【正文】 塊臨街的經(jīng)營企業(yè)盡量在 B 地塊也安排臨街位置，這中間主要涉及的就是華聯(lián)商廈、五交化、新華影劇院、京江飯店幾家經(jīng)營單位，采取產(chǎn)權(quán)置換方式進行安置。 商業(yè)市場分析 —— 商業(yè)部分小結(jié) 由于交通的便利、現(xiàn)有商業(yè)的不成熟，南京的商業(yè)市場可能造成鎮(zhèn)江商 業(yè)市場外流，本項目的定位要立足與奪取外流商業(yè)份額。我司項 目區(qū)位優(yōu)越，交通便利，適宜發(fā)展城市綜合型購物中心 二、 酒店市場分析 酒店市場分析 旅游資源概況 項目地塊距鎮(zhèn)江三山風景區(qū)距離為 公里，同時有部分旅游景點分布在丹徒、句 容等地，由于該地均有酒店用于接待，相應(yīng)地去化鎮(zhèn)江市區(qū)的部分旅游住宿客源。未來供應(yīng)五星級酒店 2 家分別為鎮(zhèn)江皇冠假日、鎮(zhèn)江喜來登酒店（ 萬達廣場），此外鎮(zhèn)江賓館 目前正與雅高酒店集團接洽； 鎮(zhèn)江的高星級酒店入住率在 50%左右，且房價偏低。 1 辦公市場分析 鎮(zhèn)江市辦公物業(yè)集中在大市口商圈，沿中山東路與解放路分布；目前缺少高檔寫字樓，也缺乏在建的高檔寫字樓 物業(yè)檔次偏低，在使 用的寫字樓多為一般商務(wù)樓，內(nèi)部環(huán)境較差，配套設(shè)施缺乏缺少專業(yè)的品牌物業(yè)公司； 辦公銷售價格大約為 60007000 元 /平米， 07 年新開盤的東邦國際銷售狀況良好，開盤不久既銷售一空，目前東邦二手辦公售價約為 10000 元 /㎡， 09 年底開盤的位于長江路的濱江一號辦公售價 80009000 元 /㎡； 租金約 1元 /天 /㎡，出租率基本在 70%左右，主要銷售和承租面積范圍在 60 150㎡，入駐企業(yè)為鎮(zhèn)江當?shù)刂行⌒推髽I(yè)； 鎮(zhèn)江市辦公市場高檔寫字樓稀缺，辦公需求相對市場供給比較旺盛。 生態(tài)自然：山青水秀，人杰地靈，素有天下第一江山美譽，是國家歷史文化名城、 風景旅游城市 鎮(zhèn)江以歷史與現(xiàn)代的有機結(jié)合令人耳目一新。 ? 焦山 形似浮玉，滿山蔥蘢，“二十四景”和豐富的文化遺存令人賞心悅目。 ? 寶華山 是目前國內(nèi)最大的傳戒道場。市區(qū)面積 1081 平方公里。人口總量及市區(qū)人口數(shù)量基本保持穩(wěn)定，其中人口總量維持在 270 萬人以內(nèi)，市區(qū)人口保持 100110 萬之間，有微漲趨勢。 10 312 國道和 10 2122 22 321 省道構(gòu)成鎮(zhèn)江與外省、市連接的公路網(wǎng)絡(luò)。 ? 航空 ：鎮(zhèn)江距離南京祿口國際機場和常州機場分別為 80 公里和 50 公里。 ? 東翼： 主城以東地區(qū)，由諫壁和大港兩部分組成，建設(shè)現(xiàn)代化港口、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)帶和區(qū)域物流中心及配套一定規(guī)模的城市生活區(qū)。 發(fā)展方向：由原來的沿江“一”字型發(fā)展調(diào)整為“重點沿江、積極向南”的沿江沿路“ T”字型 按照“拉開框架、拓展空間”的戰(zhàn)略思想，未來城市空間發(fā)展方向由原來的沿江“一”字型發(fā)展調(diào)整為“重點沿江、積極向南”的沿江沿路“ T”字型發(fā)展。重點塑造具有歷史文化和濱江特色的城市風貌。以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、科技信息服務(wù)和生活居住為主的城市新區(qū)。 ? 南山風景區(qū)： 城市中心綠地，建設(shè)現(xiàn)代休閑度假旅游區(qū)和城市森林公園。 城市規(guī)模：全市總面積 3847 平方公里，市區(qū)面積 1081平方公里， 下轄三個縣（市）：丹陽市、句容市、揚中市，下轄四個區(qū)：丹徒區(qū)、京口區(qū)、潤州區(qū)和鎮(zhèn)江新區(qū)。 （ 2）地理氣候 鎮(zhèn)江市地處長江下游南岸，北緯 31176。 58′。 全市土地總面積 3848 平方公里，占全省 ％。滬寧高速公路、 312 和 104 國道、沿江公路穿越境內(nèi)，公路網(wǎng)四通八達。現(xiàn)已建成泊位 139 個，其中萬噸級以上泊位 20 個，最大可停靠 5 萬噸級船舶，鎮(zhèn)江港是長江第三大港，為國家主樞紐港之一，有鐵路和高等級公路與港口相連，與世界 50 多個國家和地區(qū)的 120 多個港口有運輸業(yè)務(wù)聯(lián)系。 公路：主要由滬寧高速公路、南京 —環(huán)太湖高速公路、沿江高速公路、南京 — 常州高速公路、鎮(zhèn)溧高速公路和第二過江通道連接線構(gòu)成的 “兩縱四橫 ”高速公 路主骨架。一批世界著名企業(yè)，如：法國羅克韋爾公司、道達爾公司，美國國際電話電報公司、嘉吉公司、泰克國際公司，德國克勞克耐爾默勒公司、西門子公司，日本日商巖井、三菱商社，意大利泰克西公司，比利時國家動力集團等，已先后在鎮(zhèn)江投資興業(yè)。 第四章、 項目定位 概念定位：區(qū)級 CBD 城市級 CBD 從鎮(zhèn)江的城市規(guī)模，經(jīng)濟發(fā)展水平，輻射能力來看，還不可能達到全球級、國際級甚至地區(qū)級的水平。 ? 商務(wù)： CBD的核心功能是為中外大企業(yè)提供現(xiàn)代化商務(wù)辦公場所； ? 商業(yè)： 從目前鎮(zhèn)江的商業(yè)水平來看，鎮(zhèn)江缺乏大型的高檔商業(yè)配套，餐飲、休閑、購物都缺乏真正上檔次的大規(guī)模場所。 一般來說 CBD中國際級別的頂級寫字樓和高檔的甲級寫字樓需分別具備以下指標性要求： ? 頂級物業(yè) (國際寫字樓 ) (1)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理 狀況和品質(zhì)均是一流，建筑質(zhì)量達到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物具有靈活的平面布局和高使用率，達到 70％的使用率；樓層面積大，大堂和走道寬敞，從墊高地板到懸掛頂棚的凈高度不少于 。 ④ 設(shè)備標準：應(yīng)有名牌中央空調(diào)，中央空調(diào)系統(tǒng)高效；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。 (5)交通便利：位于重要地段，極佳的可接近性，臨近兩條以上的主干道。 ① 裝飾標準：外立面采用大理石、高級面磚、 鋁板、玻璃幕墻等材料；有大堂，大堂地面應(yīng)為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應(yīng)為大理石、花崗巖、或高級墻紙等材料，應(yīng)有吊頂，柱應(yīng)包大理石、不銹鋼等材料；公共部分的地面應(yīng)為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯，墻面應(yīng)為高級墻紙或高級漆 (如立邦漆等 )，應(yīng)有吊頂，電梯間應(yīng)有不銹鋼、大理石或木門套；衛(wèi)生間安置進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、 TOT0等等。 (3)客戶進駐：有知名的國內(nèi)外大公司，客戶大多是進行研發(fā)、技術(shù)服務(wù)、電子商務(wù)或知名品牌代理等方面的業(yè)務(wù)。 ? 區(qū)域的選址及規(guī)劃上，凸顯自然生態(tài)： 充分利用良好的自然條件，在規(guī)劃選址階段就充分考慮到特色問題，在總體規(guī)劃上，考慮道路結(jié)點的設(shè)置，讓整個 CBD就象一個大花園，調(diào)解人們視覺的乏味，還可以使公眾止步歇息。坐落在山水環(huán)抱之中，低密度、個性化的別墅型辦公樓，建筑風格可根據(jù)入駐企業(yè)要求量身定做，尤其適合跨國公司總部和研發(fā)中心的新型辦公區(qū)