棗園項目產(chǎn)品定位及房地產(chǎn)營銷管理報告(編輯修改稿)
2025-08-16 02:56 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 是世界文學(xué)巨匠威廉莎士比亞的故鄉(xiāng)。小鎮(zhèn)擁有一條秀美的埃文河，河上多天鵝，多野鴨，多游艇；河畔多大樹，多狗、多雕塑，多鮮花。秋風(fēng)拂面，秋雨蒙蒙，天空中不時有成群的大雁排成人字形向南飛去。 c) 名人故居（莎翁和約翰哈佛）斯特拉特福是如雷貫耳的大文豪莎士比亞的故鄉(xiāng)；哈佛大學(xué)的創(chuàng)始人約翰哈佛的故居也在這個美麗的小鎮(zhèn)。1564年莎士比亞出生在埃文河上的斯特拉特福。莎士比亞的父親是第一代從農(nóng)村進城經(jīng)營羊皮生意的商人，母親是農(nóng)場主的女兒。莎士比亞出生地在博物館旁，一座帶閣樓的三層橡木與石頭的都鐸式建筑，是當(dāng)時這座只有2000人口的小鎮(zhèn)上最漂亮的建筑之一。河畔鮮花環(huán)繞的綠地里，最顯眼的一組雕塑是莎士比亞和他塑造的４個人物。居中端坐在高高紀(jì)念碑座上的是默默沉思的莎翁本人，周圍是富有勇氣的霍爾王子（即位后為亨利五世）、質(zhì)疑人生的哈姆雷特、野心勃勃的麥克白夫人以及好自吹自擂的福斯塔夫。據(jù)說雕塑家以此４人象征莎劇的４個基本類別：歷史劇、哲理劇、悲劇和喜劇。d) 建筑特征這是座一半木結(jié)構(gòu)的在伊麗莎白時代相當(dāng)普通的房屋，主要是用橡木，這種木料象鋼材一樣堅固，地板略有腐蝕，方形的大柱子黑黝黝地發(fā)光，敲上去錚錚有聲。嵌入磚墻，框架外露，構(gòu)成縱橫疏密的花紋。門墻上有銘文，有浮雕，屬于宗教性質(zhì)。英國的建筑大部分是尖頂?shù)?，屋角有方形的或者長方形的磚砌煙囪，高高矗立。斯特拉特福有的用磚，有的用石，最顯眼的卻是木材，很多還保留著莎士比亞時代的樣式。 英國的都鐸式建筑風(fēng)格都鐸式（Tudor）建筑是指十六世紀(jì)前半葉風(fēng)行的英國建筑，大約風(fēng)行于1485～1558年之間，約亨利七世、愛德華六世在位期間，那是介于「歌德垂直式」（Gothic Perpendicular）與「帕拉迪奧式建筑」（Palladian architecture）的轉(zhuǎn)型期風(fēng)格。 a) 來源根據(jù)建筑史料，都鐸式的起源是在公元1534年英國都鐸王朝的亨利八世為了婚姻問題和羅馬天主教庭決裂，此后一段時期大型的宗教建筑活動因此停止，新貴族們開始建造舒適的官邸，這種情況下，混合著傳統(tǒng)的歌德式和文藝復(fù)興風(fēng)格的都鐸建筑應(yīng)運而生，最初是為有錢人家或貴族建造的，以后才陸續(xù)被民間廣泛采用。都鐸建筑形體復(fù)雜起伏，保留了歌特式建筑的塔樓，但構(gòu)圖中間突出，兩旁對稱，是文藝復(fù)興建筑的特點。此外，都鐸時期出現(xiàn)了許多露木結(jié)構(gòu)的民間住宅，這種建筑深色的外露木構(gòu)架和白色的墻壁形成鮮明的對比，極具民族特色。 b) 風(fēng)格特征一般來說，都鐸式特點為有突出的交叉骨架山墻，也有兩個或者三個磚石砌的大煙囪，并有裝飾線腳；墻體采用暗紅色磚石及抹灰等材料組合而成，這類建筑喜用凸窗，用狹長的窗扇組成，雙懸式或棱形窗也較普遍，入口用石料砌成拱形邊框，非常特別。 四、 開發(fā)經(jīng)濟指標(biāo) 1. 經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)及開發(fā)順序建議（低密度、檔次層級走高）e) 一期指標(biāo)用地面積：250畝，166750平方米容積率：建筑面積：125000平方米建筑形態(tài)：四聯(lián)排別墅＋花園洋房 物業(yè)形態(tài)組成聯(lián)排別墅：2－3層，以四聯(lián)排為主。占地：100畝容積率：總建筑面積為：33350平方米。單套面積控制在220－300平方米(約135套)?；▓@洋房（5層電梯）類似聯(lián)排別墅占地：150畝，100050平方米。容積率：總建筑面積：80040平方米。單套面積控制在120－180平方米,約550套。類似聯(lián)排，有坡屋頂，層層退臺，每戶有露臺，底層有花園。f) 二期指標(biāo)用地面積：400畝，容積率：0. 5建筑面積：133300平方米建筑形態(tài)：雙拼別墅（二層）＋聯(lián)排別墅（三層）單套面積：雙拼別墅（180－230平方米）、聯(lián)排別墅（230－250平方米） g) 三期指標(biāo)用地面積：550畝，容積率：0. 4建筑面積：146668平方米建筑形態(tài)：以小面積獨棟別墅（二層）＋部分雙拼別墅（二層）單套面積：獨棟別墅（300－350平方米）、聯(lián)排別墅（250－280平方米） 五、 目標(biāo)客戶群分析本項目的客戶基本特質(zhì)為：有較高的文化素質(zhì)，有一定經(jīng)濟實力，接受新事物，比較注重對精神生活的追求。主力客戶群一：別墅物業(yè)，主力客戶為太原新富階層，職業(yè)為私營業(yè)主（煤老板），企業(yè)高管和職業(yè)經(jīng)理人，以及高收入的公務(wù)員。年齡在3545歲左右，家庭年收入在20萬元以上，屬于多次置業(yè)者。他們對居住環(huán)境要求較高，體現(xiàn)身份地位的高檔物業(yè)對其吸引力很強。這批人屬于財富增長最快的一群。主力客戶群二： 花園洋房的購房者屬于城市中上層收入者， 最少是二次置業(yè)者。他們是太原近年來隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展而發(fā)展起來的一批城市中產(chǎn)階級，包括律師、醫(yī)生、文化人、企業(yè)家等各個行業(yè)的精英，年紀(jì)在3040歲之間，他們收入穩(wěn)定、品位高雅，追求別墅式的寬敞舒適的居住環(huán)境，但是受別墅過高總價的限制，轉(zhuǎn)而投向具有相對獨立性，并可以親近自然的花園洋房物業(yè)。主力客戶群三：白領(lǐng)階層，特別是在太原東區(qū)工作的白領(lǐng)，是本項目花園洋房的目標(biāo)客戶。他們一般文化程度比較高，有相當(dāng)?shù)膶徝篮蜁r尚觀點。工作年限比較短，家庭儲蓄少，但對未來有較高的預(yù)期，敢于提前享受生活。他們面臨結(jié)婚或一次換房，有較強的購房需求。另外，對太原看好的境外人士，外地投資客也是本項目的潛在客源。 六、 建筑風(fēng)格2. 主體建筑風(fēng)格（擁有獨具風(fēng)格的建筑）建筑設(shè)計提取歐洲英式都鐸式建筑外立面裝飾的部分元素，如墻面、線腳等，并將其明朗化、簡潔化、概念化，在外觀方面重點強調(diào)建筑的外觀輪廓線，既強調(diào)建筑的個性與識別性，又以不同方位造型的穿插組合與外立面及屋頂色彩的有序變化，打破了單調(diào)元素的重復(fù)與大面積相同色彩、材質(zhì)所造成的沉悶感。 呈現(xiàn)出原汁原味的英國小鎮(zhèn)的建筑風(fēng)貌，體現(xiàn)了英國傳統(tǒng)市鎮(zhèn)中心不同年代的建筑物，仿佛一幅即將完成的油畫，都鐸王朝時期的華貴與英國現(xiàn)代建筑的創(chuàng)新在這里交匯，飄有威士忌淳香的酒吧和夜晚朦朧的燈光使這里充滿了詩情畫意。埃文河谷建筑形式的豐富性、層次感、文化感，包涵英倫小鎮(zhèn)的所有韻味：寧靜、安恬、舒適、優(yōu)雅，尊貴……更因建筑師在色彩、造型、材質(zhì)上的妙手生輝而顯得韻味綿長，內(nèi)涵深遠(yuǎn)。 3. 售樓處風(fēng)格建議（仿莎翁故居）售樓處面積建議控制在500平米。莎翁故居，位于布侖河邊一箭之地的鎮(zhèn)中心。一棟古舊的二層木制小樓，坐北朝南，臨街而建。門樓上掛一鐵牌，標(biāo)明建筑年代為1531年。走進屋內(nèi)，便進入了當(dāng)年莎翁的生活。一樓是客廳和廚房，壁爐中的火依然殷紅，面包、牛排和刀叉之類擺在餐桌上，咖啡壺和杯子帶有幾分粗糲。所有這些，向造訪者傳達著古典的溫馨。二樓作為臥室和書房。書房塑有莎翁的蠟像。一切偉大的藝術(shù)創(chuàng)造，無不來自寂寞和孤獨。莎士比亞的許多膾炙人口的偉大作品，就是在這間書房里完成的。 h) 外觀形象：莎翁別墅i) 內(nèi)裝飾風(fēng)格示意 4. 會所風(fēng)格建議j) 運動型會所外觀形象：牛津大學(xué)標(biāo)志性建筑之一（雷得克利夫圖書館1739）k) 內(nèi)在功能定位為運動型功能的俱
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