【正文】 兩會(huì)前后部委表態(tài)，2013年堅(jiān)持調(diào)控不放松兩會(huì)前后中央及部委密集表態(tài)彰顯調(diào)控決心。2010年《政府工作報(bào)告》中表明“堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲勢頭”， 20112012年分別表述為“堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控”和“繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控”，而2013年《政府工作報(bào)告》首次提出“加強(qiáng)”房地產(chǎn)市場調(diào)控，預(yù)示房地產(chǎn)市場調(diào)控力度或進(jìn)一步加強(qiáng)。兩會(huì)期間，住建部多次表態(tài)一定嚴(yán)格執(zhí)行“國五條”；前國土資源部部長徐紹史表示今年房地產(chǎn)土地供應(yīng)量不會(huì)低于前5年平均數(shù)，預(yù)計(jì)在16萬公頃左右；央行行長周小川答記者問時(shí)表示可以通過結(jié)構(gòu)性的信貸政策實(shí)現(xiàn)控制房價(jià)的目標(biāo)。中央及部委密集表態(tài)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控，彰顯調(diào)控決心，2013年房地產(chǎn)調(diào)控力度已逐漸加碼。表：中央及部委密集表態(tài)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控層級時(shí)間重要事件關(guān)鍵內(nèi)容中央3月1日《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（“國五條”細(xì)則）一、完善穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制；二、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房；三、增加普通商品住房及用地供應(yīng)；四、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)；五、加強(qiáng)市場監(jiān)管和預(yù)期管理；六、加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制。3月5日第十二屆全國人民代表大會(huì)第一次會(huì)議開幕會(huì)，溫家寶作政府工作報(bào)告加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)。堅(jiān)決抑制投機(jī)、投資性需求，抓緊完善穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制和房地產(chǎn)市場調(diào)控政策體系，健全房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展長效機(jī)制。3月27日李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議要繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控，加快建立房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機(jī)制，加強(qiáng)保障性安居工程建設(shè)。部委3月2日全國政協(xié)委員、住建部部長姜偉新接受記者采訪對控制房價(jià)有信心，且要嚴(yán)格落實(shí)“國五條”。對于保障房建設(shè)，姜偉新表示下一階段要繼續(xù)推進(jìn)，同時(shí)要保證質(zhì)量。3月4日全國政協(xié)委員、住建部副部長齊驥接受媒體采訪各地方的調(diào)控目標(biāo)需要各地方政府制定并發(fā)布，預(yù)計(jì)三月底地方政府細(xì)則將會(huì)出臺(tái)。各地不一定非要制定細(xì)則，只要調(diào)控方向符合國五條的規(guī)定，圍繞國五條的細(xì)則進(jìn)行。但是，房地產(chǎn)調(diào)控從嚴(yán)從緊的同時(shí)，不會(huì)采取“過激”手段。商品房預(yù)售制度短期內(nèi)不會(huì)取消。3月4日全國政協(xié)委員、財(cái)政部副部長朱光耀接受媒體采訪財(cái)政部正在積極研究擴(kuò)大房地產(chǎn)稅試點(diǎn)方案，目前還沒有明確的時(shí)間表。3月8日國土資源部部長徐紹史今年房地產(chǎn)土地供應(yīng)量不會(huì)低于前5年平均數(shù)，預(yù)計(jì)在16萬公頃左右。3月13日中國人民銀行行長周小川就“貨幣政策與金融改革”的相關(guān)問題回答中外記者的提問對于房價(jià)來講，我們有一些結(jié)構(gòu)性的政策，幾年前就已經(jīng)開始運(yùn)用，比如說首付比例和專門針對房貸的利率，還有專門針對房地產(chǎn)的一些價(jià)格調(diào)整措施，這些措施還會(huì)繼續(xù)使用，有的還會(huì)繼續(xù)加大一定力度，這不是總量政策，而是結(jié)構(gòu)性的信貸政策，可以通過這個(gè)來實(shí)現(xiàn)控制房價(jià)的目標(biāo)。3月14日住建部部長姜偉新接受記者采訪“國五條”一定要嚴(yán)格執(zhí)行。執(zhí)行過程中如果有什么問題再改，但一定要嚴(yán)格執(zhí)行。資料來源：中國房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)政策設(shè)計(jì)研究組綜合整理，部分城市公積金政策收緊，部分城市嚴(yán)格限購收緊二套統(tǒng)一限購標(biāo)準(zhǔn)，完善現(xiàn)有政策。2010年4月“新國十條”出臺(tái)后，一些房價(jià)過高的城市相繼頒布實(shí)施限購令，但限購范圍及實(shí)施細(xì)則各有不同，一些城市實(shí)行全市限購，而一些城市則實(shí)行部分區(qū)域限購，如廣州則規(guī)定從化、增城不在限購范圍內(nèi)，沈陽則只在二環(huán)內(nèi)限購。國五條頒布后，各地集中在3月底出臺(tái)細(xì)則，部分城市對限購范圍作了調(diào)整，擴(kuò)大限購范圍，如沈陽將限購范圍擴(kuò)大到全市行政區(qū)，但大部分城市此前限購不完善的城市如長沙、福州等，則尚未涉及限購政策調(diào)整。限購二套房仍為各地調(diào)控重點(diǎn)。從3月底各地公布的樓市調(diào)控細(xì)則來看，多數(shù)仍為對現(xiàn)有政策的重申，其中嚴(yán)格限購收緊二套房仍為調(diào)控重點(diǎn)。北京市在二套房購買資格限制方面再次加碼，在新國五條細(xì)則內(nèi)容中提到“本地戶籍單身限購一套住房”，同時(shí)規(guī)定進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例。 提高門檻降低額度，部分城市收緊公積金閘門表：2013年一季度公積金政策收緊相關(guān)內(nèi)容資料來源：中國房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)政策設(shè)計(jì)研究組綜合整理多地收緊公積金政策。2013年2月以來，昆山、東莞、金華、長沙等地先后收緊住房公積金貸款相關(guān)政策，主要調(diào)整包括提高公積金貸款門檻、降低貸款額度等，與去年下半年出現(xiàn)的多個(gè)地市紛紛調(diào)整放寬公積金政策形成鮮明對比。如福州，從4月1日起，公積金貸款購買二套住房的首付比例提高到60%，更為嚴(yán)厲的是，原有公積金貸款結(jié)清未滿5年的購房者也失去申請公積金貸款的資格。公積金貸款政策變化，旨在提高購房者的資金成本，進(jìn)一步打擊過熱的購房需求。同時(shí)，在一定程度上拉長購房者二次購房時(shí)間，避免購房需求在短期內(nèi)扎堆上市推高房價(jià)。 嚴(yán)格差別化信貸及個(gè)稅征收，經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段備受關(guān)注在不同城市市場分化日益加劇的背景下，調(diào)控政策差別化的重要性也日益凸顯，從國五條細(xì)則來看，主要針對房價(jià)過快上漲的一二線城市，而不再是“一刀切”的面向全國。從地方細(xì)則來看，在限購、限貸、稅收等市場調(diào)控措施方面均有所加強(qiáng)，趨向于經(jīng)濟(jì)杠桿對樓市進(jìn)行調(diào)控，對二手房市場的調(diào)控力度更大。嚴(yán)格差別化信貸和個(gè)稅征收政策或?qū)⑹俏磥矸康禺a(chǎn)調(diào)控倚重的經(jīng)濟(jì)手段。 部分城市細(xì)則嚴(yán)格落實(shí)差別化信貸政策地方細(xì)則差別化信貸升級。3月底，地方版細(xì)則紛紛出臺(tái)，有關(guān)“國五條”細(xì)則涉及的差別化信貸政策落地，然而不同城市在差別化信貸的執(zhí)行力度上具有較大差異。北京、上海、天津和重慶在明確要求暫停三套及以上住房貸款的基礎(chǔ)上；要嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸，其中北京和重慶明確進(jìn)一步提高二套房貸的首付比例，而上海和天津只表明適時(shí)調(diào)整或適時(shí)提高二套房貸的首付比例。其他多數(shù)城市如沈陽、廣州、寧波和青島等僅表明要執(zhí)行二套房貸政策，而三套及以上房貸均未涉及。福州、昆明和濟(jì)南僅重復(fù)了國五條差別化信貸政策的內(nèi)容。另外，北京已于4月7日將二套房貸首付款比例提高至70%。表：地方細(xì)則信貸政策主要內(nèi)容資料來源：中國房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)政策設(shè)計(jì)研究組綜合整理 嚴(yán)格二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)稅征收成為熱點(diǎn)地方二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)稅征收成熱點(diǎn)，北京嚴(yán)格落實(shí)。北京、天津、上海、沈陽和重慶對于能核實(shí)房屋原值的，將依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征，但對于不能核實(shí)原值的住房，這五個(gè)城市又有不同的規(guī)定，其中北京、天津和沈陽對于無法核實(shí)房屋原值的，明確表明按照現(xiàn)行核定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)征；而上海和重慶對于無法核實(shí)房屋原值的稅收計(jì)征方式并沒有明確指出。另外，北京和天津?qū)€(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，且是家庭惟一生活用房，繼續(xù)免征個(gè)稅。重慶還提出對在主城區(qū)個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住房、個(gè)人新購的高檔住房，以及在重慶同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購的第二套（含二套）以上的普通商品住房征收房產(chǎn)稅。此外，北京地稅局和住建委已于4月1日聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)稅收問題的公告》，北京是唯一一個(gè)由當(dāng)?shù)夭块T對稅收進(jìn)行細(xì)化明確的城市。福州、廈門、濟(jì)南、青島、廣州等城市僅表明響應(yīng)國五條細(xì)則的稅收規(guī)定，并沒有公布具體措施。表：地方細(xì)則稅收政策主要內(nèi)容省市稅收政策關(guān)鍵內(nèi)容北京、天津能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按照個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計(jì)征；不能核實(shí)房屋原值的，依法按照核定征收方式計(jì)征個(gè)人所得稅；對個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。上海能核實(shí)房屋原值的，依法嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。沈陽能夠核實(shí)房屋原值的，按轉(zhuǎn)讓所得20%計(jì)征；無法核實(shí)房屋原值的，可按現(xiàn)行核定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)征。重慶對在主城區(qū)個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住房、個(gè)人新購的高檔住房，以及在重慶同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購的第二套（含二套）以上的普通商品住房征收房產(chǎn)稅；對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。廈門、福州、廣州、濟(jì)南、昆明、寧波、青島、深圳嚴(yán)格執(zhí)行國辦發(fā)〔2013〕17號(hào)文件關(guān)于房地產(chǎn)稅收的政策規(guī)定。資料來源：中國房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)政策設(shè)計(jì)研究組綜合整理 推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記和住房信息聯(lián)網(wǎng)，加快基礎(chǔ)性制度建設(shè)3月27日李克強(qiáng)總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，提出要繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控，加快建立房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機(jī)制，這是新任總理首次表態(tài)房地產(chǎn)調(diào)控。長期而言，住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度等長效機(jī)制建立為搞好房地產(chǎn)調(diào)控作鋪墊。繼續(xù)搞好房地產(chǎn)調(diào)控，建立長效機(jī)制是關(guān)鍵。 不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度提出明確時(shí)間任務(wù)表推動(dòng)建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度值得期待。3月國務(wù)院辦公廳關(guān)于實(shí)施《國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》任務(wù)分工的通知，提出整合房屋登記和土地登記的職責(zé)，由國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同法制辦、稅務(wù)總局等有關(guān)部門負(fù)責(zé)，2014年6月底前出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記條例。此次明確不動(dòng)產(chǎn)登記制度的任務(wù)時(shí)間表，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度將來會(huì)與全國住宅信息聯(lián)網(wǎng)掛鉤，推動(dòng)建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度值得期待。表：不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的工作時(shí)間表時(shí)間表主要內(nèi)容2013年4月底整合房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記的職責(zé)等。（中央編辦負(fù)責(zé)。2013年4月底前完成。）2014年6月底出臺(tái)并實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。（國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同法制辦、稅務(wù)總局等有關(guān)部門負(fù)責(zé)。2014年6月底前出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記條例）資料來源：中國房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)政策設(shè)計(jì)研究組綜合整理 住房信息聯(lián)網(wǎng)加房產(chǎn)稅保障市場健康住房信息聯(lián)網(wǎng)和房產(chǎn)稅作為長效機(jī)制保障樓市健康發(fā)展。2012年中央多次提出要擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍，但實(shí)際操作上房產(chǎn)稅一直未能擴(kuò)圍。兩會(huì)期間，財(cái)政部副部長朱光耀表示財(cái)政部正在積極研究擴(kuò)大房地產(chǎn)稅試點(diǎn)方案，但同時(shí)也指出目前還沒有明確的時(shí)間表。房產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制之一，擴(kuò)圍是大勢所趨。住建部副部長齊驥表示，40個(gè)城市的住房信息聯(lián)網(wǎng)已完成，而按照此前住建部的計(jì)劃，今年6月底將完成500個(gè)城市的住房信息聯(lián)網(wǎng)工作。未來房地產(chǎn)調(diào)控將更加注重長效機(jī)制建設(shè)，住房信息聯(lián)網(wǎng)和房產(chǎn)稅將作為長效機(jī)制保障市場健康發(fā)展。2. 2013年一季度中國房地產(chǎn)市場走勢及調(diào)控政策影響分析 一季度延續(xù)去年底銷售火熱態(tài)勢，投資開工恢復(fù)，不同城市新增供應(yīng)分化 銷售同比明顯增長，末班車效應(yīng)使得3月二手房成交量大幅增長圖：2008年至今全國商品房和住宅累計(jì)銷售面積及銷售額同比增速數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，12月新房銷售增速創(chuàng)2010年以來新高，3月漲幅略有收窄。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2013年一季度，%，銷售額11997億元，%、69%。12月全國住宅整體銷售維持去年年末的景氣狀況，同時(shí)由于去年初銷售基數(shù)較低，導(dǎo)致今年前兩個(gè)月商品房銷售增速同比大幅攀升，%、%。由于去年同期基數(shù)原因，3月全國增幅有所收窄，但仍維持在40%左右的高位運(yùn)行。圖：2013年一季度和3月分城市共50個(gè)，其中一線包括北京、上海、廣州、深圳4個(gè)城市；二線包括天津、重慶、杭州、武漢、大連、蘇州、廈門、成都、南京、三亞、貴陽、溫州、哈爾濱、?？凇㈤L春、合肥、青島、福州、西安、南寧、鄭州、沈陽、無錫、長沙、南昌25個(gè)城市；三線包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇慶、汕頭、鎮(zhèn)江、紹興、衢州、韶關(guān)、包頭、佛山、徐州、唐山、銅陵、瀘州、宿州、東莞、揚(yáng)州、南通21個(gè)城市。新房成交量變化數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，代表城市3月新房成交量創(chuàng)調(diào)控以來新高，一線城市表現(xiàn)最為突出。與全國同比增速放緩類似，相較12月約翻倍的增幅，50個(gè)代表城市3月同比增幅下降至50%左右，但環(huán)比增幅達(dá)103%，絕對量為2010年調(diào)控以來新高水平。其中一線城市回升力度最為明顯，環(huán)比增長147%，同比增幅達(dá)80%，二線代表城市環(huán)比增長113%，同比增長44%，增幅低于一線城市，三線城市環(huán)比增幅在各城市類別中最低，但仍達(dá)到61%。圖：2010年至今代表城市 代表城市包括北京、深圳、杭州、天津、南京、無錫。二手房成交量及同比變化數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，政策末班車效應(yīng)引發(fā)二手房市場成交井噴。2013年一季度。受二手房稅費(fèi)政策影響及限購累積需求的恐慌入市，一季度，二手房市場延續(xù)銷售火爆局面，，3月單月成交量近9萬套，達(dá)到2010年以來最高水平。其中一線城市和一些熱點(diǎn)二線城市二手房成交表現(xiàn)搶眼，一季度，，無錫同比增長近3倍。 投資增速企穩(wěn)反彈，新開工震蕩中降幅縮小圖：2008年至今全國房地產(chǎn)及住宅開發(fā)投資走勢數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，開發(fā)投資同比增長，但增速在3月有所放緩。13月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計(jì)達(dá)13133億元，%，其中住宅投資9013億元，%。12月，住宅投資同比大幅增長，%，為去年3月份至今首度重回20%以上，%的同比增幅，3月單月同比增幅下降至19%。圖：2008年至今全國住宅新開工、竣工及同比數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，住宅新開工月度震蕩變化，累計(jì)降幅較此前明顯縮小。2013年初，全國新開工面積增速止跌反彈，%，%，%。但至一季度末，住宅新開工同比再度回落，%。3月兩會(huì)召開及“國五條”細(xì)則出臺(tái)，在政策預(yù)期不明朗時(shí)期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)放緩建設(shè)進(jìn)度，3月單月新開工同比降幅達(dá)19%，竣工面積下行趨