id369-我國房地產宏觀調控政策效果評估初探——基于公共政策評估的(編輯修改稿)
2025-08-23 08:25 本頁面
【文章內容簡介】 者——政府三個角度對“三個為主”政策進行評估，這也呼應了“三個為主”原則的內容——以普通商品房為主、以市民消費為主、以居住為主（詳見附錄表1）。我們采用商品房價格指數(shù)作為上海房地產市場運行的測量指標，其二級指標我們采用了目前學術界常用來反映房地產市場運行情況的一些指標，包括房地產投資額與GDP比值、房地產投資額與GDP比值、房價增長率與GDP增長率之比、住宅銷售額占全社會消費品零售額比重以及房屋租售比等，同時，考慮到數(shù)據(jù)的完整性和連續(xù)性，我們只選取這五個指標作為市場的二級指標（見附件表2）。人均居住面積可以很好的反映上海市居民住房條件的變化，其二級指標我們選取了主要反映居民住房條件的一些比例性指標，如住宅占固資投資額比重、住宅占商品房銷售額比重、住宅占商品房銷售面積比重以及房價收入比，這些指標可以較好地說明政策給上海居民的住房水平帶來的影響（見附件表3）。此部分指標是為了考察政府政策效果和目的情況，屬于定性評價，包括一些反映政府政策目的達成效果的影響因素，如房地產市場供求的改善情況、房地產市場結構合理化程度、房價的穩(wěn)定、住房分配的公平性、群眾的滿意度等，我們從這五個方面考慮，采用AHP方法獲取其權重。（三）評估指標的處理本文所涉及的政策評價是多指標綜合評價，指標涉及范圍廣，且各指標間沒有統(tǒng)一的度量標準,難以進行比較和取舍。因此,在進行綜合評價前,采取標準變換法將各指標屬性值統(tǒng)一變換到[0,1]范圍內,即對評價指標屬性值進行無量綱化。在數(shù)據(jù)量化中，由于選取的評價指標類型不同,各指標轉化方法也有所不同，常見的方法有成本型(越小越好)、效益型（越大越好)、適中型(不大也不小)。本文根據(jù)評價指標的類型,給出下列三種無量綱化標準函數(shù):(ui∈U1):(ui∈U2):(ui∈U3):其中，mi和Mi分別表示一個指標在1999年至2008年間的最小值與最大值，而M (di)=(Mi+mi)/2。根據(jù)上述方法，可得出市場指標與居民指標標準化后的數(shù)據(jù)（見附錄表4和表5）。（四）政策效果評估過程政策評估的步驟是：先根據(jù)定量分析得到權重向量A；再根據(jù)定性判斷得到模糊綜合評價矩陣R；最后代入模糊合成運算方程Y=A⊙R（其中⊙我們采用簡單的矩陣乘法）得出模糊模式的識別，也即我們的政策效果評價結果。首先，根據(jù)上述標準化數(shù)據(jù)，將1999年至2008年的商品房價格指數(shù)與其二級指標分別作回歸，求出相關系數(shù)，每個相關系數(shù)倒數(shù)的絕對值構成一個列向量，標準化以后即為該指標層對上級指標的權重向量：W1=（w11,w12,w13,w14,w15），T =，同理可求出居民該指標的二級指標對其權重向量：W2=(w21,w22,w23,w24) ，T =。其次，對政府目標的定量指標，可采用AHP方法得到權重向量，操作如下：第一步先構造判斷矩陣（見附錄表6），也即每一層次各因素的相對重要性用數(shù)值形式表示出來，通常取1，2，……9及它們的倒數(shù)作為標度，其標度含義即判斷矩陣表示針對上一層次某要素，本層次與之有關各要素之間相對重要性的比較。標度含義為：1 兩指標相比，具有同等重要程度；3 兩指標相比，一個指標比另一個指標稍微重要；5 兩指標相比，一個指標比另一個指標明顯重要；7 兩指標相比，一個指標比另一個指標非常重要；9 兩指標相比，一個指標比另一個指標極端重要；2……8取上述兩相鄰判斷的中值示的層次結構中，n個主標準相對于評價目標，按其重要程度依次排序，可建立起一個n階判斷矩陣，計算最大特征值和其對應的特真向量。第二步，對指標矩陣進行一致性檢驗。由于受各種主觀因素的影響，還需檢查矩陣的一致性，.(Consistency Index)：.=（λmaxn）/(n1)，其中λmaxn為矩陣最大特征值。.=0時，判斷矩陣具有完全一致性，且λmaxn愈大，也就意味著判斷矩陣的一致性就差。為了檢驗判斷矩陣是否具有滿意的一致性，.(Random Index)進行比較。：階數(shù)n123456789RI00.(Consistency Ratio)= ，此判斷矩陣才具有滿意的一致性，否則就需要對判斷矩陣進行調整。通過專家咨詢法構造判斷矩陣B3P（相對于政府目標而言，各指標間的相對重要性，見附錄表7），并計算出該矩陣的最大特征值和對應的特征向量。將表6代入一致性指標計算公式得，λmax=，.=，.=， .=，即目標矩陣具有令人滿意的一致性?？紤]AB矩陣（即相對于總目標而言，各準則之間相對重要性的比較）；再將表7代入一致性指標計算公式得，得λmax =，=，=，=，即AB矩陣亦具有令人滿意的一致性。可見，以上判斷矩陣均通過一致性檢驗。第三步，根據(jù)以上結果，得出權重向量A1 、A2 、A3（詳見附錄表8）。A1= A2= A3= 因此，我們已經得到權重向量A=（A1，A2，A3 ）。在綜合評價中，我們引入評語集合V={v1, v2,…, vm},其中vi (i=1,2,…, m)是對每個指標的評語，依次可代表“優(yōu)”、“良”、“中”、“差”這樣的政策執(zhí)行效果判斷。為了更加直觀，我們也可以按百分制定義V= (優(yōu)，良，中，差) =（100，80，60，40）。由評審小組成員根據(jù)以上12條指標體系，結
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