房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的理性思維-wenkub.com
2025-06-15 13:08 本頁(yè)面
【正文】 建筑房地產(chǎn)業(yè)參要[z].2004—10—20. [4]恩格斯。確立6個(gè)重點(diǎn)：一是管理與控制國(guó)家的土地資源，根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，調(diào)節(jié)土地投放量，加強(qiáng)用途管制；二是以質(zhì)量為中心，以環(huán)境為重點(diǎn)，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程管理；三是區(qū)分使用（居?。┬枨蠛屯顿Y需求，加強(qiáng)房地產(chǎn)的流通管理；四是以產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)為重點(diǎn)，加強(qiáng)房地產(chǎn)的持有管理；五是強(qiáng)化信息披露制度，推行房地產(chǎn)行業(yè)透明化；六是根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，重視房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，穩(wěn)步探索房地產(chǎn)證券化?！ 。ǘ┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控定位：實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的和諧發(fā)展 世界房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的情況表明，公共政策是市場(chǎng)供給和需求因素之外的第三因素。但無(wú)論如何，在城市化達(dá)到50％，人均小康住房面積35平方米目標(biāo)下，能表明我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展空間。據(jù)此來(lái)推斷房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的空間，以城市化率40％為基礎(chǔ)，人口16億為頂點(diǎn)，小康住房以35平方米/人為標(biāo)準(zhǔn)，城市化率達(dá)到50％，僅住宅 增量總需求約需要160億平方米?！ 。l(fā)展是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主題。這是工業(yè)化，城市化過(guò)程房地產(chǎn)供給調(diào)整的一種必然現(xiàn)象。在經(jīng)濟(jì)繁榮期，供給滯后，需求得不到滿足，房?jī)r(jià)上漲；經(jīng)濟(jì)衰退期，因投資的不可逆，導(dǎo)致供給過(guò)度，住宅供給與宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行存在著時(shí)滯。二手房交易基于漏斗理論，原房主以舊換新，以小換大。從財(cái)富的角度看，房地產(chǎn)在很大程度影響世界經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。舒瓦貝法則的結(jié)論是，隨著收入的增加，住房消費(fèi)支出占消費(fèi)總支出的比例呈上升趨?！ 。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段定位：小康階段和城市化 中國(guó)目前正處在全面建設(shè)小康社會(huì)和城市化加速的發(fā)展階段，這是我們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展定位的基本前提。在一定時(shí)期，三個(gè)循環(huán)交織在一起，但不同的時(shí)期總有起主導(dǎo)力量的因素。但終極原因，恐怕還是市場(chǎng)力量積累的暴發(fā)。房地產(chǎn)景氣循環(huán)，服從于供求決定規(guī)律。投資環(huán)循的市場(chǎng)表現(xiàn)為房地產(chǎn)價(jià)格的大幅波動(dòng)，是對(duì)物質(zhì)活動(dòng)的異化。滿足住房需要退居次要的地位，建房、賣房、買房成為投資手段，通過(guò)房地產(chǎn)交易，獲取投資利潤(rùn)是目的。拆房子、建房子、賣房子、買房子，住房子是這種物質(zhì)循環(huán)的典型特征。這樣的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)以住宅建設(shè)為主軸，以擴(kuò)大住宅供給，滿足住宅需要的物質(zhì)循環(huán)為主要特征。 ?。ǘ┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行：三個(gè)循環(huán)交織運(yùn)動(dòng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行有自身的規(guī)律，具體地表現(xiàn)為三個(gè)循環(huán)。以發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家引領(lǐng)的現(xiàn)代化信息經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)作為資本融入社會(huì)資本體系的運(yùn)營(yíng)，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)結(jié)合，房地產(chǎn)成為重要的投資和融資工具。歐美在此階段，建立了以私有制為主體的房地產(chǎn)權(quán)體系。我國(guó)自20世紀(jì)50～80年代的工業(yè)化時(shí)期，也出現(xiàn)了嚴(yán)重的住宅短缺，從而引發(fā)了20世紀(jì)80年代初住宅商品化的大討論，這樣的背景下，住宅建設(shè)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主軸。在18世紀(jì)60年代始英國(guó)的產(chǎn)業(yè)革命，法、德、美在19世紀(jì)相繼完成。住宅從“構(gòu)木為巢”到高樓大廈，土地從“予取予求”到證券化經(jīng)營(yíng)，其歷史演進(jìn)隨社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展而變遷，隨社會(huì)生產(chǎn)關(guān)系的變革而變化。由福利分房向個(gè)人購(gòu)房的轉(zhuǎn)變，由單位投資建房向商品化開發(fā)的轉(zhuǎn)變，由土地使用權(quán)協(xié)議出讓向招標(biāo)拍賣轉(zhuǎn)變，從1993年第一輪房地產(chǎn)熱到2000年近8年的低速調(diào)整，所有這些為市場(chǎng)啟動(dòng)積累了能量。以摩根利士丹為代表的機(jī)構(gòu)掀起了“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在泡沫”論浪潮，甚至為中國(guó)（主要是上海）房地產(chǎn)泡沫破裂給出了時(shí)間表[3].2004年國(guó)家出臺(tái)了以緊縮地根為標(biāo)志的一系列調(diào)控措施，房地產(chǎn)實(shí)際運(yùn)行的主要指標(biāo)仍然創(chuàng)造了歷史的新高。4月30日，建設(shè)部等7部門發(fā)出了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》，稱“新八條”。10月，銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理辦法》（征求意見稿），對(duì)房地產(chǎn)信托經(jīng)營(yíng)規(guī)則監(jiān)督管理、風(fēng)險(xiǎn)控制、處罰規(guī)則等作了規(guī)范。征地、拆遷引
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