【正文】 經(jīng)漲到3000—3500元/平方米。⑥ 賣點(diǎn)分析1）地處蜀山區(qū)，周邊環(huán)境較好，未來(lái)發(fā)展及升值空間大。2）花園洋房房型先進(jìn)，在合肥乃至安徽都為稀缺產(chǎn)品。3）小區(qū)景觀好，大面積水景設(shè)計(jì)在當(dāng)?shù)剌^為突出。4）境外景觀設(shè)計(jì)公司（瑞典西林）5）內(nèi)部商業(yè)氣氛較好，有商業(yè)內(nèi)街，咖啡館 6）有樣板房，樣板區(qū)，樣板景觀帶。在合肥較為少見。7）物管公司為深圳金地公司，銷售階段已前期介入，物業(yè)形象很好，著裝、服務(wù)都與萬(wàn)科物業(yè)相仿。⑦ 劣勢(shì)及不足1）周邊配套較差。2）雖然水體面積很大，但水質(zhì)渾濁。3）花園洋房全部為大面積戶型，總價(jià)太高。近期金色池塘在推出了三幢小高層，并在2005年3月19日進(jìn)行放號(hào)，當(dāng)天交2000元意向金即可獲贈(zèng)2000元的優(yōu)惠，并有抽獎(jiǎng)活動(dòng)，中獎(jiǎng)可獲得1000、1500、2000元不等的優(yōu)惠。此次推出的為環(huán)繞會(huì)所而建的三幢一梯兩戶的小高層，并且每幢樓只有一個(gè)單元，均價(jià)的在3500元/㎡，面積在90140㎡。但是其二期的花園洋房由于價(jià)格過(guò)高和面積過(guò)大，至今還沒有銷售完畢，并且現(xiàn)場(chǎng)銷售員會(huì)主動(dòng)的引導(dǎo)客戶購(gòu)買花園洋房。經(jīng)過(guò)一期和二期銷售率鮮明的對(duì)比，在三期金色池塘將主推小面積戶型，在三期中70100㎡的戶型將成為其占有市場(chǎng)的有力籌碼。現(xiàn)場(chǎng)售樓處增加了一個(gè)建材展示區(qū)域，向客戶展示其交付標(biāo)準(zhǔn)中的鋁合金窗框及其隱形紗窗的安裝，使得客戶有了很直觀的認(rèn)識(shí)，建議本案在今后的現(xiàn)場(chǎng)展示中心也要考慮此項(xiàng)區(qū)域。其一期已經(jīng)交付入住，從小區(qū)整體的外立面效果和景觀來(lái)看，與其花園洋房的概念相距甚遠(yuǎn)。其外立面處理較為粗糙，下水管裸露；且空調(diào)機(jī)位設(shè)計(jì)極其不合理，部分直掛外墻上，部分有空調(diào)機(jī)位但是管線拖的較長(zhǎng)，極其影響外立面；飄窗內(nèi)柵欄和陽(yáng)臺(tái)欄桿的選材不管是從美觀還是從質(zhì)量上看都是比較差；綠化效果與其“花園洋房”的相去甚遠(yuǎn)。綜合來(lái)看，此開發(fā)商不論從開發(fā)實(shí)力和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)上看都是比較弱，欠缺開發(fā)理念。綠城桂花園二期 ① 地理位置地處高新技術(shù)開發(fā)區(qū)揚(yáng)振寧大道② 開發(fā)商安徽綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司③ 銷售代理由開發(fā)商自銷④ 產(chǎn)品類型此樓盤總建41萬(wàn)平方米，一期總戶數(shù)為500多戶，已全部售完。開發(fā)的產(chǎn)品多層與點(diǎn)式多層及小高層，多層一般以五層的為主，小高層為11層，屋頂采用的是坡頂類型，主力戶型基本為大戶型設(shè)計(jì)，平均面積150㎡以上，為三室兩廳兩衛(wèi)，雙臥朝南，戶型方正，通風(fēng)較好，明衛(wèi)，明廚。外墻采用大理三石貼面與涂料，窗戶采用的是彩鋁，玻璃大部分采用的是雙層中空玻璃，供水為直供與變頻加壓供水，供電量為40A，陽(yáng)臺(tái)形式為北陽(yáng)臺(tái)封閉，南陽(yáng)臺(tái)不給封閉，小區(qū)車位配比為3：2，整個(gè)小區(qū)采用紅外二十四小時(shí)監(jiān)控、電子巡更和單元采用可視對(duì)講，，產(chǎn)品處于較高水平。 ⑤ 推廣方式廣告投放主要分布在報(bào)廣和戶外廣告牌。目前售樓處所在位置為樓盤內(nèi)部的會(huì)所當(dāng)中，面積較大。銷售隊(duì)伍形象不錯(cuò)，服務(wù)著裝統(tǒng)一，但業(yè)務(wù)素質(zhì)一般，服務(wù)態(tài)度也一般。開盤時(shí)間為2004年3月與5月中旬二次開盤，售價(jià)為3600元起，點(diǎn)式多層價(jià)格到4000以上，目前銷售形勢(shì)較好，一期僅余4套躍層。二期的均價(jià)整體在4100左右。⑥ 賣點(diǎn)分析1）地處高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，距離大蜀山較近，周邊環(huán)境較好，未來(lái)發(fā)展及升值空間大。2）整個(gè)園區(qū)景觀已經(jīng)初步形成，會(huì)所設(shè)計(jì)較完善。3）有現(xiàn)房可以提供比較直觀的產(chǎn)品形象。4）內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)公司為美國(guó)YPA北半球設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限公司。5）物管公司為綠城物業(yè)管理公司，形象較好，著裝統(tǒng)一，接待有禮，在銷售階段已前期介入。6）產(chǎn)品質(zhì)量較好，選材較精⑦ 劣勢(shì)及不足1）樓盤賣點(diǎn)在銷售中提煉不精，解說(shuō)不詳細(xì)。2）銷售隊(duì)伍形象不好，銷售人員服務(wù)不熱情。3）目前該項(xiàng)目交通不便利，周邊配套尚不完善。4）價(jià)格偏高，且戶型單位面積較大，購(gòu)房總價(jià)高。2005年3月19日綠城推出了90套一期已經(jīng)交付的保留房，面積在90180㎡，價(jià)格為4100元/㎡，都為多層。到售樓處即可順位領(lǐng)取一張?zhí)柎a牌，每十位客戶為一組進(jìn)會(huì)議室選房。選房下定需要交納20000元定金，車庫(kù)為10000元定金，7天內(nèi)簽合同和付首付，首付為三成。此用意十分明顯：216。 一期的成型和二期的建設(shè)，再加上景觀的完工，全面體現(xiàn)了綠城對(duì)產(chǎn)品力的追求，綠城桂花園已經(jīng)是合肥標(biāo)志，綠城品牌已經(jīng)成型；216。 對(duì)二期小高層的銷售起到促進(jìn)作用，保持市場(chǎng)的關(guān)注度和熱度，因?yàn)樵诖隧?xiàng)目中多層和小高層的價(jià)格是倒掛的，此多層的價(jià)格可以刺激其小高層的銷售，做到產(chǎn)品的互補(bǔ)；216。 一期已經(jīng)從2300元/㎡漲至現(xiàn)今的4300元/㎡，產(chǎn)品已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)了利潤(rùn)最大化；216。 開始宣傳桂花園三期，為項(xiàng)目三期做好鋪墊，積累并鎖定其意向客戶，使得客戶的流失做到最小化。綠城的成功不僅意味著產(chǎn)品力就是競(jìng)爭(zhēng)力的真理，而且還預(yù)示著在合肥未來(lái)幾年內(nèi)，品牌效應(yīng)已經(jīng)成為一種時(shí)尚，老百姓對(duì)企業(yè)品牌已經(jīng)趨之若騖。且在銷售隊(duì)伍上綠城已經(jīng)有了很大的變化，銷售人員的專業(yè)性和服務(wù)性有了很大的提高，售樓處也增加了一個(gè)小的交付標(biāo)準(zhǔn)建材區(qū)，主要是展示了交付后窗框和雙層中空玻璃的選材。此產(chǎn)品為合肥市場(chǎng)上的高端產(chǎn)品，鑒于本案中高端產(chǎn)品的定位，有許多可以向綠城借鑒。如項(xiàng)目的景觀樣板展示區(qū)、樣板房、現(xiàn)場(chǎng)展示中心的設(shè)計(jì)和裝修等務(wù)必精益求精，爭(zhēng)取在合肥市場(chǎng)上一炮而紅，迅速建立宋都企業(yè)品牌和營(yíng)造一個(gè)舒適的家的企業(yè)理念。鳳凰城家家景園2期 5581100、項(xiàng)目位置史河路和金牛路交界口 、投資商香港萬(wàn)基投資發(fā)展有限公司、規(guī)劃設(shè)計(jì)上海同濟(jì)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院、景觀設(shè)計(jì)清華大學(xué)景觀設(shè)計(jì)研究院廣廈、施工單位安徽三建工程有限公司 安徽廣廈建筑股份有限公司、產(chǎn)品介紹一期已經(jīng)全部售完并已經(jīng)交付，二期工地處于一期的北面。目前在售的共計(jì)43棟，其中小高層18棟多層25棟，共1470戶，于2004年5月份開盤，目前小高層的均價(jià)為3500元/平方米，銷售超過(guò)80%。多層均價(jià)3400元/平方米，銷售95%左右，僅剩頂層帶閣樓的大面積戶型，頂層贈(zèng)送20平方左右的平臺(tái)。小區(qū)的外立面使用涂料局部采用面磚，靠近路邊的住宅裝有雙層玻璃，使用彩鋁門窗。有一套完整的保安監(jiān)視系統(tǒng)和防盜對(duì)講系統(tǒng)，小區(qū)建有幼兒園和籃球場(chǎng)，并有一個(gè)大型的商場(chǎng)正在建設(shè)之中，一個(gè)大型的酒店，區(qū)內(nèi)環(huán)境較好，配套齊全，定位為中等物業(yè)。、推廣方式因二期推出的規(guī)模很大，售樓處的面積也在300平方左右，沒有請(qǐng)代理公司，屬開發(fā)商自銷項(xiàng)目，廣告主要為相臨兩條路邊的羅馬旗。廣告設(shè)計(jì)較差，銷售人員不夠熱情，銷售員處于問(wèn)一句答一句的狀態(tài)沒有自己的銷售思路，售樓處的衛(wèi)生情況也不是很理想，光看模型感覺房子賣了兩三年了，不象今年才開盤。、賣點(diǎn)分析 1） 小區(qū)規(guī)模大，相對(duì)環(huán)境較好規(guī)劃2） 戶行好，大開間小進(jìn)深，戶型的選擇余地也較大，有從90到190的三十多種戶型。3） 一期已經(jīng)交付，環(huán)境做的不錯(cuò)，對(duì)于二期的銷售也有很大的幫助。4） 周邊居民區(qū)較多，已形成一定的居住氛圍。5） 每家一樓有自己的私家花園。、劣勢(shì)及不足1） 此項(xiàng)目隨然離一環(huán)線很近，但周邊的公交離的較遠(yuǎn)，要步行五分鐘以上。2） 戶型面積整體偏大，購(gòu)買能力受限3） 周邊基本上都是住宅區(qū)，談不上未來(lái)的規(guī)劃，沒有太多的憧憬在里面，其價(jià)格和銷售情況只能依托合肥的大市場(chǎng)而定。 此項(xiàng)目目前多層已經(jīng)基本銷售完畢，只剩余幾套躍層，而小高層也剩余不多，剩余的小高層為115㎡或140150㎡，均價(jià)為3500元/㎡。三個(gè)月后將推出下一個(gè)組團(tuán)，面積為100170㎡。盛世名城 5575000 5575333項(xiàng)目位置潛山路和黃山路口投資商安徽新方天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)展商合肥圣安物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司 規(guī)劃設(shè)計(jì)澳大利亞柏濤行銷企劃上海及帝智帝產(chǎn)品介紹此項(xiàng)目分為小高層、多層和聯(lián)排別墅三種類型，共1700戶。目前共推出1—12號(hào)共十二棟住宅，均價(jià)為3300元左右。工程進(jìn)度較快，基本上在售的幾棟都已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂。面積基本上在90—130之間，銷售速度很快，據(jù)說(shuō)開盤三天就達(dá)到了80%的銷售率，目前僅剩幾套頂層的躍層帶挑高的大面積戶型。社區(qū)環(huán)境