【文章內(nèi)容簡介】 即每個(gè)人得要求他人尊重其存在及尊嚴(yán)，而此更須以尊重他人為前提。 ① 誠如康德所云： “每個(gè)人都享有要求其他人尊重自己的權(quán)利，而他人也必須相對(duì)于任何其他人受到該義務(wù)的約束 ”。人 以 及人的尊嚴(yán)是整個(gè)法律秩序的最高準(zhǔn)則。人的互相尊重的法律化，是指?jìng)€(gè)人 的 自由范圍及權(quán)利的行使應(yīng)顧及他人或更高的價(jià)值利益。 ② 正是基于這一倫理規(guī)范而產(chǎn)生了信賴保護(hù)原則，并以不同的形式表現(xiàn)于民法，如表見代理、表見法定代表、誠信原則及善意取得等。從而可知，建立不動(dòng)產(chǎn)善意取得 制度 是以人的互相尊重這一倫理基礎(chǔ)法 律化的必然要求。 （二）不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的價(jià)值目標(biāo) —— 維護(hù)交易安全 善意取得制度是以犧牲財(cái)產(chǎn)靜的安全來保護(hù)財(cái)產(chǎn)動(dòng)的安全，這是商品市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)內(nèi)在規(guī)律的要求。 在廣泛的商品交換中，從事交換的當(dāng)事人往往并不知道對(duì)方是否有權(quán)處分財(cái)產(chǎn)，也很難對(duì)市場(chǎng)上出售的商品逐一查清。 如果在每一筆交易之 前，受讓人都必須查清交易的對(duì)方是否為有權(quán)處分人，那么這就不僅加重了交易的成本，而且也打擊了善意第三人從事商品交易的積極性。而我們知道，善意第三人 其實(shí)是 市場(chǎng)交易秩序的化身，打擊善意第三人的積極性，其實(shí)也就是阻礙了市場(chǎng)正常交易的進(jìn)行， 不利于商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 在一個(gè)以交易維系的社會(huì)里，法律應(yīng)犧牲靜態(tài)安全，去換取交易秩序和交易信心。 因此，保護(hù)善意第三人利益已成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)物權(quán)變動(dòng)時(shí)應(yīng)遵循的一般原則。 保護(hù)第三人 的 利益，也就是維護(hù)了市場(chǎng)的交易安全。 隨著我 國 改革開放和相關(guān)政策的影響以及消費(fèi)水平的增長，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)越來越繁榮，由此引發(fā)的問題也越來越多，這就對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的交易安全提出了新的要求。將房屋等不動(dòng)產(chǎn)納入善意取得制度的范疇，有利于維護(hù)善意第三人的利益，有利于維護(hù)市場(chǎng)交易秩序，有利于維護(hù)社會(huì)的安全和穩(wěn)定。 （三）不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的法理基礎(chǔ) —— 公示公信原則 在這里，首先有必要對(duì)公示公信原則作一個(gè)簡單的說明。所謂物權(quán)變動(dòng)的公示原則是指物權(quán)的產(chǎn)生、變更或消滅，應(yīng)當(dāng)或者必須以一定的可以從外部察知的方式表現(xiàn)出來，才能發(fā)生一定法律效果的原則。所謂物權(quán)變動(dòng)的公信原則是指當(dāng)事人之間的物權(quán)變動(dòng)，依法定公示方法進(jìn)行了公示，法律就賦予該物權(quán)變動(dòng)具有完全的效力，縱使公示方法所表現(xiàn)的物權(quán)不存在或內(nèi)容有誤，但對(duì)于信賴此項(xiàng)公示方法所表示的物權(quán)，而為物權(quán)交易之人，法律仍承認(rèn)其具有與真實(shí)物權(quán)存在的相同法律效果，以為保護(hù)的原則。 ③ 前文在論述不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的立法時(shí)已提到，各國 在不動(dòng)產(chǎn)善意取得的立法上存在差異，其原因主要在于各國不動(dòng)產(chǎn)登記制度不同。德國、瑞士等國家 ① 王澤鑒著《民法總則》，中國政法大學(xué)出版社， 2020 年版，第 35 頁。 ② 王利明著《物權(quán)法論》，中國政法大學(xué)出版社， 2020 年版，第 200 頁。 ③ 王建平著《民法學(xué)》（下），四川大學(xué)出版社， 2020 年版，第 171 頁。 的不動(dòng)產(chǎn)登記，采實(shí)質(zhì)審查主義，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利具有公示力與公信力，從而為不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度提供了理論基礎(chǔ)。而日本、法國等國的不動(dòng)產(chǎn)登記采形式審查主義，登記無公信力，善意取得制度沒有存在下來的基礎(chǔ)。我國學(xué)者也因?qū)竟旁瓌t的不同理解而對(duì)不動(dòng)產(chǎn)是否適用善意取得制度持否定和肯定兩種觀點(diǎn)。 雖然各國普遍建立了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記制度，但對(duì)于登記是否具有公信力卻有不同的主張。在采形式審查主義的國家，登記機(jī)關(guān)只對(duì)登記申請(qǐng)進(jìn) 行形式審查，不動(dòng)產(chǎn)的登記無公信力，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)登記外觀狀態(tài)與實(shí)際情形不一致的情況，第三人無法基于善意取得制度而主張權(quán)利。在采實(shí)質(zhì)審查 主義 的國家，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的權(quán)利具有公示公信的效力，第三人能通過法律行為從無權(quán)處分人手中善意取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。我國對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行的是實(shí)質(zhì)審查主義，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利具有公示力與公信力。因此不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度在我國具備制度基礎(chǔ)。 （四）我國司法解釋實(shí)際上已間接承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度 最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第 89 條規(guī)定， “ 共同 共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。 ” 該條中未將 “ 共有財(cái)產(chǎn) ” 限定為動(dòng)產(chǎn) ，因此我們 可以理解為既包括動(dòng)產(chǎn)也包括不動(dòng)產(chǎn) 。 從該司法解釋演變生成來看，實(shí)際上就是源于共同工友房屋的買賣糾紛。 據(jù)此 可知 ，司法解釋實(shí)際上已間接承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度。 （五）不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度符合我國社會(huì)的發(fā)展趨勢(shì) 從善意取得制度的發(fā)展趨勢(shì)角度來看，在商品 經(jīng)濟(jì)發(fā)展日臻完善的社會(huì)背景下，不動(dòng)產(chǎn)的交易將越來越頻繁，是立足于全方位保護(hù)所有權(quán) 人 的利益，還是在兼顧所有人權(quán)利的前提下，給予交易安全和交易問題充分保護(hù)。 有關(guān)學(xué)者認(rèn)為 如果一味保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)所有人的利益，將會(huì)加大不動(dòng)產(chǎn)的交易成本和信用成本，一定程度上阻礙不動(dòng)產(chǎn)的流通。 ① 因此，為了適應(yīng)我國社會(huì)發(fā)展的需要，為了市場(chǎng)交易的繁榮和穩(wěn)定，應(yīng)將善意取得的標(biāo)的擴(kuò)大到不動(dòng)產(chǎn)。 （六） 許多國家都明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)可以適用善意取得制度。 雖然對(duì)不動(dòng)產(chǎn)是否適用善意取得制度一直存在爭(zhēng)議，但其實(shí)許多國家都有關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的規(guī)定， 例如 ， 前文提到的瑞士和德國即屬此類國家。 《瑞士民法典》第 973 條第 1 款規(guī)定： “ 出于善意而信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記，因而取得所有權(quán)或其他權(quán)利的人，均受保護(hù)。 ” 《德國民法典》第 926 條也有類似規(guī) ① 定。另外，我國臺(tái)灣地區(qū) 1993 年完成的《民法物權(quán)編部分修文草案》第 759 條第 2 項(xiàng)規(guī)定： “ 因信賴不動(dòng)產(chǎn)登記之善意第三人，已依法律行為為物權(quán)變動(dòng)之登記者，其變動(dòng)之效力，不因原登記有無效或撤銷之原因而受影響。 ” 充分體現(xiàn)了所有人權(quán)益與社會(huì)商品流轉(zhuǎn)秩序兩種利益權(quán)衡后的取舍。 德國和瑞士對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的登記均采實(shí)質(zhì)審查主義，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的權(quán)利具有公示力與公信力。我國對(duì)不動(dòng)產(chǎn)亦采實(shí)質(zhì)審查主義，因此應(yīng)借鑒這些國家的經(jīng)驗(yàn)，以法律規(guī)定的形式將善意取得制度的范圍擴(kuò)大到不動(dòng)產(chǎn)，促進(jìn)市場(chǎng)交易的有序和繁榮。 綜上可以看出，不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得制度是有一定基礎(chǔ)的，而且也是適應(yīng)商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的結(jié)果。確立不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度，有利于維護(hù)交易秩序的安 全和穩(wěn)定。 筆者 也 認(rèn)為，確立不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度 適應(yīng)我國社會(huì)商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展 的需要， 具有重大 的 現(xiàn)實(shí)意義。 我國《物權(quán)法》明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得制度，是法律制度的 一次重要舉措和進(jìn)步。 當(dāng)然，肯定不動(dòng)產(chǎn)善意取得，并不是鼓勵(lì)無權(quán)處分現(xiàn)象的發(fā)生，也不是不顧及原權(quán)利人的利益。原權(quán)利人的利益在受到損害后，可以通過其他途徑來彌補(bǔ)，如向無權(quán)處分人主張侵權(quán)責(zé)任、違約責(zé)任和不當(dāng)?shù)美?返 還請(qǐng)求權(quán)等。針對(duì)這一問題，在這里不作詳細(xì)討論。 四、《物權(quán)法》第 106 條關(guān)于善意取得制度的規(guī)定及其完善 《 物權(quán)法 》 的出臺(tái)，首次以立法的形式明確規(guī)定了動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)均可適用善意取得制度。那么，《物權(quán)法》是如何對(duì)這一制度進(jìn)行具體規(guī)定的？其關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的規(guī)定又有哪些需要完善的地方？這些，都是本 部分將進(jìn)行闡述和探討的內(nèi)容。 （一）《物權(quán)法》第 106 關(guān)于善意取得制度的規(guī)定 《物權(quán)法》第 106 條第一款規(guī)定：“無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)