【正文】 安人員到來(lái)。處理辦法按ISO9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)輕微不合格項(xiàng)進(jìn)行整改，嚴(yán)重不合格項(xiàng)匯報(bào)主任及物業(yè)管理部，并提出糾正措施。清潔保潔管理：按照ISO9000質(zhì)量體系《小區(qū)清潔工作手冊(cè)》規(guī)范運(yùn)作。檢查項(xiàng)目及處理方法檢查項(xiàng)目處理方法按照ISO9000標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)輕微不合格項(xiàng)進(jìn)行整改，嚴(yán)重不合格項(xiàng)上報(bào)主任并提出糾正措施。日常維修養(yǎng)護(hù)：大樓及公用設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)運(yùn)作按照公司《維修工作手冊(cè)》規(guī)范運(yùn)作。處理辦法管理處主任組織房管員、班組長(zhǎng)，對(duì)發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)及時(shí)整改，嚴(yán)重不合格項(xiàng)制定糾正措施并不報(bào)物業(yè)部。l 管理人員考核標(biāo)準(zhǔn)——《員工工作評(píng)定表》（每月考核）、《員工年度考核鑒定表》（年終考核）。 管理處內(nèi)部崗位責(zé)任制各個(gè)崗位的員工都應(yīng)接受管理處主任的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，敬職于自己的崗位職責(zé)，并對(duì)自己分擔(dān)的工作負(fù)全面的責(zé)任，作到責(zé)任、權(quán)限、職位三方面到位，以保障管理工作的正常運(yùn)作。保安員負(fù)責(zé)大樓的大門警衛(wèi)，大堂值班與巡邏，提供安全服務(wù)高中以上文化程度，轉(zhuǎn)業(yè)軍人、黨員優(yōu)先，作風(fēng)正派，軍事素質(zhì)過(guò)硬車輛管理員負(fù)責(zé)地下停車場(chǎng)車輛、車場(chǎng)管理工作。1協(xié)調(diào)上級(jí)主管部門及供水、供電、工商等相關(guān)部門的關(guān)系，有效開(kāi)展工作。合理調(diào)配人員，保持各崗位的分工與協(xié)作。 術(shù)員都有自己的專門責(zé)任區(qū)域，所有區(qū)域責(zé)任化。 大樓設(shè)保安員9人，保安班長(zhǎng)1人。交通管理 在大樓的地下停車庫(kù)設(shè)一崗位，便于業(yè)主停放車輛以及車輛的安全。30歲以下，高中以上文化程度，氣質(zhì)佳，樂(lè)于助人，善溝通（結(jié)合外圍巡邏安全員）社區(qū)文化策劃 以健康、科學(xué)、探險(xiǎn)為主題，重點(diǎn)突出庭院文化 針對(duì)兒童、購(gòu)房決策人、老人提供特色文化活動(dòng) 以協(xié)助業(yè)主自行組織為發(fā)展方向 組織各類藝術(shù)沙龍有償服務(wù)項(xiàng)目設(shè)置 根據(jù)業(yè)戶特點(diǎn)，設(shè)定便民服務(wù)項(xiàng)目，只收取成本的5%利潤(rùn)； 方便投資客戶群交易，開(kāi)展租售業(yè)務(wù)，以賺取利潤(rùn)為目標(biāo)細(xì)微點(diǎn)滴服務(wù) 成立貼心協(xié)會(huì)，提供業(yè)主忽略的點(diǎn)滴服務(wù)。 生活的：引領(lǐng)庭院文化，豐富社區(qū)活動(dòng)，直接為業(yè)主排憂解難，建立快速溝通渠道，讓業(yè)主在大社區(qū)中享受更貼切的服務(wù)，繽紛色彩的社區(qū)文化，以健康、科學(xué)、探險(xiǎn)為主題適于各類人群，尤其包括兒童寓教于樂(lè)的科教活動(dòng)。四、物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)格從項(xiàng)目定位和業(yè)主需求角度上分析有四大特點(diǎn)，其一、地處繁華地段，獨(dú)樹(shù)一幟的新都市主義建筑風(fēng)格，有層次的開(kāi)放空間、地域性、社區(qū)鄰里關(guān)系特點(diǎn)；其二、獨(dú)天獨(dú)厚人文環(huán)境，居住人群層次單一，品位高雅；其三、身處在優(yōu)厚且較大壓力的職場(chǎng)上，有著對(duì)自然、健康、自由生活環(huán)境的渴望；其四、便利的商業(yè)、高品位生活方式。（五）迅捷的信息溝通渠道企業(yè)的發(fā)展中，各類管理理念、質(zhì)量控制、市場(chǎng)趨向、行業(yè)動(dòng)態(tài)的準(zhǔn)確、及時(shí)反饋，與時(shí)俱進(jìn)的持續(xù)改進(jìn)，從而在管理中防患于未然，在競(jìng)爭(zhēng)中占得先機(jī)。（三）深厚底蘊(yùn)的企業(yè)文化感召力集團(tuán)公司一貫重視企業(yè)文化的建設(shè)工作，并逐步形成特有的企業(yè)文化綱領(lǐng)，構(gòu)筑了一定的文化平臺(tái)。綜合分析如下： uu◆ 身處在受人羨慕的行業(yè)中；◆ 有較高的收入；◆ 得到較高的社會(huì)肯定評(píng)價(jià)；◆ 注重生活品質(zhì)。2003年度，物業(yè)在《齊魯晚報(bào)》、《生活日?qǐng)?bào)》聯(lián)合主辦的房地產(chǎn)調(diào)查活動(dòng)中，被評(píng)為 “濟(jì)南市十大物業(yè)管理品牌企業(yè)”，在濟(jì)南市物業(yè)管理行業(yè)技能比武中，獲得一等獎(jiǎng)。一、物業(yè)公司簡(jiǎn)介集團(tuán)股份有限公司是一家跨地區(qū)、跨行業(yè)的綜合性大型股份制企業(yè)集團(tuán)，山東省政府確定的全省首批51家現(xiàn)代企業(yè)制度試點(diǎn)單位之一，二00四年經(jīng)營(yíng)規(guī)模達(dá)到42個(gè)億，并確立了以汽車服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、藥業(yè)、物業(yè)管理為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向?！钡姆?wù)理念，回報(bào)社會(huì)，不斷追求服務(wù)的最高境界。這可能與他們所受的教育或所處的環(huán)境有關(guān)系，自然運(yùn)動(dòng)的時(shí)間會(huì)比較少。我們與物業(yè)管理老牌企業(yè)——深圳蓮花物業(yè)公司結(jié)成的合作同盟，實(shí)現(xiàn)了技術(shù)、信息等資源的共享，使企業(yè)的發(fā)展一直處于物業(yè)管理的前沿。2003年末，在集團(tuán)公司的制度整合工作當(dāng)中，物業(yè)公司的制度整合工作得到集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的好評(píng)，這是我們兩年多來(lái)矢志不渝探索科學(xué)化管理的結(jié)果，更是我們理論與實(shí)踐成功結(jié)合的杰作。讓你茶余飯后，足不出戶就能親切體味大自然的氣息。178。 設(shè)置在一樓大堂位置，使用面積約50m2 包括辦公、接待、現(xiàn)場(chǎng)資料儲(chǔ)存空間、裝修家政辦理臺(tái)、洽談室親善大使制熟悉單元內(nèi)每戶業(yè)主，走訪并收集業(yè)主意見(jiàn)收集信息匯集服務(wù)中心；組織庭院社區(qū)文化活動(dòng)。加強(qiáng)住宅區(qū)內(nèi)流動(dòng)人員及外來(lái)人員管理和防范，建立商戶和流動(dòng)人員檔案，并定期核查。 安全值班實(shí)行三班輪換、24小時(shí)值勤制度。 家政維修體現(xiàn)快速化，接到報(bào)修信息后能在約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，提出專業(yè)的解決方法，并能快速進(jìn)行維修處理 公共部位的維護(hù)要提現(xiàn)維護(hù)的及時(shí)性，所有公共部位的維護(hù)全部要求在最短的時(shí)間完成。完成與公司簽訂的年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。負(fù)責(zé)省立醫(yī)院高層住宅樓的安全防火工作。高中文化，軍事素質(zhì)優(yōu)秀，具4年大樓治安隊(duì)管理經(jīng)驗(yàn)。 216。 l 管理人員考核制度及標(biāo)準(zhǔn)l 管理人員考核制度——《員工考核及獎(jiǎng)懲辦法》。周檢項(xiàng)目全面檢查住宅區(qū)各項(xiàng)工作，著重對(duì)房管日檢中發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)進(jìn)行檢查處理?？己藰?biāo)準(zhǔn)日常周檢、月檢考核按ISO9000質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；年終考核按國(guó)家“優(yōu)秀示范小區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)考核。道路車場(chǎng)：每天檢查1遍，隨壞隨修；天線：每月檢查1遍，隨壞隨修；明暗溝：每周檢查1遍，隨壞隨修；供水電氣：每月細(xì)查1遍，零修及時(shí)，中小型維修通知水電部門；樓道燈：每月檢查1遍，即壞即修?？己藰?biāo)準(zhǔn)平時(shí)按ISO9000質(zhì)量考核標(biāo)準(zhǔn)；年終按國(guó)家建設(shè)部規(guī)定的考核標(biāo)準(zhǔn)。工作內(nèi)容整形造型6次/年；施 肥春秋各1遍；澆 水因時(shí)因地制宜按需供水；澆水時(shí)間夏季早晚為宜，冬季中午為宜；除 雜 草中耕1遍/季；平時(shí)1遍/天，下雨天除外；補(bǔ) 缺視缺苗情況及時(shí)補(bǔ)缺；殺 蟲(chóng)1遍/周，發(fā)現(xiàn)害蟲(chóng)立即消滅；保 潔10小時(shí)/天檢查項(xiàng)目及處理方法檢查項(xiàng)目1. 喬木整枝、造型修剪；花卉、樹(shù)木施肥；2. 灌木、綠蘺、樹(shù)木、草地、花卉澆水；3. 除雜草；4. 補(bǔ)栽補(bǔ)種；5. 治病殺蟲(chóng)；6. 清理枯枝落葉、綠地石塊；7. 松土；8. 防風(fēng)防澇。（3）計(jì)劃：1）對(duì)可能發(fā)生的治安突發(fā)事件和已發(fā)生或即將發(fā)生的自然災(zāi)害由大廈管理處組織制定應(yīng)急計(jì)劃和預(yù)防措施，并安排崗位人員按部署執(zhí)行。電梯安全管理規(guī)定（1）電梯維修保養(yǎng)人員必須持證上崗，無(wú)操作證人員禁止操作。 乘 梯 須 知一、用手按鈕 嚴(yán)禁撞擊二、不許吸煙 勿靠廂門三、運(yùn)行之時(shí) 擠門危險(xiǎn)四、危險(xiǎn)物品 禁止進(jìn)梯五、保持清潔 勿吐勿丟六、運(yùn)載貨物 須先報(bào)批七、若遇意外 請(qǐng)按警鈴八、超載鈴響 后進(jìn)退出九、兒童乘梯 成人攜帶十、發(fā)生火警 切勿乘梯電梯困人救援 凡遇故障，應(yīng)首先通知電梯工，如電梯工超過(guò)規(guī)定時(shí)間仍未到達(dá)，則機(jī)電維修部經(jīng)過(guò)培訓(xùn)之值班人員可根據(jù)不同情況，依下列步驟先行釋放被困乘客：（1）轎廂停于接近電梯口的位置：1) 確定轎廂所在位置（根據(jù)樓層燈指示或小心開(kāi)啟外門察看）；2) 關(guān)閉機(jī)房電源開(kāi)關(guān)；3) 用專用外門鎖匙開(kāi)啟外門；4) 用人力開(kāi)啟轎廂門（要慢、用力不要過(guò)大）；5) 協(xié)助乘客離開(kāi)轎廂；6) 重新將外門關(guān)好（人在廳門外不能用手打開(kāi)為止）。嚴(yán)禁用濕毛巾擦機(jī)身。7）操作時(shí)應(yīng)由主持和助手協(xié)同進(jìn)行，并保持隨時(shí)互相呼應(yīng)。2）檢查各班組對(duì)防火安全工作的執(zhí)行落實(shí)情況。3）對(duì)煙頭等遺留火種是否采取安全有效的預(yù)防、處理措施。各部門對(duì)消防器材有無(wú)管好、用好和到期換藥?；馂?zāi)隱患整改單位對(duì)存在的火災(zāi)隱患，應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以消除。1）單位基本概況和消防安全重點(diǎn)部位情況。9）滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案。17）消防獎(jiǎng)懲情況記錄。七、增收節(jié)支措施（一）增設(shè)一些受住戶歡迎的便民有償服務(wù)項(xiàng)目，以彌補(bǔ)管理經(jīng)費(fèi)。（三）接管驗(yàn)收與大樓“開(kāi)荒”物業(yè)管理合同簽定后，公司組織前期管理小組，主要管理人員即進(jìn)駐大樓，負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收工作，對(duì)大樓的設(shè)施、設(shè)備、檔案資料等根據(jù)建設(shè)部ZBP3000190標(biāo)準(zhǔn)和國(guó)家1991年7月1日頒發(fā)的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定的驗(yàn)收程序及標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行全面的接管驗(yàn)收，達(dá)到業(yè)主入住和物業(yè)管理實(shí)施的要求；保潔開(kāi)荒隊(duì)對(duì)整個(gè)大樓公共部位進(jìn)行全面徹底的開(kāi)荒，使之達(dá)到日常保潔質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，在業(yè)主入住前營(yíng)造潔凈、舒適的居住環(huán)