【正文】 理特點(diǎn)：其一，該物業(yè)為高層建筑，電梯成為居家主要的交通和運(yùn)輸工具，依賴性大，因此，保障電梯的24小時(shí)安全運(yùn)行和暢通成為居家所重，貫徹電梯維保、巡檢程序，嚴(yán)格乘梯安全規(guī)則，制定停機(jī)、跑水防范應(yīng)對(duì)措施是 “以人為本，安全第一”管理原則的根本印證；其二，高層住宅的配電、供水、供暖設(shè)施設(shè)備集中，聯(lián)系緊密，現(xiàn)代化程度高，技術(shù)含量高，責(zé)任大，牽一發(fā)而動(dòng)全身，因此，安全用電、用水、取暖制度的規(guī)范化制定、落實(shí)、巡檢要求精益求精。當(dāng)今行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，是時(shí)間的競(jìng)爭(zhēng)與效率的追逐。178。 小區(qū)內(nèi)的車輛停放進(jìn)行及時(shí)引導(dǎo)停放和檢查制度（小區(qū)停放車輛實(shí)行非固定式管理模式）。人員要求和服務(wù)制度編制管理處服務(wù)架構(gòu)主管1人；保潔6人；安全7人；設(shè)備管理和維修5人。（三）管理處工作人員崗位任職要求分類崗位職責(zé)現(xiàn)具備條件（擬招條件）備 注管理處事務(wù)助理負(fù)責(zé)省立醫(yī)院高層住宅樓管理機(jī)電，維修，消防，車輛管理，治安，房管，綠化，清潔。本制度系統(tǒng)規(guī)定公司和管理處各工作崗位的崗位職責(zé)?？己藰?biāo)準(zhǔn)平時(shí)日檢、周檢、月檢按ISO9002質(zhì)量體系考核標(biāo)準(zhǔn)；年終按國(guó)家建設(shè)部對(duì)“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”的考核驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)?？己藰?biāo)準(zhǔn)日常周檢、月檢考核ISO9000質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；年終考核按國(guó)家建設(shè)部考核標(biāo)準(zhǔn)?？己藰?biāo)準(zhǔn)日常按ISO9000質(zhì)量考核標(biāo)準(zhǔn)；年終按國(guó)家建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)考核。（3）電梯保養(yǎng)人員嚴(yán)格按照保養(yǎng)計(jì)劃和保養(yǎng)技術(shù)規(guī)程進(jìn)行作業(yè)，遇到乘梯者違章使用時(shí)，應(yīng)及時(shí)糾正。在轎頂須停車長(zhǎng)時(shí)間維修或保養(yǎng)時(shí)應(yīng)斷開轎頂急停開關(guān)，嚴(yán)禁一腳站在廳門口一腳站在轎頂或轎內(nèi)長(zhǎng)時(shí)間。4）對(duì)管理處不能處理的安全隱患，及時(shí)上報(bào)公司或報(bào)告公安消防部門處理。防火檢查1）用火、用電有無違章情況。3）消防管理組織機(jī)構(gòu)和各級(jí)消防安全責(zé)任人。 撥打電話報(bào)警。并積極協(xié)調(diào)各項(xiàng)配套施工的遺留問題，保證搬家期間物業(yè)的完整性和居民的滿意度。人的因素在任何地方都是決定性的，為保證省立醫(yī)院高層住宅樓的服務(wù)質(zhì)量，管理處首先關(guān)注具體務(wù)實(shí)的人力資源發(fā)展計(jì)劃，選聘物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)豐富的住宅區(qū)管理處主管和技術(shù)力量過硬的各類專業(yè)人員，保證服務(wù)效果的階段化提升。15）滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案的演練記錄。6）違章關(guān)閉消防設(shè)施、切斷消防電源的。8）使用有毒有害物品的場(chǎng)所是否有防毒的安全措施。4）接班時(shí)應(yīng)將本班防火安全注意事項(xiàng)和存在問題向下一班交待，以保障工作的連續(xù)性。2）維修保養(yǎng)電梯中，如維保人員分置作業(yè)在機(jī)房、轎廂、轎頂或底坑時(shí)，必須確認(rèn)可靠的聯(lián)絡(luò)，不得進(jìn)行重疊作業(yè)。重大自然災(zāi)害的記錄長(zhǎng)期保存。考核標(biāo)準(zhǔn)日常日檢、周檢、月檢按ISO9000質(zhì)量考核標(biāo)準(zhǔn)；年終按國(guó)家建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)考核。天面：每年檢查一次，每年雨季前須檢查一次，發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修補(bǔ)。檢查內(nèi)容及處理方法日檢項(xiàng)目1. 。 公眾管理制度 為加強(qiáng)省立醫(yī)院高層住宅樓的物業(yè)管理，維護(hù)全體住戶的合法權(quán)益，實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)化管理服務(wù)相結(jié)合的體制，保障物業(yè)的安全與合理使用，創(chuàng)造出整潔、優(yōu)美、舒適的小區(qū)環(huán)境，業(yè)主有義務(wù)遵守以下制度：業(yè)主委員會(huì)章程、業(yè)主（用戶）公約、樓宇使用管理規(guī)定、裝修管理規(guī)定、清潔衛(wèi)生公約、治安管理規(guī)定、禁止違章占地及違章亂搭建的暫行管理規(guī)定、用戶物品搬運(yùn)管理規(guī)定、消防管理規(guī)定、車輛停放（停車場(chǎng)）管理規(guī)定、安全用電用水管理規(guī)定等。負(fù)責(zé)周檢工作，并做好記錄，接受業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司的監(jiān)督檢查。三表遠(yuǎn)傳計(jì)量1．節(jié)約服務(wù)成本，減少物業(yè)今后的水、電、氣損耗支出成本。堅(jiān)持查崗制度。“平安、高雅、悠閑”的物業(yè)管理模式主要由四大元素構(gòu)成：178。（四）科學(xué)規(guī)范的管理模式今天的物業(yè)管理，已不僅僅是單純的管理或者服務(wù)，而是寓管理于服務(wù)當(dāng)中。整幢物業(yè)于2004年9月竣工。成立之初，即先后和香港世紀(jì)酒店管理集團(tuán)、深圳市蓮花物業(yè)管理有限公司建立長(zhǎng)期戰(zhàn)略同盟關(guān)系，引進(jìn)先進(jìn)管理理念與自身優(yōu)勢(shì)結(jié)合，形成了獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)管理模式，并順利通過了ISO9001（2000）質(zhì)量體系認(rèn)證。 其三，高層住宅的住所相對(duì)集中，空間相對(duì)狹小，更易產(chǎn)生噪聲、氣體污染消除慢，因此，保持環(huán)境的靜謐，降低噪聲，防止和減少氣體污染，需要制定有效的區(qū)別于普通住宅小區(qū)的物業(yè)管理措施；其四，車輛停放處集中，升降立體停車相對(duì)復(fù)雜，且出入通道唯一，因此，及時(shí)疏導(dǎo)車輛出入，維持秩序井然，是“急業(yè)主所急”服務(wù)理念的真誠(chéng)體現(xiàn)；其五，高層住宅樓層高，一旦發(fā)生火災(zāi)，火勢(shì)蔓延快，人口密度大，人員疏散困難，因此，防患于未然，科學(xué)的消防預(yù)警措施，警鐘常鳴的消防常識(shí)宣傳、培訓(xùn)工作是貼心管家根本所在。因此，物業(yè)公司在自身發(fā)展中，不斷追求信息溝通渠道的便捷和簡(jiǎn)練。 便利的：提供家居生活的清潔、育苗、維修、代購物等便民服務(wù)；提供房屋租售、轉(zhuǎn)讓服務(wù)。消防管理采用誰主管，誰負(fù)責(zé)。人員服裝按照公司規(guī)定分工種統(tǒng)一著裝體系文件按照公司IS09000體系執(zhí)行人事行政制度按照公司IS09000體系執(zhí)行內(nèi)部管理規(guī)定結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)制定班組內(nèi)管理規(guī)定。大專以上文化，多年基層物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，熟悉七大服務(wù)項(xiàng)目操作流程及檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富。216。機(jī)電運(yùn)行與保養(yǎng)：小區(qū)及公用設(shè)施機(jī)電運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)運(yùn)作按照《機(jī)電設(shè)備管理工作手冊(cè)》規(guī)范運(yùn)作。治安、消防、車輛管理：按照ISO9000質(zhì)量體系《保安工作手冊(cè)》、規(guī)范運(yùn)作。（二）預(yù)警、應(yīng)變措施保安應(yīng)急計(jì)劃和措施（1）目的：在發(fā)生緊急、突發(fā)事件時(shí)，以最有效的方法，在最短的時(shí)間內(nèi)控制事態(tài)的發(fā)展，或保證出色完成上級(jí)交辦的臨時(shí)任務(wù)。（4）電梯維修人員應(yīng)努力學(xué)習(xí)，提高工作技能，當(dāng)電梯發(fā)生故障時(shí)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，采取措施處理問題，確保電梯的正常安全使用。嚴(yán)禁開啟廳門探身到井道內(nèi)或在轎廂頂探身到另一井道檢查電梯。（3）三級(jí)檢查由公司領(lǐng)導(dǎo)實(shí)施1）物業(yè)管理部或公司領(lǐng)導(dǎo)根據(jù)大廈防火安全的實(shí)施情況和上級(jí)部門的要求不定期對(duì)大廈進(jìn)行全面安全檢查或重點(diǎn)防火部位的抽查，公司安全領(lǐng)導(dǎo)小組每年不少于一次全面檢查。2）安全出口、疏散通道是否暢通，安全疏散指示標(biāo)志、應(yīng)急燈是否完好。4）消防安全制度。保安搶險(xiǎn)人員得知火警后立即攜帶滅火工具趕往現(xiàn)場(chǎng)：察看火情，迅速確定滅火方案；迅速調(diào)集搶險(xiǎn)人員及物力進(jìn)行自救。（五）提供高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)日前大樓內(nèi)已設(shè)立保安班、清潔班、維修班，開始按照比較規(guī)范的管理制度與程序進(jìn)行培訓(xùn)與管理，并將藉此創(chuàng)建本小區(qū)良好的物業(yè)管理形象。八、第一年度的主要工作事務(wù)（一）管理處員工的甄選、培訓(xùn)。14）消防安全培訓(xùn)記錄。5）消防設(shè)施管理、值班人員和防火巡查人員脫崗的。7） 危險(xiǎn)場(chǎng)所動(dòng)火是否按規(guī)定辦理手續(xù)，焊工操作時(shí)是否達(dá)到“七不”、“四要”、“一清”要求。3）各班組長(zhǎng)及時(shí)組織處理存在的安全隱患和不安全因素，對(duì)處理不了的問題及時(shí)上報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)。1）在維修保養(yǎng)工作時(shí)，不得乘客或載客，必須在電梯首層大堂標(biāo)識(shí)“電梯維修，暫停使用”標(biāo)志牌。3）保存事件全過程的有關(guān)記錄，存檔3年。處理辦法按ISO9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)輕微不合格項(xiàng)自行關(guān)閉，嚴(yán)重不合格項(xiàng)上報(bào)主管房員和主任并提出整改方案加以糾正。樓梯、墻面：發(fā)現(xiàn)問題按原樣及時(shí)修復(fù)，每年全面檢查一次，3~4年全面修補(bǔ)刷漆一次?？?核標(biāo) 準(zhǔn)工作內(nèi)容跟蹤監(jiān)督日常：3遍/天；入伙期間：8小時(shí)/天；巡視日常：2遍/天；入伙期間：8小時(shí)/天；走訪3次/周；1遍/月；回訪處理率：100%，回訪記錄100%。管理規(guī)章制度質(zhì)量監(jiān)督檢查規(guī)范用戶行為管理服務(wù)運(yùn)作（4）人員考核制度（3）維護(hù)運(yùn)作制度（2）崗位責(zé)任制（1）公眾管理制度規(guī)范崗位職責(zé)圖1 管理規(guī)章制度體系216。擬定本住宅區(qū)月工作計(jì)劃，并予以實(shí)施。3．內(nèi)線電話系統(tǒng)（辦公室、設(shè)備房、崗廳）、警鈴連通宿舍。 在大樓內(nèi)設(shè)巡邏崗，主要是以提供安全服務(wù)為主要的目的，以及大樓的裝修管理（設(shè)崗位1個(gè)）。以尊重人文化倡導(dǎo)為前提，法制、契約、誠(chéng)信為“現(xiàn)代、高雅、悠閑”的底線，多元化、獨(dú)有性服務(wù)為補(bǔ)充，體現(xiàn)相互尊重和理解，共同品位生活。并可為業(yè)主提供文化交流、技藝切磋的便利契機(jī)。其中主樓高32層，主樓兩側(cè)附樓高22層，整體設(shè)計(jì)為290戶，地下一層為車庫。公司現(xiàn)有員工400余人，管理人員85%以上具有大專以上學(xué)歷，100%持證上崗，其他各類技術(shù)人員也都獲得有關(guān)部門頒發(fā)的技術(shù)證書和上崗證書，為公司快速健康的發(fā)展提供了可靠的保障?？傊M建一支技術(shù)過硬、應(yīng)變迅速的專業(yè)人員隊(duì)伍，提供高效、迅捷的物業(yè)服務(wù)是高層物業(yè)所需，也是物業(yè)管理企業(yè)技術(shù)實(shí)力的充分展示。（六）得天獨(dú)厚的地域優(yōu)勢(shì)省立醫(yī)院