、湖光山色都有出色的表現(xiàn)，而日輝臺重金投入、滿園春色的園林，萬科城多姿多彩的物業(yè)類型，第五園于細(xì)微處見精神的中國精神，泰雅園顧全業(yè)主的低層物業(yè)的架空層，湖光山舍社區(qū)一萬平米的湖面，都給人們耳目一新的感覺。布吉樓盤的品質(zhì)在與時俱進(jìn)，與往昔不可同日而語。　　物業(yè)的功能需求　　不同的物業(yè)功能滿足不同的客戶需求，象泰雅園以中型戶型為主，總價、單價均低，低層、多層皆有架空層的居家型經(jīng)濟(jì)房，就很能吸引客戶。象桂芳園八期為大芬村畫師量身定做的200多套層高3米9的單身公寓，也吸引不少客戶。儷景中心的小戶型填補了中心城住宅市場小戶型的空白，受到普遍歡迎，銷售價格一路高漲，均價接近6000元。　　置業(yè)者最關(guān)心的問題　　由于關(guān)外發(fā)展與關(guān)內(nèi)有較大的距離，龍崗置業(yè)者也關(guān)注與置業(yè)利益相關(guān)的一些切身問題，希望這些問題政府能給予解決。具體有以下一些問題： 　　交通（3號線地鐵、深惠公路）改善進(jìn)度？　　布吉規(guī)劃進(jìn)展？　　石芽嶺規(guī)劃總體情況？　　龍崗房價“補漲”的臨界點？　　關(guān)外物業(yè)管理水平普遍很差，怎么改善？　　龍崗產(chǎn)品落差大，價格落差也大，心理落差也大。如何督促發(fā)展商都做好產(chǎn)品？　　中心城房價漲幅將如何？　　……　　三、龍崗樓盤特征分析　　銷售戶型　　龍崗區(qū)住宅戶型由過去的以3房、4房為主的大中戶型開始向多元化發(fā)展，不同區(qū)域有不同特點?！　〔技≌瑧粜驮诒３执笾袘粜偷幕A(chǔ)上，小戶型開發(fā)明顯增多，如桂芳園8期的單身公寓，怡康家園39—59平方米的二房，這說明布吉緊靠羅湖，隨著交通的便捷化，關(guān)內(nèi)置業(yè)者紛紛關(guān)注布吉，而布吉樓盤戶型明顯受到羅湖樓盤的影響?！　↓垗徶行某抢^續(xù)以大中戶型為主，但象儷景中心、御林這樣的中小戶型、公寓也開始出現(xiàn)。而橫崗、龍崗街道、板雪崗、葵涌的萬科城、萬科第五園、萬科十七英里、振業(yè)城、中信高爾夫別墅等項目增加了龍崗高端住宅領(lǐng)域的供給，別墅、Townhouse將是龍崗住宅發(fā)展的一個方向。 　　銷售面積　　龍崗區(qū)通常單身公寓、一房、二房銷售面積在80平方米以下，二房、三房通常在80—144平方米，144平方米以上通常是四房、復(fù)式、獨院別墅等?！　♀导覉@的三房在75平方米左右，2房在4547平方米左右，被稱為納米戶型。不少樓盤開始關(guān)注住宅面積的實用性，實用性將是龍崗住宅的一個發(fā)展方向。　　銷售價格　　龍崗中心城2005年上半年住宅均價接近4500元/平方米，下半年開盤均價大部分超過4500元/平方米，年低或明年初均價有望突破5000元/平方米，價格在不斷上漲。　　坂雪崗、葵涌、龍崗街道、橫崗的別墅、Townhouse的均價已突破8000元/平方米，接近10000元/平方米，部分項目均價突破了1500元/平方米?！　∮捎谝?guī)劃等多方面的原因，樓盤價格最低的要數(shù)布吉中心區(qū)，上半年大部分樓盤均價在4000元/平方米界線內(nèi)，下半年升幅空間并不多，可以說，在一定時間內(nèi)，布吉樓市大部分樓盤均價保持在4000元/平方米至4500元/平方米之間?！　〉谌?、2005年龍崗區(qū)房地產(chǎn)市場幾大特點　　一、基礎(chǔ)工程項目建設(shè)提速　　今年以來，龍崗基礎(chǔ)配套工程在加速建設(shè)，根據(jù)市政府“一橫八縱”及龍崗區(qū)自身的交通建設(shè)規(guī)劃，龍崗區(qū)的交通建設(shè)步入了快車道。機荷高速公路鹽田港支線、深平快速路特區(qū)內(nèi)段、南平快速路一期、橫坪公路改擴建、丹平路、沙荷路以及鹽壩高速公路C段的建設(shè)在緊張地進(jìn)行中，部分項目已接近尾聲。外環(huán)高速公路建設(shè)、深惠路改造已進(jìn)入了前期階段，地鐵3號線將在年底打下地基樁?！　∵B接特區(qū)內(nèi)外的地鐵“三號線”總投資達(dá)100億元人民幣，建設(shè)工期為4年，地鐵三號線初期起于紅嶺中路（近期起點站由紅嶺中路延伸至福田購物公園），止于龍興街，橫跨福田、羅湖、龍崗三區(qū)，；沿線設(shè)車站19座，其中地下站6座，高架站13座，車站從起點至終點分別為紅嶺中路站、老街站、東門中路站、人民醫(yī)院站、田貝路站、布心站、布吉聯(lián)檢站、布吉客運站、布吉鎮(zhèn)政府站、匯?；▓@站、丹竹頭站、育馬場站、塘坑站、新世界廣場站、銀海市場站、愛聯(lián)學(xué)校站、吉祥路站、龍城廣場站、龍興街站。 　　地鐵“三號線”將解決東部交通擁擠、完善軌道交通網(wǎng)絡(luò)、疏導(dǎo)城市地面交通，接市中心和布吉、橫崗、龍崗中心城，有利于構(gòu)建深圳市“一市多城，眾星捧月”的現(xiàn)代化城市體系，有力地促進(jìn)3個衛(wèi)星城的發(fā)展，加快深圳市城市建設(shè)有