房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告吉林市船營(yíng)區(qū)(編輯修改稿)
2025-08-28 19:20 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 冒險(xiǎn)精神，創(chuàng)新氛圍淡薄，這就造成了有些人才到外地創(chuàng)業(yè)的原因之一，不利于現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。5）位置配套 本案位置在長(zhǎng)春路中段，周邊政府配套幾乎沒有；四棟高層，沒有多層社區(qū)，難以形成規(guī)?；^(qū)；綠化率小，容積率大；加之附近服務(wù)設(shè)施、廣場(chǎng)、休閑娛樂配套相對(duì)缺少；這些是我們的弊端之一。第三部分、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及特征概括 （一）吉林市房地產(chǎn)市場(chǎng)近些年發(fā)展速度較快，市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿^大。吉林市房地產(chǎn)市場(chǎng)從2006年、2007年開始飛速發(fā)展；2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)有一些緩沖，致使2009年房地產(chǎn)反彈，至今住宅商品房供不應(yīng)求。主要原因是吉林市的剛性需求尚未滿足。中低消費(fèi)群體還沒有完全滿足住房需求。即使現(xiàn)在國(guó)家提出廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的辦法想來緩解底層百姓的住房問題，可是當(dāng)前也只不過是數(shù)量微薄，根本無法大面積解決。每年都會(huì)有婚房需要、每年都有舊房換新房、每年都有小房換大房 、每年都有農(nóng)民涌向城市等等，這些現(xiàn)象作為快速發(fā)展的中國(guó)來說才剛剛開始，所以吉林市的房地產(chǎn)業(yè)還處在初級(jí)階段，在一段時(shí)期內(nèi)前景空間巨大。（二）吉林市房?jī)r(jià)利潤(rùn)相對(duì)較低，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，相對(duì)泡沫較小吉林市房?jī)r(jià)利潤(rùn)隨著回遷費(fèi)用、土地成本、建筑成本的提高，判斷實(shí)際的房?jī)r(jià)利潤(rùn)比應(yīng)該相對(duì)偏低，所以市場(chǎng)泡沫程度較低。這和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著直接的關(guān)系。物價(jià)上漲、貨幣貶值，所以錢的實(shí)際價(jià)值也在降低。雖說表面上房?jī)r(jià)在上漲，實(shí)際上貨幣的實(shí)際真正價(jià)值并沒有太大的變化。也就是說今天的房?jī)r(jià)5000元／㎡表面上看挺貴的，事實(shí)上和5年前的住房均價(jià)2000元／㎡沒什么區(qū)別，因?yàn)?年前的物價(jià)和今天的物價(jià)也大不相同。今天的生活零售品物價(jià)可以說是5年前的差不多2~3倍，所以說目前的房?jī)r(jià)屬于正常。（三）吉林市目前樓盤以多層為主，高檔、高層為輔，多層品質(zhì)一般，高端產(chǎn)品略有顯現(xiàn)，但目前來看還很缺失。目前吉林市普通住宅樓盤產(chǎn)品類型主要以多層為主，建筑品質(zhì)、硬件配套、物業(yè)服務(wù)、綜合環(huán)境一般。和大中型城市相比還有待于提高。吉林市高端住宅產(chǎn)品相對(duì)稀少，特別是高品質(zhì)高檔物業(yè)管理住宅市場(chǎng)，稀缺性比較明顯。即使是有些開發(fā)商近幾年有所意識(shí)，但是做的還是有很大的差距。（四）居民購(gòu)房偏好面積70120㎡戶型，戶型功能實(shí)用性要求較高吉林市目前比較好銷的是70~80平方米上下的戶型，購(gòu)買者對(duì)戶型的使用功能非?？粗小Ｋ阅壳凹质械淖》啃枨筮€停留在滿足居住、實(shí)用性的水平，要發(fā)展到滿足高品質(zhì)享受型還需要一段時(shí)間時(shí)間。（五）居民購(gòu)房熱情較高，但購(gòu)買能力小，總價(jià)購(gòu)買承受能力30萬左右，能夠購(gòu)買50萬左右甚至60萬80萬以上的房子人群占比還很少。目前吉林市的普通住宅均價(jià)在3800~4000元/㎡左右，高檔、高層（觀江、）住宅均價(jià)55006000元/㎡左右，期房整體均價(jià)在4600元/㎡左右。如果采用按揭還款，居民的首付承受能力在10萬元左右，總價(jià)為30萬左右。也就是說只能夠買60~70㎡的房子。這說明吉林市目前還處在居住住房極度需求中，租房族變成有房族正處于這個(gè)過渡階段。（六）居民購(gòu)房以自住為主，部分投資性房蟲逐漸出現(xiàn)，規(guī)模氣勢(shì)正在擴(kuò)大。吉林市目前居民購(gòu)房自住比例較大，投資性購(gòu)房人群逐漸增加。隨著吉林市經(jīng)商的外地人增多，購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)投資意識(shí)正在增強(qiáng)。據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)：吉林市區(qū)人均住房25㎡／人左右，也就是說三口之家也只不過是75㎡左右，政府工作計(jì)劃到2015年吉林市人均住房有量達(dá)30㎡。這說明我們的住房條件相對(duì)還較低。據(jù)調(diào)查了解，㎡／人，根據(jù)延吉市人口比例分配，平均每戶約有2套住房以上。可見我們吉林市住房需求市場(chǎng)空間和一些發(fā)展較快的城市還有很大差距。（七）吉林市新建商品房市場(chǎng)受宏觀調(diào)控影響較小，呈價(jià)平量微狀態(tài)宏觀調(diào)控對(duì)吉林市房地產(chǎn)市場(chǎng)受到的影響比較小，價(jià)格基本保持穩(wěn)定。雖說近年國(guó)家為了調(diào)控整體房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快，但對(duì)于三類以上城市影響不大。（八）吉林市年土地供應(yīng)量不大，雖說近幾年土地開發(fā)量較為集中。但從階段時(shí)期來看屬于不規(guī)律發(fā)展形勢(shì)。市區(qū)內(nèi)可開發(fā)性土地越來越少，土地價(jià)格相對(duì)中檔偏低，有一定的增值潛力！分析闡述：吉林市房地產(chǎn)開發(fā)與相距116公里的長(zhǎng)春市相比，優(yōu)勢(shì)相對(duì)明顯，平均每平方米較長(zhǎng)春市低500至1500元左右。吉林市房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)是一個(gè)能夠淘金的財(cái)源寶地。近年來，吉林市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)始終控制在350公頃到600公頃左右，逐年在增加。商品房近幾年均價(jià)從每平方米均價(jià)2500元、3500元、已拉動(dòng)到每平方米近4500~5000元左右，吉林市的房地產(chǎn)開發(fā)從05年的初級(jí)進(jìn)入了一個(gè)上升的發(fā)展階段?？梢姴粍?dòng)產(chǎn)投資依然是一段時(shí)期內(nèi)的主流。區(qū)域固定資產(chǎn)投資、土地規(guī)劃及房地產(chǎn)投資情況 指標(biāo) 年份2007年2008年2009年2010年2011年固定資產(chǎn)投資（億元）9781200149018202450房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）128250土地規(guī)劃面積（公頃）4163505958801340分析：隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展吉林市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資逐漸增多,為城市的快速發(fā)展打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年提高。2007年以來土地供應(yīng)量逐漸增加，最近二三年表現(xiàn)相對(duì)集中，這也就意味著房地產(chǎn)開發(fā)量隨之增加，來滿足城市住房剛性需求市場(chǎng)。固定資產(chǎn)投資力度也來越大，今年力度較大相對(duì)比較明顯，這也是一個(gè)城市發(fā)展的必然現(xiàn)象。隨著城市的規(guī)劃節(jié)奏加快、商品房品質(zhì)逐漸提高、棚戶區(qū)的改造等竣工面積越來越大，吉林市房地產(chǎn)市場(chǎng)將從過渡階段走向快速發(fā)展階段。項(xiàng)目市場(chǎng)簡(jiǎn)要分析 區(qū)域位置圖周邊代表性樓盤（參考樓盤1）名稱西城首府備注位置長(zhǎng)春路柴草市項(xiàng)目09年開工，均價(jià)4100元/㎡左右，計(jì)劃整體2012年完畢，部份驗(yàn)收交房。銷售率為66%，商業(yè)配套正在建設(shè)，預(yù)計(jì)引進(jìn)大潤(rùn)發(fā)超市。 基本規(guī)劃建筑面積36萬㎡銷售價(jià)格均價(jià)4200元/㎡ 面積45—120㎡銷售率66%公設(shè)配套中百日雜、三十中、電力大學(xué)、三醫(yī)院、毓文中學(xué)、吉
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