【正文】 管。物業(yè)服務(wù)企業(yè)終止物業(yè)服務(wù)合同的，在未落實物業(yè)管理期間，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)實施臨時管理。臨時管理期間的服務(wù)內(nèi)容及收費標(biāo)準(zhǔn)，參照市、轄市價格及物業(yè)管理行政主管部門普通住宅物業(yè)公共服務(wù)最低等級標(biāo)準(zhǔn)及對應(yīng)的公共服務(wù)費指導(dǎo)價執(zhí)行。第六十五條 單體物業(yè)或者住宅規(guī)模建筑面積小于3萬平方米的，經(jīng)業(yè)主或者業(yè)主大會決定，在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的監(jiān)督指導(dǎo)下，業(yè)主可以對物業(yè)實施自行管理。業(yè)主自行管理的，應(yīng)當(dāng)對下列事項作出決定：（一）自行管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)、管理人；（二）自行管理的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費用和期限；（三）聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)的方案；（四）其他有關(guān)自行管理的內(nèi)容。電梯、消防、監(jiān)控安防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備管理，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。業(yè)主大會決定委托第三方進(jìn)行財務(wù)管理和審計的，自行管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)或者管理人應(yīng)當(dāng)委托具有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)費、物業(yè)經(jīng)營性收益等費用進(jìn)行財務(wù)管理和審計，相關(guān)財務(wù)賬目應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向業(yè)主公示，每年不少于一次。第六章 物業(yè)的使用與維護(hù)第六十六條 業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)的使用與維護(hù)，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定及業(yè)主大會的決定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。第六十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的停車需要，其歸屬由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期建設(shè)項目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)期業(yè)主停車需求，按照規(guī)劃行政主管部門確定的車位、車庫指標(biāo)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示當(dāng)期售租方案。在首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購買和承租需要后還有多余車位、車庫的，可以出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的使用人，但租賃期限不得超過6個月。第六十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程，應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計文件在實地標(biāo)注。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開放。人防工程停車位于2013年5月1日前出租的，所在地民防行政主管部門協(xié)調(diào)使用管理單位規(guī)范承租行為，明確維護(hù)管理責(zé)任。自2013年5月1日起，人防工程停車位出租的租賃期限不得超過3年，不得將停車位出售、附贈。人民防空工程平時用作停車位的，其停放費、租金的收取及支出、使用管理等相關(guān)規(guī)定，由民防行政主管部門會同價格、物業(yè)管理等行政主管部門另行制定。第六十九條 業(yè)主或者物業(yè)使用人對住宅裝飾裝修的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將住宅裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人以及裝飾裝修服務(wù)單位。業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)，并會同裝飾裝修服務(wù)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。變動建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的，需要提交原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出的設(shè)計方案和城市房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)出具的審定意見，并按照規(guī)定辦理批準(zhǔn)手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對裝飾裝修活動的巡查、監(jiān)督和管理。業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修服務(wù)單位拒不辦理登記、批準(zhǔn)手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅裝飾裝修活動進(jìn)行巡查時，業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙。第七十條 住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)或者房屋所有權(quán)登記時，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。在國家規(guī)定的保修期屆滿后未出售的物業(yè)，由建設(shè)單位先行交存住宅專項維修資金。住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于國家規(guī)定的保修期屆滿后物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，不得挪作他用。第七十一條 發(fā)生下列危及房屋安全情形之一，需要立即對住宅物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行應(yīng)急維修、更新和改造，相關(guān)的業(yè)主不能形成法定多數(shù)意見的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主可以提出應(yīng)急處置方案，經(jīng)住宅專項維修資金代管部門復(fù)核后進(jìn)行應(yīng)急處置：（一）屋面、外墻防水損壞造成滲漏的；（二）電梯、消防設(shè)施設(shè)備故障危及人身安全的；（三）公共護(hù)（圍）欄破損嚴(yán)重，危及人身安全的；（四）二次供水水泵運行中斷的，但由專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)二次供水水泵設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的除外；（五）樓頂、樓體單側(cè)外立面有脫落危險的；（六）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產(chǎn)安全的；（七）其他危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全的緊急情形。應(yīng)急維修費用應(yīng)當(dāng)經(jīng)過審計并向業(yè)主公示后，從相關(guān)業(yè)主的住宅專項維修資金分戶賬中按照專有面積分?jǐn)偭兄В黄渲猩婕耙咽酃凶》康?，從公有住房住宅專項維修資金中列支。應(yīng)急維修的具體使用辦法另行制定。第七十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為:（一）擅自改變物業(yè)的規(guī)劃用途；（二）損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；（三）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；（四）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；（五）存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者超負(fù)重等違反安全規(guī)定的物品；（六）制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音、振動或者影響鄰居采光、通風(fēng)；（七）任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒；（八）侵占綠地、毀壞綠化和綠化設(shè)施；（九）擅自擺攤設(shè)點、占道經(jīng)營；（十）無序停放車輛、堵塞消防通道、阻礙主要交通道路；（十一）破壞或者擅自改變房屋外觀；（十二）擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫；（十三）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時報告有關(guān)主管部門，有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)及時依法處理；業(yè)主、物業(yè)使用人對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)主委員會對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。第七章 法律責(zé)任第七十三條 違反本辦法規(guī)定，依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)行政管理部門實施行政處罰的，依照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定執(zhí)行。第七十四條 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、公安、城市管理、物價、環(huán)境保護(hù)、規(guī)劃、民防、工商、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督等行政管理部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用、車位車庫、綠地綠化、特種設(shè)備等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系人姓名、聯(lián)系方式。相關(guān)行政主管部門依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。（一）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益；擅自利用物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營等違法違規(guī)行為。（二）公安部門負(fù)責(zé)依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)影響公共安全、公共秩序的違法違規(guī)行為，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違規(guī)養(yǎng)犬、妨礙交通、堵塞消防通道、妨礙消防設(shè)施使用等行為依法處理；對小區(qū)內(nèi)承租人進(jìn)行登記管理。（三）城市管理行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)市政、綠化、市容環(huán)境衛(wèi)生等方面的監(jiān)督檢查，依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒；侵占綠地、毀壞綠化和綠化設(shè)施；擅自擺攤設(shè)點、占道經(jīng)營；擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫；飼養(yǎng)家禽家畜等違法違規(guī)行為。（四）價格行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費監(jiān)督檢查，依法查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)費用和經(jīng)營設(shè)施收益收支情況、公共水電費分?jǐn)偳闆r以及其他價格違法違規(guī)行為。（五）環(huán)境保護(hù)行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)排放水污染物、飲食服務(wù)業(yè)油煙污染等監(jiān)督檢查，依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)造成噪聲、油煙污染等違法違規(guī)行為。（六）規(guī)劃行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法建設(shè)行為的監(jiān)督檢查，依法查處擅自改變物業(yè)的規(guī)劃用途，破壞或者擅自改變房屋外觀等違法違規(guī)行為。（七）民防行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法違規(guī)使用人防工程設(shè)施行為的監(jiān)督檢查，依法查處未按規(guī)定維護(hù)管理防空地下室、改變防空地下室主體結(jié)構(gòu)、拆除人防設(shè)施設(shè)備及危害防空地下室安全和使用效能等違法違規(guī)行為。（八）工商行政主管部門負(fù)責(zé)依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法廣告、無照經(jīng)營和擅自變更經(jīng)營（辦公）場所等違法違規(guī)行為。（九）質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯等特種設(shè)備安全運行的監(jiān)督檢查，依法查處各類特種設(shè)備安裝、改造、維修和使用中的違法違規(guī)行為。第七十五條 各轄市、區(qū)人民政府、鎮(zhèn)江新區(qū)管委會物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）以及其他有關(guān)主管部門的工作人員濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊，尚未構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。第八章 附則第七十六條 本辦法所稱住宅共用部分，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部分，一般包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主和有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、監(jiān)控安防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。本辦法規(guī)定的面積和人數(shù)，按照下列方式計算：（一）專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進(jìn)行登記的，暫時按照測繪機(jī)構(gòu)的實測面積計算；尚未進(jìn)行實測的，暫時按照房屋買賣合同記載的面積計算；建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算；（二）業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按照一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算；總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。第七十七條　本辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)解釋。 第七十八條 本辦法自2017年3月1日起施行。鎮(zhèn)江市人民政府印發(fā)的《鎮(zhèn)江市物業(yè)管理實施細(xì)則》（鎮(zhèn)政發(fā)〔2007〕50號）同時廢止。48 / 48