【正文】 在項(xiàng)目運(yùn)作中不斷挖掘深層次客戶群、團(tuán)購群、租房群，不斷尋找競爭優(yōu)勢，才能更好的降低風(fēng)險(xiǎn)；進(jìn)而縮短銷售周期。所以，如何提高本案的項(xiàng)目定位、銷售策劃、合理定價(jià)是本案的重中之重。雖然在同類市場中競爭優(yōu)勢不太明顯，但是項(xiàng)目本身存在自身的消費(fèi)群體。我們物業(yè)可以提供免費(fèi)租賃服務(wù)，幫助客戶出租。針對純投資客戶群，采取小戶型樣板裝修房強(qiáng)銷策略，即服務(wù)式附加價(jià)值銷售策略。4）消費(fèi)心理：在選擇購房時(shí)一旦相中會立刻決定購買，相關(guān)方面會與其它項(xiàng)目進(jìn)行對比，一旦決定基本不會盲從親朋好友的意見及推薦，同時(shí)對促銷中的優(yōu)惠不會太看重，衡量價(jià)格合理，自己兜里的錢夠就可以購買。2）需求面積、間隔要求：50㎡、70㎡、80㎡以上，以間隔實(shí)用為標(biāo)準(zhǔn)。第二類：經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般，但收入穩(wěn)定的群體●大中型企事業(yè)單位的專業(yè)人士、高級打工仔、普通中層職員（例如：科員、大型企業(yè)的中層管理干部、教師等，可以考慮年輕教師、研究生團(tuán)購）；●個(gè)體經(jīng)商者（包括：個(gè)體戶、小型私企老板、外出打工創(chuàng)業(yè)人員）；●大型集團(tuán)新入職員工，收入穩(wěn)定的專業(yè)工人；●擁有閑散資金，以農(nóng)業(yè)、副業(yè)等創(chuàng)收的本地區(qū)周圍農(nóng)民。7)消費(fèi)心理：人生閱歷相對豐富，但社會閱歷相對較淺，獨(dú)立的判斷能力較弱，在購房時(shí)會有沖動，理性消費(fèi)心理相對薄弱。所以這部分消費(fèi)群體對生活便捷性有所意識。另外對物業(yè)的要求不會苛求，主要追求的是有一個(gè)自己的家，屬于自己的空間。3)客戶需求的戶型及面積：對于居住的空間要求不高的人群，希望購置的面積基本是3070㎡左右的一房兩房單位（比例為60~80%左右）；30—60㎡格局適合于單身打工族、創(chuàng)業(yè)者，租房群（比例為40%左右）；60~80㎡格局適合婚房，單位團(tuán)購房（比例為40%左右）；80㎡以上格局適合于收入頗高及經(jīng)商做買賣人群（比例為20%左右）。心理分析：1）收入水平：每月收入相對穩(wěn)定，同時(shí)已經(jīng)具有一定的積蓄。●周邊農(nóng)村陪讀群體。●單身高收入打工族、創(chuàng)業(yè)者、租房群?！窀浇鼏挝宦毠?、大型單位內(nèi)部職工團(tuán)購。4）當(dāng)前政府對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控，新政策不斷出臺，限購、利率上漲給市場消費(fèi)量帶來的影響。2）消費(fèi)者購房逐漸理性化，2010年下半年開始房地產(chǎn)業(yè)會趨于理性化、平穩(wěn)化，2011年各種政策出臺，價(jià)格漲幅變慢。5）周邊商業(yè)逐漸進(jìn)入，商業(yè)氛圍短期內(nèi)成熟。3）附近沒有大宗可開發(fā)地塊，小范圍區(qū)域內(nèi)競爭不太明顯。機(jī)會（Opportunities）1）吉林市的發(fā)展，動車的開通、西站的頻繁使用，帶動了吉林市的流動人群。2）規(guī)劃容積率過高、綠化率小、占地規(guī)模小，小區(qū)內(nèi)生活舒適度不高。這樣產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)相對會降低。2）項(xiàng)目位于集中居住區(qū)，距離江邊較近，非常適宜居住。: 未正式開工：建議以中小型戶型為主，戶型區(qū)間（30~90㎡）有利于銷售。第四部分、本項(xiàng)目開發(fā)基本方向項(xiàng)目簡介 :XXX:長春路中段:高層住宅:用地（ ）萬㎡，建筑面積: （ ）萬㎡，容積率（ ），綠化率：（ ），建筑密度：（ ），車庫、停車位：（ ）個(gè)。5．6中低端壓力大吉林市目前中低端消費(fèi)供不應(yīng)求，低收入的老百姓真的買不起房子，中高檔的房子他們望而卻步，新的政策不斷打壓使得市場的產(chǎn)品銷售減緩。目前價(jià)差為1000—2000元／㎡，未來的三、五年后這種兩極分化會更加明顯，大盤、大開發(fā)商已經(jīng)進(jìn)入三線城市，這無疑給當(dāng)?shù)氐闹行⌒烷_發(fā)商帶來了壓力?！皟蓸O分化”吉林市房地產(chǎn)市場目前逐漸呈現(xiàn)出兩極分化的現(xiàn)象，普通住宅均3800~4000元／㎡左右。高層產(chǎn)品熱度逐漸下降，除觀景型高檔產(chǎn)品之外，普通高層住宅市場空間逐漸萎縮。 吉林市地產(chǎn)市場，在未來的到三到五年之內(nèi)總體上仍將保持需求量上升趨勢，但不排除某些類型的產(chǎn)品市場出現(xiàn)短時(shí)間的供大于求（例如高層低品類產(chǎn)品）。吉林市房價(jià)近兩三年的上漲是以銷售需求為基礎(chǔ)，以地塊、景觀炒作為輔，導(dǎo)致整體房價(jià)上漲較快。新穎朝氣的案名會給項(xiàng)目增添一份活力，選擇巧妙的宣傳技巧和專業(yè)的市場推廣，配以合理的項(xiàng)目定位、合理的戶型配比，這樣才能準(zhǔn)確的進(jìn)入市場進(jìn)而快速的進(jìn)行銷售。同類產(chǎn)品競爭對手有較多，價(jià)格準(zhǔn)確定位較難。此項(xiàng)目單獨(dú)四棟高層住宅，相比規(guī)?；鄬有^(qū)顯得有點(diǎn)單調(diào)。分析小結(jié)：長春路一帶目前沒有形成集中的繁華商業(yè)氛圍，主要原因是商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃開發(fā)較晚，短期內(nèi)沒有足夠的空間規(guī)劃建筑商業(yè)區(qū)，這給人們的消費(fèi)購物帶來不便?！?硬件配套較差，商業(yè)氛圍差，消費(fèi)不便利◎ 項(xiàng)目價(jià)位偏低，走低端銷售路線本案闡述：綜合以上市場分析，從宏觀角度出發(fā)本項(xiàng)目有發(fā)展空間，從微觀角度來看此項(xiàng)目較難以定位，周邊競爭相對激烈，商業(yè)氛圍相對不成熟有待于完善?；疽?guī)劃㎡，小高層銷售價(jià)格整體均價(jià)3700元/㎡ 面積50—92㎡銷售率30%公設(shè)配套離電力大學(xué)較近項(xiàng)目圖片分析：◎ 項(xiàng)目位置較偏僻，交通不便?；疽?guī)劃總建面15萬㎡，多層、花園洋房銷售價(jià)格整體均價(jià)5500元/㎡ 面積90—300㎡銷售率80%公設(shè)配套吉林西站、吉林一中、電力大學(xué)、春芽幼兒園、解放西路交通便利項(xiàng)目圖片分析：◎ 項(xiàng)目位置優(yōu)越，傳統(tǒng)集中居住區(qū)?！蚺R近西站，外出較為方便◎價(jià)格準(zhǔn)確，貼近市場，迎合老百姓消費(fèi)心理周邊代表性樓盤（參考樓盤5）名稱泊逸臺備注位置解放西路長春路黃旗街14號2010年10月開盤，2011年底入住，銷售形勢較好，純高檔社區(qū)；價(jià)位高端，特點(diǎn)性強(qiáng)。◎規(guī)模大、居住氛圍好，項(xiàng)目定位準(zhǔn)確。項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，規(guī)模大代表性強(qiáng)?！?價(jià)格適中，接受人群較大，相對銷售難度不大?；疽?guī)劃多層，建筑面積22萬㎡銷售價(jià)格現(xiàn)均價(jià)4300元/㎡ 面積主力戶型55~137㎡銷售率銷售85%公設(shè)配套學(xué)區(qū)、長春路、三醫(yī)院、吉林西站項(xiàng)目圖片：分析：◎ 項(xiàng)目位置優(yōu)越、戶型、價(jià)格定位準(zhǔn)確◎ 項(xiàng)目臨近大學(xué)，消費(fèi)群體投資性較強(qiáng)◎ 22萬㎡社區(qū)，居住氛圍較濃。本年末入住?！騼r(jià)格相對合理?！蝽?xiàng)目位于居住區(qū)，居住人口密集，居住氛圍較濃。周邊代表性樓盤（參考樓盤2）名稱鑫隆帝豪備注位置解放西路與長春路交匯處項(xiàng)目位置優(yōu)越，交通極為便利；離松花江較近，占據(jù)著重點(diǎn)學(xué)區(qū)，唯一缺點(diǎn)不能形成規(guī)?；笮蜕鐓^(qū)，銷售均價(jià)格目前上揚(yáng)到4800元/㎡。◎量大周期長，后期服務(wù)維系差，市場口碑一般。弱點(diǎn)沒有商場，日常消費(fèi)區(qū)缺乏、交通不便，距離市中心較遠(yuǎn)?！蛏虡I(yè)氛圍較差，商場超市幾乎沒有，日常消費(fèi)氛圍不濃。銷售率為66%，商業(yè)配套正在建設(shè)，預(yù)計(jì)引進(jìn)大潤發(fā)超市。隨著城市的規(guī)劃節(jié)奏加快、商品房品質(zhì)逐漸提高、棚戶區(qū)的改造等竣工面積越來越大，吉林市房地產(chǎn)市場將從過渡階段走向快速發(fā)展階段。2007年以來土