【文章內(nèi)容簡介】 次偏低，在使 用的寫字樓多為一般商務(wù)樓，內(nèi)部環(huán)境較差，配套設(shè)施缺乏缺少專業(yè)的品牌物業(yè)公司； 辦公銷售價格大約為 60007000 元 /平米， 07 年新開盤的東邦國際銷售狀況良好，開盤不久既銷售一空，目前東邦二手辦公售價約為 10000 元 /㎡， 09 年底開盤的位于長江路的濱江一號辦公售價 80009000 元 /㎡； 租金約 1元 /天 /㎡，出租率基本在 70%左右，主要銷售和承租面積范圍在 60 150㎡，入駐企業(yè)為鎮(zhèn)江當(dāng)?shù)刂行⌒推髽I(yè)； 鎮(zhèn)江市辦公市場高檔寫字樓稀缺，辦公需求相對市場供給比較旺盛。 第三章、 區(qū)位條件分析 地理區(qū)位：地處江蘇 省西南部，南京都市圈核心層，區(qū)位優(yōu)勢突出，是滬寧經(jīng)濟帶重要節(jié)點城市 ? 鎮(zhèn)江市位于中國經(jīng)濟最發(fā)達、最具潛力的長江三角洲，地處世界第三大河流 —— 長江和中國最長人工運河 —— 京杭大運河的交匯處。 ? 鎮(zhèn)江市地處江蘇省西南部，長江下游南岸，東南接常州市，西鄰南京市，北與揚州市、泰州市隔江相望，是江蘇省 13 個省轄市之一。鎮(zhèn)江作為滬寧經(jīng)濟帶的重要節(jié)點城市，主要受南京都市圈和上海經(jīng)濟圈輻射影響，經(jīng)濟互動性強，一體化的城市間互相帶動，商務(wù)活動頻繁，需求旺盛。 生態(tài)自然：山青水秀，人杰地靈，素有天下第一江山美譽，是國家歷史文化名城、 風(fēng)景旅游城市 鎮(zhèn)江以歷史與現(xiàn)代的有機結(jié)合令人耳目一新。無論自然、人文還是歷史方面的挖掘和提煉，都注入了新的內(nèi)涵，展現(xiàn)出個性的魅力?？芍^“不出城廓而有山水之怡，身居鬧市而有林泉之致”。 ? 金山 以“金山寺裹山，見寺，見塔，不見山”的風(fēng)貌而蜚聲海內(nèi)外。 ? 焦山 形似浮玉，滿山蔥蘢，“二十四景”和豐富的文化遺存令人賞心悅目。 ? 北固山 現(xiàn)存諸多文化古跡，人文景觀眾多，睹景思情，如煙的往事歷歷在目。 ? 南山風(fēng)景區(qū) ，山巒起伏，綠樹蔥蘢，既是國家森林公園，也是著名的省級風(fēng)景區(qū)。 ? 茅山 以大茅峰、中茅峰、小茅峰為主體，有九峰、二十六洞、 十九泉、二十八池的美景， “大峰小峰聯(lián)中峰，當(dāng)天削出玉芙蓉”。 ? 寶華山 是目前國內(nèi)最大的傳戒道場。是故，寶華山被稱為“律宗第一名山”。 人口規(guī)模：下轄三市、四區(qū)， 20xx 年底全市戶籍總?cè)丝? 萬，市區(qū)總?cè)丝?萬 ? 鎮(zhèn)江作為江蘇省地級市，轄丹陽市、揚中市、句容市三個市，區(qū)設(shè)丹徒區(qū)、京口區(qū)、潤州區(qū)和鎮(zhèn)江新區(qū)。 ? 全市總面積 3847 平方公里。市區(qū)面積 1081 平方公里。 20xx 年年末戶籍總?cè)丝? 萬人，其中市區(qū)總?cè)丝? 萬人。 ? 自 0409 年以來，鎮(zhèn)江市人口增長得到有效控制。全市人口保持“低 出生、低死亡、低增長”的發(fā)展態(tài)勢。人口總量及市區(qū)人口數(shù)量基本保持穩(wěn)定，其中人口總量維持在 270 萬人以內(nèi)，市區(qū)人口保持 100110 萬之間，有微漲趨勢。 路網(wǎng)交通：水陸交通發(fā)達，長三角地區(qū)重要的交通樞紐城市 鎮(zhèn)江作為長三角地區(qū)重要的交通樞紐城市，具有鐵路、公路和航運一體化的發(fā)達交通網(wǎng)絡(luò)，是華東地區(qū)沿江開放城市和航運樞紐城市。 ? 鐵路： 鎮(zhèn)江市位于重要的鐵路干線滬寧鐵路（南京到上海）沿線，主要車站為鎮(zhèn)江西站；京滬、滬寧鐵路橫貫東西，規(guī)劃建設(shè)中的京滬高速鐵路橫貫境內(nèi)。 ? 公路： 滬寧高速公路、滬寧二級公路穿市而過。 10 312 國道和 10 2122 22 321 省道構(gòu)成鎮(zhèn)江與外省、市連接的公路網(wǎng)絡(luò)。中國第一、世界第三的潤揚長江大橋?qū)㈡?zhèn)江與長江北岸的揚州及京滬高速公路聯(lián)系起來。 ? 水運： 鎮(zhèn)江臨江近海，世界聞名的“黃金水道” —— 長江和京杭大運河在此交匯。水運一直是鎮(zhèn)江城市興起與發(fā)展的命脈鎮(zhèn)江擁有近 260 公里的長江岸線，鎮(zhèn)江港是全國十大主樞紐港之一，是長江第三大港和上海國際航運中心的重要深水組合港，與世界 50 多個國家和地區(qū)通航貿(mào)易。 ? 航空 ：鎮(zhèn)江距離南京祿口國際機場和常州機場分別為 80 公里和 50 公里。 城市布局：“一城兩翼”城市格局逐步拉開，“山、水、城”特征突顯 鎮(zhèn)江城市總體布局結(jié)構(gòu)由原來的“一城兩區(qū)”逐步優(yōu)化為“一城兩翼”，即主城、東翼和西翼。 ? 主城： 北起長江，南至 312 國道、沿江高速公路、沿江公路，西起戴家門路，東至橫山東路的規(guī)劃控制范圍，按 85 萬人、 80 平方公里建設(shè)用地總?cè)萘恳?guī)劃。構(gòu)筑北依長江，南山居中，“山、水、城”的城市空間框架。 ? 東翼： 主城以東地區(qū)，由諫壁和大港兩部分組成，建設(shè)現(xiàn)代化港口、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)帶和區(qū)域物流中心及配套一定規(guī)模的城市生活區(qū)。按 萬人、31 平方公里建設(shè)用地規(guī)劃。 ? 西翼： 主城以西地區(qū)，由龍門和高資兩部分組成，建設(shè)現(xiàn)代化港口、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)帶和區(qū)域物流中心及配套適量規(guī)模的城市生活區(qū)。按 萬人、 15平方公里建設(shè)用地規(guī)劃。 發(fā)展方向：由原來的沿江“一”字型發(fā)展調(diào)整為“重點沿江、積極向南”的沿江沿路“ T”字型 按照“拉開框架、拓展空間”的戰(zhàn)略思想，未來城市空間發(fā)展方向由原來的沿江“一”字型發(fā)展調(diào)整為“重點沿江、積極向南”的沿江沿路“ T”字型發(fā)展。 近期重點 沿江發(fā)展，擴充東西兩翼；適度向南發(fā)展，拉大主城框架。 城市各板塊功能設(shè)置如下： ? 主城核心區(qū)： 以商業(yè)金融、旅游服務(wù)為主的城市主中心。 由老城區(qū)和北部綜合旅游區(qū)兩部分組成。重點塑造具有歷史文化和濱江特色的城市風(fēng)貌。 ? 南徐新城： 城市次中心。由行政、文化、商務(wù)為主的市級公共設(shè)施和生活居住構(gòu)成的多功能復(fù)合型新城區(qū)。 ? 丁卯新城： 城市東部地區(qū)中心。以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、科技信息服務(wù)和生活居住為主的城市新區(qū)。重點發(fā)展大學(xué)城和以光電子為主導(dǎo)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 ? 谷陽新城： 城市南部地區(qū)中心。以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)和生活居住為主的城市新區(qū)。 ? 南山風(fēng)景區(qū)： 城市中心綠地，建設(shè)現(xiàn)代休閑度假旅游區(qū)和城市森林公園。 一、鎮(zhèn)江城市發(fā)展策略研究 （一）城市發(fā)展所處的時代背景 鎮(zhèn)江位于江蘇省西南部，是長三角“先行規(guī)劃、先行發(fā)展”的十五個城市之一，但鎮(zhèn)江處于長三角城市都市圈的最外圍，受到上海經(jīng)濟圈的輻射非常小。 鎮(zhèn)江同時也處于南京一小時都市圈和蘇錫常都市圈的結(jié)合處，在目前兩大都市圈發(fā)展尚未成熟的階段，鎮(zhèn)江由于位于都市的外圍，其雙向輻射優(yōu)勢不能得到發(fā)揮。