【正文】 本案為宋都集團(tuán)進(jìn)入合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一個(gè)項(xiàng)目，入市的時(shí)機(jī)尤為關(guān)鍵，我司將及時(shí)、準(zhǔn)確的分析市場(chǎng)與競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案變化，全力配合宋都完成即將到來的第一銷售期的各項(xiàng)工作。與去年相比，已經(jīng)由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)更加逼近了一步，客戶可以有很多的選擇，競(jìng)爭(zhēng)將空前的激烈，各家都力爭(zhēng)能多吸引市場(chǎng)的關(guān)注，積累和截流更多的客戶；而從去年開始，各個(gè)項(xiàng)目都已經(jīng)對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)給予了相當(dāng)?shù)闹匾暎芏嗟男^(qū)不僅僅建筑類型豐富、戶型設(shè)計(jì)合理，且在小區(qū)立面和景觀的設(shè)計(jì)上也是煞費(fèi)苦心，競(jìng)相聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)外著名的設(shè)計(jì)公司，親水概念在近階段成了主打，產(chǎn)品力就是競(jìng)爭(zhēng)力的時(shí)代即將到來，血拼產(chǎn)品已將是不可能避免的。新近入市的項(xiàng)目中幾家發(fā)展商無論是開發(fā)實(shí)力、企業(yè)品牌、產(chǎn)品品質(zhì)方面都有著相當(dāng)高的市場(chǎng)認(rèn)可度，有些在合肥市場(chǎng)擁有一批較固定的消費(fèi)群體；其余的如二次或三次開盤的項(xiàng)目已經(jīng)積累了一定的口碑和客戶。桂花園的保留房、楓丹白鷺 3） 小區(qū)規(guī)模較大，區(qū)內(nèi)配套齊全；缺點(diǎn)及劣勢(shì)1） 項(xiàng)目位于合肥老城區(qū)，周邊發(fā)展較慢，人文環(huán)境較差；2） 整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)較大；　　　市場(chǎng)分析小結(jié) 剛剛進(jìn)入三月，在即將進(jìn)入5月銷售旺季，各個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)蠢蠢欲動(dòng)，類似大溪地、新華學(xué)府上城國(guó)際住宅,每套比正常優(yōu)惠多3000元。祥源國(guó)際通過平面廣告告知一期保留房銷售信息，并實(shí)行一定的優(yōu)惠措施：春節(jié)正月初一至正月十五期間簽訂購(gòu)房合同的客戶,每套總價(jià)優(yōu)惠6000元,并同時(shí)享受付款優(yōu)惠。價(jià)格為均價(jià)3000元/㎡。 一期推出101棟樓。一期丁香苑 （南至鳳臺(tái)路、西接蒙城路）， ，綠地率45%， ，公攤多層15％，小高層17％。1缺點(diǎn)及劣勢(shì)1） 項(xiàng)目附近有恢復(fù)樓，人文環(huán)境較差；；2） 周邊還處于發(fā)展階段，配套目前還很欠缺3） 項(xiàng)目設(shè)計(jì)戶型面積過大，使得產(chǎn)品去化速度較慢；4） 小區(qū)設(shè)計(jì)沒有做到人車分流，在合理性和安全性上做的不是很好1祥源賣點(diǎn)的分析1） 小區(qū)的規(guī)劃和景觀設(shè)計(jì)皆為境外著名設(shè)計(jì)公司；2） 靠近400畝的生態(tài)園；3 3） 小區(qū)規(guī)模較大，區(qū)內(nèi)配套齊全；4） 可以看到董鋪水庫(kù)的全景；5） 小區(qū)設(shè)有小型的高爾夫球練習(xí)場(chǎng)。推廣方式項(xiàng)目2003年8月開盤，目前已經(jīng)銷售了90%以上，均價(jià)為3600元/㎡，最高價(jià)格為5200元/㎡，樣板房的售價(jià)為8000元/㎡，前期銷售是在市內(nèi)展示中心即蒙城路79號(hào)完成的，目前的售樓中心在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，近1000㎡的使用面積。物業(yè)類型為小高層、高層；外墻為面磚加涂料；窗的建材采用鋁合金窗；煤氣為管道煤氣；小區(qū)采用閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，保安24小時(shí)監(jiān)控巡邏，可視對(duì)講，周界防越報(bào)警等。賣點(diǎn)的分析1） 小區(qū)的規(guī)劃和景觀設(shè)計(jì)皆為境外著名設(shè)計(jì)公司；2） 產(chǎn)品的建筑形態(tài)和面積豐富，可供消費(fèi)者選擇面較大； 3） 交通便利，配套完善；4） 一期學(xué)府花園的成功銷售和入住對(duì)二期的銷售有很強(qiáng)的支撐。216。 新華會(huì)會(huì)員持卡購(gòu)買新華此優(yōu)惠簽約時(shí)直接充抵房款。 開盤期間，所有預(yù)約新華新紀(jì)元”的主題思路，并利用小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)的先進(jìn)性和合理性，將整個(gè)項(xiàng)目包裝成一個(gè)充滿生機(jī)的社區(qū)，2005年3月26日，其二期開盤銷售，目前主要的推廣手段為報(bào)紙廣告和戶外大牌。面積區(qū)間為90290㎡；物業(yè)類型為多層、小高層、高層、聯(lián)排別墅；外墻以亞光面磚為主，頂層外墻涂料；窗的建材采用的是鎂鋁合金窗；煤氣為管道煤氣；陽(yáng)臺(tái)的建材采用的是安全玻璃欄板；小區(qū)采用閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，保安24小時(shí)監(jiān)控巡邏，在高速寬帶網(wǎng)方面，預(yù)留網(wǎng)絡(luò)管道，10M寬帶到戶，可視對(duì)講，周界防越報(bào)警等。學(xué)府春天—好房子主要的推廣手段主要是以報(bào)紙廣告為主。在公共消防系統(tǒng)方面，公共區(qū)域內(nèi)煙感、自動(dòng)噴淋，為住戶防火安全提供保證。在高速寬帶網(wǎng)方面，預(yù)留網(wǎng)絡(luò)管道，提供多媒體高速寬帶網(wǎng)絡(luò)接口。 1春天花園—成功人士都會(huì)名宅 2629552638806 項(xiàng)目位置長(zhǎng)江西路與環(huán)城西路交匯處投資商安聯(lián)集團(tuán)發(fā)展商安徽藍(lán)盾房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司全程營(yíng)銷合肥桃園房產(chǎn)代理銷售有限公司咨詢地點(diǎn)長(zhǎng)江西路（廬陽(yáng)飯店入口處）產(chǎn)品介紹項(xiàng)目為一幢32層高層，商住兩用，14層都是商鋪，標(biāo)準(zhǔn)層的面積從115㎡的兩房?jī)蓮d的到233㎡的五房?jī)蓮d兩衛(wèi)，結(jié)構(gòu)為異型框架，外墻采用高級(jí)外墻磚，管道供氣，周邊配套齊全，合肥一中、琥珀中學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、永紅路小學(xué)、咖啡館、郵局、醫(yī)院、銀行等近在周邊，交通十分便利。賣點(diǎn)的分析1） 緊靠著董鋪水庫(kù)，可以看見水庫(kù)的水景；2） 項(xiàng)目的東邊為生態(tài)公園，空氣清新，景色秀美；3） 價(jià)格策略制定合理，適合市場(chǎng)需求；4） 緊靠合肥市主干道長(zhǎng)江西路，交通比較便利。此項(xiàng)目離新加坡花園城僅100米左右，但其價(jià)格相比新加坡花園城要低400500元/㎡，并且在銷售充分利用此點(diǎn)中采用報(bào)總價(jià)沒有單價(jià)的銷售手法，但此點(diǎn)也確立了其中低端產(chǎn)品的定位。推廣方式由于此項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的制約，所以售樓處設(shè)于海關(guān)路與天柱路的交匯口，整個(gè)售樓處約500㎡，在進(jìn)門處設(shè)立了一個(gè)站立式接待臺(tái)，每位輪到接待的銷售人員就在此接待臺(tái)等待客戶的到來。湖公館 5317295317399項(xiàng)目位置長(zhǎng)江西路而此項(xiàng)目現(xiàn)行的媒體投放主要以報(bào)廣和車身為主。推廣方式項(xiàng)目在市內(nèi)阜陽(yáng)路設(shè)有接待中心，面積約為250㎡，展示中心設(shè)有一個(gè)整體沙盤和一個(gè)一期的沙盤，三維宣傳片循環(huán)播放和部分展板，現(xiàn)場(chǎng)銷售人員著裝統(tǒng)一，但形象較差，現(xiàn)場(chǎng)收取3000元意向金，并只有交納意向金的客戶才能拿到項(xiàng)目的宣傳折頁(yè)，當(dāng)日交納意向金的客戶在今后的買房中可以得到3000元的優(yōu)惠，此意向金可以退回，目前累積共認(rèn)購(gòu)800號(hào)左右的意向客戶。㎡，%，%，㎡。項(xiàng)目總建為80萬(wàn)㎡，一期推出688套住宅，其中5幢多層，面積為90190㎡，主力面積為120㎡左右，共180套；3幢SOHU公寓，面積為3480㎡，；5幢11+1小高層，2幢10+1小高層，面積在130170㎡，共304套；2幢18+1高層，面積130170㎡，共72套：整個(gè)小區(qū)中心為6幢花園洋房，面積在200262㎡之間，共36套。1百協(xié)綜述，雖然在放號(hào)的過程和流程中有許多的遺憾，但是從此次放號(hào)的實(shí)際效果來看，廣利的放號(hào)還是相當(dāng)?shù)某晒?，說明合肥市的消費(fèi)群體對(duì)放號(hào)的形式還是十分接受和喜好的，但對(duì)于活動(dòng)中的合理和公平性還沒有具？？象的認(rèn)識(shí)，從另一個(gè)側(cè)面也反映并證實(shí)了合肥市的消費(fèi)群體還處于初級(jí)消費(fèi)意識(shí)階段，但已經(jīng)迅速的成長(zhǎng)并明朗起來，此種手段在本案的銷售中也可以借鑒并使用。216。 客戶在售樓處的門口按照號(hào)碼順序排隊(duì)，進(jìn)入售樓處前必須交納5000元意向金后方可進(jìn)入售樓處選房，并確定基本意向；216。 此次二期推出共計(jì)159套住宅；216。 雖然在廣告上對(duì)外宣傳3月12日正式放號(hào)，但是許多人在3月11日下午4點(diǎn)就已經(jīng)開始排隊(duì)并排號(hào)，3月12日早上8點(diǎn)已排到了154號(hào)；216。市內(nèi)展示中心的地址為合肥市梅山路103號(hào)（中醫(yī)學(xué)院西側(cè)），面積為170㎡左右，銷售人員服裝統(tǒng)一，精神面貌佳。小區(qū)周邊靠近五十中西區(qū)，超市有好有多超市，醫(yī)院有105醫(yī)院和紅十字醫(yī)院，自身配有幼兒園，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)主要有岳西路與安居苑農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。廣利花園 2822200,2822233項(xiàng)目位置潛山路與貴池路西交匯處投資商廣利集團(tuán)發(fā)展商合肥鴻志房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)浙江省建筑設(shè)計(jì)研究院景觀設(shè)計(jì)浙江大學(xué)環(huán)境藝術(shù)系產(chǎn)品介紹總建筑面積16萬(wàn)平方米，占地160畝，%，一期由14幢多層組成，并已基本銷售完畢，窗框采用的是鋁合金。賣點(diǎn)的分析1） 規(guī)模較大，小區(qū)內(nèi)配套較完善2） 小區(qū)北面環(huán)繞政務(wù)新區(qū)的主題公園，景色怡人3） 一期主力戶型面積較小，只有100㎡左右，且為多層4） 一期入市價(jià)格合理，比最近的國(guó)際花都低了500元/㎡左右5） 位于政務(wù)新區(qū)東西向中軸線東流路上，今后的交通便利，配套完善缺點(diǎn)及劣勢(shì)1） 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)無特點(diǎn)，還是沒有擺脫行列式的設(shè)計(jì)思路2） 戶型設(shè)計(jì)、功能分區(qū)分配欠合理，進(jìn)深大開間小，與