【正文】 調(diào)研人撰稿人： 眾邦地產(chǎn) 調(diào)研時(shí)間： 2020 年 8 月 22 日 。通過對(duì) 項(xiàng)目定位、 經(jīng)典縝密策劃 ； 新穎 的市場(chǎng)推廣 打開市場(chǎng) 。需要存同求異，有創(chuàng)新才會(huì)脫穎而出立于不敗之地。 項(xiàng)目素質(zhì)的判斷 本案在市場(chǎng)上 同等高層產(chǎn)品中競 爭 優(yōu)勢(shì) 并不是很 明顯 ， 甚至有些方面處于弱勢(shì)，但是 市場(chǎng)定位戶型配比以及銷售策略會(huì)給項(xiàng)目帶來商機(jī) ；尤其是距離 校區(qū) 較近。也就是說，投資型客戶購買我們的房子是裝修好的房子省心。 本案市場(chǎng)銷售走向 此項(xiàng)目 建議考慮雙向推向市場(chǎng) 針對(duì)純居住客戶群，采取毛坯房合理價(jià)位強(qiáng)銷策略，即市場(chǎng)銷售策略。 3）配套要求： 注重 工作、 注重生活質(zhì)量 ，對(duì)各方面的生活 消費(fèi) 便利 ， 屬于 工作生活規(guī)律型 買家。 消費(fèi)者 條件 ： 1）客戶基本特征： 介乎于 2540 歲之間， 部分 擁有自己的家庭， 個(gè)人 平均月收入相對(duì)穩(wěn)定在 30006000 元的水平，并已擁有 部分 積蓄。 會(huì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行 相關(guān) 方面的比較，而且有一定的付款能力，不會(huì)受到外在促銷因素及他人意見的影響。 6)項(xiàng)目品牌要求： 項(xiàng)目的品牌和品質(zhì)保證，能給予 市場(chǎng)創(chuàng)新感、現(xiàn)代氣息為主 。 5)生活環(huán)境要求： 這部分人群 忙于 上班 賺錢 、 生活規(guī)律性 較 強(qiáng) ，對(duì)生活環(huán)境和舒適度要求 不 會(huì)太 高 ， 大部分時(shí)間都是忙碌 。 4)配套要求： 這部分人群 對(duì)生活的基本配套不會(huì)太過注重，反而對(duì)于享受型、奢 25 侈型 的配套設(shè)施 沒有更高的 渴求，希望小區(qū)的配套設(shè)施能 便捷為主 ， 周圍 需要填補(bǔ)一些 超市商場(chǎng) 等相關(guān)配套。 2)交通工具： 出入基本以出租車代步，并且 部分 已經(jīng)擁有私家小汽車。 ●高端收入投資群體，解決附近大量學(xué)生租房市場(chǎng)。 ● 周邊 平房、舊房換 新房， 解決 住房條件人群。 ● 市內(nèi) 一次購房 、 結(jié)婚用房 。 目標(biāo)客戶群定位 第一類 ： 本案目標(biāo)客戶群鎖定特征 ● 中 低 等 職工 上 班族、打工族 。 3） 吉林市中低層人群 收入不穩(wěn)定，本地 高層人才 的流失，造成了 吉林市部分 消 費(fèi) 人群購買 能力的不足。 威脅（ Threats） 1） 近年城區(qū)棚戶區(qū)改造的量增大， 廉租房 、經(jīng)濟(jì)適用房 逐漸出現(xiàn)， 整個(gè)市內(nèi) 同 品類項(xiàng)目增多， 同品類產(chǎn)品 競爭 愈加 激烈。 4） 位置 相對(duì) 明顯， 距離市中心適中 。 2） 江邊 較 近 、 校區(qū)多 、 社區(qū)成熟 、 適宜居住、事宜投資 。 3）項(xiàng)目 規(guī)模不大， 地標(biāo)性不強(qiáng) ； 較難 營造 置業(yè)者對(duì)本 項(xiàng)目 的認(rèn) 同 。 劣勢(shì)（ Weaknesses） 1） 目前 商業(yè)氛圍 不足 、 生活 消費(fèi)配套不足 ，有待完善。 3) 項(xiàng)目產(chǎn)品 戶型設(shè)計(jì) 30— 60 ㎡ 左右為主力戶型， 貼近中 低 檔消費(fèi)群體 ， 單體總 房款在 15~20 萬元，有利于產(chǎn)品銷售，給投資者創(chuàng)造更多可選條件。 戶型 面積 套數(shù) 套數(shù)比 一室 30~50㎡ 40% 兩室 50~80 ㎡ 40% 三室 80㎡ 以上 20% 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)（ Strengths） 1）項(xiàng)目 地段 長春路中段、 臨近 重點(diǎn)學(xué)區(qū)、三醫(yī)院，特點(diǎn)性 較強(qiáng) 。 4 棟高層共 計(jì) （ ） 層， 共計(jì) （ ） 戶，可銷售 （ ） 戶 ，回遷（ ）戶 。 所以中低端市場(chǎng)壓力越來越大，因?yàn)檫@一類市場(chǎng)相對(duì)來說利潤 偏小，所以開發(fā)商開發(fā)的積極性也就不高， 這是造成中低端壓力的 原因之一。 風(fēng)格獨(dú)特產(chǎn)品 已經(jīng)顯現(xiàn) 22 隨著 人們對(duì)住宅舒適度意識(shí)的增加 ， 追求高品位偏好型住居越來越明顯， 這其中除了外觀之外、還有內(nèi)設(shè)、 容積率、綠化率等，相關(guān) 硬件 配套 和專業(yè)的配套 物業(yè)服務(wù) 已經(jīng)越來越被人們所重視 。高端住宅均價(jià) 5500— 6000／ ㎡ 左右。 然 而帶有風(fēng)格概念、定位獨(dú)特 新穎 的 產(chǎn)品 將會(huì)出現(xiàn)短暫的 熱度追捧 。 住宅市場(chǎng)（多層） 產(chǎn)品仍保持著高的需求量。 所以這種上漲 和老百姓的盲從也有相關(guān)的原因 ， 這也是理性消費(fèi)過度的必經(jīng)之路，所以 進(jìn)入 2020 年 下半年開始 吉林市的房價(jià)會(huì)趨于 穩(wěn)定 ， 2020 年上半年 相對(duì)走向平穩(wěn)， 今后一段時(shí)期 誰能坐穩(wěn)自己才能坐穩(wěn)項(xiàng)目。忌一路跟風(fēng)，針對(duì)準(zhǔn)確客戶群 合理定價(jià) 。 21 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景預(yù)測(cè) 本區(qū) 域 周圍 小區(qū)密集，人口居住相對(duì)集中， 適宜 居住。 需要在價(jià)格定位、項(xiàng)目功能定位、目標(biāo)人群上和銷售策劃推動(dòng)宣傳上下功夫。 這些不利因素鎖定項(xiàng)目定位為中檔路線。 項(xiàng)目檔次 定位無法進(jìn)入高端定位 ， 綠化等相關(guān)配套較弱 ， 周圍 沒有 購物商場(chǎng)休閑娛樂場(chǎng)所 ， 這是導(dǎo)致人們購買欲望的因素之一。項(xiàng)目的銷售目標(biāo)客戶群難以定位 ，在市場(chǎng)銷售方向上 存在抗性。 ◎ 項(xiàng)目特色性不強(qiáng)，定位為普通住宅。 ◎ 重點(diǎn)學(xué)區(qū) ◎ 多層特色性強(qiáng)，特色洋房填補(bǔ)了區(qū)域空白 ◎ 中 高端路線 周邊 代表性樓盤（參考樓盤 6） 名稱 中央領(lǐng)地 備注 位置 長春路 馮家屯南 2020年 7月開盤， 2020年 10月 入住，銷售剛剛開始 ， 普通住宅 ； 起價(jià)最低3180元 /㎡ ， 普通小高層， 無特點(diǎn) 。項(xiàng)目規(guī)模 適中特色 性強(qiáng)。 ◎ 硬件配套不足、路 少公交車少。 基本規(guī)劃 總 建面 70萬㎡ ，多層、 小高層、高層 銷售價(jià)格 整體 均價(jià) 4200元 /㎡ 面積 40— 150㎡ 銷售率 一期 55% 公設(shè)配套 吉林西站、吉林一中、電力大學(xué)、二十三小、船營五小、 三十中 項(xiàng)目 圖片 18 分 析： ◎項(xiàng)目位置 稍偏 ，交通 不便。 周邊 代表性樓盤（參考樓盤 4） 名稱 吉東托斯卡納 備注 位置 解放路黃旗街吉林 西站 附近 2020年 7月開盤， 一期 年 底 入住，銷售形勢(shì) 較好 ，中 高 檔 社區(qū)； 價(jià)位合理 ，高層起價(jià) 3850 元 /㎡，小高層均價(jià) 4200元 /㎡， 多層 均價(jià) 4400。 ◎ 項(xiàng)目較為中性，沒有個(gè)性和突出特點(diǎn)。項(xiàng)目銷售抗性較小。 周邊代表性樓盤 （參考樓盤 3） 名稱 金岸名苑 備注 位置 長春路中段電力大學(xué)新校西側(cè) 靠近電力大學(xué)，戶型適宜居住，投資出租，小區(qū)型居住舒適度較高。 ◎ 小區(qū)小，配套差，沒有規(guī)?；男^(qū)，建筑密度大，舒適度差 這是本項(xiàng)目的弊病 。 2020年10月入住 基本規(guī)劃 高層 銷售價(jià)格 均價(jià)： 4500元 /㎡ 面積 50— 130㎡ 銷售率 80% 公設(shè)配套 交通要道、 重點(diǎn) 學(xué)區(qū) 、 三醫(yī)院 、 松花江較近 16 項(xiàng)目 圖片 ： 分析： ◎項(xiàng)目地理位置 相對(duì)較好 ， 位于解放路長春路交匯，交通占據(jù)著絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)； 鄰近學(xué)區(qū) 毓文中學(xué)、吉林一中重點(diǎn)學(xué)區(qū) ， 距離江邊較近 ，這些是他銷售較好的最主要原因 。 ◎ 項(xiàng)目操作一般，特點(diǎn)藝術(shù)性不強(qiáng)。 ◎規(guī)劃產(chǎn)品為 大型社區(qū)，多層、 高 層 ， 商業(yè)超市。 ◎項(xiàng)目 目前 已經(jīng) 開始 ， 項(xiàng)目定位為 中檔偏高觀江高層 。 基本規(guī)劃 建筑面積 36萬㎡ 銷售價(jià)格 均價(jià) 4200元 /㎡