當今房地產(chǎn)市場形勢分析報告-文庫吧資料
2024-08-16 04:11本頁面
【正文】 為，最近三四年出現(xiàn)的房地產(chǎn)業(yè)熱是理性的熱。 誰都不會否認，中國已經(jīng)連續(xù)三四年出現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)熱 房地產(chǎn)業(yè)熱表現(xiàn)為投資熱、新開工熱、建造熱、銷售熱。商品化、市場化的轉(zhuǎn)軌體現(xiàn)在：從單位建房、無償分配轉(zhuǎn)軌為向職工籌資集資建房或合作建房等；還體現(xiàn)在從集資建房向購買商品房的轉(zhuǎn)軌。二是商品化、市場化的轉(zhuǎn)軌。 需要指出的是，中國房地產(chǎn)市場的供求兩旺，快速發(fā)展是在中國住房體制快速轉(zhuǎn)軌中出現(xiàn)的 快速轉(zhuǎn)軌體現(xiàn)在兩個方面，一是集團購房轉(zhuǎn)為個人購房。1998年以來，中國房地產(chǎn)市場一直保持著供求兩旺的局面。今年上半年，繼續(xù)保持前3年的好勢頭，％，％，％。 判斷今年上半年的全國房地產(chǎn)市場形勢，必定要聯(lián)系自1999年以來新一輪的城鎮(zhèn)住房制度改革和近幾年的全國宏觀經(jīng)濟形勢及國家的政策導向 1998年底國家宣布停止住房實物分配，標 志著中國的住房制度改革終于取得了突破性進展。 本次調(diào)查的六市一省經(jīng)濟水平有較大差異，但具有一定的代表意義 且六市一省的房地產(chǎn)開發(fā)投資占全國房地產(chǎn)總投資的4成多，它們的房地產(chǎn)市場形勢及其發(fā)展狀況，對全國舉足輕重，影響極大。 其次，要看供應者與需求者之間的關(guān)系，更確切地講是房地產(chǎn)市場主體之間的關(guān)系。（3）加速危舊房的改造，將長期拉動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 隨著城市化和房地產(chǎn)市場化進程的加速，重慶市房地產(chǎn)市場發(fā)展空間很大，通過市場結(jié)構(gòu)調(diào)整和市場秩序的整頓，增量市場和存量市場互相促進，互相補充，未來的市場會繼續(xù)供需兩旺 （1）目前重慶城市化率為33％，2010年的目標為50％，每年增長將近2個百分點，將對重慶房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來很大需求空間。（5）存量房交易面積大幅度增加，同比增長30％。（3）商品房銷售面積總體回落，下降幅度較大的是辦公用房，％。 （七）重慶市房地產(chǎn)市場形勢和發(fā)展態(tài)勢 經(jīng)過3年快速發(fā)展之后，上半年重慶市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整態(tài)勢，商品房竣工量和銷售量同比下降明顯，但存量房交易量同比上升3成 （1）房地產(chǎn)開發(fā)投資仍保持2成增長，但增幅只相當于去年的一半。（3）改善商品房的供應結(jié)構(gòu)，面向中低收入家庭；繼續(xù)加快危房改造，創(chuàng)造規(guī)模剛性需求。 未來10年，天津市房地產(chǎn)市場仍是穩(wěn)步發(fā)展的趨勢 （1）據(jù)預測，天津在“十五”期間，住房需求總量3，111萬平方米。（4）空置房增幅較大，總量達到544萬平方米。 （六）天津市房地產(chǎn)市場形勢和發(fā)展態(tài)勢 天津市房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了連續(xù)3年快速發(fā)展后，今年上半年商品房銷售的各項指標下降二成以上，房地產(chǎn)市場步入調(diào)整期 （1）房地產(chǎn)投資和開發(fā)仍保持增長態(tài)勢，但增幅校（2）土地供應總量比去年同期有所下降。（5）房地產(chǎn)開發(fā)已告別了“暴利”時代進入“微利”，居民消費日益成熟，商品房價趨于平穩(wěn)。（3）房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)郊區(qū)化、大盤化、集中化趨勢；樓盤綜合素質(zhì)提高。（2）政府加大土地供應量的調(diào)控。（5）二手房交易連年成倍增加，房改房上市交易量增長最快。（3）商品房銷售面積緩慢增加，銷售額略有下降，現(xiàn)房交易增速大于期房交易。在連續(xù)幾年高速發(fā)展后，市場出現(xiàn)供大于求，銷售增幅下滑，商品房價格回落，房地產(chǎn)市場進入理性發(fā)展階段 （1）房地產(chǎn)開發(fā)投資連續(xù)多年快速增長，今年以來增幅趨緩。（7）存量房市場有待進一步激活。市政拆遷和危舊房改造“十五”期間將繼續(xù)保持在年均300萬平方米的規(guī)模，年需住房500萬平方米左右；城市化進程將繼續(xù)推進，城鎮(zhèn)人口“十五”期間預計年新增15萬人，年需住宅230萬平方米左右；外省市和外國人在京購房的比例逐年增加。 （4）住房消費保持穩(wěn)定的增長速度，銷售面積穩(wěn)定增長；經(jīng)濟適用房供不應求。（2）開發(fā)熱點地區(qū)隨著市政及道路交通的改善，有望從主要集中的奧運村周邊、中關(guān)村、CBD中央商務區(qū)逐步擴展到城郊和城南危改地區(qū)。（8）存量房市場運行不暢，已購公房上市量校 北京房地產(chǎn)市場未來三五年仍將保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢，市場不會出現(xiàn)大起大落。（5）商品住宅平均價格仍維持在較高水平，但基本保持平穩(wěn)態(tài)勢。危房改造快速發(fā)展，帶動了城郊區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)和大量的住房需求。（3）危舊房改造速度加快。（2）商品房銷售穩(wěn)步上升。杭州市場將逐步轉(zhuǎn)為以本地區(qū)住房消費為主。 （4）從住房消費者構(gòu)成看，前幾年市場上龐大的外地購房者群體多數(shù)來自溫州、臺州、義烏、東陽、上海等地，在一定程度上支持了房價的走高。 （2）從供應結(jié)構(gòu)看，隨著市中心地段可供開發(fā)住宅的土地資源日趨減少，郊區(qū)住宅開發(fā)量將迅速增加，房價整體水平會有所下降；政府近一年加大了經(jīng)濟適用房的開發(fā)力度，使住房市場結(jié)構(gòu)更趨合理。 （9）投機者進入市場炒樓花和開發(fā)商大量圈地行為有所抬頭。 現(xiàn)杭州市場上高檔住宅如市中心高價位住房和遠郊別墅增量幅度大，面向中低收入階層的經(jīng)濟型樓盤相對缺乏。今年一季度漲幅在7％左右。 （5）個人購房已占主導地位。 （3）商品房開發(fā)銷售形勢一直呈現(xiàn)上升之勢，新建商品房和住宅空置率逐步下降，房地產(chǎn)投資、房屋施工面積、竣工面積增長較快，市區(qū)住房供不應求。 （三）杭州市房地產(chǎn)市場形勢和發(fā)展態(tài)勢 杭州房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)一片繁榮，房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售及房價全線上揚，商品房供不應求，市場正處于高速發(fā)展階段，市場繁榮的背后存有隱患 （1）杭州房地產(chǎn)市場興旺，得益于杭州經(jīng)濟快速的發(fā)展，得益于一系列開放、搞活市嘗調(diào)動消費積極性的政策推動以及得天獨厚的居住環(huán)境和旺盛的住房消費需求及投資需求。（3）民營經(jīng)濟的發(fā)展帶動了地區(qū)收入水平的整體提高，人民富裕，購買力強，城鎮(zhèn)居民的消費結(jié)構(gòu)基本達到了小康型，開始向富裕型邁進，呈現(xiàn)住房消費升級的態(tài)勢，加上遍布全國各地的浙江外出經(jīng)商人員，住房消費需求還會不斷擴大。 未來三五年，只要正視問題，政策得當，浙江省房地產(chǎn)市場仍將繼續(xù)保持穩(wěn)步發(fā)展的趨勢 （1）浙江省第十一次黨代會決定未來三五年將全面推進全省現(xiàn)代化建設，國民經(jīng)濟將繼續(xù)保持快速增長，浙江經(jīng)濟將支撐房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展。（4）個人購房已占主導地位，商品房價格穩(wěn)步上升。（3）商品房供應結(jié)構(gòu)基本合理。 上海房地產(chǎn)市場今后發(fā)展的態(tài)勢是：開發(fā)投資和新建商品房交易將會繼續(xù)保持在較高水平，投資和消費繼續(xù)同步增長；存量
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