某項(xiàng)目的總體策劃方案(編輯修改稿)
2025-05-22 12:02 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 樓市場的租售情況分析，總體上看寫字樓的市場前景還是比較好的。隨著經(jīng)一路的拓寬改造，以及區(qū)域內(nèi)眾多高檔寫字樓的投入使用，勢必會(huì)帶動(dòng)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅陌l(fā)展。從另一方面看，該區(qū)域內(nèi)目前多數(shù)寫字樓是采用出售方式經(jīng)營的，采用出租方式的只有XXX大廈、XX商住樓和其他一些已經(jīng)投入使用的寫字樓，而且XXX大廈已經(jīng)基本出租完畢、XX商住樓沒有競爭力。在這種情況下，采用出租方式的寫字樓會(huì)更受市場的歡迎。五、區(qū)域消費(fèi)者行為分析（一）區(qū)域消費(fèi)者的人口規(guī)模及分布本項(xiàng)目位于某市的市中區(qū)，是某市的老城區(qū)之一。至2003年底，，%。本項(xiàng)目所輻射區(qū)域主要包括該區(qū)的經(jīng)二路、館驛街、魏家莊、XXX和經(jīng)七路共五個(gè)街道辦事處。從人口分布看，市中區(qū)的人口密度要小于AA區(qū)、CC區(qū)和DD區(qū)。就本項(xiàng)目所輻射的區(qū)域而言，要高于市中區(qū)的平均水平。（二）區(qū)域消費(fèi)者的購買力分析居民每周購物次數(shù)分析由以上數(shù)據(jù)可知，區(qū)域內(nèi)居民每周購物次數(shù)在3次以下的占有79%。居民每次購物金額分析根據(jù)調(diào)查，該區(qū)域居民每次購物的金額集中在20~60元，%。經(jīng)過加權(quán)計(jì)算。居民家庭月消費(fèi)零售商品金額分析由下圖可以分析，%，區(qū)域居民家庭每月平均消費(fèi)零售商品的金額為521元，大體上等于平均每周購物次數(shù)與每次購物金額乘積的四倍。（三）區(qū)域消費(fèi)者的購買行為分析對目前購物條件的態(tài)度分析經(jīng)過調(diào)查，%的居民對目前的購物條件不滿意。這些因素主要包括購物環(huán)境、店員服務(wù)態(tài)度、產(chǎn)品質(zhì)量、價(jià)格等，其中購物環(huán)境主要指停車、臨時(shí)歇腳、結(jié)賬等方面存在的困難。對商場（超市）的理想距離分析由于現(xiàn)代城市道路和交通工具的發(fā)展，距離對居民的購物不再產(chǎn)生決定性的影響。同時(shí)，零售業(yè)的迅速發(fā)展使得居民能夠在最近的地方買到理想的商品。根據(jù)調(diào)查，有83%的居民認(rèn)為商場或超市的理想距離不應(yīng)大于500米。各商場或超市的免費(fèi)購物班車可以減小距離對居民購物的影響。居民購物常用交通工具分析很明顯，居民購物最常用的交通工具是公交車，因此，交通是否便利對一個(gè)商場或超市具有很大的影響。其次，%的居民習(xí)慣于步行去購物，26%的居民會(huì)騎自行車去逛商場。六、本項(xiàng)目SWOT分析（一）SWOT矩陣S（優(yōu)勢）區(qū)位交通知名度購買力W（劣勢）人氣 配套人口 競爭拆遷 運(yùn)作現(xiàn)狀O（機(jī)會(huì)）XXX商場與天上人間的合作T（威脅）非規(guī)劃發(fā)展重點(diǎn)潛在競爭威脅不可預(yù)見因素（二）優(yōu)勢分析根據(jù)對該區(qū)域的調(diào)查與分析，本項(xiàng)目所擁有的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下方面：區(qū)位優(yōu)勢。本項(xiàng)目位于城市的主干道緯二路與經(jīng)四路的交匯處，為某市的亞商業(yè)中心和商務(wù)中心區(qū)域，人流、物流、資金流比較集中。交通條件優(yōu)越。本項(xiàng)目臨近主干道，共有22條公交線路能夠直接到達(dá)XXX，這對開發(fā)商鋪來說是得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。XXX聞名全國。作為擁有70多年歷史的老字號商場，XXX的知名度是相當(dāng)高的，每年都有眾多的外地顧客慕名而來。區(qū)域居民購買力較強(qiáng)。經(jīng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，該區(qū)域內(nèi)每年人均超市消費(fèi)金額近2400元。而據(jù)某市統(tǒng)計(jì)局信息，%，大約為2600元。可見該區(qū)域居民的消費(fèi)水平要高于城市的平均水平，購買力也較強(qiáng)。（三）劣勢分析本項(xiàng)目的劣勢也十分明顯，主要體現(xiàn)在：區(qū)域的商業(yè)地位在不斷下降。由于XXX商場的經(jīng)營落后，來此處購物的顧客越來越少，也無法帶動(dòng)周邊商業(yè)的發(fā)展，導(dǎo)致該區(qū)域“人氣”漸失，商業(yè)地位不斷下降，形成惡性循環(huán)。配套設(shè)施匱乏。由于項(xiàng)目占地面積過小，無法建造大面積的停車場和休閑廣場，使得大量的客流無法保存下來。本項(xiàng)目處于主干道的交叉口，必須有足夠大的廣場才能存住過往的客流和車流，而在目前條件下規(guī)劃出大面積的停車場難度較大。區(qū)域的人口密度較小，地廣人稀。前面已經(jīng)提及，市中區(qū)的人口密度僅僅高于歷城區(qū)和長清區(qū)，人口總體規(guī)模也一般。另據(jù)調(diào)查，該區(qū)域居民收入相差懸殊，一部分低收入的居民根本不去超市購物。周邊競爭對手眾多。目前，該區(qū)域居民購物的超市主要是人民商場的超市、萬暢超市和區(qū)域內(nèi)的小型連鎖超市，但區(qū)域外的大潤發(fā)、沃爾瑪、嘉華購物廣場、市華聯(lián)、銀座等都對本項(xiàng)目構(gòu)成競爭。拆遷工作的困難。該項(xiàng)目拆遷會(huì)牽涉到產(chǎn)權(quán)單位達(dá)20多個(gè)，其中不少是目前正在經(jīng)營的商戶，拆遷的阻力會(huì)非常大，拆遷成本也會(huì)比較高。我公司的運(yùn)作實(shí)力。我公司的主要業(yè)務(wù)是超市的運(yùn)作，對于商業(yè)房地產(chǎn)尤其是商場的運(yùn)作可以說沒有經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，因此在此處開發(fā)綜合商城對我公司的運(yùn)作能力是一個(gè)挑戰(zhàn)。本項(xiàng)目的現(xiàn)狀是：建筑物比較破舊，且布局混亂；市場管理不善，在熱鬧的表面，使人感到無序且檔次較低。（四）機(jī)會(huì)分析屬于本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)并不多，從目前來看，可以利用的機(jī)會(huì)是XXX商場和北京一家“天上人間”娛樂公司的合作。XXX商場與“天上人間”合作后，商場將由主營零售業(yè)改為主營休閑娛樂。若我公司能同時(shí)啟動(dòng)這一項(xiàng)目，則能和“天上人間”一起炒熱XXX商業(yè)區(qū)，并在經(jīng)營上互為補(bǔ)充。這樣將從很大程度上促進(jìn)XXX區(qū)域商業(yè)的發(fā)展，降低項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。（五）威脅分析XXX區(qū)域?qū)儆谀呈械睦铣菂^(qū)，并非城市規(guī)劃發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，而且由于各方面原因，本項(xiàng)目要得到市領(lǐng)導(dǎo)的極力幫助存在很大不確定性。潛在競爭對手的威脅。目前某市已經(jīng)有不少頗有實(shí)力的商業(yè)公司在競爭，并伺機(jī)擴(kuò)張；同時(shí)還有許多外地的公司準(zhǔn)備進(jìn)軍某，其中也不乏國際知名的商業(yè)機(jī)構(gòu)，如法國的毆尚、泰國的易初蓮花等。其他的不可預(yù)見的因素。政府政策的變化，競爭環(huán)境的變化，以及其他一些不可預(yù)見的因素都會(huì)有可能對本項(xiàng)目形成威脅。
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