id369-我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果評估初探——基于公共政策評估的(編輯修改稿)
2025-08-23 08:25 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 者——政府三個角度對“三個為主”政策進(jìn)行評估，這也呼應(yīng)了“三個為主”原則的內(nèi)容——以普通商品房為主、以市民消費(fèi)為主、以居住為主（詳見附錄表1）。我們采用商品房價格指數(shù)作為上海房地產(chǎn)市場運(yùn)行的測量指標(biāo)，其二級指標(biāo)我們采用了目前學(xué)術(shù)界常用來反映房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況的一些指標(biāo)，包括房地產(chǎn)投資額與GDP比值、房地產(chǎn)投資額與GDP比值、房價增長率與GDP增長率之比、住宅銷售額占全社會消費(fèi)品零售額比重以及房屋租售比等，同時，考慮到數(shù)據(jù)的完整性和連續(xù)性，我們只選取這五個指標(biāo)作為市場的二級指標(biāo)（見附件表2）。人均居住面積可以很好的反映上海市居民住房條件的變化，其二級指標(biāo)我們選取了主要反映居民住房條件的一些比例性指標(biāo)，如住宅占固資投資額比重、住宅占商品房銷售額比重、住宅占商品房銷售面積比重以及房價收入比，這些指標(biāo)可以較好地說明政策給上海居民的住房水平帶來的影響（見附件表3）。此部分指標(biāo)是為了考察政府政策效果和目的情況，屬于定性評價，包括一些反映政府政策目的達(dá)成效果的影響因素，如房地產(chǎn)市場供求的改善情況、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)合理化程度、房價的穩(wěn)定、住房分配的公平性、群眾的滿意度等，我們從這五個方面考慮，采用AHP方法獲取其權(quán)重。（三）評估指標(biāo)的處理本文所涉及的政策評價是多指標(biāo)綜合評價，指標(biāo)涉及范圍廣，且各指標(biāo)間沒有統(tǒng)一的度量標(biāo)準(zhǔn),難以進(jìn)行比較和取舍。因此,在進(jìn)行綜合評價前,采取標(biāo)準(zhǔn)變換法將各指標(biāo)屬性值統(tǒng)一變換到[0,1]范圍內(nèi),即對評價指標(biāo)屬性值進(jìn)行無量綱化。在數(shù)據(jù)量化中，由于選取的評價指標(biāo)類型不同,各指標(biāo)轉(zhuǎn)化方法也有所不同，常見的方法有成本型(越小越好)、效益型（越大越好)、適中型(不大也不小)。本文根據(jù)評價指標(biāo)的類型,給出下列三種無量綱化標(biāo)準(zhǔn)函數(shù):(ui∈U1):(ui∈U2):(ui∈U3):其中，mi和Mi分別表示一個指標(biāo)在1999年至2008年間的最小值與最大值，而M (di)=(Mi+mi)/2。根據(jù)上述方法，可得出市場指標(biāo)與居民指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化后的數(shù)據(jù)（見附錄表4和表5）。（四）政策效果評估過程政策評估的步驟是：先根據(jù)定量分析得到權(quán)重向量A；再根據(jù)定性判斷得到模糊綜合評價矩陣R；最后代入模糊合成運(yùn)算方程Y=A⊙R（其中⊙我們采用簡單的矩陣乘法）得出模糊模式的識別，也即我們的政策效果評價結(jié)果。首先，根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)據(jù)，將1999年至2008年的商品房價格指數(shù)與其二級指標(biāo)分別作回歸，求出相關(guān)系數(shù)，每個相關(guān)系數(shù)倒數(shù)的絕對值構(gòu)成一個列向量，標(biāo)準(zhǔn)化以后即為該指標(biāo)層對上級指標(biāo)的權(quán)重向量：W1=（w11,w12,w13,w14,w15），T =，同理可求出居民該指標(biāo)的二級指標(biāo)對其權(quán)重向量：W2=(w21,w22,w23,w24) ，T =。其次，對政府目標(biāo)的定量指標(biāo)，可采用AHP方法得到權(quán)重向量，操作如下：第一步先構(gòu)造判斷矩陣（見附錄表6），也即每一層次各因素的相對重要性用數(shù)值形式表示出來，通常取1，2，……9及它們的倒數(shù)作為標(biāo)度，其標(biāo)度含義即判斷矩陣表示針對上一層次某要素，本層次與之有關(guān)各要素之間相對重要性的比較。標(biāo)度含義為：1 兩指標(biāo)相比，具有同等重要程度；3 兩指標(biāo)相比，一個指標(biāo)比另一個指標(biāo)稍微重要；5 兩指標(biāo)相比，一個指標(biāo)比另一個指標(biāo)明顯重要；7 兩指標(biāo)相比，一個指標(biāo)比另一個指標(biāo)非常重要；9 兩指標(biāo)相比，一個指標(biāo)比另一個指標(biāo)極端重要；2……8取上述兩相鄰判斷的中值示的層次結(jié)構(gòu)中，n個主標(biāo)準(zhǔn)相對于評價目標(biāo)，按其重要程度依次排序，可建立起一個n階判斷矩陣，計算最大特征值和其對應(yīng)的特真向量。第二步，對指標(biāo)矩陣進(jìn)行一致性檢驗。由于受各種主觀因素的影響，還需檢查矩陣的一致性，.(Consistency Index)：.=（λmaxn）/(n1)，其中λmaxn為矩陣最大特征值。.=0時，判斷矩陣具有完全一致性，且λmaxn愈大，也就意味著判斷矩陣的一致性就差。為了檢驗判斷矩陣是否具有滿意的一致性，.(Random Index)進(jìn)行比較。：階數(shù)n123456789RI00.(Consistency Ratio)= ，此判斷矩陣才具有滿意的一致性，否則就需要對判斷矩陣進(jìn)行調(diào)整。通過專家咨詢法構(gòu)造判斷矩陣B3P（相對于政府目標(biāo)而言，各指標(biāo)間的相對重要性，見附錄表7），并計算出該矩陣的最大特征值和對應(yīng)的特征向量。將表6代入一致性指標(biāo)計算公式得，λmax=，.=，.=， .=，即目標(biāo)矩陣具有令人滿意的一致性?？紤]AB矩陣（即相對于總目標(biāo)而言，各準(zhǔn)則之間相對重要性的比較）；再將表7代入一致性指標(biāo)計算公式得，得λmax =，=，=，=，即AB矩陣亦具有令人滿意的一致性?？梢姡陨吓袛嗑仃嚲ㄟ^一致性檢驗。第三步，根據(jù)以上結(jié)果，得出權(quán)重向量A1 、A2 、A3（詳見附錄表8）。A1= A2= A3= 因此，我們已經(jīng)得到權(quán)重向量A=（A1，A2，A3 ）。在綜合評價中，我們引入評語集合V={v1, v2,…, vm},其中vi (i=1,2,…, m)是對每個指標(biāo)的評語，依次可代表“優(yōu)”、“良”、“中”、“差”這樣的政策執(zhí)行效果判斷。為了更加直觀，我們也可以按百分制定義V= (優(yōu)，良，中，差) =（100，80，60，40）。由評審小組成員根據(jù)以上12條指標(biāo)體系，結(jié)
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