【文章內容簡介】 （1）公眾管理制度規(guī)范崗位職責圖1 管理規(guī)章制度體系216。 公眾管理制度 為加強省立醫(yī)院高層住宅樓的物業(yè)管理，維護全體住戶的合法權益，實行業(yè)主自治與專業(yè)化管理服務相結合的體制，保障物業(yè)的安全與合理使用，創(chuàng)造出整潔、優(yōu)美、舒適的小區(qū)環(huán)境，業(yè)主有義務遵守以下制度：業(yè)主委員會章程、業(yè)主（用戶）公約、樓宇使用管理規(guī)定、裝修管理規(guī)定、清潔衛(wèi)生公約、治安管理規(guī)定、禁止違章占地及違章亂搭建的暫行管理規(guī)定、用戶物品搬運管理規(guī)定、消防管理規(guī)定、車輛停放（停車場）管理規(guī)定、安全用電用水管理規(guī)定等。除了遵守規(guī)定，業(yè)主也有權利按照管理處廉潔制度對管理處進行指導和監(jiān)督。 216。 管理處內部崗位責任制各個崗位的員工都應接受管理處主任的統(tǒng)一領導，敬職于自己的崗位職責，并對自己分擔的工作負全面的責任，作到責任、權限、職位三方面到位，以保障管理工作的正常運作。本制度系統(tǒng)規(guī)定公司和管理處各工作崗位的崗位職責。216。 管理維護運作制度及標準 省立醫(yī)院高層住宅樓管理將引進ISO9002質量體系文件標準，依此進行管理處的日常管理維護運作，對服務過程進行有效的操作、控制和監(jiān)督，使各項服務活動都處于受控狀態(tài)。制度由管理維護運作程序文件和作業(yè)指導書兩部分組成。 程序文件具體包括：清潔、綠化管理程序，保安、車輛管理程序，裝修管理程序，供水、供電管理程序 ，消防、公共設施管理程序、物業(yè)管理服務費的收費程序、建筑物的維護和維修程序、員工培訓程序，糾正和預防措施控制程序等。 作業(yè)指導書具體包括：保安、清潔衛(wèi)生、財務等工作檢查制度和檢查評分標準，消防安全的檢查規(guī)定和處理方法，還有各種設備、設施的操作規(guī)定，員工培訓大綱，員工考核及獎懲辦法，房屋驗收標準與措施、文檔管理制度等。 l 管理人員考核制度及標準l 管理人員考核制度——《員工考核及獎懲辦法》。l 管理人員考核標準——《員工工作評定表》（每月考核）、《員工年度考核鑒定表》（年終考核）。月核成績作為員工效益工資的發(fā)放依據，年終匯總，填寫《員工年度考核鑒定表》，匯總成績作為員工年終獎金發(fā)放及晉級、降級的主要依據。（二）日常管理運作原則：小區(qū)內日常機電運行、房管事務、治安、車輛、清潔、綠化、社區(qū)文化、設施維護保養(yǎng)統(tǒng)一納入公司運作范疇，嚴格執(zhí)行《機電設備管理工作手冊》、《電梯工作手冊》、《消防工作手冊》、《維修工作手冊》、《保安工作手冊》、《清潔工作手冊》、《綠化工作手冊》，注重每一個服務項目的人員培訓、考評，加強日檢、周檢、月檢。日常各項工作，分別見圖示：房管事務：管理處對省立醫(yī)院高層住宅樓的日常房管事務管理，如下表：工作安排8：00~8：30處理住戶申報投訴；8：30~9：30巡視；9：30~12：00跟蹤監(jiān)督；14：00~15：30學習、培訓、整理檔案：15：30~16：30巡視；16：30~18：30走訪、回訪?？?核標 準工作內容跟蹤監(jiān)督日常：3遍/天；入伙期間：8小時/天；巡視日常：2遍/天；入伙期間：8小時/天；走訪3次/周；1遍/月；回訪處理率：100%，回訪記錄100%。檢查內容及處理方法日檢項目1. 。處理方法1. 記錄巡視發(fā)現的問題，搜集住戶的反饋意見；2. 對巡視中發(fā)現的問題，分類進行處理；1） 填寫意見轉呈表；2） 發(fā)現的維修不合格，填寫維修記錄，安排維修；3） 即行關閉輕微不合格項目；4） 發(fā)現違章行為按“違章處理規(guī)定”執(zhí)行；5） 發(fā)現的嚴重不合格，填寫糾正措施報告。周檢項目全面檢查住宅區(qū)各項工作，著重對房管日檢中發(fā)現的不合格項進行檢查處理。處理辦法管理處主任組織房管員、班組長，對發(fā)現的不合格項及時整改，嚴重不合格項制定糾正措施并不報物業(yè)部。考核標準平時日檢、周檢、月檢按ISO9002質量體系考核標準；年終按國家建設部對“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”的考核驗收標準。機電運行與保養(yǎng)：小區(qū)及公用設施機電運行、養(yǎng)護運作按照《機電設備管理工作手冊》規(guī)范運作。如下表：日常機電設備管理運作主要內容運行組值班：保障小區(qū)供水供電、電梯空調等正常運作并做好記錄；巡視：巡視設備房和設備運行情況，做好巡查記錄；秩序：搞好設備房的物品管理，加強安全防范工作。維修組負責機電設施、設備的各項維修、保養(yǎng)工作，并做好記錄；定期清潔所管設備的設備房；負責對設備設施進行全面巡視、檢查，發(fā)現問題及時處理。檢查項目及處理方法檢查項目、。處理方法按照ISO9000標準，對輕微不合格項進行整改，嚴重不合格項上報物業(yè)公司總經理并提出糾正措施?？己藰藴嗜粘Ｖ軝z、月檢考核按ISO9000質量標準；年終考核按國家“優(yōu)秀示范小區(qū)”標準考核。日常維修養(yǎng)護：大樓及公用設施維修、養(yǎng)護運作按照公司《維修工作手冊》規(guī)范運作。如下表：工作安排機電運行：24小時8：00~8：30處理申報投訴；8：30~10：00跟蹤監(jiān)督；10：30~12：00維護養(yǎng)護；14：00~15：30巡視維修養(yǎng)護；15：30~17：00整理學習；17：00~18：30回訪。主要工作房屋本體室內：小修30分鐘，一般故障2小時，不超過8小時，較難故障3天內。48小時跟蹤驗證。樓梯、墻面：發(fā)現問題按原樣及時修復，每年全面檢查一次，3~4年全面修補刷漆一次。天面：每年檢查一次，每年雨季前須檢查一次，發(fā)現破損及時修補。公共設施室內污水系統(tǒng)：每月檢查一次，發(fā)現問題及時修補。道路車場：每天檢查1遍，隨壞隨修；天線：每月檢查1遍，隨壞隨修；明暗溝：每周檢查1遍，隨壞隨修；供水電氣：每月細查1遍，零修及時，中小型維修通知水電部門；樓道燈：每月檢查1遍，即壞即修。檢查項目及處理方法檢查項目處理方法按照ISO9000標準，對輕微不合格項進行整改，嚴重不合格項上報主任并提出糾正措施?？己藰藴嗜粘Ｖ軝z、月檢考核ISO9000質量標準；年終考核按國家建設部考核標準。治安、消防、車輛管理：按照ISO9000質量體系《保安工作手冊》、規(guī)范運作。如下表：工作安排定崗檢查進出口、停車場：24小時；流動巡查消防設施：1遍/周；住區(qū)安全：24小時違章行為：24小時車輛停放：24小時車輛保管：24小時突發(fā)事件：90120秒，責任保安或車輛管理員到達現場。學習訓練學習法規(guī)：1次/周；訓 練：2次/周；演示培訓：1次/周。檢查項目及處理方法檢查項目1. 查可疑人員、外來人員和撿垃圾、乞討人員；2. 查違章停車、違章裝修；3. 查室外施工、搭建情況；4. 查亂擺賣現象；5. 查高空拋物、亂扔垃圾現象；6. 查破壞綠化、占用綠地現象；7. 查漏水、漏電、漏氣現象；8. 查房屋本體設施和公共設施情況。處理方法按照ISO9000質量體系標準，對輕微不合格項匯報隊長及主管房管員，嚴重不合格項上報主任?？己藰藴势綍r按ISO9000質量考核標準；年終按國家建設部規(guī)定的考核標準。清潔保潔管理：按照ISO9000質量體系《小區(qū)清潔工作手冊》規(guī)范運作。如下表：工作安排6：00~7：00地面清掃；7：00~8：30垃圾清運；8：30~10：30樓道清掃、噴藥；13：00~15：30樓面清掃；15：30~17：00垃圾清運。工作內容道路清潔2次/天；每月用水刷一次；保 潔10小時/天；樓間保潔清掃2遍/周；清洗2遍/月；垃圾清運清運2遍/天；洗車1遍/天；消 殺2遍/周。檢查項目及處理辦法檢查項目、人行道、綠化地、散水坡、排水溝；、崗亭、單車棚；、化糞池；、雨水井和沙井；、標識；、樓道、樓梯、走廊、樓道燈具；、窗、扶手、電子門、消防栓、管、電表箱、信報箱等；8天面；、辦公室、衛(wèi)生間；。處理辦法按ISO9000質量體系標準，對輕微不合格項自行關閉，嚴重不合格項上報主管房員和主任并提出整改方案加以糾正?？己藰藴嗜粘Ｈ諜z、周檢、月檢按ISO9000質量考核標準；年終按國家建設部標準考核。綠化養(yǎng)護管理：按ISO9000質量體系《綠化工作手冊》規(guī)范運如下表：工作安排6：30~9：30澆水、施肥；9：30~12：00除雜草、整型、保潔、剔除枯枝葉；14：00~16：00殺蟲、補缺、保潔；16：00~18：30澆水、施肥。工作內容整形造型6次/年；施 肥春秋各1遍；