【文章內(nèi)容簡介】 進(jìn)以及住宅商品化的進(jìn)一步發(fā)展，住房保障制度的種種弊端逐漸顯露出來，城 鎮(zhèn)居民的住房問題也就越發(fā)嚴(yán)重。尤其是近幾年，我國城鎮(zhèn)房價(jià)增幅迅猛，人們的住房需求與房價(jià)高居不下的矛盾日益激化。目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)上的商品房價(jià)格與城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的差距也越來越大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了聯(lián)合國人居中心所規(guī)定 3孫憲忠、常鵬翱 :《論住宅權(quán)的制度保障》，載《南京大學(xué)法律評(píng)論》 2020 年秋季號(hào)。 4王修志、高峰、程艷紅 :《論我國城鎮(zhèn)居民住房保障制度》，載《城市開發(fā)》 2020 年第 8 期。 5孫憲忠、常鵬翱 :《論住宅權(quán)的制度保障 》，載《南京大學(xué)法律評(píng)論》 2020 年秋季號(hào)。 的合理比率。 盡管我國政府也陸續(xù)出臺(tái)了相應(yīng)的政策措施和法律文件，但是其取得的效果卻差強(qiáng)人意，居住在城市的普通大眾仍然很難僅僅憑借自己的收入擁有屬于自己的一套住房。 因此，住房問題日益成為當(dāng)代中國社會(huì)的熱點(diǎn)問題，也是我國政府不得不面對(duì)的一個(gè)政策性和法律性的難題?！昂喲灾?，住宅商品化并不意味著政府從 住 宅市場(chǎng)退出，解決低收入群體的住房問題更是政府責(zé)無旁貸的責(zé)任?！?6同樣，我國政府也不能將人口眾多的現(xiàn)狀和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平作為其不能履行 住宅權(quán) 保障義務(wù)的借口。 6汪利娜 :《關(guān)注弱勢(shì)群體的住房問題》，載《城鄉(xiāng)建設(shè)》 2020 年第 2 期。 三、我國住宅權(quán)保障的基本現(xiàn)狀及制度性缺陷 （一） 我 國 住宅權(quán)保障 的 基本 現(xiàn)狀 住宅權(quán)的概念中蘊(yùn)含著一種“居者有其屋”的政府愿望，但是由于受人口眾多、土地資源有限、經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后等現(xiàn)實(shí)條件 的制約，我國公民住房短缺狀況一直是國家和人民所關(guān)注的一個(gè)社會(huì)問題。 從目前城鎮(zhèn)居民的住房保障狀況來看，我國住宅權(quán)保障工作中還存在 著許多制度層面上的不足。當(dāng)前我國政府的住房保障仍然處于一種管理混亂的無序狀態(tài)之中。我國目前所推行的城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用房制度、廉租房制度、住宅合作社制度等住宅保障制度中還存在著諸多方面的缺陷和不足。許多住房保障政策、制度還不具有法律、法規(guī)層面上的效力，中央和地方政府所制定的住宅保障標(biāo)準(zhǔn)也還難以統(tǒng)一。特別是我國公民的住宅權(quán)無論是在政府和人們的意識(shí)之中還是在立法之上都未真正確立起來。目前，住宅權(quán)還沒有能夠得到作為國家根本大法的憲法予以宣告和確認(rèn)。普通大眾也尚未具有住宅確保的權(quán)利意識(shí)，同時(shí)，政府也沒有將保障我國 住宅權(quán) 的實(shí) 現(xiàn)提高到國家的法律責(zé)任和義務(wù)的層面上來。因此，隨著我國住房制度改革的進(jìn)一步推進(jìn)以及住宅商品化的進(jìn)一步發(fā)展，住房保障制度的種種弊端逐漸顯露出來，城鎮(zhèn)居民的住房問題也就越發(fā)嚴(yán)重。尤其是近幾年，我國城鎮(zhèn)房價(jià)增幅迅猛，人們的住房需求與房價(jià)高居不下的矛盾日益激化。目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)上的商品房價(jià)格與城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的差距也越來越大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了聯(lián)合國人居中心所規(guī)定的合理比率。 （二 ） 我國住宅權(quán)保障的制度性缺陷 1． 公民住宅保障制度的覆蓋面 過寬 根據(jù)西方發(fā)達(dá)國家住房保障制度的演變過程特點(diǎn)，我國在構(gòu)建社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序下的住房保障制度時(shí)必須遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，采取以市場(chǎng)機(jī)制為基礎(chǔ)，國家的住房福利保障為輔助的住房保障原則。目前我國所采取的住房政策存在的問題是，保障的覆蓋面過于寬泛，將屬于中等收入家庭的大多數(shù)居民均納入到國家的住房保障的范疇之內(nèi)了。此種做法不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本運(yùn)行規(guī)律。我們知道，住宅權(quán)的有效實(shí)現(xiàn)受到國家自然資源、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素的影響和制約，我國目前還是一個(gè)經(jīng)濟(jì)剛剛起步的發(fā)展中國家，公民住房保障范圍的擴(kuò)大化必然會(huì)使我國的中央和地方 財(cái)政無力支撐，非但實(shí)現(xiàn)不了全民福利的虛幻目標(biāo)，反而會(huì)使國家低收入階層的住宅權(quán)都無法得到真正的保障和實(shí)現(xiàn)。例如 ： 國務(wù)院 1998年 23 號(hào)文件規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房的政策對(duì)象為中低收入家庭。如何界定適應(yīng)我國國情 的中低收人家庭，從理論到實(shí)踐上尚未明確。 7這就造成了占人口 60%— 7宋魔敏、陶樹人 :《有關(guān)我國經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)問連的認(rèn)識(shí)和建議》，載《經(jīng)濟(jì)問題探索》 2020 年第 1 期 。 80%的中低收入者可以申請(qǐng)購買政府提供的包括許多優(yōu)惠政策的經(jīng)濟(jì)適用房。此種政策一旦大范圍實(shí)施，經(jīng)濟(jì)適用房將會(huì)大規(guī)模建造，不但政府無力真正負(fù)擔(dān)得起，同時(shí)也會(huì)對(duì)我國的住房市場(chǎng)造成較大的沖擊。西方發(fā)達(dá)國家的住房政策也是在巨大的經(jīng)濟(jì)壓力下由初期的全民福利 住房轉(zhuǎn)向了住房的市場(chǎng)化供應(yīng)。 2． 住宅權(quán)保障 的 立法 滯后 伴隨著我國住房制度改革的深入，我國已經(jīng)相繼頒布了一系列的住房保障法律、法規(guī)。盡管這些法律、法規(guī)在一定程度上起到了促進(jìn)國家住房政策切實(shí)推行的作用，但與西方發(fā)達(dá)國家制定的體系完善的住宅保障法律制度相比還是比較滯后和不完善的。目前，在城市住房問題日益嚴(yán)重的大環(huán)境下，我國確實(shí)需要一部可操作性強(qiáng)的 住宅權(quán) 保障性立法。在 1983 年，《住宅法》被正式納入全國人大法制委員會(huì)的立法部署中。該法由建設(shè)部有關(guān)司局參加，形成了《住宅法》的征求意見稿。但是，鑒于當(dāng)時(shí)的住房改革仍處 在試點(diǎn)階段，對(duì)住房保障的一些理論性問題還達(dá)不成統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)，住宅立法不得不被暫時(shí)擱置下來。 而時(shí)至今日，《住宅法》仍然沒有制定出來。此外 ，我國《憲法》中目前還沒有關(guān)于 住宅權(quán) 的規(guī)定，還沒有作為一項(xiàng)公民的基本人權(quán)在憲法上確立其地位，對(duì)國家和政府的住宅保障法律責(zé)任也沒有明確規(guī)定?！稇椃ā返?39 條規(guī)定 ： “中華人民共和國公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅?！蹦壳皩?duì)我國公民憲法權(quán)利的侵犯尚不能進(jìn)入司法程序，因而，需要具體的相關(guān)法律出臺(tái)來切實(shí)保障我國公民的住宅不受非法侵犯。因此，我國目前的 住宅權(quán) 保障性法律 制度仍存在許多不完善的地方，我應(yīng)當(dāng)盡快制定相應(yīng)的法律、法規(guī)、規(guī)章從根本上確立公民的 住宅權(quán) 以及完善我國住宅權(quán)的保障制度。 3． 經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)管理制度中存在的主要問題 經(jīng)濟(jì)適用 房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。 為了實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的理想，我國政府也做出了各方面的努力，制定了一些居民公共住房方面的政策、法規(guī)。其中，經(jīng)濟(jì)適用房制度也是我國政府解決城鎮(zhèn)居民住房問題的主要方式之一。我國也陸續(xù)頒布了一系列的法規(guī)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房制度 作 出了規(guī)定。 1994 年 7 月，國 務(wù)院做出了《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》。 1998 年 7 月，國務(wù)院發(fā)出《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》。 2020 年 11 月 17 日，國家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)布了《經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格管理辦法》。我國的經(jīng)濟(jì)適用房制度也因而初具規(guī)模，但是，現(xiàn)階段我國對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的立法僅局限于部門規(guī)章的層次，仍缺乏統(tǒng)一的住房保障性法律、法 規(guī)體系。我國的經(jīng)濟(jì)適用房制度也存在著許多需要進(jìn)一步解決的問題。 此外，我國目前經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格太高，面積太大，戶型設(shè)計(jì)也不十分合理。一些地區(qū)和城市的經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格對(duì)于大多數(shù)低收 入家庭來說仍是難以承受的。另外，很多城市的經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)、建設(shè)都是成片進(jìn)行的，這種集中居住的模式必然會(huì)帶來整片小區(qū)環(huán)境建設(shè)落后、住宅質(zhì)量不符合規(guī)格及社區(qū)歧視等一系列問題，很難較好地保障和實(shí)現(xiàn)公民其他方面的 住宅權(quán) 。 4． 廉租房制度體系中存在的一些問題和缺陷 廉租房是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣?huì)保障制度，向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對(duì)低廉的普通住房。 8目前我國的廉租房制度存在著如下一些問題：根據(jù)目前國家的規(guī)定和各地區(qū)的實(shí)施辦法，“關(guān)于廉租住房的適用對(duì)象，目前我們只局限于具有非農(nóng)業(yè)常住戶口 的最低收入家庭和其他需保障的特殊家庭?！?9按照這樣的規(guī)定，符合條件的家庭占城市人口比例過小，這就造成了廉租房制度適用對(duì)象范圍過窄的局面。目前，我國存在著大量的家庭收入水平和住房標(biāo)準(zhǔn)超過廉租住房保障范圍，而又無能力購買經(jīng)濟(jì)適用住房的中間階層，此階層的市民既無力購買經(jīng)濟(jì)適用住房的首期付款，又不能申請(qǐng)廉價(jià)租用住房，其住宅權(quán)很難通過政府的資助得以實(shí)現(xiàn)。此外，在廉租住房制度的具體實(shí)施過程中，房源主要來自房管部門的自有房屋和市場(chǎng)收購，并且購房資金都來源于房管局上交的統(tǒng)籌財(cái)力、事業(yè)費(fèi)收入、歷年房產(chǎn)重置基金等。而單憑政府房 管部門很難長期支撐以市場(chǎng)價(jià)收購廉租住房和租金補(bǔ)貼的資金支出。 10因此，與眾多需要政府提供廉租住房的家庭急迫的住房需求相比，廉租資金的籌集渠道的拓展將成為廉租住房發(fā)展的一個(gè)關(guān)鍵所在。 四、完善我國 住宅權(quán) 制度保障的途徑