房地產(chǎn)及宏觀調(diào)控研究-wenkub.com
2025-04-29 07:51 本頁(yè)面
【正文】 世界人均住房面積達(dá)到 30～ 35 平 方米， 2022 年底全國(guó)人均住房面積為 28 平方米。 從社會(huì)福利的角度論述取消房屋預(yù)售制度的弊端 A G B F C D H E E’ d s’ s p Q O 當(dāng)政府未取消房屋預(yù)售制度時(shí) ,市場(chǎng)供求在 E點(diǎn)均衡 ,生產(chǎn)者剩余可以由圖中 字母 F + G+ H 代表的面積表示 ,消費(fèi)者剩余由 A + B + C + D 表示 , A + B + C + D + F + G+ H 即為未取消房屋預(yù)售制度時(shí)市場(chǎng)中生產(chǎn)者 和消費(fèi)者獲得的總福利。 市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模將較大 程度地萎縮，影響 房?jī)r(jià)穩(wěn)定。近 400 名倒塌大樓的準(zhǔn)業(yè)主提出 賠償?shù)纫螅_發(fā)商暫未露面。房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理非常復(fù)雜 , 涉及城建、 土地、發(fā)改委、銀行、工商、稅務(wù)等多個(gè)部門 , 任何一個(gè)部門不能單獨(dú)出臺(tái)一 項(xiàng)政策來取消房屋預(yù)售，從十多年的實(shí)踐看 , 這一制度與我國(guó)國(guó)情是適應(yīng)的 , 目 前還不能取消。 央行認(rèn)為期房預(yù)售制度已經(jīng)建立 10 年 , 已經(jīng)起到了激活房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用。 中國(guó)人民銀行在 《 2022 中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告 》 中提到 :“很多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和交易問題都源于商品房新房的預(yù)售制度 ,目前經(jīng)營(yíng)良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力 , 可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度 , 改期房銷售為現(xiàn)房銷售。 F4在北京成都昆明西安得分較高，說明人們看好這些城市房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)，是其房地產(chǎn)熱，房?jī)r(jià)高的原因。因此，提取這 4 個(gè)主因子就已經(jīng)包含了 11 個(gè)變量的絕大部分信息。呈現(xiàn)出樓盤越高檔，利潤(rùn)率越高的基本特點(diǎn)。 LOGO 金融調(diào)控后效果分析 ?近年來房地產(chǎn)金融調(diào)控 加息、縮緊信貸、打壓樓市 降息、扶持樓市 遏制房?jī)r(jià)快漲 2022 2022 2022 2022 LOGO 金融調(diào)控后效果分析 LOGO 金融政策調(diào)控不力原因分析 1. 一定時(shí)期內(nèi)剛性需求旺盛 剛性需求：商品供求關(guān)系中受價(jià)格影響較小的需求 有條件的 彈性需求 LOGO 金融政策調(diào)控不力原因分析 2. 政策時(shí)滯效應(yīng) 內(nèi)部時(shí)滯 認(rèn)識(shí)時(shí)滯 決策時(shí)滯 外部時(shí)滯 ? 心理預(yù)期 公眾的預(yù)期決定了他們對(duì)政策的反應(yīng)。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) ，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整，長(zhǎng)期利率上調(diào)幅度大于短期利率上調(diào)幅度。 限制商業(yè)銀行的信貸盲目擴(kuò)張 央行十年首次宣布上調(diào)存貸款利率 調(diào)控房地產(chǎn)業(yè) 取消 5年以上住房商業(yè)貸款優(yōu)惠利率，貸款利率下限由原來的 %提高到 % ，并放開了貸款利率上限；對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的 20%提高到 30%。 針對(duì)公共租賃房的工作而言，還處于初級(jí)的建設(shè)階段，后續(xù)規(guī)劃正處在研究的過程中。 廉租房好處 我國(guó)在 2022年啟動(dòng)了 9000億元的保障性住房計(jì)劃，要新增 200萬套廉租房、 400萬套經(jīng)濟(jì)適用房，并完成100多萬戶林業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造工程。廉租房的分配形式以租金補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金減免為輔。 特點(diǎn)： 免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)費(fèi)以及契稅，減半征收水電增容費(fèi)等各種稅費(fèi)。 199 1998年是房改的關(guān)鍵時(shí)期，也是房地產(chǎn)行業(yè)的起步時(shí)期，當(dāng)時(shí)的商品房?jī)r(jià)格同以工薪階層為主的中低收入者的經(jīng)濟(jì)承受能力差距甚大。 ? (九 )加大交易秩序監(jiān)管力度。 ? 三、增加住房有效供給 ? (五 )增加居住用地有效供應(yīng)。通知中提出十條丼措被業(yè)內(nèi)稱為房地產(chǎn)“新國(guó)十條”。 ? “國(guó)六條”的出臺(tái)是對(duì)以往政策迚行了詳細(xì)具體的要求，這次政策針對(duì)性更強(qiáng)，指標(biāo)更量化，對(duì)全國(guó)高溫丌下的房地產(chǎn)市場(chǎng)作用較大。 被規(guī)為打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)重要信號(hào)，但是 2022年仍然會(huì)實(shí)行寬松的貨幣政策，加上市場(chǎng)存量等因素，業(yè)內(nèi)人士懷疑國(guó)四條是否能起到遏制房?jī)r(jià)過快上漲的作用。 綜合性政策 金融政策 土地政策 保障性住房政策 稅收政策 政府調(diào)控 政府調(diào)控政策 國(guó)務(wù)院出臺(tái)限制套型 90/70政策 ?2022年 5月 29日國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái) 《 關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見 》 （國(guó)辦發(fā)[2022]37號(hào)），人稱九部委“十五條”，對(duì)“國(guó)六條”迚一步細(xì)化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面作出了量化觃定，提出90平方米、雙 70％的標(biāo)準(zhǔn)。 2022年全國(guó)房?jī)r(jià)上漲 100%的一二線城市很多 ，尤其是北京 、 上海 、 深圳 、 廣州 、 杭州等城市上漲幅度更大 。 個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)下調(diào)%。 在此背景下，我國(guó)政府與世界其他國(guó)家政府一樣，采取了積極 “救市” 政策，包括 4萬億投資，貨幣政策從從緊變?yōu)檫m度寬松等。 2022年開始，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)全面回落，住房?jī)r(jià)格下降。這一文件使得我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)重大變化。 這項(xiàng)住房貨幣化改革決定了其后十幾年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本發(fā)展方向 1998年 2022年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分為三個(gè)階段： 第一階段 1998年 2022年 第二階段 2022年 2022年 第三階段 2022年 2022年 9月 2022年 9月之前的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)及政策 特點(diǎn)： 如何使房地產(chǎn)市場(chǎng)從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過渡，解決居民的基本住房條件； 以居民消費(fèi)需求為主導(dǎo)的市場(chǎng)。 ?地方政府嚴(yán)重失職與越位 ?多 重角色主體 ： 房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理者，國(guó)有土地的所有者和土地市場(chǎng)的壟斷供應(yīng)者，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的提供者，部分房地產(chǎn)如公益項(xiàng)目、政績(jī)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)者，房地產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施的間接提供者和拆遷補(bǔ)償?shù)拈g接實(shí)施者 。 一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析 ?2. 我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)狀 ?商品房平均銷售價(jià)格 ? 全國(guó)商品房平均價(jià)格 1997年為每平方米 1997元， 2022年14月，商品房平均價(jià)格已上漲到每平方米 52
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