【文章內容簡介】 （一）崗位職責：協(xié)助招聘管理服務中心配置人員，負責員工的培訓及其考核和獎懲；制訂各類緊急事件處理程序，對小區(qū)整體安全負有組織領導的責任；處理投訴及突發(fā)事件需到現場；出席各類會議，并提交會議記錄；認真執(zhí)行物業(yè)管理法規(guī)和公司有關規(guī)章制度，在實踐中不斷提高自身的業(yè)務素質和領導工作能力；不斷建立和完善科學的運作、監(jiān)督和考核體系，確保政令暢通，信息反饋流暢管理工作高效；制定管理服務中心管理目標和經營方向，包括一系列規(guī)章制度和操作規(guī)程，制定管理服務中心全體員工的職責，并監(jiān)督實施；以身作則，關心員工，為員工解決實際困難，豐富員工的業(yè)余文化生活，最大限度地發(fā)揮和調動全體管理服務中心員工的工作熱情和責任感，增強集體凝聚力等。：負責物業(yè)公共部位的環(huán)境清潔、綠化維護、衛(wèi)生消殺、環(huán)保監(jiān)測、和居民委托的清潔服務項目等。：負責物業(yè)接管驗收、共用部位、共用設施設備的使用管理、維修養(yǎng)護、更新及住戶委托的維修服務項目等工作。：負責辦理住戶入住手續(xù)、日常接待、住戶信息收集與反饋及社區(qū)文化活動的策劃、組織、實施、特約服務等。以及負責管理處各項費用的收繳和內部帳務管理。：主持全隊工作，堅決執(zhí)行主管領導指令，帶領全隊人員依據各自職責，認真做好安全管理和服務工作；熟悉各位職責、任務、工作要求、考核標準，掌握治安區(qū)的安管工作規(guī)律及特點，加強重點崗位的安全防范；處理公正、言行文明，自己的缺點勇于改正，虛心接受工作建議和意見；完成上級交辦的其它臨時任務。（二）員工考核考核辦法（1）為建立正常的員工考核制度，調動員工的積極性，真實地反映員工的工作能力、工作表現，切實地把工作表現和工資待遇結合起來，特制訂本辦法。（2）辦法適用于經公司聘用的管理處全體員工，各部門可根據本辦相應地制定各部門的員工考核辦法，但不得超越本辦法之基本原則，且須將考核方法之內容報總經辦/人力資源中心審批方可執(zhí)行，總經辦/人力資源中心并將監(jiān)督該考核過程。（3）考核包括試用期考核、年度考核兩種。（4）考核之基本內容見《員工考核報告》，《員工考核報告》分主管級及以上級別人員適用和主管級以下級別人員適用兩種。（5）員工的考核資料將存入個人檔案，并作為以后獎懲晉升之有關依據。* 試用期考核（一）員工試用期將滿時，由員工所屬部門為員工作試用期考核，填寫《員工考核報告》，并簽署轉正意見及填寫員工之優(yōu)、缺點。（二）試用期考核一般由員工之直屬上司進行考核，并由部門主管確認，也可由部門主管直接安排考核人進行考核。（三）所有的試用期考核由部門主管簽字確認后報總經辦/人力資源中心審核再報物業(yè)經理批準轉正。（四）試用期轉正未獲批準，如未延長試用期者將視為試用期終止合同，如延長試用期者，待延長之試用期滿后再作試用期考核，如仍未獲批準轉正，將作試用期終止合同處理。* 年度考核（一）年度考核原則上安排在年度末或下年度初進行；（二）年度考核中群眾評價部分采取不記名評分方式，如對被評價人不了解可不作評分，群眾評價部分將去掉一個最高分和一個最低分；（三）員工自我評價分如超出領導評價分和群眾評價分之平均數正負5分以上，員工自我評價分將不被承認，并相應調整為領導評價分和群眾評價分之平均數；（四）各項考核分數比例構成如下：領導評價分占總分的50%；自我評價分占總分的10%；群眾評價分占總分的40%。（五）員工考核分數如低于50分，管理處將對該員工的工作能力及工作表現再作評估，考慮其現職工作的勝任程度，并視情況作出調整或作出解聘安排；第六部分 檔案資料的建立與管理根據國家檔案法和檔案管理規(guī)定，為進一步提高管理處文檔管理工作的質量和管理水平，確保文檔的完整與安全，應作好如下工作：一、檔案資料建立與管理的相關規(guī)定(通知、規(guī)定、公函、總結、報告、通報、會議紀要等)及資料(技術圖紙、說明書、手冊、聲像、員工檔案、市府法規(guī)、車輛檔案等)的收集、存檔和保管工作，做到資料系統(tǒng)、準確、完整。，不得散播其內容，未經領導批準，任何人不得翻閱、復印、或帶離辦公室。，做到標識清楚，查找方便，并注明保存期限。 ，過期的文件資料，經管理處領導批準后，做銷毀處理。，會同有關部門，檢查驗收說明等材料，并及時歸檔。、聲像材料，必須在活動結束后一周內整理完整，注明時間、地點、來賓姓名、活動內容，交資料室保存。、公司下發(fā)的文件須按類別及時存檔，保證資料的完整性。、方法等方面進行審核，編發(fā)文號，并在電腦內保存后，交部門經理批準，方可按規(guī)定發(fā)送，同時發(fā)文原件由資料室存檔。、資料的借閱須按公司有關文件的規(guī)定執(zhí)行，由資料員負責完善借閱手續(xù)。二、檔案資料建立與管理的內容管理處建立業(yè)戶權籍檔案時，應將業(yè)戶的個人資料、報修記錄、服務記錄等一并歸檔。，業(yè)戶檔案一戶一檔。、整理、歸檔、利用。、產權清單、租賃清單整理好并歸檔。，對發(fā)現問題應立即整改。：入住通知書，入住手續(xù)書，業(yè)主使用公約，裝修管理協(xié)議，房屋驗收表，入住手續(xù)資料簽收單，產權清單，租賃清單，合同復印件，權證復印件，有關業(yè)戶其他資料，業(yè)主信息表，報修項目表，服務項目表，保管鑰匙委托書，代辦服務委托書，安全責任書每月由經理將上述資料進行檢查歸檔，發(fā)現疏漏，立即補齊。三、權籍管理,負責業(yè)戶資料的收集,并將業(yè)戶相關的資料記錄在管理手冊中,管理手冊要動態(tài)的反映業(yè)戶產權的轉移、使用權的變更情況。能正確反映業(yè)戶權屬轉移、變更的時間和方式。、租賃清冊,并輸入計算機. 房屋類型，使用面積、建筑面積，土地分攤面積，使用情況附設，設施情況租賃清冊內容，租賃戶姓名，租賃時間，房屋地址，內部裝修情況、租賃清單，清單要系統(tǒng)正確反映目前實際情況。、租賃清單。每月一次抽查業(yè)戶接待的管理手冊，對于抽查中發(fā)現記錄不規(guī)范或不及時登錄權屬變更情況，管理處經理應書面通知業(yè)戶接待整改。第七部分 物業(yè)管理服務內容一、承接查驗新源仁和房地產股份有限公司和香悅曦城物業(yè)服務企業(yè)有限公司，各方各自指定一位領導負責移交接管事宜，步驟如下：住宅接管驗收項目及標準藍色收獲家園小區(qū)接管驗收項目及標準物業(yè)保修工作管理小區(qū)物業(yè)資料的承接查驗承接查驗前的準備工作工程完善和工程遺留的處理規(guī)定業(yè)主（住戶）入住前準備工作承接查驗前的準備工作公共設施、設備接管驗收項目及標準業(yè)主（住戶）入住管理商辦樓的入住管理二、物業(yè)承接查驗前的工作1．成立“香悅曦城管理服務中心”。雙方委托管理合同簽訂后即提前介入管理。擬派管理服務中心經理、物業(yè)管理員和工作技術人員到位，其他管理人員分步到崗，落實管理用房和員工宿舍，做好各項籌備工作。2. 成立“香悅曦城管理服務中心”驗收小組。工程技術人員進駐現場，了解住宅小區(qū)工程所有設備設施，熟悉設備的構造、性能、水、電、煤、管道、強、弱電線路，智能化設備的安裝位置及走向及存在問題；填寫有關質量記錄，以便盡快解決。（1）移交接和收驗遺留問題統(tǒng)計表（2）公共配套設施接管驗收表（3）公共配套設施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表（4）工程設備接管驗收遺留問題統(tǒng)計表（5）承接查驗驗收進入公司制訂的“物業(yè)驗收程序”三、物業(yè)承接查驗應索取的資料1）項目批準文件2) 用地批準文件3）建筑許可證照4）拆遷安置資料5）房地產平面圖1）竣工圖 （包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套竣工圖）2）地質勘察報告3) 工程合同及開、竣工報告4）工程預決算5）施工圖會審記錄6）工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事故處理記錄）7）隱蔽工程驗收簽證8）沉降觀察記錄9）竣工驗收證明書10）鋼材、水泥等主要材料的質量保證書，材料及設備供應商資料11）新材料、構配件的簽定合格證書12）水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設備的檢查合格證書13）砂漿、混凝土試塊試壓報告14）供水、供暖的試壓報告15）園林綠化圖及其清樣16）設備清單、安裝高度記錄、使用注意事項說明、質保書和保修單17）有關工程部項目的其他重要技術決定和文件四、物業(yè)接管驗收的內容與標準1．主體結構1）地基沉降不得超過允許的變形值，不得引起上部結構開裂或毗鄰房屋的損壞。2）房屋的主體結構無論是鋼筋混凝土還是磚石、木結構，變形、裂縫都不能超過國標規(guī)定3）磚石結構必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。4）木結構應給點牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害，其構件的選材必須符合木結構工程施工及驗收規(guī)范中的有關規(guī)定。5）凡應抗震設防的房屋，必須符合建筑抗震設計規(guī)范的有先規(guī)定。6）外墻不得滲水1）各類屋面必須符合屋面工程施工及驗收規(guī)范中的有關規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲水。2）平屋面應有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應設置屋面檢修孔。3）陽臺和三層以上房屋的屋面應有組織排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。4）面層與基層必須粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應表面平整、接縫均勻順直，無缺校掉角。5）衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏。6）木樓地面應平整牢固、接縫密合。3．裝修1）鋼木門窗應安裝乎正牢固，無翹曲變形，開關靈活，零配件裝配齊全，位置準確，鋼門窗縫隙嚴密，木門窗縫隙適度。2）進戶門不得使用膠合板制作，門鎖應安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道富、進戶門的亮子均應裝設鐵柵欄。3）木裝修工程應表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，與基層必須打牢。4）門窗玻璃應安裝乎整，油灰飽滿，粘貼牢固。5）抹灰應表面平整，不應有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。6）飾面磚應表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線角順直，無缺校掉角。7）油漆、刷漿應色澤一致，表面不應有脫皮、漏劇現象。1）電氣線路安裝應平整、牢固、順直，過墻應有導管。導線連接必須緊密，鋁導線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結構和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導線間和對地絕緣電阻不得小于IMΩ／KV。2）應按套安裝電表或預留表位，并有電器接地裝置。3）照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。4）各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻值必須符合電氣裝置工程施工及驗收規(guī)范的要求。5）電梯應能準確地啟動運行、選層、平層、停層，曳引機的噪聲和震動聲不得超過電氣裝置工程施工及驗收規(guī)范的規(guī)定值。制動器、限速器及其他安全設備應動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運轉記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應符合要求。6）對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號場強微弱或被高層建筑遮擋及反射波復雜地區(qū)的住宅，應設置電視共用天線。7）除上述要求外，同時應符合地區(qū)性《低壓電器裝置規(guī)程》的有關要求。、衛(wèi)、消防、采暖1）管道安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。水壓試驗及保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范的要求。應按套安裝水表或預留表位。2）高位水箱進水管與水箱檢查口的設置應便于檢修。3）衛(wèi)生間、廚房內的排污管應分設，出戶管長不宜超高壓sin，并不應使用陶瓷管。塑料管。地涌、排污管接口、檢查口不得滲漏，管