【文章內(nèi)容簡介】 /㎡，漲幅明顯。2008年12月，濰坊政府出臺33項(xiàng)樓市新政緩解市場壓力，要求“在2009年內(nèi)對部分配套費(fèi)減免，并緩收基礎(chǔ)配套費(fèi)”。隨著市場形勢好轉(zhuǎn)，其配套費(fèi)恢復(fù)，成本增加的趨勢不變，因此房價(jià)下調(diào)的可能性較小。3．近期住宅供給規(guī)模較大，市場競爭激烈初步估計(jì)，濰坊中心城區(qū)在建在售項(xiàng)目供應(yīng)量在220萬以上。在未來幾年，供過于求的狀況短期不會改變。市場競爭日趨激烈。4．市場需求不足，房價(jià)增幅趨緩前期濰坊單位集資建房及事業(yè)單位團(tuán)購現(xiàn)象比較嚴(yán)重，消化相當(dāng)部分支付能力非常強(qiáng)的群體的購房需求。且濰坊人均居住面積好于山東省平均水平，再次置業(yè)、改善居住現(xiàn)狀的需求不足。同時(shí)外來人口數(shù)量有限，自住需求為主，投資需求相對不足。以上是濰坊房價(jià)低于周邊地市的主要原因。部分區(qū)域住宅供過于求，供給結(jié)構(gòu)不合理比較突出。因此，可以預(yù)測未來幾年濰坊房價(jià)漲幅趨緩。5．退城進(jìn)園及舊村改造項(xiàng)目對濰坊房地產(chǎn)市場影響深遠(yuǎn)近年來，濰坊房地產(chǎn)市場不溫不火，與周邊地市相比整體房價(jià)偏低。原因之一與濰坊土地市場不開放、市場化程度有一定關(guān)系。例如，退城進(jìn)園地塊出讓雖然進(jìn)入掛牌（拍賣）程序，由于地塊出讓所得95%返還原地主，因而其他參與者不易獲得。以致于大多退城進(jìn)園項(xiàng)目自身成立房地產(chǎn)公司或與其他開發(fā)商合作進(jìn)行開發(fā)。目前，政府發(fā)文已經(jīng)暫停退城進(jìn)園項(xiàng)目運(yùn)作，但是前期已經(jīng)推出的退城進(jìn)園項(xiàng)目仍會影響市場。6．未來幾年潛在土地供給規(guī)模較大，市場存在不確定性因素 除了退城進(jìn)園、舊村改造性質(zhì)的土地開發(fā)規(guī)模較大外。帶有政府性質(zhì)的國有投資公司也儲備了相當(dāng)規(guī)模土地（如東部高新區(qū)及奧體中心片區(qū)），大部分土地目前開發(fā)條件不成熟，短期不形成供給，但是長期上市是必然的。另外，政府通過代建大型基礎(chǔ)設(shè)施向開發(fā)商置換的土地（如：中建三局代建人民廣場南側(cè)大劇院、文化宮等設(shè)施，政府在高新區(qū)向其置換1001畝的住宅用地；昌大集團(tuán)代建奧體中心體育場，政府在高新區(qū)向其置換451畝的住宅用地），隨著時(shí)機(jī)成熟，這些項(xiàng)目也會陸續(xù)上市，因此，后期濰坊房地產(chǎn)市場發(fā)展存在較大不確定性。綜上所述，目前濰坊房地產(chǎn)市場處于矛盾之中，一方面成本增加推動(dòng)房價(jià)上漲已成必然，另一方面市場亟需完善，供給規(guī)模較大，需求不足又影響房價(jià)上漲、銷售乏力。后市發(fā)展存在較大的不確定性。第三章 奧體中心區(qū)域規(guī)劃與項(xiàng)目開發(fā)條件分析第1節(jié) 項(xiàng)目周邊規(guī)劃情況及發(fā)展遠(yuǎn)景2008年濰坊政府工作報(bào)告中正式提出“以市民健身中心為啟動(dòng)點(diǎn)，高標(biāo)準(zhǔn)搞好安順片區(qū)各層次規(guī)劃，并盡快啟動(dòng)建設(shè)”的規(guī)劃建設(shè)思路。按照規(guī)劃說明，安順新城東至白浪河，西至西外環(huán)，北至濟(jì)青高速公路，南至東風(fēng)西街，面積約35平方公里。建設(shè)好的安順新城，承擔(dān)著帶動(dòng)市區(qū)西部發(fā)展，輻射壽光、昌樂等區(qū)域的重要功能。遠(yuǎn)景目標(biāo)是“以奧體中心為中心，統(tǒng)籌搞好20平方公里區(qū)域生活服務(wù)設(shè)施及道路、生態(tài)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，建設(shè)一批高品質(zhì)社區(qū)，使之成為宜居福地，而最終將形成30萬人口規(guī)模的現(xiàn)代化新區(qū)”。，此規(guī)劃相當(dāng)于再造一個(gè)濰城區(qū)。本區(qū)域在濰城區(qū)政府西遷以后從地理位置來看將是濰城區(qū)的中心區(qū)域，隨著奧體中心的建設(shè)，會展經(jīng)濟(jì)的發(fā)展等，周邊配套設(shè)施將逐漸完善，且后續(xù)隨著輕軌的建設(shè)，與壽光一體化進(jìn)程將加快，未來有一定的發(fā)展?jié)摿?。但以我們對中國城市的研究及對濰坊市經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展的了解來看，此區(qū)域的成熟及被廣大市民所接納所認(rèn)可尚需要較長的一段時(shí)間（預(yù)計(jì)最少需要五年時(shí)間）。其中有代表性的為濰坊市高新區(qū)的發(fā)展情況，濰坊高新區(qū)是1992年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的54個(gè)國家級高新區(qū)之一，濰坊市高新區(qū)做為政府高起點(diǎn)、高規(guī)劃的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，政府投入了大量的財(cái)力進(jìn)行相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)及優(yōu)惠政策的扶持，并將市政府遷移至高新區(qū)。在如此大投資和政策的支持下，常理來看，其高新區(qū)應(yīng)該類似于青島的東部即五四廣場一帶。但目前來看，其發(fā)展程度與預(yù)期的有非常大的距離。而奧體中心區(qū)域無論從政策扶持力度、基礎(chǔ)設(shè)施投資力度還是居民思想觀念的認(rèn)可度來看都與高新區(qū)有較大的差距，因此預(yù)計(jì)此區(qū)域的成熟會需要更加漫長的時(shí)間。目前濰坊市的高端樓盤區(qū)域主要集中在奎文區(qū)及東南側(cè)的高新區(qū)，東、南方向被廣大市民所認(rèn)可，是公認(rèn)的高端人士居住區(qū)。而濰城作為老城區(qū)，在市民眼中就是臟亂差的代名詞，不具備建設(shè)高端樓盤的區(qū)位優(yōu)勢。從調(diào)研的情況來看，本區(qū)域樓盤多是90平米左右兩居室及110平米以下的經(jīng)濟(jì)型三室為主，樓盤均價(jià)都在3000元/平米以下。雖然有奧運(yùn)、有運(yùn)動(dòng)、有會展概念，但我們認(rèn)為長期前景較好，短期區(qū)域價(jià)值不被認(rèn)可。且濰坊作為三線城市，目前居民的消費(fèi)理念、消費(fèi)觀念還未達(dá)到運(yùn)動(dòng)、健康的層次，地段仍然是居民首選的因素。此區(qū)域目前來看比較適合定位于中等收入的追求健康舒適生活的人群。從目前發(fā)展趨勢來看，房產(chǎn)市場是否就此轉(zhuǎn)暖尚未可知，一旦震蕩調(diào)整，則邊緣樓盤最先受到?jīng)_擊，此區(qū)域供應(yīng)量較大，且位置偏遠(yuǎn)，具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。綜合考慮各種因素后，我們認(rèn)為此區(qū)域前景廣闊，但尚需時(shí)間來培育，短期內(nèi)區(qū)域建設(shè)高品質(zhì)住宅小區(qū)有一定的風(fēng)險(xiǎn)。第2節(jié) 項(xiàng)目概況及開發(fā)條件分析1．項(xiàng)目地塊概況1．1地理位置本項(xiàng)目位于奧體中心北側(cè)，目前現(xiàn)狀為耕地。地塊南側(cè)距離北宮街約1300米。緊鄰清平路，順清平路北上過玉清街、樂川街，直達(dá)東西向主干道玄武街。地塊距離火車站5公里，距離核心商圈6公里左右，距離西部濰城區(qū)政府6公里。1．2周邊配套情況地塊南側(cè)規(guī)劃建設(shè)148公頃的奧體中心，一期體育場已于09年6月竣工投入使用，該體育場共設(shè)置45000座位，作為11屆全運(yùn)會分會場之一。后期規(guī)劃建設(shè)網(wǎng)球館、體育館、會展中心及星級酒店等設(shè)施。奧體中心西側(cè)占地150畝的安順廣場正在建設(shè)。建成后，奧體中心集體育、休閑、娛樂為一體，服務(wù)周邊社區(qū)。除此之外，八九醫(yī)院、濰坊七中位于周邊。清平路飲食街日漸成熟。但是，缺少大型購物場所，附近生活氛圍還有待進(jìn)一步完善。1．3交通狀況北宮街、安順路均為城市主干道，道路通達(dá)，車流量較大，且安順路與濟(jì)青高速對接，成為進(jìn)出濰坊的西大門，輻射壽光、昌樂。22路、31路、36路、53路、59路等6路公交車在北宮街靠近八九醫(yī)院附近設(shè)置了公交站點(diǎn)。目前尚未開通順清平路至目標(biāo)地塊附近的公交路線，若乘坐公交需至少步行1300米到北宮街上。1．4項(xiàng)目地塊區(qū)位環(huán)境南側(cè)除了建成的奧體中心體育場外，附近現(xiàn)狀以村莊及耕地為主。其中，地塊南側(cè)、清平路東為村莊，尚未拆遷。北側(cè)2公里處為玄武街及濟(jì)青高速公路。區(qū)域向北發(fā)展受高速公路限制。目前看，地塊位置相對邊緣化。東側(cè)、北側(cè)及西側(cè)缺少人流支撐，僅靠南側(cè)奧體中心等大型設(shè)施聚集人氣，后期面臨較大市場風(fēng)險(xiǎn)。說明：奧體中心目前僅建造了體育場，其他體育社設(shè)尚未建造。周邊待開發(fā)地塊較多，包括舊村改造項(xiàng)目，但是相對規(guī)模較小，且不規(guī)整。綜合比較，我們選擇奧體中心東側(cè)約250畝，及西北側(cè)約750畝的地塊作為考察對象。其具體四至：東側(cè)地塊位于玉清街以南，清平路以東，其東側(cè)為村莊。北側(cè)地塊位于奧體中心北側(cè)，玉清路北、樂川街南，長松路東、清平路西所圍合部分。兩地塊總占地約1000畝。2．周邊出讓地塊價(jià)格情況2007年至今，奧體中心周邊公開出讓6宗較大規(guī)模地塊，共計(jì)1697畝，規(guī)劃建筑面積在150萬㎡左右。名義成交價(jià)格在39萬/畝70萬/畝之間。 20072009年周邊出讓地塊明細(xì)宗地編號土地位置競得單位面積出讓方式土地用途成交價(jià)（萬/畝）總金額(萬元)20077福壽街南、長松路西魯發(fā)置業(yè)791,14掛牌住宅商業(yè)40878200733玄武街南、清平路西濰坊中惠339,16掛牌住宅商業(yè)3913227,24200739東風(fēng)西街北、清平路西太有置業(yè)56,56掛牌住宅商業(yè)603393,6200743東風(fēng)西街南、清平路西北京茂華127,46掛牌住宅商業(yè)607647,6200835玉清街南、清平路東國有投資208,53掛牌住宅商業(yè)7014597,120099玉清街南、長松路東東興置業(yè)173,79掛牌住宅商業(yè)559558,45目前，以上地塊實(shí)際進(jìn)入開發(fā)程序的有200720073200743等三地塊。其中20077（魯發(fā)名城）地塊開發(fā)在售；200739（明德花園）地塊已開工但未售；200743地塊（茂華紫苑公館）在進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作，開發(fā)進(jìn)度緩慢。另外三地塊200732008320099，位于奧體中心北側(cè)，與本項(xiàng)目相鄰，具有較大參考價(jià)值。其周邊成熟度及區(qū)位價(jià)值明顯劣于前面三地塊。目前三地塊尚未開工跡象。據(jù)調(diào)查，20073200835地塊的地主為政府性質(zhì)的中惠公司及國有投資公司。名以上政府以較高的價(jià)格取得土地，實(shí)質(zhì)上并不急于開發(fā)，而是將地塊抵押銀行獲取建設(shè)資金，等待條件成熟、土地升值后重新轉(zhuǎn)讓，其所得首先用于支付銀行貸款，溢價(jià)部分作為土地收益。因此，此三地塊公開市場成交的價(jià)格不能代表考察項(xiàng)目周邊土地實(shí)際市場價(jià)值。綜合分析考察對象周邊配套及成熟度情況，我們判斷周邊區(qū)域土地實(shí)際價(jià)值在30萬/畝左右。3．項(xiàng)目SWOT分析216。 項(xiàng)目優(yōu)勢（S）可供開發(fā)的地塊規(guī)模較大，易于規(guī)劃，形成品質(zhì)社區(qū)；奧體中心投入運(yùn)用，對周邊有一定的提升。216。 項(xiàng)目劣勢（W）屬規(guī)劃新區(qū)，生活配套不成熟，缺乏大型購物中心；交通出行不便利，需到步行1300米到北宮街乘坐公交車；區(qū)域缺少產(chǎn)業(yè)支撐；地塊相對邊緣化，輻射范圍有限，項(xiàng)目區(qū)位接受度低；地塊周邊以舊村改造社區(qū)為主。216。 項(xiàng)目機(jī)遇（O）安順片區(qū)被提升城市次中心，政府將加大周邊基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)，生活配套設(shè)施改善有預(yù)期，政策優(yōu)勢明顯；濰城區(qū)政府西遷，以及西部物流業(yè)、豪德廣場日漸成形，住房需求增加，對安順片區(qū)住宅發(fā)展有較大促進(jìn)。216。 項(xiàng)目威脅（T）魯發(fā)名城、鳶都新城等競爭項(xiàng)目規(guī)模較大，區(qū)位及成熟度優(yōu)于考察項(xiàng)目，后期競爭壓力較大；周邊可開發(fā)地塊較多，近期市場公開出讓地塊近1697畝（開發(fā)面積150萬㎡左右），加上舊村改造項(xiàng)目，未來潛在供應(yīng)量非常大；濰坊整體市場供大于求的現(xiàn)狀不會改變，安順片區(qū)相對其它區(qū)域，競爭優(yōu)勢不突出，本區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大；濰坊房價(jià)上漲幅度趨緩，但是成本相對剛性，開發(fā)收益率不易保證。第四章：項(xiàng)目開發(fā)模式及開發(fā)建議第1節(jié) 本區(qū)域適合的開發(fā)模式簡析1．國內(nèi)比較成功的類似區(qū)域地產(chǎn)項(xiàng)目簡析從目前來看，本區(qū)域仍然屬于郊區(qū)概念，從國內(nèi)各大城市郊區(qū)比較成熟的開發(fā)模式來看，郊區(qū)地產(chǎn)運(yùn)作比較成功能夠帶動(dòng)周邊發(fā)展提升周邊價(jià)值的項(xiàng)目都為低密度大盤，項(xiàng)目規(guī)模一般在1000畝以上，且因郊區(qū)配套相對不完善，郊區(qū)地產(chǎn)一般自身具有良好的商業(yè)、娛樂及教育配套。根據(jù)其自然資源和所處的位置不同，成功的郊區(qū)地產(chǎn)開發(fā)又可分為兩類，一類是旅游度假養(yǎng)生地產(chǎn)，此類地產(chǎn)大多數(shù)擁有無可復(fù)制的自然景觀資源，如青山、河流、湖泊或擁有高爾夫、溫泉等資源。如下圖：海信溫泉王朝項(xiàng)目，低容積率、擁有溫泉資源另一類是運(yùn)動(dòng)健康類地產(chǎn)，此類地產(chǎn)一般以運(yùn)動(dòng)、健康為題材，通過大量體育運(yùn)動(dòng)場所及設(shè)施的興建，抓住現(xiàn)代人追求運(yùn)動(dòng)健康的心理，打造一種全新的高檔社區(qū)。如下圖奧林匹克花園，保證低容積率的同時(shí)建設(shè)了大量運(yùn)動(dòng)場所：2．奧體片區(qū)整體運(yùn)作思路從目前來看，本區(qū)域價(jià)值尚不能完全體現(xiàn)，居民對本區(qū)域的認(rèn)可度較低。根據(jù)我們對國內(nèi)外相關(guān)城市的研究來看，本區(qū)域的成熟需要用56年時(shí)間來培育，結(jié)合周邊實(shí)際情況，我們建議如下：216。 抓住全運(yùn)會的時(shí)機(jī)對