【正文】 調(diào)研人撰稿人： 眾邦地產(chǎn) 調(diào)研時間： 2020 年 8 月 22 日 。通過對 項目定位、 經(jīng)典縝密策劃 ； 新穎 的市場推廣 打開市場 。需要存同求異，有創(chuàng)新才會脫穎而出立于不敗之地。 項目素質(zhì)的判斷 本案在市場上 同等高層產(chǎn)品中競 爭 優(yōu)勢 并不是很 明顯 ， 甚至有些方面處于弱勢，但是 市場定位戶型配比以及銷售策略會給項目帶來商機 ；尤其是距離 校區(qū) 較近。也就是說，投資型客戶購買我們的房子是裝修好的房子省心。 本案市場銷售走向 此項目 建議考慮雙向推向市場 針對純居住客戶群，采取毛坯房合理價位強銷策略，即市場銷售策略。 3）配套要求： 注重 工作、 注重生活質(zhì)量 ，對各方面的生活 消費 便利 ， 屬于 工作生活規(guī)律型 買家。 消費者 條件 ： 1）客戶基本特征： 介乎于 2540 歲之間， 部分 擁有自己的家庭， 個人 平均月收入相對穩(wěn)定在 30006000 元的水平，并已擁有 部分 積蓄。 會對項目進行 相關 方面的比較，而且有一定的付款能力，不會受到外在促銷因素及他人意見的影響。 6)項目品牌要求： 項目的品牌和品質(zhì)保證，能給予 市場創(chuàng)新感、現(xiàn)代氣息為主 。 5)生活環(huán)境要求： 這部分人群 忙于 上班 賺錢 、 生活規(guī)律性 較 強 ，對生活環(huán)境和舒適度要求 不 會太 高 ， 大部分時間都是忙碌 。 4)配套要求： 這部分人群 對生活的基本配套不會太過注重，反而對于享受型、奢 25 侈型 的配套設施 沒有更高的 渴求，希望小區(qū)的配套設施能 便捷為主 ， 周圍 需要填補一些 超市商場 等相關配套。 2)交通工具： 出入基本以出租車代步，并且 部分 已經(jīng)擁有私家小汽車。 ●高端收入投資群體，解決附近大量學生租房市場。 ● 周邊 平房、舊房換 新房， 解決 住房條件人群。 ● 市內(nèi) 一次購房 、 結婚用房 。 目標客戶群定位 第一類 ： 本案目標客戶群鎖定特征 ● 中 低 等 職工 上 班族、打工族 。 3） 吉林市中低層人群 收入不穩(wěn)定，本地 高層人才 的流失，造成了 吉林市部分 消 費 人群購買 能力的不足。 威脅（ Threats） 1） 近年城區(qū)棚戶區(qū)改造的量增大， 廉租房 、經(jīng)濟適用房 逐漸出現(xiàn)， 整個市內(nèi) 同 品類項目增多， 同品類產(chǎn)品 競爭 愈加 激烈。 4） 位置 相對 明顯， 距離市中心適中 。 2） 江邊 較 近 、 校區(qū)多 、 社區(qū)成熟 、 適宜居住、事宜投資 。 3）項目 規(guī)模不大， 地標性不強 ； 較難 營造 置業(yè)者對本 項目 的認 同 。 劣勢（ Weaknesses） 1） 目前 商業(yè)氛圍 不足 、 生活 消費配套不足 ，有待完善。 3) 項目產(chǎn)品 戶型設計 30— 60 ㎡ 左右為主力戶型， 貼近中 低 檔消費群體 ， 單體總 房款在 15~20 萬元，有利于產(chǎn)品銷售，給投資者創(chuàng)造更多可選條件。 戶型 面積 套數(shù) 套數(shù)比 一室 30~50㎡ 40% 兩室 50~80 ㎡ 40% 三室 80㎡ 以上 20% 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢（ Strengths） 1）項目 地段 長春路中段、 臨近 重點學區(qū)、三醫(yī)院，特點性 較強 。 4 棟高層共 計 （ ） 層， 共計 （ ） 戶，可銷售 （ ） 戶 ，回遷（ ）戶 。 所以中低端市場壓力越來越大，因為這一類市場相對來說利潤 偏小，所以開發(fā)商開發(fā)的積極性也就不高， 這是造成中低端壓力的 原因之一。 風格獨特產(chǎn)品 已經(jīng)顯現(xiàn) 22 隨著 人們對住宅舒適度意識的增加 ， 追求高品位偏好型住居越來越明顯， 這其中除了外觀之外、還有內(nèi)設、 容積率、綠化率等，相關 硬件 配套 和專業(yè)的配套 物業(yè)服務 已經(jīng)越來越被人們所重視 。高端住宅均價 5500— 6000／ ㎡ 左右。 然 而帶有風格概念、定位獨特 新穎 的 產(chǎn)品 將會出現(xiàn)短暫的 熱度追捧 。 住宅市場（多層） 產(chǎn)品仍保持著高的需求量。 所以這種上漲 和老百姓的盲從也有相關的原因 ， 這也是理性消費過度的必經(jīng)之路，所以 進入 2020 年 下半年開始 吉林市的房價會趨于 穩(wěn)定 ， 2020 年上半年 相對走向平穩(wěn)， 今后一段時期 誰能坐穩(wěn)自己才能坐穩(wěn)項目。忌一路跟風，針對準確客戶群 合理定價 。 21 區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展前景預測 本區(qū) 域 周圍 小區(qū)密集，人口居住相對集中， 適宜 居住。 需要在價格定位、項目功能定位、目標人群上和銷售策劃推動宣傳上下功夫。 這些不利因素鎖定項目定位為中檔路線。 項目檔次 定位無法進入高端定位 ， 綠化等相關配套較弱 ， 周圍 沒有 購物商場休閑娛樂場所 ， 這是導致人們購買欲望的因素之一。項目的銷售目標客戶群難以定位 ，在市場銷售方向上 存在抗性。 ◎ 項目特色性不強，定位為普通住宅。 ◎ 重點學區(qū) ◎ 多層特色性強，特色洋房填補了區(qū)域空白 ◎ 中 高端路線 周邊 代表性樓盤（參考樓盤 6） 名稱 中央領地 備注 位置 長春路 馮家屯南 2020年 7月開盤， 2020年 10月 入住，銷售剛剛開始 ， 普通住宅 ； 起價最低3180元 /㎡ ， 普通小高層， 無特點 。項目規(guī)模 適中特色 性強。 ◎ 硬件配套不足、路 少公交車少。 基本規(guī)劃 總 建面 70萬㎡ ，多層、 小高層、高層 銷售價格 整體 均價 4200元 /㎡ 面積 40— 150㎡ 銷售率 一期 55% 公設配套 吉林西站、吉林一中、電力大學、二十三小、船營五小、 三十中 項目 圖片 18 分 析： ◎項目位置 稍偏 ，交通 不便。 周邊 代表性樓盤（參考樓盤 4） 名稱 吉東托斯卡納 備注 位置 解放路黃旗街吉林 西站 附近 2020年 7月開盤， 一期 年 底 入住，銷售形勢 較好 ，中 高 檔 社區(qū)； 價位合理 ，高層起價 3850 元 /㎡，小高層均價 4200元 /㎡， 多層 均價 4400。 ◎ 項目較為中性，沒有個性和突出特點。項目銷售抗性較小。 周邊代表性樓盤 （參考樓盤 3） 名稱 金岸名苑 備注 位置 長春路中段電力大學新校西側(cè) 靠近電力大學，戶型適宜居住，投資出租，小區(qū)型居住舒適度較高。 ◎ 小區(qū)小，配套差，沒有規(guī)?；男^(qū)，建筑密度大，舒適度差 這是本項目的弊病 。 2020年10月入住 基本規(guī)劃 高層 銷售價格 均價： 4500元 /㎡ 面積 50— 130㎡ 銷售率 80% 公設配套 交通要道、 重點 學區(qū) 、 三醫(yī)院 、 松花江較近 16 項目 圖片 ： 分析： ◎項目地理位置 相對較好 ， 位于解放路長春路交匯，交通占據(jù)著絕對的優(yōu)勢； 鄰近學區(qū) 毓文中學、吉林一中重點學區(qū) ， 距離江邊較近 ，這些是他銷售較好的最主要原因 。 ◎ 項目操作一般，特點藝術性不強。 ◎規(guī)劃產(chǎn)品為 大型社區(qū)，多層、 高 層 ， 商業(yè)超市。 ◎項目 目前 已經(jīng) 開始 ， 項目定位為 中檔偏高觀江高層 。 基本規(guī)劃 建筑面積 36萬㎡ 銷售價格 均價 4200元 /㎡