當(dāng)今房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告-免費(fèi)閱讀
【正文】 因?yàn)橹刃虿缓脮?huì)損害消費(fèi)者的利益，會(huì)影響消費(fèi)者的投資和消費(fèi)，缺乏誠(chéng)信，會(huì)妨礙消費(fèi)，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮和發(fā)展。因此，在歡迎、鼓勵(lì)人們投資房地產(chǎn)的同時(shí)要謹(jǐn)防“炒樓者”的大量入市，要更謹(jǐn)防不要讓“炒樓者”主導(dǎo)樓市。我們不希望中國(guó)樓市出現(xiàn)過(guò)熱和泡沫。有的地區(qū)土地供應(yīng)過(guò)量，大面積囤積土地現(xiàn)象又有抬頭跡象。而某個(gè)時(shí)間段，中低檔價(jià)位的樓盤(pán)供應(yīng)量加大了，經(jīng)濟(jì)適用房大量銷(xiāo)售了，就會(huì)導(dǎo)致該時(shí)間段平均房?jī)r(jià)的跌落。 我們認(rèn)為，這二三年房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升是正常的、合理的。由于一二手房的聯(lián)動(dòng)，近兩年，上海的人均住房交易量（一手房交易量＋二手房交易量）達(dá)到2平方米左右，幾乎等于北京等城市的2倍。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整體現(xiàn)在增量交易上，就是要大力發(fā)展適合中低收入家庭住房消費(fèi)支付能力的經(jīng)濟(jì)適用房，或者是中等收入家庭能買(mǎi)得起的商品住宅。以北京為例，既存在中、高檔價(jià)位的商品住宅供大于求，有結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的問(wèn)題，更存在中、低檔價(jià)位的商品住宅供不應(yīng)求，有結(jié)構(gòu)性短缺的問(wèn)題。還以廣州為例，廣州居民的收入年年有增長(zhǎng)，廣州的樓盤(pán)品質(zhì)一年比一年好，但是從1996年以來(lái)，商品房總體價(jià)格一直是穩(wěn)中有降，％，％。上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍、有序，政府采取了一系列刺激和鼓勵(lì)居民住房消費(fèi)的政策和措施，尤其是二手房市場(chǎng)活躍，住房金融服務(wù)到位，因而出現(xiàn)了廣大居民的購(gòu)房熱。從差異性看，浙江，尤其是杭州表現(xiàn)為最熱，今年1至5月，％，％，甚至出現(xiàn)了“賣(mài)得比蓋得快”、商品房空置面積明顯減少的現(xiàn)象。 但要注意的是，從1998年以來(lái)，每年全國(guó)商品房的竣工面積均多于銷(xiāo)售面積六七千萬(wàn)平方米（如：，）。1998年之前，在商品房的購(gòu)房者中，個(gè)人購(gòu)房?jī)H占一半左右，而到目前為止，個(gè)人購(gòu)房已占9成以上。六市一省的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)很大程度上代表著全國(guó)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。（6）商品房空置量有所減少。（2）出臺(tái)鼓勵(lì)政策，培育市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力，擴(kuò)大市場(chǎng)需求；降低商品房契稅，實(shí)行購(gòu)房支出抵扣所得稅政策；擴(kuò)大空置房政策享受范圍，幫助開(kāi)發(fā)企業(yè)盤(pán)活積壓商品房；激活住房二級(jí)市場(chǎng)，形成梯次消費(fèi)。（4）房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，民營(yíng)企業(yè)投資已占全市房地產(chǎn)總投資的一半以上。（2）土地供應(yīng)量和商品房上市量得到較好控制，新開(kāi)工面積和竣工面積穩(wěn)步上升。（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量快速增長(zhǎng)，外省市一些有實(shí)力的民營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)和上市股份公司大量進(jìn)入北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)市場(chǎng)影響很大，競(jìng)爭(zhēng)加劇。今年1至5月，％。 （3）從市場(chǎng)需求看，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期積累的住房消費(fèi)需求壓力在前幾年已獲得較為集中的釋放，隨著二手房市場(chǎng)的日趨活躍，今后商品房供應(yīng)量將轉(zhuǎn)為平穩(wěn)發(fā)展。 （6）商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，上漲幅度位于全國(guó)城市的前列。（2）全省城市化進(jìn)程將繼續(xù)推進(jìn)，根據(jù)《浙江省城市化發(fā)展綱要》規(guī)定，城市化水平每年提高1～，預(yù)計(jì)每年將增加50萬(wàn)非農(nóng)業(yè)人口，這必將會(huì)增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資和消費(fèi)需求。 總體上看，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)還有上升空間 房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前高位運(yùn)行、長(zhǎng)平臺(tái)、穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢(shì)至少可以持續(xù)到“十五”期末，不會(huì)發(fā)生大的波動(dòng)。（2）住房消費(fèi)保持較高的增長(zhǎng)速度。 二、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和發(fā)展態(tài)勢(shì)的分析 總體上看，近幾年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處在一個(gè)快速發(fā)展的階段，全國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持供求兩旺態(tài)勢(shì)。2002年1至5月，％。 從消費(fèi)主體看，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房的比重已達(dá)90％以上。近期，商品住宅價(jià)格既不會(huì)出現(xiàn)人們所期待的大幅度回落，也不會(huì)有多大漲幅。 商品房?jī)r(jià)格總體平穩(wěn)，不同地區(qū)表現(xiàn)不同 上海近年來(lái)的商品房?jī)r(jià)格呈穩(wěn)中有升的走勢(shì)。 浙江省近幾年商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額一直保持在20％左右的增長(zhǎng)幅度。同比增長(zhǎng)20％；，同比增長(zhǎng)19％；廣州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持了10多年快速增長(zhǎng)，％。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)與發(fā)展態(tài)勢(shì)分析——六市一省房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告20020903中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)由建設(shè)部提議，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主辦的“房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析會(huì)”近期于上海召開(kāi)。 其次是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)力度繼續(xù)加大 2002年1至5月，北京房地產(chǎn)開(kāi)復(fù)工面積4，680萬(wàn)平方米，％，其中住宅開(kāi)復(fù)工面積3，441萬(wàn)平方米，％；天津一季度房地產(chǎn)施工面積1，182萬(wàn)平方米，％，其中新開(kāi)工面積151萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19％；重慶房地產(chǎn)施工面積2，同比增長(zhǎng)32％，其中住宅面積2，％。今年1至5月，銷(xiāo)售額69億元，％％。2001年，商品房和商品住宅每平方米的平均價(jià)格為3，866元和3，670元，均比上年增長(zhǎng)8％。 廣州近幾年商品房?jī)r(jià)格一直穩(wěn)中有降，1998年，商品房平均價(jià)格每平方米5，100元，1999年4，960元，2000年4，480元，2001年4，183元。今年1至5月，％％；％；％；％；％。 杭州二手房市場(chǎng)交易量近幾年一直呈穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)，二手房?jī)r(jià)隨新建商品房售價(jià)水漲船高。在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)后判斷市場(chǎng)形勢(shì)，研究供求關(guān)系時(shí)，決定因素是需求。2001年新建商品房銷(xiāo)售面積比去年增長(zhǎng)15％，％。 上海房地產(chǎn)市場(chǎng)今后發(fā)展的態(tài)勢(shì)是：開(kāi)發(fā)投資和新建商品房交易將會(huì)繼續(xù)保持在較高水平，投資和消費(fèi)繼續(xù)同步增長(zhǎng)；存量房交易將會(huì)大幅度提高，且在整個(gè)房地產(chǎn)交易中的比重不斷提高；房屋租賃市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)一步活躍和規(guī)范，成為住房投資和消費(fèi)的重要領(lǐng)域。（3）民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)了地區(qū)收入水平的整體提高，人民富裕，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)基本達(dá)到了小康型，開(kāi)始向富裕型邁進(jìn)，呈現(xiàn)住房消費(fèi)升級(jí)的態(tài)勢(shì)，加上遍布全國(guó)各地的浙江外出經(jīng)商人員，住房消費(fèi)需求還會(huì)不斷擴(kuò)大。今年一季度漲幅在7％左右。 （4）從住房消費(fèi)者構(gòu)成看，前幾年市場(chǎng)上龐大的外地購(gòu)房者群體多數(shù)來(lái)自溫州、臺(tái)州、義烏、東陽(yáng)、上海等地，在一定程度上支持了房?jī)r(jià)的走高。危房改造快速發(fā)展，帶動(dòng)了城郊區(qū)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和大量的住房需求。 （4）住房消費(fèi)保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)速度，銷(xiāo)售面積穩(wěn)定增長(zhǎng)；經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求。（3）商品房銷(xiāo)售面積緩慢增加，銷(xiāo)售額略有下降，現(xiàn)房交易增速大于期房交易。（5）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已告別了“暴利”時(shí)代進(jìn)入“微利”，居民消費(fèi)日益成熟，商品房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)。（3）改善商品房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，面向中低收入家庭；繼續(xù)加快危房改造，創(chuàng)造規(guī)模剛性需求。 隨著城市化和房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程的加速，重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間很大，通過(guò)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)
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