id369-我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果評(píng)估初探——基于公共政策評(píng)估的-文庫(kù)吧
2025-07-12 08:25 本頁(yè)面
【正文】 對(duì)資產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂。為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，國(guó)家在2009年年底和2010年年初密集出臺(tái)了一系列針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控措施，其中新“國(guó)四條”、“國(guó)十條”相繼出臺(tái)，政策內(nèi)容涉及營(yíng)業(yè)稅調(diào)整、保障性住房供應(yīng)、差別化信貸政策等一系列調(diào)控措施。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2010年7月發(fā)布的數(shù)據(jù)來(lái)看，2010年上半年房屋銷售價(jià)格同比繼續(xù)有所上漲，房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭仍沒(méi)有得到有效遏制。因而，國(guó)務(wù)院和各部委雖多次出臺(tái)相關(guān)宏觀調(diào)控政策，但國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)局部性上漲過(guò)快這一問(wèn)題并沒(méi)有得到根本解決，政策實(shí)施效果與預(yù)期目標(biāo)尚有一定的偏差。隨著近年來(lái)住房保障體系建設(shè)受到重視，房地產(chǎn)兼具商品和部分公共物品與社會(huì)保障品的雙重內(nèi)涵得以體現(xiàn)，其既有對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起推動(dòng)性作用的一面，又有體現(xiàn)“住有所居”的民生性需求一面，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策既有其市場(chǎng)性一面亦與公共政策緊密相連?；诠舱咴u(píng)估的視角，對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果進(jìn)行評(píng)估，探討其成效與不足，有利于進(jìn)一步完善優(yōu)化兼顧房地產(chǎn)商品屬性與公共屬性的調(diào)控政策，抑制房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲，調(diào)整住房供求結(jié)構(gòu)，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。二、政策評(píng)估理論及其在房地產(chǎn)領(lǐng)域的運(yùn)用政策評(píng)估（也稱政策評(píng)價(jià)，Policy Evaluation）是公共政策過(guò)程中具有重要意義的一個(gè)環(huán)節(jié)，自20世紀(jì)70年代以后逐漸成為社會(huì)科學(xué)領(lǐng)域中一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的發(fā)展方向。在世界各國(guó)，特別是西方發(fā)達(dá)國(guó)家，政策評(píng)估受到學(xué)術(shù)界和政府管理部門的普遍重視，實(shí)踐范圍越來(lái)越廣，并成為“社會(huì)科學(xué)中最為活躍的領(lǐng)域（Cronbach,1980）”。目前，國(guó)外針對(duì)這一方向的研究主要有以下三種范疇：一是狹義地研究政策評(píng)估，僅限于對(duì)政策方案的評(píng)價(jià)，通過(guò)比較分析解決問(wèn)題的各備選方案，為決策者選擇最優(yōu)方案（Stuart ,1976。 . Schmidt,2007）；二是對(duì)政策全過(guò)程的評(píng)估，既包括對(duì)政策方案的評(píng)價(jià)，也包括對(duì)政策執(zhí)行及政策效果的評(píng)價(jià)（James ,2003。 BE Dollery,2009）；三是將公共政策評(píng)估作為對(duì)公共政策效果的評(píng)價(jià)，判斷政策效果與投入成本是否相符的過(guò)程(Thomas ,2007)。國(guó)外針對(duì)房地產(chǎn)政策評(píng)估的研究相對(duì)較多，其中主要聚焦于公共住房政策評(píng)估，通過(guò)剖析住房政策實(shí)施過(guò)程中凸顯的諸多問(wèn)題：如住房購(gòu)買權(quán)難以保證（Colin Jones,2006）、住房政策目標(biāo)群體偏差（Bierma,2008）、政策利益相關(guān)者分配不均（Mary Pattillo,2007）、政策主體執(zhí)行不力（,2009）等，指出其可能對(duì)住房政策效果產(chǎn)生的負(fù)面影響。政策評(píng)估作為一門獨(dú)立的研究領(lǐng)域在我國(guó)出現(xiàn)于20世紀(jì)80年代后期，目前相關(guān)研究尚處于發(fā)展階段，與政策制定和政策執(zhí)行相比，政策評(píng)估還是政策過(guò)程中較為薄弱的環(huán)節(jié)，缺乏必要的政策評(píng)估制度基礎(chǔ)和政策法規(guī)（贠杰、楊誠(chéng)虎，2006）。近年來(lái)，相關(guān)研究多聚焦于公共政策的執(zhí)行問(wèn)題及其評(píng)估方法，其中政策執(zhí)行問(wèn)題有：效果偏差形式（寧國(guó)良，2000）、“中梗阻”現(xiàn)象（錢再見(jiàn)、金太君，2002）、政治資源流失問(wèn)題（傅菊輝，2004）、政策主體的困境問(wèn)題（吳明、劉然，2006）等；政策評(píng)估方法研究包括政策評(píng)估指標(biāo)體系的構(gòu)建（宋健峰、袁汝華，2006）、公共政策定量評(píng)估方法（廖筠，2007）、政策評(píng)估模式的選擇標(biāo)準(zhǔn)及現(xiàn)存問(wèn)題（王雪梅、雷家骕，2008）等。國(guó)內(nèi)針對(duì)房地產(chǎn)政策評(píng)估方面的研究多為定性的政策評(píng)論，如指出我國(guó)房地產(chǎn)政策應(yīng)以法制為主要手段（宋春華，2000）、均衡發(fā)展為主要目標(biāo)（汪洋，2004）、因地制宜（謝百三，2006；湯鴻川，2008），同時(shí)考慮其對(duì)利益相關(guān)者的影響（魏成龍、張?zhí)矶。?009）；另外，還有些學(xué)者嘗試從實(shí)證分析的角度指出現(xiàn)行調(diào)控政策存在的問(wèn)題（曹劍光，2007）以及經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房政策的運(yùn)行狀況（李培，2008）。但對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)政策進(jìn)行評(píng)估方面的研究還比較缺乏，特別是對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行系統(tǒng)性、科學(xué)性的政策評(píng)估研究尚屬缺失。三、評(píng)估方法、指標(biāo)選取與評(píng)估過(guò)程本文在對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策進(jìn)行評(píng)估時(shí)選取上海作為研究樣本。2005年，在國(guó)家出臺(tái)新一輪宏觀調(diào)控的形勢(shì)下，上海市《政府工作報(bào)告》首次提出房地產(chǎn)市場(chǎng)“三個(gè)為主”的調(diào)控原則，即“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住房為主”，根據(jù)這一原則，上海市、區(qū)縣兩級(jí)政府部門制訂了相關(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。（一）評(píng)估方法的選擇依據(jù)政策評(píng)價(jià)指標(biāo)體系是一個(gè)多層次、多指標(biāo)復(fù)合體系，在這個(gè)復(fù)合體系中，各層次、各指標(biāo)的相對(duì)重要性各不相同，指標(biāo)中的定量和定性指標(biāo)往往難以科學(xué)界定。因而，筆者在選取政策評(píng)價(jià)方法，舍棄了比較主觀的經(jīng)驗(yàn)估值法及專家確定法，而是采用主成分回歸分析法（Principal Component Analysis,簡(jiǎn)稱PCA）、層次分析法（Analytic Hierarchy Process，簡(jiǎn)稱AHP）以及模糊綜合評(píng)價(jià)法（Fuzzy Comprehensive Evaluation Method,簡(jiǎn)稱FCEM）相互結(jié)合的綜合評(píng)價(jià)方法。其分析過(guò)程為：先建立層次結(jié)構(gòu)模型；然后確定指標(biāo)對(duì)上一層次的隸屬度也即權(quán)重，從而得到權(quán)重向量（AHP方法或是主成分回歸法）；接著確定綜合評(píng)價(jià)矩陣；再者是模糊合成的運(yùn)算；最后一步是模糊模式的識(shí)別。（二）評(píng)價(jià)指標(biāo)的構(gòu)建與說(shuō)明根據(jù)已選取的評(píng)價(jià)方法，充分考慮到“三個(gè)為主”政策的相關(guān)利益方：政策的運(yùn)行環(huán)境——房地產(chǎn)市場(chǎng)、政策的直接受益者——居民以及政策實(shí)施
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