【正文】 但是，中國房地產(chǎn)市場也明顯地表現(xiàn)出真正在發(fā)育中的特點(diǎn)。分析杭州樓市紅火的原因，一是經(jīng)濟(jì)支撐，二是居民需求增長，三是“住在杭州”的居住環(huán)境，四是政策推動效應(yīng)。在市場經(jīng)濟(jì)下，決定房價升降的主要因素是供求關(guān)系。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整必須適應(yīng)各種不同住房消費(fèi)者的需求。造成這種情況的主要原因是前幾年增長速度快，基數(shù)大，造成多年來的供大于求。 城市的房地產(chǎn)市場形勢的發(fā)展，取決于多方面的因素?？梢灶A(yù)測：這種快速轉(zhuǎn)軌促進(jìn)的快速發(fā)展房地產(chǎn)市場態(tài)勢還將繼續(xù)一個階段。（4）二手房上市門檻進(jìn)一步降低，中介機(jī)構(gòu)日趨成熟規(guī)范，必將進(jìn)一步活躍房地產(chǎn)市常 三、房地產(chǎn)市場形勢總體評價及分析 房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)供求關(guān)系的總和 分析供求關(guān)系，評價市場形勢，首先，要看供給與需求之間的關(guān)系。（3）商品房銷售總量下降，今年一季度下滑到1999年以來的最低水平。（6）商品房價格仍將保持平穩(wěn)態(tài)勢，總體價格會稍有回落。 （四）北京市房地產(chǎn)市場形勢和發(fā)展態(tài)勢 北京房地產(chǎn)市場繼續(xù)呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢，以增量房市場為主，商品房供銷兩旺，商品房價格走勢平穩(wěn)，市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化，市場競爭有所加劇 （1）房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，房地產(chǎn)投資、新開工面積和竣工面積持續(xù)增長。 （2）杭州土地供應(yīng)市場穩(wěn)步健康發(fā)展，杭州從1999年開始，市區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地全面以公開招標(biāo)（或拍賣）方式供給。新建商品房供求關(guān)系基本平衡，：：1，：1；新建商品房與存量房市場的聯(lián)動效應(yīng)明顯。 重慶主城區(qū)二手房成交面積和金額較去年同期均出現(xiàn)大幅度的增長。 房地產(chǎn)投資和消費(fèi)主體進(jìn)一步發(fā)展變化 從投資主體看，已由國家單一投資向國有、民營、外商等多投資主體并重格局方向發(fā)展。在商品房銷售方面，現(xiàn)房交易增速大于期房交易。由于區(qū)域不同，經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的基礎(chǔ)不同，房改的進(jìn)程不同，房地產(chǎn)市場發(fā)育程度和房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢也存在差異。北京呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢，而且銷售面積的增長大于銷售額的增長比率。今年1至5月，商品房平均價格為2，023元，商品住宅的價格為1。二手房交易增長速度已超過商品房銷售的增長速度。上海經(jīng)濟(jì)健康快速持續(xù)發(fā)展，是房地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)在動力。（4）個人購房已占主導(dǎo)地位，商品房價格穩(wěn)步上升。 （9）投機(jī)者進(jìn)入市場炒樓花和開發(fā)商大量圈地行為有所抬頭。（8）存量房市場運(yùn)行不暢，已購公房上市量校 北京房地產(chǎn)市場未來三五年仍將保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢，市場不會出現(xiàn)大起大落。（2）政府加大土地供應(yīng)量的調(diào)控。（3）商品房銷售面積總體回落，下降幅度較大的是辦公用房，％。1998年以來，中國房地產(chǎn)市場一直保持著供求兩旺的局面。 正確分析和判斷房地產(chǎn)市場形勢，是政策、企業(yè)和百姓共同關(guān)心的事情 由于房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展中的重要地位和作用，又由于房地產(chǎn)業(yè)地域性強(qiáng)的特點(diǎn)，在分析市場形勢時，既要注意全國宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢和房地產(chǎn)市場態(tài)勢，更要注意分析各地、各城市的市場形勢。以上海為例，1998年之前的幾年中，商品房銷售量大大低于竣工量，造成空置量的大量增加。 中國房地產(chǎn)市場發(fā)展到今天，要保持持續(xù)發(fā)展的態(tài)勢，必須高度重視產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)調(diào)整問題。統(tǒng)計(jì)顯示的房價是全國平均房價，它是通過銷售總額除以銷售面積得出來的。當(dāng)然，北京的平均房價現(xiàn)在還比上海高出每平方米1200元左右。虛擬需求容易使房地產(chǎn)市場擺脫本地區(qū)的消費(fèi)主體，誤導(dǎo)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)。兩手抓、兩手都要硬，中國房地產(chǎn)市場才能更興旺。 當(dāng)前，鑒于低利息和股票市場的現(xiàn)實(shí)情況，會有越來越多的投資者加入房地產(chǎn)市場，投資房地產(chǎn)有兩種目的：一是用于出租獲利，一是用于投資等待升值后賣出獲利。經(jīng)過結(jié)構(gòu)調(diào)整，二手房市場發(fā)展，差不多的中等收入者，均能買到房價性能滿意的住房，也就不會覺得房價高了。 研究分析市場形勢，必須關(guān)注房價的升降 從全國看，％，2001年比上年增長6％，％。據(jù)各方面調(diào)查，在北京的中等收入家庭的支付能力是每套30萬～50萬之間。 三是市場因素。 令人注目的是，從今年上半年的統(tǒng)計(jì)數(shù)字看，商品房竣工面積5，826萬平方米，商品房銷售面積6，280萬平方米，銷售面積反超同期竣工面積454萬平方米。今年上半年，繼續(xù)保持前3年的好勢頭，％，％，％。 （七）重慶市房地產(chǎn)市場形勢和發(fā)展態(tài)勢 經(jīng)過3年快速發(fā)展之后，上半年重慶市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整態(tài)勢，商品房竣工量和銷售量同比下降明顯，但存量房交易量同比上升3成 （1）房地產(chǎn)開發(fā)投資仍保持2成增長，但增幅只相當(dāng)于去年的一半。（5）二手房交易連年成倍增加，房改房上市交易量增長最快。（5）商品住宅平均價格仍維持在較高水平，但基本保持平穩(wěn)態(tài)勢。 現(xiàn)杭州市場上高檔住宅如市中心高價位住房和遠(yuǎn)郊別墅增量幅度大，面向中低收入階層的經(jīng)濟(jì)型樓盤相對缺乏。（3）商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理。根據(jù)這樣的推理，六市一省的房地產(chǎn)市場發(fā)展情況分別如下： （一）上海市房地產(chǎn)市場形勢和發(fā)展態(tài)勢 上海房地產(chǎn)市場處于高位運(yùn)行、長平臺、穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢，其發(fā)展是健康的 （1）房地產(chǎn)投資開發(fā)的規(guī)模適度。％，今年1至5月，已達(dá)25％左右；％，廣州和北京的數(shù)字也在增加。上海的商品房價格還有上升的空間。 再次是商品房竣工面積總體呈現(xiàn)增長，六市一省有升有降 1至5月，％，；，％，其中住宅竣工面積149萬平方米，％；天津一季度商品房竣工面積96萬平方米，比去年同期減少31萬平方米，％；，％，％。 一、六市一省房地產(chǎn)市場近期發(fā)展情況 房地產(chǎn)供應(yīng)量繼續(xù)呈高位增長態(tài)勢 首先是房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持較快增長幅度 今年1至5月，上海、北京、浙江、杭州房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長幅度超過了40％。 天津一季度商品房上市量64萬平方米，同比下降18％；商品房銷售面積98萬平方米，分別同比下降34％和31％。％；，％。 天津二手房交易和公房置換繼續(xù)保持增長。 投資主體與消費(fèi)主體的多元化趨勢明顯，投資更加理性和慎重，個人消費(fèi)已成為市場的主體。 （4）二手房市場供銷兩旺，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)已由商品房一統(tǒng)天下演變成現(xiàn)在商品房、二手房齊頭并進(jìn)。今年商品房銷售面積首次超過竣工面積、銷售勢頭看好，需求較旺。 （五）廣州市房地產(chǎn)市場形勢