【正文】 28萬管道煤氣，分戶供暖，包過戶景苑花園四室二廳二衛(wèi)住宅五53萬錯(cuò)層甲13＃住宅六12637萬少先28街坊二室一廳住宅三7418萬中裝警官花園三室二廳二衛(wèi)住宅六13547萬帶100㎡閣樓，12㎡地下室少先路碧海云天斜對面一室一廳一衛(wèi)住宅三6116萬精裝明日星城一室一廳一衛(wèi)住宅一54分戶供暖，純凈水，寬帶，有線，管道煤氣團(tuán)結(jié)9街坊二室二廳一衛(wèi)三9330萬合計(jì)均價(jià)：㎡小結(jié)：㎡。n 昆區(qū)二手房出租市場概況從包頭房地產(chǎn)網(wǎng)及包頭市二手房中介調(diào)研到下表所羅列的2007年上半年掛牌出租的比較有代表性的昆區(qū)二手房源的價(jià)格情況，從中可以大概了解到目前昆區(qū)的二手房源銷售市場的價(jià)格情況。項(xiàng)目名稱戶型房屋用途樓層建筑面積（㎡）掛牌價(jià)格（元/月）備注烏蘭小區(qū)一室一廳一衛(wèi)住宅三50500全套新家具，彩電，冰箱黃河小區(qū)二室一廳住宅四70450包暖團(tuán)13＃一室一廳住宅六50360不包暖青松小區(qū)一室一廳住宅二50400少先26街坊一室一廳住宅三50320有雙人床，書架，矮柜鋼18＃二室一廳住宅三961500電視，全套家具鋼35街坊一室一廳住宅二60400青云二段一室一廳住宅二56450包暖，簡單家具國貿(mào)大廈一室一廳一衛(wèi)住宅十501200精裝，電梯稀土大廈一室住宅六601140簡裝，電梯神華公寓二室一廳住宅五1263333中裝，電梯少先37＃二室一廳住宅一61750包暖，家具家電恰特影院二室一廳住宅五62400家具，電話，電視甲13＃二室一廳住宅三1101200全套家具家電黃河四區(qū)二室一廳住宅二60500包暖，家具合計(jì)101112903均價(jià)：㎡月小結(jié)：㎡月。四、包頭東河、青山及昆區(qū)二手房市場分析n 包頭三區(qū)上半年二手房銷售價(jià)格（單位：元/㎡）情況n 包頭三區(qū)上半年二手房出租價(jià)格（單位：元/㎡月）情況小結(jié)：包頭市二手房的銷售及出租價(jià)格區(qū)域差別明顯，昆區(qū)最高，青山區(qū)其次，東河區(qū)最低。第四部分 包頭市上半年新建商品房市場成交概況一、 包頭市07年上半年新建商品房銷售情況分析n 007年上半年月成交套數(shù)（07年6月份的數(shù)據(jù)截至6月28日）小結(jié)：07年上半年的成交套數(shù)同比上年同期漲幅巨大。n 007年上半年月成交面積（07年6月份的數(shù)據(jù)截至6月28日）小結(jié)：07年上半年的成交面積同比上年同期漲幅巨大。n 007年上半年月成交均價(jià)（07年6月份的數(shù)據(jù)截至6月28日）小結(jié)：07年上半年的成交均價(jià)同比上年同期漲幅較大。n 包頭四區(qū)07年上半年月成交套數(shù)（07年6月份的數(shù)據(jù)截至6月28日）小結(jié)：07年上半年的高新區(qū)的成交套數(shù)增長最快，月均漲幅達(dá)到113％。n 包頭四區(qū)07年上半年月成交面積（07年6月份的數(shù)據(jù)截至6月28日）小結(jié)：07年上半年的昆區(qū)的成交面積增長最快，％。n 包頭四區(qū)07年上半年月成交均價(jià)（07年6月份的數(shù)據(jù)截至6月28日）小結(jié)：07年上半年的高新區(qū)的成交均價(jià)增長最快，％。青山區(qū)及東河區(qū)的成交均價(jià)漲幅低于全市平均水平。二、包頭三區(qū)商品房投資回報(bào)概算分析n 包頭三區(qū)上半年購入再出租的投資回報(bào)率（單位：％）情況小結(jié)：在包頭三區(qū)，若以購入再出租的方式尋求投資回報(bào)，則投資回報(bào)率太低，遠(yuǎn)低于合理回報(bào)率10％，這種投資方式不可取。n 包頭三區(qū)上半年購入再售出的投資回報(bào)率（單位：％）情況 區(qū)域項(xiàng)目東河區(qū)青山區(qū)昆區(qū)投資回報(bào)率（％）－小結(jié)：在包頭三區(qū)，若以購入再售出的方式尋求投資回報(bào)，則昆區(qū)的投資回報(bào)率高于合理回報(bào)率10％，而青山區(qū)的投資回報(bào)率偏低，東河區(qū)的投資回報(bào)是負(fù)數(shù)。三、在售競爭樓盤情況分析（一）在售競爭樓盤銷售概況項(xiàng)目供應(yīng)量（套）剩余量（套）銷售周期銷售率銷售均價(jià)（元/㎡）都市豪庭90601個(gè)月33％4500恒隆公館484941個(gè)月81％4700新星壹品1921341個(gè)月30％4180天天公寓5923561個(gè)月40％3950歐風(fēng)麗景44815111個(gè)月66％3850華麗家族約8004003個(gè)月50％3800田城御庭苑4333131個(gè)月28％3400健康陽光城約10002006個(gè)月80％3000恒通國際公寓2321742個(gè)月25％4380時(shí)代天驕5225219個(gè)月90％2450東豪國際城6031838個(gè)月70％2400寧鹿水岸5164111個(gè)月92％2800山水佳苑156317個(gè)月％2650現(xiàn)代城2641594個(gè)月40％3600新泰花苑172274個(gè)月84％2900松石名第3131571個(gè)月50％3150n 在售競爭樓盤銷售均價(jià)（單位：元/㎡）情況小結(jié)：東河區(qū)樓盤價(jià)格與高新、青山及昆區(qū)的價(jià)格差距顯著。n 在售競爭樓盤銷售周期及銷售率情況小結(jié)：東河區(qū)樓盤的銷售周期長，但昆區(qū)的歐風(fēng)麗景的銷售周期也較長，且銷售率也較低。（二）在售競爭樓盤其它情況項(xiàng)目主力戶型廣告主題優(yōu)惠政策都市豪庭三室二廳150㎡市中心 爵版 觀禮上流生活無恒隆公館三室二廳153㎡，四室二廳172－194㎡，敞開式（公寓）41－47㎡百年尊崇 貴族領(lǐng)域天天公寓敞開式（公寓）40㎡，二室一廳70－80㎡2007包頭前沿時(shí)尚引領(lǐng)者新星壹品二室二廳107－120㎡，三室二廳124－150㎡，三室二廳154－189㎡前期是“新星壹品，領(lǐng)秀生活”；目前是“只有唯一才值得品鑒”一次性98折歐風(fēng)麗景多層：二室二廳119－120㎡，躍四室二廳193－244㎡；小高層、高層：三室二廳161－179㎡，四室二廳184－200㎡前期“擇鄰而居”，“意式闊居，傳世加冕”，目前“A階層生活圈”誠意登記99折；2006年國慶促銷：－，－華麗家族二室二廳90－110㎡，三室二廳120－140㎡華麗家族（項(xiàng)目品牌）一次性及按揭首付50％，99折；多層6樓送閣樓田城御庭苑二室二廳114－117㎡，三室二廳158－186㎡用心雕琢，讓心感動(dòng)一次性付款99折健康陽光城二室二廳90－110㎡無一次性94折，50%首付款97折恒通國際公寓二室二廳120－121㎡，三室二廳129－134㎡，三室二廳174㎡，四室二廳180－181㎡鹿城BOSS時(shí)代天驕二室二廳96㎡，三室二廳140㎡銷售前期是“成就老東河，領(lǐng)跑新生活”、“堪與青昆兩區(qū)任何樓盤媲美的巔峰之作”；目前是“代表上層生活，代表東河未來”一次性97折；按揭99折；團(tuán)購5套以上，97折；多層6樓送閣樓東豪國際城二室二廳106㎡風(fēng)景之家，夢想之城一次性98折寧鹿水岸二室二廳104㎡，三室二廳129㎡經(jīng)典豪宅傲視全城多層一層送花園，頂層送閣樓山水佳苑二室二廳90－110㎡上風(fēng)上水無現(xiàn)代城三室二廳150－181㎡新泰花苑多層：三室二廳137－150㎡；小高層：三室二廳126－129㎡新城核心，詩意居所松石名第二室二廳97－117㎡，三室二廳135－143㎡，三室二廳170－173㎡小結(jié)：a、東河區(qū)項(xiàng)目的主力戶型以120㎡以下的二房為主，其它區(qū)以125㎡以上的大三房為主。b、包頭購房采用一次性付款普遍有98或99折的優(yōu)惠，購買多層或小高層頂樓一般有送閣樓。第六部分 市場分析總結(jié)一、分析小結(jié)n 呼包鄂經(jīng)濟(jì)圈是內(nèi)蒙古經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的區(qū)域，城鎮(zhèn)居民收入水平較高，且三地的地理位置相近，往來交通便利，利于區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)高端項(xiàng)目客源的拓展。n 包頭市07年房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)規(guī)模增長快，商品住宅供應(yīng)量充足。n 07年上半年包頭市房地產(chǎn)市場交易形勢喜人，新建商品房成交套數(shù)、成交面積及成交均價(jià)均同比上年同期有大幅上漲。n 包頭市四區(qū)房地產(chǎn)市場價(jià)格差距顯著：昆區(qū)最高，東河區(qū)最低。東河區(qū)上半年的成交均價(jià)均低于全市同期平均水平。青山區(qū)6月份成交均價(jià)低于全市平均水平，值得關(guān)注。n 包頭市目前的投資性購房主要選擇在昆區(qū)。n 昆區(qū)已經(jīng)呈現(xiàn)取代青山區(qū)成為包頭市民置業(yè)首選區(qū)域的趨勢。高新區(qū)上半年新建商品房成交量增長率居全市之首。n 昆區(qū)地處包頭市的中心地帶，是包頭市政治、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)、商務(wù)中心區(qū)，地理位置優(yōu)越，周邊配套設(shè)施建全。房地產(chǎn)市場發(fā)展較為迅速，有多家外地開發(fā)商在此進(jìn)行開發(fā)，主要以福建、廣東、浙江為主。目前在售的項(xiàng)目有恒隆公寓、東河國際、金茂豪庭等，整體均價(jià)在38004200元平方米區(qū)間，甚至有的樓盤達(dá)到4500。區(qū)域內(nèi)整體主力戶型以80100平方米區(qū)間的兩居為主，120136的三居為輔，以及少量的150170的三居。區(qū)域目標(biāo)購買客戶群主要集中在包鋼的高級管理層、醫(yī)院，學(xué)校教師及銀行和政府公務(wù)員，還有來自東勝、呼市、山西等外地和一小部分的本地投資客戶。根據(jù)包頭市整體規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)未來的發(fā)展方向?qū)⑾蚶^(qū)的北部和南部傾斜，將約有10多萬平方公里左右的土地進(jìn)行收購整理掛牌出售。土地價(jià)格在90100萬/畝，通過我司對國土局走訪，獲悉該區(qū)域南部已有6塊土地掛牌，將于11月6日公開拍賣，每畝價(jià)格在95105萬不等。北京的保利集團(tuán)、廣東恒大集團(tuán)參將與掛牌。n 青山區(qū)由于依托塞汗塔拉生態(tài)園，居住環(huán)境優(yōu)越，是包頭市的新興的居住生活區(qū)。周邊教育、醫(yī)療、娛樂、休閑、購物服務(wù)設(shè)施完善，是包頭市新興的商業(yè)區(qū)域。目前在售的項(xiàng)目有九星國際、新星壹品、逸品晶華、歐風(fēng)麗景、歐陸陽光、神華大廈等，整體均價(jià)在35003800之間，甚至達(dá)到4000。區(qū)域內(nèi)整體主力戶型以85105兩居為主，120135三居為輔，還有少量的130150的三居。目標(biāo)購買客戶群主要集中在一機(jī)、二機(jī)及東勝、呼市、山西、北京的投資客戶。n 九原區(qū)是包頭四城區(qū)之一，位于包頭市中心位置，處于東河區(qū)和青山區(qū)之間，由建設(shè)路貫穿連接?xùn)|河區(qū)、九原區(qū)、青山區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通通訊便利，伴隨包頭市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及城市規(guī)劃落實(shí)，市政府的遷入、商務(wù)區(qū)的完善、新都市城區(qū)的建設(shè)、市體育場館的落成，九原區(qū)已成為包頭市最具發(fā)展?jié)摿?、最具活力的主城區(qū)。目前在售的項(xiàng)目較少，價(jià)格偏低，均價(jià)在28003200之間。戶型以一居6070，兩居8090左右，三居所占比率較少。區(qū)域內(nèi)購買客戶群主要是工薪層和當(dāng)?shù)噩F(xiàn)住居民以及部分外區(qū)域看好區(qū)域發(fā)展方向的少部分投資客戶。附件 附件一 競爭樓盤概況一、各區(qū)域內(nèi)競爭樓盤界定樓盤區(qū)域樓盤名稱產(chǎn)品備注昆區(qū)都市豪庭多層/小高層恒隆公館高層新星壹品多層/小高層天天公寓多層/小高層歐風(fēng)麗景多層/小高層/高層華麗家族多層/小高層/別墅青山區(qū)田城御庭苑高層/小高層歐鹿生活城多層/小高層健康陽光城多層/小高層無預(yù)售許可證恒通國際公寓高層寶林苑多層/小高層?xùn)|河區(qū)鼎太風(fēng)華多層/小高層/別墅首期已售磬/二期籌備時(shí)代天驕多層/小高層?xùn)|豪國際城多層/小高層美岸華庭多層/小高層首期已售磬/二期籌備寧鹿水岸多層/小高層龍藏新城多層