南京河西市場調(diào)研報(bào)告(編輯修改稿)
2025-08-28 20:30 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 近城區(qū)中檔住宅（河西地區(qū)、下關(guān)地區(qū)）能夠接受離城區(qū)市中心5—8公里甚至更遠(yuǎn)的范圍，對配套要求基本具備，要求有比較便利的交通，景觀要求一般，對樓盤的價(jià)格考慮比較多對物業(yè)品牌沒有過多要求，但對物業(yè)品質(zhì)比較看重總價(jià)在50150萬高層或小高層面積80150M2按揭居多近郊高檔住宅因與本項(xiàng)目距離較遠(yuǎn)，差別較大，故在此不做研究。近郊中檔住宅因與本項(xiàng)目距離較遠(yuǎn)，差別較大，故在此不做研究。七、房地產(chǎn)市場綜合評述綜上所述，南京房地產(chǎn)市場近年來呈現(xiàn)“量增價(jià)平，漲幅趨緩”的平穩(wěn)態(tài)勢，南京房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)的主要特點(diǎn)如下：供給量增大，結(jié)構(gòu)性矛盾仍然存在近年的供應(yīng)量有大的增長，總體供需矛盾得到進(jìn)一步緩解。供需比仍將有一定程度的增大，商品住宅銷售也有正常的銷售期，這是房地產(chǎn)市場成熟的標(biāo)志。區(qū)域結(jié)構(gòu)、價(jià)格結(jié)構(gòu)矛盾仍然存在。城中板塊一直供不應(yīng)求，但由于土地資源稀缺，上市量增長不會太快。而江寧、江北板塊上市速度很快，上市量比較大，但銷售增長卻比較平穩(wěn)，因此這兩個(gè)板塊的供需形勢比較復(fù)雜。河西地區(qū)由于開發(fā)量增大，政府政策的扶持造成該板塊供應(yīng)量增長迅速，需求量的增加使該板塊價(jià)格處于迅速攀升態(tài)勢，造成價(jià)格的不穩(wěn)定。需求保持旺盛勢頭房地產(chǎn)市場需求穩(wěn)定上升。隨著南京市經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)定發(fā)展，經(jīng)濟(jì)收入的增長居民改善居住的需求量相應(yīng)不斷增加。而且拆遷量增加，伴隨城市建設(shè)的加速南京市將加速拆遷的進(jìn)度，需求將有較快的增長。城市化水平在穩(wěn)步提高，城市規(guī)模穩(wěn)定的擴(kuò)張，由此帶來需求會穩(wěn)定小幅增長。投資性購房需求也一直保持著相當(dāng)?shù)某潭?。綜上所述，維持需求的因素均有利于需求的增長。價(jià)格保持穩(wěn)定商品住宅的價(jià)格一直比較平穩(wěn)并有小幅上升，沒有出現(xiàn)太大的波動(dòng)。市場總體供略大于求，政府宏觀調(diào)控措施成效明顯都抑制了價(jià)格的大幅上升。供求沒有失衡，仍然在合理的正常區(qū)間，此外開發(fā)商拿地成本以及商品住宅品質(zhì)的提升維持了商品住宅價(jià)格的穩(wěn)定。因此，總體商品住宅的價(jià)格仍保持著一定程度的穩(wěn)定，僅有少數(shù)板塊供需比例較大，存在一定程度的供過于求。第二章項(xiàng)目所在區(qū)域重點(diǎn)競爭樓盤分析一、在售物業(yè)東寶盛世嘉園物業(yè)名稱東寶盛世嘉園開發(fā)商名稱東寶實(shí)業(yè)物業(yè)發(fā)布2004年7月14日物業(yè)3棟16層，兩梯4戶建設(shè)規(guī)模約2萬平方米上市速度已開盤交付時(shí)間2005年底戶型結(jié)構(gòu)兩房有：mmm2三房有：戶型比例兩房70%、三房30%得房率80%產(chǎn)品品質(zhì)、特色獲獎(jiǎng)房型，高得房率外立面玻璃外墻，高檔面磚環(huán)境狀況西側(cè)，可觀江景，東眺紫金山，鼓樓龍江室內(nèi)精品街，濱江大道配套設(shè)施東芝電梯、地鐵線附近智能化應(yīng)用寬帶，IDD電話接口，閉路監(jiān)視電視，防盜報(bào)警，電子巡更物業(yè)管理車位狀況不詳客戶分析老客戶的推薦銷售價(jià)位所有銷售房源均為5898元/m2銷售狀況40%廣告媒體《現(xiàn)代快報(bào)》、《金陵晚報(bào)》企業(yè)品牌有多年開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，也是較早進(jìn)入河西地區(qū)的開發(fā)商，并成功的開發(fā)了東寶花園，同時(shí)積累了大量的老客戶。服務(wù)特色熱情待客細(xì)致周到，注重售后服務(wù)營銷策略實(shí)用白領(lǐng)公寓曲水文華物業(yè)名稱曲水文華開發(fā)商名稱江蘇金盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)發(fā)布2004年5月物業(yè)5棟18層建設(shè)規(guī)模上市速度已開盤交付時(shí)間2005年9月戶型比例三房55%、四房40%、躍層5%戶型結(jié)構(gòu)三房有：117m125m127m149m2四房有：156m174m179m187m2躍層有200m2以上產(chǎn)品品質(zhì)、特色戶式中央空調(diào)、墻體防水隔熱處理、雙層中空玻璃得房率82%外立面優(yōu)質(zhì)外墻面磚、局部石材環(huán)境狀況周邊較雜亂配套設(shè)施2000平方米的會所5000平方米的中心花園智能化應(yīng)用優(yōu)質(zhì)品牌的戶式中央空調(diào)，裝備性能卓越的現(xiàn)代智能化系統(tǒng)，寬帶入戶物業(yè)管理招商物業(yè)1元/m2車位狀況192個(gè)車位，比例為3：2客戶分析靠近清涼門周邊河西居民銷售價(jià)位均價(jià)為6100元/m2層差價(jià)30元銷售狀況已售40%其中4幢已售空廣告媒體《現(xiàn)代快報(bào)》、《金陵晚報(bào)》、《南京日報(bào)》等企業(yè)品牌在建材、裝飾享有很高榮譽(yù)服務(wù)特色服務(wù)細(xì)致，到位營銷策略打造“高質(zhì)量、高品味”經(jīng)典樓盤龍鳳花園3期物業(yè)名稱龍鳳花園3期開發(fā)商名稱南北建設(shè)實(shí)業(yè)有限公司物業(yè)發(fā)布2004年8月8日物業(yè)2幢32層高層建設(shè)規(guī)模約18萬平方米上市速度5月份預(yù)定交付時(shí)間2005年6月30日戶型結(jié)構(gòu)三房有：130m2150m2四房有：180m2有躍層戶型比例三房65%四房32%躍層3%得房率%產(chǎn)品品質(zhì)、特色32層景觀房，遠(yuǎn)眺琴淮河、鬼臉城外立面14層大理石貼面532層優(yōu)質(zhì)面磚環(huán)境狀況小區(qū)周邊整體環(huán)境幽雅配套設(shè)施2000M2會所、1萬M2中心花園、網(wǎng)球場、地下車庫車位狀況400位，只租不售150—200元/位物業(yè)管理養(yǎng)元物業(yè)1元/M2智能化應(yīng)用可視對講系統(tǒng)、寬帶、24小時(shí)監(jiān)控系統(tǒng)、“海灣”消防報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)等客戶分析周邊高校（南師大、南大）、政府機(jī)關(guān)（農(nóng)林廳、電力局、電信）、金融人士、海歸派為主，文化層次較高銷售價(jià)位均價(jià)為6300元/m25650—6850元/m2銷售狀況40多套廣告媒體《揚(yáng)子晚報(bào)》、《金陵晚報(bào)》企業(yè)品牌民營企業(yè)500強(qiáng)33位，“誠信江蘇信用單位”服務(wù)特色兩個(gè)銷售處，一個(gè)現(xiàn)場，兩個(gè)在中廣置業(yè)龍江分行營銷策略地鋪式銷售，低開高走，價(jià)格已上調(diào)100元
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