【文章內(nèi)容簡介】 的多層、小高層和高層產(chǎn)品看，主力房型以110140平方米的三室為主。252。 次主力戶型二室面積以80－95平方米為主。252。 鎮(zhèn)江的房型設(shè)計比較緊湊，105－120平方米的三室比較多。而在市中心或者地段較佳的樓盤房型面積有放大的趨勢，更加注重生活的舒適性?？驮捶治?52。 鎮(zhèn)江客源以本地居民的自住購房為主，其中二次置業(yè)改善生活居住品質(zhì)者居多，投資性客源較少；252。 就本地客源而言：丁卯路板塊、學(xué)府路板塊大盤較多，經(jīng)過幾年的開發(fā)，配套設(shè)施逐步完善，交通便利，距離市中心較近，在市民心目中的認可度較高，吸引了大量市中心的客源。貳、 周邊競爭項目分析基本資料案名恒美嘉園銷售電話05118787000 9695533基地位置鎮(zhèn)江市學(xué)府路80號建筑設(shè)計鎮(zhèn)江市建筑設(shè)計研究院物管顧問深圳市中海物業(yè)管理顧問有限公司行銷企劃鎮(zhèn)江恒生廣告有限責(zé)任公司景觀設(shè)計鎮(zhèn)江市景觀設(shè)計研究院開發(fā)商鎮(zhèn)江恒順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司企劃產(chǎn)品開盤日期,建筑面積約19萬平方米容積率綠化率35%均價4200元/M2占地面積約18公頃施工進度二期多層部份封頂交房期一期交房期為2006年6月，二期為年底總戶數(shù)1300戶產(chǎn)品類型多層+小高層，共48棟主力賣點全裝修，鎮(zhèn)江首座帶全裝修小區(qū)緊鄰江蘇大學(xué)，京口廣場，江蘇科技大學(xué)……周邊高校林立鎮(zhèn)江首座國家康居示范小區(qū)設(shè)計創(chuàng)新，強調(diào)綠色環(huán)保媒體策略DM、樓書、站牌、路牌、公交車身廣告、SP廣告、燈箱、POP、羅馬旗、電視?？驮丛V求投資商、一次購房者、年輕人、本地原住民、小部份政府機關(guān)人員.基本資料案名恒美山莊銷售電話05118787000 9695533基地位置鎮(zhèn)江市學(xué)府路81號建筑設(shè)計鎮(zhèn)江市建筑設(shè)計研究院物管顧問深圳市中海物業(yè)管理顧問有限公司行銷企劃鎮(zhèn)江恒生廣告有限責(zé)任公司景觀設(shè)計鎮(zhèn)江市景觀設(shè)計研究院開發(fā)商鎮(zhèn)江恒順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司企劃產(chǎn)品開盤日期2006年6月建筑面積約40萬平方米容積率綠化率%均價4000元/M2占地面積約27公頃施工進度多層部份封頂交房期2006年年底總戶數(shù)2000戶產(chǎn)品類型雙拼、聯(lián)排、疊拼別墅，多層花園洋房，小高層等主力賣點周邊配備有超市、銀行、商鋪、商業(yè)街、農(nóng)貿(mào)市場、幼托、學(xué)校、會所等齊全的生活娛樂設(shè)施。媒體策略DM、樓書、站牌、路牌、公交車身廣告、SP廣告、燈箱、POP、羅馬旗、電視?？驮丛V求投資客，公務(wù)員及白領(lǐng)，二次置業(yè)者基本資料案名天和星城銷售電話05115210888/999基地位置鎮(zhèn)江南徐大道與黃山南路交匯處建筑設(shè)計江蘇常州民用建筑設(shè)計院物管顧問上海禾和物業(yè)管理有限公司行銷企劃BBH(香港)江蘇機構(gòu)景觀設(shè)計開發(fā)商鎮(zhèn)江市天和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司企劃產(chǎn)品開盤日期建筑面積12萬平米容積率綠化率40%均價3400~3500元/M2占地面積施工進度已近封頂交房期06年年初總戶數(shù)926戶產(chǎn)品類型多層+小高層+疊加型別墅主力賣點近18萬M2至大規(guī)模都市中心休閑度假社區(qū)媒體策略DM、樓書、站牌、路牌、公交車身廣告、SP廣告、燈箱、POP、羅馬旗、電視。客源訴求投資商,二次購房者,企業(yè)中高層管理人員\本地原住民\小企業(yè)主\政府單位中層領(lǐng)導(dǎo)等基本資料案名國信 米山人家銷售電話05118836138 8836238基地位置京口區(qū)松村路建筑設(shè)計物管顧問鎮(zhèn)江金大地物業(yè)管理有限公司行銷企劃自行銷售景觀設(shè)計開發(fā)商鎮(zhèn)江榮信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司企劃產(chǎn)品開盤日期一期分四部份開放,建筑面積99800平米容積率綠化率%均價3500元/M2占地面積施工進度一二期已交房，三期粉刷外墻面交房期三期明年三月份交房總戶數(shù)774戶產(chǎn)品類型多層+小高層主力賣點大型社區(qū)。網(wǎng)球場、會所，品質(zhì)樓盤。媒體策略DM、樓書、站牌、路牌、公交車身廣告、SP廣告、燈箱、POP、羅馬旗、電視?？驮丛V求二次購房者，大多數(shù)為地域原住民，購買主要為自住，還有部份小企業(yè)主，單位職工。企業(yè)中層管理人員。極小部分的政府機關(guān)人員.綜述： 以上闡述是為了說明目前鎮(zhèn)江的房地產(chǎn)市場：252。 產(chǎn)品多元化發(fā)展學(xué)府路板塊由于土地稀缺性及市場發(fā)展形式較好，雖然目前市場根據(jù)消費者喜好仍然以多層住宅為主流產(chǎn)品，適當配以小高、高層，但是居民逐漸在接受小高層、高層的產(chǎn)品。以香江花城為例，大型樓盤不斷引導(dǎo)消費者購買取向，以上海的大型高檔樓盤為例宣傳小高、高層的優(yōu)點。相信隨著市場的不斷成熟，以后小高、高層的產(chǎn)品會逐漸增多。252。 市場向外圍擴展，特別是副城區(qū)隨著鎮(zhèn)江城市規(guī)劃的出臺以及土地出讓政策的傾斜，目前開發(fā)熱點集中在丁卯路沿線、學(xué)府路沿線、南徐板塊。252。 產(chǎn)品更加注重品質(zhì)化隨著眾多外地開發(fā)商的進入鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場，帶來了較為先進的規(guī)劃理念，不斷的提升鎮(zhèn)江樓盤的品質(zhì)，使生活居住環(huán)境的品質(zhì)更理想。第三部分 項目分析壹、 項目概述恒順作為鎮(zhèn)江市重點培植的國有企業(yè)，在鎮(zhèn)江市城市改造中，扮演了為政府解決困難的角色。因此獲得了一些比較廉價的土地。地塊基本位于鎮(zhèn)江市學(xué)府路周邊。學(xué)府路是連接丹徒鎮(zhèn)和市區(qū)的主要干道，沿路集合了鎮(zhèn)江的大學(xué)和高等學(xué)府，如江蘇大學(xué)等。 經(jīng)由房地產(chǎn)市場調(diào)研，恒順在學(xué)府路開發(fā)房地產(chǎn)的優(yōu)勢眾多，本案開發(fā)地塊優(yōu)勢在于： 252。 地段好，處于文化區(qū)。是買房人群比較喜歡的居住環(huán)境，住戶素質(zhì)較高。 252。 學(xué)府路周邊的地段多數(shù)被恒順拿下，恒順具有相對壟斷的定價優(yōu)勢。 252。 項目規(guī)劃追求品質(zhì)的提升，252。 拿地成本低，售價相對較低，銷售順暢。貳、 地塊SWOT分析一、 地塊地產(chǎn)因子分析所謂地產(chǎn)因子，指的是一個建筑地塊所具備的適宜建造某種建筑的條件和質(zhì)素，一個地塊的地產(chǎn)因子決定了該地塊適宜建造的建筑功能和檔次，是其未來建筑價值之核心因素之一。通過對本項目地塊之環(huán)境考察，可以看出，該地塊具有以下特色：252。 地塊毗鄰京峴山，是西南部地區(qū)居住的優(yōu)質(zhì)地塊；252。 地塊位于的學(xué)府路北側(cè)，交通路網(wǎng)發(fā)達，市政設(shè)施完善的優(yōu)勢較為突出；252。 地塊周邊5公里半徑內(nèi)規(guī)劃為行政中心，未來的市政，商業(yè)設(shè)施、教育機構(gòu)、金融機構(gòu)、醫(yī)療機構(gòu)將會配套齊全；以上，就是本項目地塊作為住宅用地所具有的地產(chǎn)因子。二、 地塊SWOT分析 項目優(yōu)勢分析（Strength） 考察本項目之地產(chǎn)因子，可以看出其具有以下優(yōu)勢：252。 該項目位于本市最適宜居住的區(qū)域內(nèi)，在加上本區(qū)域獨特的人文背景，市場前景看好；252。 周邊恒美嘉園、恒美山莊、翠竹園、翠谷、水木陽光等高檔項目眾多，所以本案適合營造一個具較高品質(zhì)的生活社區(qū)；252。 本項目周邊的未來規(guī)劃臨近政府所在地，政府必將對整個地區(qū)配以完備的生活配套設(shè)施，這一點可迎合“生活便利，居家安靜”的客戶心理。252。 本案北面靠山、南側(cè)臨路，與周邊住宅渾然一體，又相對獨立，從而形成了一種鬧中取靜，即方便又分離的若即若離的意境。252。 項目位于毗鄰主要交通干道（學(xué)府路），公共交通發(fā)達，出行便利； 項目弱勢分析（Weakness） 當然，在看到本項目的優(yōu)勢同時，我們必須正視本項目存在的一些弱點： 252。 目前距本案距離較近的休閑娛樂生活配套設(shè)施比較匱乏. 252。 周邊在銷項目規(guī)模、品質(zhì)與本項目存在較大競爭力。上述弱勢點都為暫時性的，只要規(guī)避得當，可以進行有效的弱化改善。 項目市場機會分析（Opportunity）252。 地區(qū)宏觀市場整體向好，土地供應(yīng)量具有明顯的稀缺性，有效需求大；252。 本區(qū)域購買力持續(xù)升溫，周邊項目銷售都已過半，并持續(xù)熱銷。252。 區(qū)域規(guī)劃的市場限時機會252。 作為副城市區(qū)域，域內(nèi)環(huán)境質(zhì)素將會較高252。 區(qū)域內(nèi)市政工程的逐步完善 項目市場威脅分析（Threat）252。 項目周邊樓盤的競爭威脅是顯而易見的，尤其是恒順項目內(nèi)部之開發(fā)項目，其今后的市場供給量將對本項目形成直接威脅；252。 從目前地區(qū)的發(fā)展以及地產(chǎn)商對此區(qū)域的高期望值來看，此區(qū)域的供給量還將進一步的增長，其中大部分項目都以小高層為主，競爭程度趨于激烈。第四部分 項目定位壹、 項目定位一、項目定位本項目的定位是基于：是市場公認的中高檔住宅區(qū)域252。 目標客戶區(qū)域指向明確：主要集中于潤州、丁卯、京口一帶。252。 均屬綠化率較高的建筑群。252。 項目區(qū)域分布較集中，區(qū)位環(huán)境差異小。二、競爭性分析應(yīng)從軟件著手，以軟帶硬、以營造有品位的生活形態(tài)為基本線索，將其包裝成自然格調(diào)的、充滿文化品位的產(chǎn)品，具有自然、清新、親情風(fēng)格的小區(qū)。對這個主題的包裝完成需要有四個支持點： （1）、建筑外立面； （2）、景觀設(shè)計及實施； （3）、服務(wù)品質(zhì)體現(xiàn)； （4）、強力的文化推廣宣傳。三、概念定位本案建議導(dǎo)入“城市新貴”的概念。這一概念的核心是 “城市”與“人”二者之間的關(guān)系，建立起以人文為內(nèi)核，以園林式居住環(huán)境為外觀形式的生態(tài)居住模式?！俺鞘行沦F”的概念詮釋的空間很大，而且比較新穎，市場差異性明顯。