鎮(zhèn)江市恒順地塊開發(fā)策劃報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-08-01 20:05本頁(yè)面
【正文】 海報(bào)、售樓書、平面圖等銷售資料，可配備若干多媒體電腦，利用多媒體效果、影音聲光等廣告宣傳品作為銷售道具，有別于傳統(tǒng)的平面廣告如海報(bào)等，方便銷售人員立體、生動(dòng)的展示和介紹本項(xiàng)目?！艟b樓書售樓書建議設(shè)計(jì)一套兩本，精裝，內(nèi)容為夏商地產(chǎn)品牌文化手冊(cè)、產(chǎn)品手冊(cè)（說明項(xiàng)目的區(qū)位、建筑、景觀、建筑材料、裝修標(biāo)準(zhǔn)、智能化設(shè)施及物業(yè)管理模式），達(dá)到使客戶的眼前一亮的效果，以刺激客戶的購(gòu)買欲望?！羟楦袪I(yíng)銷：在節(jié)假日，或較特殊的日子（如客戶生日，臺(tái)風(fēng)暴雨過后），及時(shí)給客戶及意向客戶寄送賀卡、贈(zèng)小禮物、打電話問候、慰問等，增進(jìn)與客戶之間的情感及信任。售樓中心銷售人員平時(shí)的一些內(nèi)部活動(dòng)也可以邀請(qǐng)一些有影響力的客戶參加，促進(jìn)以他們的影響力帶來(lái)部分客戶。并適時(shí)舉辦業(yè)主聯(lián)誼會(huì)。一、銷售總體目標(biāo)計(jì)劃用一年的時(shí)間,完成去化90%的銷售任務(wù)二、銷售方法促銷、展銷緊密配合，分階段、時(shí)機(jī)，運(yùn)用不同訴求重點(diǎn)的促銷手段，吸引消費(fèi)者的注意力，充分建立第二營(yíng)銷渠道，創(chuàng)造新穎獨(dú)特的銷售方式，開鎮(zhèn)江銷售先河。三、銷售進(jìn)度取得預(yù)售許可證后，90天內(nèi)完成一期銷售任務(wù)的30%，180天內(nèi)完成一期銷售任務(wù)的60%，365天內(nèi)完成一期銷售任務(wù)的90%；四、銷售執(zhí)行流程圖 簽 約 付 款 投訴處理客戶聯(lián)誼排除客戶 促銷認(rèn)購(gòu)企業(yè)關(guān)系客戶行業(yè)關(guān)系客戶合同客戶業(yè)主關(guān)系客戶項(xiàng)目關(guān)系客戶 再訪認(rèn)購(gòu)初訪認(rèn)購(gòu) 認(rèn)購(gòu)客戶參觀客戶關(guān)系客戶接待廣告客戶接待現(xiàn)場(chǎng)接待工地接待 五、公開發(fā)售銷售策略公開發(fā)售的前提（1）售樓部功能設(shè)定（2）小區(qū)名稱、路名、門牌名的確定（3）銷售制度的確立（4）售樓部工作流程（5）售樓員培訓(xùn)（6）整體廣告方案出臺(tái)（7）項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案（8）市場(chǎng)調(diào)研，售樓部人員職能及管理方案（9）售樓部空間展示、布局方案（10）樓書設(shè)計(jì)及印刷制作（11）售樓員服裝設(shè)計(jì)制作（12）售樓部?jī)r(jià)格表、戶型圖設(shè)計(jì)和印刷（13）沙盤模型的制作（14）確定按揭銀行（15）廣告片創(chuàng)意和制作、報(bào)紙廣告發(fā)布方案及媒體選擇、電視臺(tái)播放安排公開發(fā)售工作細(xì)節(jié)◎工作流程和內(nèi)容：252。 市場(chǎng)調(diào)研：收集、整理信息是一個(gè)不可間斷的工作，發(fā)售期間繼續(xù)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，繼續(xù)完善潛在客戶的檔案掌握潛在客戶的整體數(shù)量指標(biāo)。252。 在市場(chǎng)調(diào)研和日常工作中加強(qiáng)人員宣傳力度252。 通過媒體、廣告等綜合宣傳誘導(dǎo)消費(fèi)者對(duì)住房的要求252。 熱情、詳細(xì)的向客戶介紹樓盤的情況，并強(qiáng)調(diào)購(gòu)買期房的好處和投資價(jià)值252。 巧妙處理客戶異議，銷售員和銷售主管多次協(xié)調(diào)達(dá)成交易252。 對(duì)以認(rèn)購(gòu)的業(yè)主進(jìn)行跟蹤服務(wù)，在他們中建立良好的口碑，以老客戶帶新客戶252。 為正式銷售人為制造人氣，為以后的銷售階段打下良好基礎(chǔ)◎公開發(fā)售的細(xì)部處理252。 售樓員在客戶推廣、接待的過程中會(huì)獲取很多第一手的信息，這些信息對(duì)于制定營(yíng)銷策略有正確的指導(dǎo)作用，所以售樓員應(yīng)及時(shí)向銷售經(jīng)理反映。252。 在市場(chǎng)調(diào)研過程中，相關(guān)人員獲得有關(guān)暢銷戶型、周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手動(dòng)向及市場(chǎng)行情等信息也應(yīng)及時(shí)反饋。252。 其它信息的保存、整理、反饋?！蚣訌?qiáng)銷售公關(guān)力度252。 利用公益活動(dòng)，取得良好的社會(huì)效應(yīng)。252。 通過市場(chǎng)調(diào)研，信息反饋，尋找適當(dāng)銷售契機(jī)。252。六、銷售績(jī)效評(píng)估市場(chǎng)特點(diǎn)總結(jié)找出主導(dǎo)市場(chǎng)，主要付款方式以及價(jià)格分布。購(gòu)房心理總結(jié)找出客戶購(gòu)房的主導(dǎo)因素，是否對(duì)建筑工期和質(zhì)量以及景觀建設(shè)的關(guān)心。對(duì)小區(qū)配套有何意見，對(duì)發(fā)展商的品牌以及所發(fā)展的物業(yè)是否滿意等。社會(huì)影響總結(jié)是否在社會(huì)上奠定了良好的品牌基礎(chǔ)，是否帶動(dòng)了區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展，包括對(duì)環(huán)境的營(yíng)造等。銷售階段性總結(jié)在入住后，對(duì)入住業(yè)主進(jìn)行入戶訪問，深入了解購(gòu)買客戶群的特征（區(qū)域、人口、行為、心理等）七、尾盤銷售尾盤銷售成功與否，取決于項(xiàng)目前期策劃的好壞及銷售控制與計(jì)劃的安排。在銷售階段性突破與控制中，在第一個(gè)銷售高潮，人氣最旺的時(shí)期推出位置較差的房源，以較低的價(jià)格來(lái)吸引買家，使好壞房源的差價(jià)拉開距離，促使買家購(gòu)買，尾盤銷售階段無(wú)死角房。如果銷售控制的好，則尾盤銷售會(huì)成為利潤(rùn)的增長(zhǎng)期，所剩房源也皆為位置較好的房源，可確保銷售率。第五部分 投資分析一、 規(guī)劃建議項(xiàng)目規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)指標(biāo)前后小計(jì)占地面積35畝45畝80畝23333 3000053333 容積率 總建筑面積（平米）35208 37276 72484 地上住宅面積（平米）316803376065440地下車庫(kù)建筑面積352820165544 會(huì)所 15001500居住戶數(shù)（戶）280200480 車位數(shù)（個(gè)）119 185304 綠化率 40%以上建筑密度 % 面積比例（占地上總建筑面積比例）棟數(shù)每棟單元數(shù)共有單元層數(shù)每單元占地面積梯戶比前小高層31680%3 4 12 11 240一梯二戶后花園洋房24000%5 4 20 5 280一梯二戶雙拼2400%4 3 280一梯二戶四聯(lián)排7360%8 3 260一梯一戶住宅建筑面積m265440 會(huì)所1500%1 13500 小計(jì)地上總建筑面積66940 20 二、 戶型配比建議位置住宅類型建筑面積戶型戶均面積戶數(shù)總建筑面積總戶數(shù)比率前小高層31680兩室兩廳一衛(wèi)90665940280%三室兩廳一衛(wèi)11010411440%三室兩廳二衛(wèi)13011014300%后花園洋房24000洋房一層140405600160%二層130405200%三層120404800%躍層（四躍五）210408400%雙拼2400每戶三層300824008%四聯(lián)排7360每戶三層23032736032%小計(jì)6544048065440480住宅類戶型戶均面積戶數(shù)總比例總建筑面積小高層兩室兩廳一衛(wèi)9066%5940三室兩廳一衛(wèi)110104%11440三室兩廳二衛(wèi)130110%14300花園洋房洋房一層14040%5600二層13040%5200三層12040%4800躍層21040%8400雙拼每戶三層3008%2400四聯(lián)排每戶三層23032%7360小計(jì) 480100%65440 三、 投資分析序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算方法單位成本（元/平方米）面積（平方米）總價(jià)（萬(wàn)元）1土地取得費(fèi) 7248446022前期工程費(fèi) 72484臨時(shí)場(chǎng)地水電路及場(chǎng)地平整費(fèi)建安費(fèi)*%72484規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)建安費(fèi)*%72484可行性研究建安費(fèi)*%724843建設(shè)配套費(fèi)（含七通）建安費(fèi)*10%724844建筑安裝費(fèi) 72484建筑安裝工程造價(jià) 72484小高層 31680花園洋房 24000雙拼 2400四聯(lián)排 7360會(huì)所 1500地下集中車位 5544招投標(biāo)費(fèi)建安費(fèi)*%72484施工執(zhí)照費(fèi)建安費(fèi)*%72484質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)建安費(fèi)*%72484工程監(jiān)理費(fèi)建安費(fèi)*%724845室外工程費(fèi)（基礎(chǔ)設(shè)施及綠化）建安費(fèi)*30%724846管理費(fèi)前五項(xiàng)和*2%724847不可預(yù)見費(fèi)前五項(xiàng)*6%724848銷售費(fèi)用銷售收入*2%724849財(cái)務(wù)費(fèi)%7248410銷售稅金及附加銷售收入*%72484合計(jì) 72484 四、 收益分析銷售收入序號(hào)類型銷售面積（平米）單價(jià)（元/平米）銷售收入（萬(wàn)元）1小高層3168034002花園洋房24000360086403雙拼240038009124四聯(lián)排7360400029446車庫(kù)304個(gè)70000/個(gè)2128 小計(jì)損益分析序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）1銷售收入2總成本費(fèi)用3利率總額(123)4所得稅(所得稅率33%)5稅后利潤(rùn)
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