【文章內(nèi)容簡介】 司職能部門要進行每季一次的巡檢和每年二次的安全大檢查，以上級督導(dǎo)、管理處落實的方式來確保小區(qū)的設(shè)備設(shè)施的安全運行和完好狀態(tài)。供電系統(tǒng)管理方案（1）建立嚴格的配送電運行制度和電氣維修制度。（2）負責(zé)供電運行維修的人員必須持證上崗。（3）建立24小時運行和維修值班制度，及時排除故障，并做好維修記錄、運行記錄。（4）停電應(yīng)預(yù)先告示，以防發(fā)生意外事故。（5）對臨時施工用電，制定相應(yīng)的管理制度。（6）發(fā)生火災(zāi)、水災(zāi)等情況，要及時切斷電源。弱電及自動化系統(tǒng)管理方案（１）監(jiān)控中心實行24小時運行值班制度及時對消防監(jiān)控、攝像監(jiān)控及業(yè)主報警聯(lián)動系統(tǒng)發(fā)生的警報情況進行記錄，并根據(jù)各種應(yīng)急預(yù)案進行處理。（2）建立可以維持兩個同時進行的巡更路線使技防與人防有機結(jié)合。（3）維修人員每日一次對攝像監(jiān)控、消防自動報警、業(yè)主室內(nèi)報警等系統(tǒng)的運行狀態(tài)、儀表數(shù)據(jù)進行檢查，并作記錄。（4）每月一次對監(jiān)控中心的設(shè)備設(shè)施做一次全面保養(yǎng)。（5）智能化設(shè)備的日常維護以管理處技術(shù)人員為主，大、中修項目委托專業(yè)單位完成。（6）做好智能化設(shè)備的技術(shù)檔案資料管理工作。電梯運行管理方案東欣佳苑客運電梯屬無司機運行梯，實行全天候24小時運行，設(shè)專職維修工值班。電梯鑰匙由專人管理，電梯停運必須在一樓掛牌告示。嚴格按照電梯運行管理記錄制度，聘請專業(yè)維保單位維護保養(yǎng)并每年均需檢測合格。給排水系統(tǒng)運行管理規(guī)范（1）建立用水、供水管理制度積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計劃。（2）設(shè)備、閥門、管理工作正常，無跑冒、滲漏。（3）高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患。（4）限水、停水時將在規(guī)定時間內(nèi)提前通知住用人。（5）排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，地下車庫、設(shè)備房無積水、浸泡現(xiàn)象發(fā)生。（6）無大面積浸水、泛水、長時間停水現(xiàn)象，出現(xiàn)事故，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進行搶修。（7）制定專門的給排水和維修事故應(yīng)急處理方案。水泵管理、維護每月對水泵進行檢查，泵體外觀清潔、無積灰污垢，油漆完整，泵與電機連接保證軸度符合要求、彈性完好；泵與管道閥門連接處不應(yīng)有滲漏現(xiàn)象，閥柄齊全，驅(qū)動絲桿與密封填料應(yīng)緊密，不應(yīng)滲漏；試運行時要求無異聲，軸承無發(fā)熱，電流不超。給排水管理維修養(yǎng)護計劃維修人員必須全面了解設(shè)備的性能、用途、路線走向和控制閥門的位置、各用水設(shè)備和用水點的布局，以使正常的檢修、檢查能順利進行。（1）操作按《給排水作業(yè)指導(dǎo)書》進行維護保養(yǎng)，并記錄，工程部主管對保養(yǎng)工作進行監(jiān)督檢查。（2）每年年底制定《給排水設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃》，并按運行情況制定大中修計劃，經(jīng)管理處主任審核后上報公司職能部門。二、市政等公用設(shè)施管理具體方案（一）具體管理 道路、停車場：每天檢查2次，隨壞隨修，做到平整無積水、無漏水、無缺陷，完好率100%。 明暗溝：每周檢查1次，即壞即修，做到暢通、無積水、無塌陷、無鼠洞。 路燈、庭院燈：每月檢查1次，即壞即修，做到燈泡正常，燈罩完好無損，完好率100%。 供水設(shè)施：每日保養(yǎng)，安全操作，運作情況正常，自動控制良好。每周維修保養(yǎng)各類閥門器材。每季泵體檢查、更換磨損件、管道系統(tǒng)保養(yǎng)。做到閥門開閉靈活，系統(tǒng)密封良好，無泄漏，電機保護齊全，水表度數(shù)準確，運行無異常聲響、工作軸承溫度正常；連續(xù)不間斷供水；有檢查記錄、維修保養(yǎng)記錄。 供電設(shè)施：每日檢查，做到各接線處無跳火、發(fā)熱現(xiàn)象，指示燈、信號燈齊全，計量儀表準確。 管理措施 建立雙重巡視制度，加強對公共設(shè)施的管理，防止或及時發(fā)現(xiàn)破壞情況。一是人員巡邏，二是閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，立即處理，并作好詳細記錄；充分發(fā)動業(yè)主，做好公益性的宣傳；定期對公共設(shè)施進行檢查，發(fā)現(xiàn)損壞或隱患及時修復(fù)或消際，保障其正常使用與安全，并作好記錄；根據(jù)積壓類公共設(shè)施的使用壽命及實際使用情況，進行及時的改造與更新。 檔案建立： （1）市政設(shè)施明細表； （2）市政設(shè)施維護保養(yǎng)記錄； （3）市政設(shè)施檢查記錄表； （4）供水系統(tǒng)周檢保養(yǎng)記錄； （5）溝、池、井清理記錄表； （6）配電房、水電房巡視記錄表。三、環(huán)境衛(wèi)生管理具體方案（一）環(huán)境衛(wèi)生的基本實施方案管理處設(shè)立綜合管理部，綜合管理部主管負責(zé)相關(guān)環(huán)境衛(wèi)生管理工作。為搞好小區(qū)環(huán)境建設(shè)，我們在小區(qū)內(nèi)配置了清潔工4名，實行動態(tài)保潔。在樓層或小區(qū)醒目處上墻公布保潔責(zé)任人，接受業(yè)主監(jiān)督。實際操作中將結(jié)合東欣佳苑的實際情況，制定保潔工作手冊，保潔員按操作流程規(guī)范操作，樓內(nèi)保潔避開業(yè)主上下班高峰，推出零干擾服務(wù)，為小區(qū)居民提供優(yōu)美整潔的居住和生活環(huán)境。為做好環(huán)境衛(wèi)生管理工作，我們將從以下三方面入手：環(huán)衛(wèi)設(shè)施建設(shè)要搞好環(huán)境衛(wèi)生管理工作，必須有相應(yīng)的衛(wèi)生設(shè)施，除了常規(guī)的配置外，可考慮配置1輛清掃車及各種清掃工具，在主要的交通要道上設(shè)置果皮箱。負責(zé)作好環(huán)衛(wèi)設(shè)施的日常使用及維修保養(yǎng)工作，提出高設(shè)施使用效率，延長使用壽命。環(huán)境衛(wèi)生管理措施（1）加強環(huán)境衛(wèi)生的宣傳教育：搞好環(huán)境衛(wèi)生工作，需要業(yè)主的配合，為此，我們要作好環(huán)境衛(wèi)生和環(huán)保意識宣傳，加強業(yè)主自覺意識和自覺遵章觀念，共同維修整潔優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境。（2）制度落實：管理制度是搞好環(huán)境衛(wèi)生管理工作的保證，我們將結(jié)合東欣佳苑的實際情況，在原有體系的實施基礎(chǔ)上，做好制度建立工作，如崗位責(zé)任制、操作流程、勞動紀律、考核及獎懲條例以及清潔工具使用和保養(yǎng)細則等。（3）小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域清潔內(nèi)容地面保潔：不定時保潔，小區(qū)主道路兩側(cè)，每月拖洗一遍，做到地面無雜物垃圾；道路無石無沙，無雜草，無積水，無煙頭；車庫、車棚、樓梯口無雜物；門窗、平臺、天棚無塵、無蜘蛛網(wǎng)，所有公共場所無雜物、無垃圾。保潔率99%以上。樓道、樓梯、走廊：小高層、高層每天清掃一次，多層每二天清掃一次，做到無雜物、無蜘蛛網(wǎng)、無亂貼廣告、無亂堆放，消防箱、扶手無塵、玻璃窗完好明亮。保潔率99%以上。消防樓梯：每周清理一次，做到扶手、梯階及平臺、墻面、天花、外露設(shè)施喉管、門、垃圾箱、消防箱、玻璃、鐵護欄清潔。綠化帶：每天一次，做到各類道路燈、陰井蓋、水龍頭、指示牌、鐵柵欄、各類雕塑整潔干凈。設(shè)備用房、水箱：每月一次，包括清掃地坪、門窗、天花、墻面及清除廢物、水箱內(nèi)外。室外娛樂區(qū)：每月一次，包括各類娛樂設(shè)施、涼棚。（二）道路住宅、商業(yè)網(wǎng)點等保潔工作道路住宅保潔工作針對東欣佳苑保潔特點,要求高、精致，以確保東欣佳苑環(huán)境整潔、優(yōu)美、有序。（1）道路保潔與住宅保潔實行分塊，制定各自的工作范圍和工作標準。（2）道路保潔采用流動性保潔辦法，每2小時輪番巡回保潔，以提高地面光潔度和工作效率。住宅保潔采用定位辦法，按工作周期表做好樓宇保潔工作，樓梯清掃錯開上下班時間，實行隱性服務(wù)。商業(yè)網(wǎng)點保潔工作商業(yè)網(wǎng)點的室外部分由物業(yè)清潔人員負責(zé)，每天清掃三次，并隨時檢查，確保地面干凈、無垃圾、無污垢。四、綠化養(yǎng)護管理的具體實施方案（一）綠化設(shè)施設(shè)備的配置為搞好小區(qū)綠化，將擬派2名綠化工對小區(qū)綠化進行養(yǎng)護和種植，并計劃購置多功能綠化剪2把及零星綠化工具若干。 （二）綠化植被的定期養(yǎng)護綠化養(yǎng)護工作內(nèi)容（1）公共綠化養(yǎng)護主要是清除雜草，修剪草坪，修剪枝葉，除蟲滅害，清掃枯枝黃葉，移栽以及綠化垃圾清運等工作。（2）清除雜草。清除綠地雜草是綠化工作最困難的事情，通常采用人工清除的方法，但效果不佳，龍其是成長季節(jié)，氣溫高、濕度大，雜草生長迅速，往往超過綠地原草種。為了控制雜草生長，我們除了掌握特點，用人工清除雜草外，還采用化學(xué)方法清除雜草。（3）修剪草坪。綠地草長勢必須得到控制，否則基部太長修剪后會影響視覺美。為了控制綠地草長勢，在510月，每月修剪一次，11月入冬前再修剪一次。（4）修剪枝葉。修剪樹木枝葉要兼顧樹木長勢和造型，我們對喬木修剪的原則是考慮讓它枝葉茂盛，夏季遮蔭面積大，而灌木則是考慮其造型，至于花朵艷麗的灌木，則主要保持其來年花朵不退化的原則。（5）除蟲滅害。蟲害和病害會影響植物的長勢，為了正確判別蟲害和病害，正確使用農(nóng)藥及其配量，將要求綠化工必須深知這方面技能，嚴格控制和消滅病蟲害。施用農(nóng)藥時要提前3天用；書面及公共廣播、網(wǎng)絡(luò)等形式通知業(yè)主，防止兒童和寵物接觸而發(fā)生意外。（6）清掃斷枝落葉。綠化工每天要清掃綠地利花壇中的斷枝落葉，保持整潔的綠化環(huán)境。為了達到這一目的，劃分綠化責(zé)任區(qū)，并落實考核指標，強化管理。（三）管理措施按綠化內(nèi)容，責(zé)任落實到人，并制定出具體的獎勵制度。建立綠化管理檔案，內(nèi)容包括樹木位置、品種、數(shù)量、綠化設(shè)施、綠化動態(tài)等。日檢、周檢、月檢相結(jié)合，發(fā)現(xiàn)問題及時采用有關(guān)措施。（四）綠化養(yǎng)護實施計劃草坪修剪：年普修不少于3遍，草屑日清，切邊整理2次，草坪保持平整，草高不超過10CM。清雜草：常年清除雜草4遍以上，雜草面積少于5%，成片雜草不超過1CM2 。灌、排水：常年保證有效供水，有低洼及時整平，基本無積水。施肥：按肥力、草種、生長情況及時施肥，每年2次。病蟲害防治：一般年噴藥不少于3次，有效控制病蟲害。樹木修剪：喬、灌木年修剪3次，基本做到無枯枝，明枝10CM以下，籬、球、造型植物及時修剪，年3遍以上，作到枝葉緊密、圓整。中耕除草、松土：適時中耕除草年3遍，疏松表土2次以上，做到地成片無雜草，土壤疏松。施肥：按品種，生長、土壤情況適時施肥，年普施肥1遍，花灌木增施追肥1遍。病蟲害防治：防治結(jié)合，及時滅治，年適時防治34次，主要病蟲害發(fā)生低于防治指標。五、公共秩序的維護及治安配合具體實施方案為了保證小區(qū)公共秩序井然有序，我們擬派保安部全面負責(zé)小區(qū)車輛進出管理、人員出入管理、公共秩序管理、消防安全管理。并以責(zé)任制細化，落實到每個工作崗位，實行了年度目標考核。（一）車輛進出管理車輛管理人員配備由保安部負責(zé)住宅區(qū)域地下及臨時停車位的車輛停放管理，設(shè)置專門的車行通道，實行小區(qū)內(nèi)人車分流。車場設(shè)備及停車標示設(shè)置（1）設(shè)置簡易的交通標志。（2）地面有停車點。（3）收費管理的公共產(chǎn)權(quán)車庫（棚）應(yīng)24小時有專人管理，車輛停放有序，備有必需的消防器材，車庫（棚）場地整潔，有照明，無明顯積水，無易燃易爆及危險物品存放。（二）保安服務(wù)和消防服務(wù)人員配置（1）每班保安人員配置：主出入口2人，次出入口1人，監(jiān)控室2人，有兼職巡邏。（2）保安人員身體健康，工作認真負責(zé)。（3）對小區(qū)日常護衛(wèi)事項做出正常反應(yīng)，能正確使用消防器材。（4）上崗佩帶統(tǒng)一標志，穿戴統(tǒng)一制服。門崗管理（1）主出入口24小時值班看守，次出入口定時開放。（2）對車輛進出管理和疏導(dǎo)，保持出入口暢通。（3）對大件物品搬出實行記錄。（4）對外來人員進入進行登記。（5）阻止小商販隨意進入小區(qū)。巡邏管理（1）每天不定時在小區(qū)內(nèi)巡邏。（2）在遇到突發(fā)事件時，采取必要措施并及時報告管理處和相關(guān)部門。技防設(shè)施和救助保安人員或安全管理人員有一定的消防知識，保證消防通道暢通。（三）公用設(shè)施管理（1）圍墻：每季1次巡查圍墻，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)。（2）道路、場地等，每月1次巡邏街坊路面、側(cè)石、圍墻、窖井、健身設(shè)備等，發(fā)現(xiàn)損壞，在1月內(nèi)組織維修。（3）休閑椅、室外健身設(shè)施等，每月1次巡查，發(fā)現(xiàn)損壞立告示牌，在1月內(nèi)組織修復(fù)。（4）安全標志，對小區(qū)內(nèi)危險、隱患部位設(shè)置安全防范警示標志或維護設(shè)施。六、消防、安全管理實施方案（1）通過對消防法規(guī)宣傳、教育，增強業(yè)主消防意識，普及消防知識。（2）設(shè)立兼職消防管理人員，負責(zé)消防工作的管理指導(dǎo)、檢查、監(jiān)督與落實，并組建義務(wù)消防隊（物業(yè)管理處所有人員）。（3）建立專群結(jié)合的消防隊伍，定期進行消防訓(xùn)練，每年舉行一次消防、高層人員緊急疏散演習(xí)，并邀請住用人共同參與。（4）建立消防控制中心24小時值班制度，制定消防崗位責(zé)任制、消防檔案管理制度。（5）建立各種消防設(shè)施、設(shè)備的檢查和養(yǎng)護制度。（6）裝修期間對室內(nèi)消防系統(tǒng)進行嚴格控制，防止破壞，并嚴格控制使用明火。（7）制訂有效的突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急預(yù)案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施、指路標志完好，應(yīng)急疏散通道暢通。各種消防設(shè)施設(shè)備的檢查和養(yǎng)護（1）小區(qū)消防及通風(fēng)設(shè)施、設(shè)備：消防泵、增壓送風(fēng)、排煙設(shè)備每季啟動1次，每年保養(yǎng)1次。消防栓箱內(nèi)各種配件完好。地下室通風(fēng)設(shè)備適時開啟，確保設(shè)備運轉(zhuǎn)正常，地下室通風(fēng)良好。每年檢測一次探測器，不合格的應(yīng)當(dāng)調(diào)換。每年檢查1次消防水帶、閥桿處加注潤滑油并作1次放水檢查。（2）消控中心設(shè)備保持完好，需24小時值班監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)火警及時處置并報警。七、各類檔案建立和管理小區(qū)檔案是住宅區(qū)財產(chǎn)的重要組成部分，管理好住宅區(qū)的檔案是物業(yè)管理工作的重要內(nèi)容。為此，我公司將特別設(shè)立檔案室，建立較完善的檔案管理體系。使檔案管理工作在樓宇的使用、維修、改造、擴建以及業(yè)主裝修等方面發(fā)揮重要作用。對東欣佳苑的檔案資料管理，將沿用我公司的經(jīng)驗做法如下：（一）檔案建立檔案的建立執(zhí)行以下流程：收集整理分類編號登記輸入電腦入柜利用檢查明確檔案內(nèi)容，實行系統(tǒng)收集、集中管理。建檔要求：制度化、標準化、電腦化。檔案、資料的分類檢索：（1）開發(fā)商提供的資料：1）小區(qū)建設(shè)各項批準文件；2）小區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；3）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；4）地下管網(wǎng)竣工圖；5）有關(guān)設(shè)備設(shè)施的使用維修技術(shù)資料；6）業(yè)主清冊（房屋分配方案）；7）分幢分層平面圖和套型圖；8）其它必要的資料。（2）管理處建立資料：1）物業(yè)資料； 2）業(yè)主（住戶）資料；3）日常管理資料； 4）出租房屋檔案；5）裝修管理檔案； 6）大工程維修檔案；7）零星維修檔案； 8）收費管理檔案；9）設(shè)備管理檔案； 10）社區(qū)文化檔案；11）