鎮(zhèn)江市xx廣場項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書-文庫吧
2025-05-06 11:48 本頁面
【正文】 A、 B 地塊置換的方式 進(jìn)行。初步規(guī)劃將遵循三個(gè)原則，即臨街相仿，面積相近，互找差價(jià)。原來在 A 地塊臨街的經(jīng)營企業(yè)盡量在 B 地塊也安排臨街位置，這中間主要涉及的就是華聯(lián)商廈、五交化、新華影劇院、京江飯店幾家經(jīng)營單位，采取產(chǎn)權(quán)置換方式進(jìn)行安置。此次拆遷，將華聯(lián)商廈、京江飯店、新華影劇院等幾家經(jīng)營單位在新的地塊異地新建。 商業(yè)市場分析 —— 租金售價(jià)情況 鎮(zhèn)江萬達(dá)租金首層租金價(jià)格 1112 元 /㎡ /天（美特斯邦威）； 中山東路沿線，大潤發(fā)超市一樓以純專賣租金 89 元 /㎡ /天，中山東路沿街門面大潤發(fā)附近首層電動(dòng)車專賣 1011 元 /㎡ /天； 八佰伴采取純扣點(diǎn)形式約 23%的扣點(diǎn)，八佰伴開業(yè) 3 個(gè)月每月的租金上漲幅度為30%，八佰伴七樓和巴貝拉談的租金是 元 /㎡ /天； 第一樓街首層商鋪售價(jià)在 萬元 /㎡，租金約為 45 元 /㎡，由于商鋪出售不利于后期經(jīng)營管理，整個(gè)商業(yè)經(jīng)營情況較差，人流稀少，大量商鋪控制。 大市口商圈在建的和在供應(yīng)的商業(yè)體較多，未來市場競爭激烈。 商業(yè)市場分析 —— 商業(yè)部分小結(jié) 由于交通的便利、現(xiàn)有商業(yè)的不成熟，南京的商業(yè)市場可能造成鎮(zhèn)江商 業(yè)市場外流，本項(xiàng)目的定位要立足與奪取外流商業(yè)份額。 目前大市口商圈云集了八佰伴、鎮(zhèn)江商業(yè)城、鎮(zhèn)江商業(yè)城二期、鎮(zhèn)江 財(cái)富廣場項(xiàng)目、我司 XX 廣場商業(yè)競爭激烈。 項(xiàng)目擬通過引入特色餐飲、電影院、真冰溜冰場吸引人流，增加項(xiàng)目賣 點(diǎn)及競爭力； 大市口商圈是鎮(zhèn)江市的核心商圈，商圈內(nèi)百貨數(shù)量較少，中低檔餐飲較 多，娛樂休閑設(shè)施發(fā)展一般。該商圈存在著一定的商業(yè)提檔空間。我司項(xiàng) 目區(qū)位優(yōu)越，交通便利，適宜發(fā)展城市綜合型購物中心 二、 酒店市場分析 酒店市場分析 旅游資源概況 項(xiàng)目地塊距鎮(zhèn)江三山風(fēng)景區(qū)距離為 公里，同時(shí)有部分旅游景點(diǎn)分布在丹徒、句 容等地，由于該地均有酒店用于接待，相應(yīng)地去化鎮(zhèn)江市區(qū)的部分旅游住宿客源。 2 酒店市場分析 高星級酒店發(fā)展情況 20xx 年，全市接待國內(nèi)旅游者人數(shù) 2242 萬人次，比上年增長 %；國內(nèi)旅游收入 億元，比 上年增長 %。接待海外旅游者人數(shù) 萬人次，比上年增長 %，國際旅游外匯收入 億美元 ，增長 %。 鎮(zhèn)江目前暫無五星級酒店，四星級酒店數(shù)為 5家其中掛牌 3 家，三星級酒店 4家，大都分布在市區(qū)和 風(fēng)景區(qū)。未來供應(yīng)五星級酒店 2 家分別為鎮(zhèn)江皇冠假日、鎮(zhèn)江喜來登酒店（ 萬達(dá)廣場），此外鎮(zhèn)江賓館 目前正與雅高酒店集團(tuán)接洽； 鎮(zhèn)江的高星級酒店入住率在 50%左右，且房價(jià)偏低。高星級酒店的客源多為政府接待、商務(wù)往來， 旅游旺季時(shí)經(jīng)濟(jì)型酒店的客房入住率較高。 三、 住宅市場分析 —板塊分析 鎮(zhèn)江市主要住宅板塊為中心板塊、濱江板塊、學(xué)府路板塊、南徐板塊、丁卯板塊； 其中中心板塊及金山板塊目前無在售樓盤； 濱江板塊、學(xué)府路板塊、南徐板塊、丁卯板塊目前有大量住宅供應(yīng)； 我司項(xiàng)目所在的中心板塊目前二手房售價(jià)約為 7000 元 /㎡ 1 住宅市場分析 ——項(xiàng)目周邊住宅 /公寓概況 項(xiàng)目 紅豆青春公寓 京凌大廈 香江花城 江山名洲 項(xiàng)目位置 禹山北路 1 號(hào) 中山東路 18 號(hào) 東 吳路民 主村288 號(hào) 京 口區(qū)東 吳路388 號(hào) 開發(fā)企業(yè) 無錫紅豆置業(yè) 無錫紅豆置業(yè) 鎮(zhèn)江維科置業(yè) 物業(yè)用途 酒店式公寓 酒店式公寓 住宅 住宅 土地年限 40 70 70 70 建筑形態(tài) 高層 高層 多層、小高層 聯(lián)排別墅 ,洋房 ,花園 總建筑面積（㎡） 10800 —— 464579 660000 開盤時(shí)間 20xx11 —— 20xx4 20xx6 目前均價(jià) 5600 8000 5600 5700 面積范圍（㎡） 3050 ㎡ 80170 91140 別墅 250、住宅90130 裝修標(biāo)準(zhǔn) 精裝修 精裝 毛坯 毛坯 主力客群特征 商住兩用主要住戶為鎮(zhèn)江當(dāng)?shù)刂行⌒推髽I(yè) 商住兩用主要住戶為鎮(zhèn)江當(dāng)?shù)刂行⌒推髽I(yè) 2 住宅市場分析 20xx 年鎮(zhèn)江市商品房銷售面積達(dá) 萬㎡，環(huán)比增長 %；全市房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，環(huán)比下降 %； 09年鎮(zhèn)江市住宅市場供不應(yīng)求態(tài)勢明 顯，全年供需比為 ；供應(yīng)量及成交量均較 08 年大幅上漲，成交均價(jià)上漲明顯持續(xù)走高，創(chuàng)下新記錄， 09 年成交均價(jià)為 元 /㎡； 鎮(zhèn)江無真正意義上的高品質(zhì)酒店式公寓存在，基本都為商住樓； 紅豆青春公寓位于紅豆購物中心之上，屬于酒店式公寓，基本套型為 40 平方的單身公寓， 40 年產(chǎn)權(quán)精裝修，不通煤氣，銷售良好，入駐客群多為鎮(zhèn)江當(dāng)?shù)刂行∑髽I(yè)； 市中心酒店式公寓京凌大廈售價(jià)在 8000 元 /㎡，戶型為 81 ㎡ .120 ㎡ .220 ㎡ 70 年產(chǎn)權(quán)，通煤氣；入駐客群多為鎮(zhèn)江中小型企業(yè)及；市中心二手住宅價(jià)格在 7000 元 /㎡； 市區(qū)其他區(qū)域純住宅供應(yīng)較多，價(jià)格在 50006000 元 /㎡，剛性需求較為旺盛。 四、 辦公市場分析 項(xiàng)目周邊辦公分析 鎮(zhèn)江市辦公物業(yè)集中在大市口商圈，沿中山東路與解放路分布，目前缺少高檔寫字樓； 市中心目前無在售辦公，乙級寫字樓二手價(jià)格約為 60007000 元 /㎡，甲級辦公售價(jià)10000 元 /㎡； 未來萬達(dá)廣場、財(cái)富廣場、及我司項(xiàng)目將會(huì)有一定體量辦公上市。 1 辦公市場分析 鎮(zhèn)江市辦公物業(yè)集中在大市口商圈，沿中山東路與解放路分布；目前缺少高檔寫字樓，也缺乏在建的高檔寫字樓 物業(yè)檔
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