id369-我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果評估初探——基于公共政策評估的-wenkub.com
2025-07-24 08:25 本頁面
【正文】 參考文獻（References）[1] Brian E. Dollery, Andrew C. Worthington. the Empirical analysis of Fiscal Illusion, Journal of Economic Surveys, (2006):261 – 297.[2] Christophe M. Schmidt. Policy evaluation and economic policy advice, AStA Advances in Statistical Analysis, (2007) 91: 379–389.[3] Finn E. Kydland。在調(diào)控機制的方向上，可以采取房地產(chǎn)金融、信貸及稅收政策，增加投資者的投資成本，降低它的投資收益，以改善市場主體預(yù)期。在采取短期的調(diào)控政策時，政府缺乏充分的激勵機制確保在政策執(zhí)行階段能有效落實其承諾，并且這一點已經(jīng)被市場主體所理性預(yù)期，所以，投資或投機者對政府調(diào)控引導(dǎo)將采取不遵從對策，有可能導(dǎo)致調(diào)控目標落空。因此，調(diào)控政策只起到短期規(guī)范作用，難以產(chǎn)生長期的效果。基本思路主要體現(xiàn)在以下三個方面：（一）調(diào)控政策要確保其作用機制的有效傳導(dǎo)從以往調(diào)控政策來看，我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的出發(fā)點是金融政策、信貸政策、土地供應(yīng)政策、稅收政策（財政政策）、行政手段（建設(shè)規(guī)劃），中間目標是調(diào)控需求量和供給量，指向目標是商品房的市場價格。四、評估結(jié)果與政策建議根據(jù)定義V = (優(yōu)，良，中，差) =（100，80，60，40），而評價結(jié)果為Y = ，可知這一結(jié)果介于優(yōu)良之間，并接近于良。A1= A2= A3= 因此，我們已經(jīng)得到權(quán)重向量A=（A1，A2，A3 ）。將表6代入一致性指標計算公式得，λmax=，.=，.=， .=，即目標矩陣具有令人滿意的一致性。.=0時，判斷矩陣具有完全一致性，且λmaxn愈大，也就意味著判斷矩陣的一致性就差。其次，對政府目標的定量指標，可采用AHP方法得到權(quán)重向量，操作如下：第一步先構(gòu)造判斷矩陣（見附錄表6），也即每一層次各因素的相對重要性用數(shù)值形式表示出來，通常取1，2，……9及它們的倒數(shù)作為標度，其標度含義即判斷矩陣表示針對上一層次某要素，本層次與之有關(guān)各要素之間相對重要性的比較。本文根據(jù)評價指標的類型,給出下列三種無量綱化標準函數(shù):(ui∈U1):(ui∈U2):(ui∈U3):其中，mi和Mi分別表示一個指標在1999年至2008年間的最小值與最大值，而M (di)=(Mi+mi)/2。此部分指標是為了考察政府政策效果和目的情況，屬于定性評價，包括一些反映政府政策目的達成效果的影響因素，如房地產(chǎn)市場供求的改善情況、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)合理化程度、房價的穩(wěn)定、住房分配的公平性、群眾的滿意度等，我們從這五個方面考慮，采用AHP方法獲取其權(quán)重。我們采用商品房價格指數(shù)作為上海房地產(chǎn)市場運行的測量指標，其二級指標我們采用了目前學(xué)術(shù)界常用來反映房地產(chǎn)市場運行情況的一些指標，包括房地產(chǎn)投資額與GDP比值、房地產(chǎn)投資額與GDP比值、房價增長率與GDP增長率之比、住宅銷售額占全社會消費品零售額比重以及房屋租售比等，同時，考慮到數(shù)據(jù)的完整性和連續(xù)性，我們只選取這五個指標作為市場的二級指標（見附件表2）。因而，筆者在選取政策評價方法，舍棄了比較主觀的經(jīng)驗估值法及專家確定法，而是采用主成分回歸分析法（Principal Component Analysis,簡稱PCA）、層次分析法（Analytic Hierarchy Process，簡稱AHP）以及模糊綜合評價法（Fuzzy Comprehensive Evaluation Method,簡稱FCEM）相互結(jié)合的綜合評價方法。但對現(xiàn)有房地產(chǎn)政策進行評估方面的研究還比較缺乏，特別是對房地產(chǎn)政策進行系統(tǒng)性、科學(xué)性的政策評估研究尚屬缺失。國外針對房地產(chǎn)政策評估的研究相對較多，其中主要聚焦于公共住房政策評估，通過剖析住房政策實施過程中凸顯的諸多問題：如住房購買權(quán)難以保證（Colin Jones,2006）、住房政策目標群體偏差（Bierma,2008）、政策利益相關(guān)者分配不均（Mary Pattillo,2007）、政策主體執(zhí)行不力（,2009）等，指出其可能對住房政策效果產(chǎn)生的負面影響。在世界各國，特別是西方發(fā)達國家，政策評估受到學(xué)術(shù)界和政府管理部門的普遍重視，實踐范圍越來越廣，并成為“社會科學(xué)中最為活躍的領(lǐng)域（Cronbach,1980）”。因而，國務(wù)院和各部委雖多次出臺相關(guān)宏觀調(diào)控政策，但國內(nèi)房價局部性上漲過快這一問題并沒有得到根本解決，政策實施效果與預(yù)期目標尚有一定的偏差。受2008年全球金融危機的沖擊，房價曾在2008年底一度低迷，但2009年第二季度便開始反彈，%，%，創(chuàng)下了2009年全年的新高，也是2007年11月份以來26個月的漲幅新高，%的歷史最高值。主要研究方向：經(jīng)濟學(xué)、房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)。s real estate regulatory policy has achieved some results, but at the national level, especially housing prices rising significantly in 2009, macroeconomic c
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