【文章內(nèi)容簡介】 ，總建筑面積超過32022 平方米以上，區(qū)內(nèi)設(shè)置湖泊、游艇、垂釣、果樹園、葡萄園、紅酒釀造廠、蔬菜棚等，供老人修心、養(yǎng)殖、體驗(yàn)農(nóng)家之樂。農(nóng)家體驗(yàn)區(qū)（2）其他配套項(xiàng)目其他配套項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)占地面積約 800 畝，分為六大功能區(qū)：15 / 63貴族學(xué)校、保健醫(yī)院、高星級(jí)酒店、大型超市、老年活動(dòng)中心、文化長廊等。具體建設(shè)要求如下：? 貴族學(xué)校規(guī)劃在區(qū)內(nèi)的貴族學(xué)校，包括貴族幼兒園、貴族小學(xué)和老年大學(xué)，其建筑面積約 36000 平方米。老年大學(xué)和老年藝術(shù)學(xué)院定期舉行學(xué)術(shù)報(bào)告會(huì)、研究發(fā)明報(bào)告會(huì)、獎(jiǎng)勵(lì)表彰會(huì)、鼓勵(lì)老年人學(xué)習(xí)、動(dòng)腦。區(qū)內(nèi)設(shè)置的幼兒園、小學(xué)校，聘請(qǐng)中文和外教因材施教，主要面對(duì)老人帶孫子的家庭，便于老人替孩子看護(hù)和教育下一代，向這類老人提供優(yōu)質(zhì)的幼兒和小學(xué)的教育服務(wù)，擴(kuò)大園區(qū)的服務(wù)范圍，增加園區(qū)規(guī)模，繁榮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)。貴族學(xué)校? 保健醫(yī)院16 / 63老年社區(qū)服務(wù)的首要問題是醫(yī)療，搞好醫(yī)療服務(wù)是本社區(qū)成敗的關(guān)鍵一環(huán)。保健醫(yī)院的規(guī)劃建筑面積約 35000 平方米，周邊環(huán)境清幽，交通便利。醫(yī)院可與全國著名醫(yī)院聯(lián)手創(chuàng)建實(shí)行老年公寓式的家庭病房管理，醫(yī)護(hù)人員實(shí)行 24 小時(shí)應(yīng)急呼叫服務(wù)，醫(yī)護(hù)人員隨叫隨到。同時(shí)每月對(duì)老人定期體檢，發(fā)現(xiàn)不良健康情況及時(shí)醫(yī)治，確保老年人在家和在醫(yī)院一個(gè)樣，有醫(yī)療保障。保健醫(yī)院? 高星級(jí)酒店規(guī)劃在社區(qū)內(nèi)的酒店按高星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)配置，建筑面積約為 40000平方米，主要為老年人及老年人的兒女、親友來探望老人時(shí)提供餐飲、住宿等服務(wù)。17 / 63高星級(jí)酒店◆大型超市社區(qū)內(nèi)設(shè)置了西夫韋大型超市（或其他大型超市） ，其建筑面積約為 15000 平方米，方便老人及周邊市民購買生活用品等?！衾夏昊顒?dòng)中心社區(qū)內(nèi)設(shè)置了老年活動(dòng)中心，活動(dòng)中心的建筑面積約為 6000 平方米，同時(shí)在室外配備了籃球場、網(wǎng)球場、跑步操場等，方便老人運(yùn)動(dòng)、增強(qiáng)身體素質(zhì)?！羲囆g(shù)長廊規(guī)劃在入口至老年公寓社區(qū)之間建設(shè)一條藝術(shù)長廊，規(guī)劃區(qū)內(nèi)有一條 4m 寬的水泥路通往高觀音，沿途風(fēng)景優(yōu)美，因?yàn)楹０蝺?yōu)勢，可以俯瞰規(guī)劃區(qū)，可以在此設(shè)置藝術(shù)寫生點(diǎn)。區(qū)內(nèi)山體眾多，植被茂密，是寫生的好素材，可以邀請(qǐng)梅州有名的藝術(shù)大師來此寫生，繪畫作品可在入口處的藝術(shù)長廊展出。18 / 63（3）基礎(chǔ)設(shè)施配套? 道路規(guī)劃區(qū)內(nèi)有兩條主干道，為便于出行、消防、病員救護(hù)，老年公寓社區(qū)內(nèi)道路布置成環(huán)狀，每個(gè)建筑物間均有道路相通，場區(qū)主干道寬 6m，次干道寬 4m，道路轉(zhuǎn)彎處半徑大于 9m，混凝土路面。? 入口根據(jù)本項(xiàng)目地理位置特點(diǎn)，擬在在項(xiàng)目東側(cè)設(shè)置主入口，寬度不低于 8 米，建筑材料采用當(dāng)?shù)氐奶厣癫?，風(fēng)格簡樸大方。? 生態(tài)停車場在社區(qū)的中心花園處，利用寬闊地段建設(shè) 20220 平方米的生態(tài)型地下停車場。實(shí)施四周樹木花草綠化美化，采用帶有各種形狀空隙的草皮磚鋪設(shè)地面，與森林環(huán)境融為一體。19 / 63? 預(yù)留場地考慮今后的發(fā)展變化及預(yù)留工程施工對(duì)先建工程的影響，采用道路、綠化等措施將預(yù)留場地與現(xiàn)工程場地明確分開。（4 ）公用及配套設(shè)施? 給排水工程1）給水項(xiàng)目主要為生活用水和垂釣園景觀用水，生活用水主要為綠化、道路噴灑和職工生活用水、洗浴水，景觀用水主要是垂釣園自然蒸發(fā)水量。生活用水引自梅州市政供水管網(wǎng)；廠區(qū)綠化、洗車及景觀用水可用梅州污水處理廠深度處理后的污水。2）排水項(xiàng)目排水采用雨污分流制排水系統(tǒng)，排水管道包括雨水管道和生活污水管道。雨水管道直接排入市政雨水管網(wǎng)，生活污水經(jīng)廠區(qū)化糞池處理后經(jīng)污水管道排入市政污水管網(wǎng)。3）消防按《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》的規(guī)定，建筑物耐火等級(jí)為Ⅱ級(jí)，辦公區(qū)及公寓樓、綜合樓消防采用高壓消防系統(tǒng)，設(shè) 50m3 蓄水池一座，貯存火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為室內(nèi)外消防用水量 2 臺(tái)消防泵，其中一臺(tái)備用；室內(nèi)消防、生活用水管網(wǎng)合一，每層設(shè)一個(gè)消防開關(guān)。? 供電工程20 / 63在建筑物易受雷擊的部位裝設(shè)避雷帶作為防雷接閃裝置，并把突出屋面的風(fēng)管放散管、扶梯等金屬物體與避雷帶妥善連接。? 通訊本項(xiàng)目將申請(qǐng)外線電話，作為老年公寓對(duì)外聯(lián)系之用。? 網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)本項(xiàng)目的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)引自梅州市互聯(lián)網(wǎng)。? 道路照明項(xiàng)目設(shè)道路照明系統(tǒng)，采用時(shí)控開關(guān)，節(jié)能燈具。? 綠化院內(nèi)綠化以種植草坪地被植物為主，并以姿態(tài)優(yōu)美的喬木、花灌木、松竹之類的觀賞植物加以點(diǎn)綴。綠化和美化緊密聯(lián)系，平面綠化與立體綠化相互結(jié)合，突出體現(xiàn)具有特色美感的綠化功能。在道路兩旁種植行道樹、綠籬等，使綠化用地率達(dá)到 40％以上。? 土建工程（1） 、設(shè)計(jì)依據(jù)及原則該項(xiàng)目土建工程嚴(yán)格執(zhí)行國家現(xiàn)行建筑與結(jié)構(gòu)規(guī)程的規(guī)范。在滿足功能要求基礎(chǔ)上，考慮到辦公樓、綜合樓、公寓樓等辦公、生活用房。創(chuàng)造舒適、優(yōu)美的環(huán)境。設(shè)計(jì)嚴(yán)格按照《節(jié)能大綱》關(guān)于建筑節(jié)能 65%的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。并接合當(dāng)?shù)氐木唧w情況，盡可能利用當(dāng)?shù)夭牧?，力求建筑物的安全適用、經(jīng)濟(jì)、美觀。（2） 、設(shè)計(jì)方案該項(xiàng)目辦公樓、公寓樓、綜合樓及附屬建筑工程采用磚混結(jié)構(gòu)，21 / 63建筑用磚采用水泥預(yù)制標(biāo)磚。安全疏散距離及防火區(qū)面積（防火墻設(shè)置）等均滿足《建筑設(shè)施防火規(guī)范》 （GBJ16—8 ）要求。 項(xiàng)目進(jìn)度安排 項(xiàng)目建設(shè)中，遵循加強(qiáng)管理、合理安排工期，嚴(yán)格控制投資，盡早實(shí)現(xiàn)效益的原則。本工程計(jì)劃分一、二、三期開發(fā)，建設(shè)總工期 36 個(gè)月：2022 年 9 月完成項(xiàng)目核準(zhǔn)，2022 年 12 月底前完善前期手續(xù)，2022 年 1 月開工建設(shè)，2022 年 3 月底完工并投入運(yùn)營。 項(xiàng)目建設(shè)總投資及資金籌措 編制依據(jù)本估算數(shù)據(jù)和建筑安裝工程費(fèi)用依據(jù)建設(shè)單位提供的規(guī)劃方案和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。本項(xiàng)目建設(shè)用地按照現(xiàn)行建設(shè)用地土地出讓金計(jì)算。本項(xiàng)目不涉及（或較少）住戶拆遷安置，因此不需計(jì)算拆遷、補(bǔ)償費(fèi)用。 投資估算（1）建筑安裝工程費(fèi)參照同地區(qū)近期類似工程實(shí)際指標(biāo)，確定綜合造價(jià)；（2）設(shè)備安裝費(fèi)依據(jù)相關(guān)專業(yè)提供的設(shè)備數(shù)量和單位造價(jià)估算；（3）其他費(fèi)用按照國家及有關(guān)規(guī)定，并結(jié)合當(dāng)?shù)睾捅卷?xiàng)目具體情況計(jì)??；22 / 63（4）預(yù)備費(fèi)按照工程費(fèi)用與工程建設(shè)其他費(fèi)合計(jì) 5%估算，按照現(xiàn)行國家政策不計(jì)算漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。項(xiàng)目前期投資 億元，一期投資 30 億元，項(xiàng)目投資額 100億元。其中前期投資如下：項(xiàng)目投資概（估）算表 序號(hào)工程項(xiàng)目或費(fèi)用名稱規(guī)模及標(biāo)準(zhǔn)單項(xiàng)工程估算額（萬元） 備注（一） 土地獲得價(jià)款 1067 公頃 　 　　 　 　 　 ?。ǘ?開發(fā)前期工程費(fèi) 5210 　　 　 　 　 ?。ㄈ?主體建安費(fèi) 400000 76062 　　 　 　 　 ?。ㄋ模?基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 8080 　　 　 　 　 　（五） 環(huán)境景觀工程費(fèi) 1800 　　 　 　 　 ?。?市政配套設(shè)施費(fèi) 21890 　　 　 　 　 ?。ㄆ撸?工程相關(guān)費(fèi)用 4540 　　 　 　 　 　（八） 不可預(yù)見費(fèi) 　 3778 　　 　 　 　 ?。ň牛?期間費(fèi)用 　 3640 　　 　 　 　 　　 工程投資總額 　 290028 　23 / 63 項(xiàng)目編制 編制依據(jù)（1） 《梅州市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年總體規(guī)劃綱要》（2）中共中央、國務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》(中發(fā)[2022]13 號(hào) )（3） 《梅州市總體規(guī)劃》 （1993—2022 年）（4） 《梅州市土地利用總體規(guī)劃》（5） 《梅州市國土局建設(shè)工程選址意見》（6） 《梅州市建設(shè)局規(guī)劃意見書》（7） 《梅州市環(huán)保局環(huán)境保護(hù)意見》 編制原則? 貫徹執(zhí)行中共中央、國務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》 ，符合國家有關(guān)法規(guī)、規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)? 從梅州市及周邊地區(qū)的實(shí)際情況出發(fā)，在城市總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，采取全面規(guī)劃、分布實(shí)施的原則，使建設(shè)項(xiàng)目與城市發(fā)展相協(xié)調(diào)，最大程度地發(fā)揮建設(shè)項(xiàng)目的效益。? 采用現(xiàn)代化技術(shù)手段，實(shí)現(xiàn)自動(dòng)化控制和管理，提高養(yǎng)老人員的舒適度。? 項(xiàng)目設(shè)計(jì)力求減少施工土石方量和節(jié)省費(fèi)用。? 建筑風(fēng)格力求統(tǒng)一，簡潔明快、美觀大方，并與周圍景觀相24 / 63協(xié)調(diào)。 編制范圍本報(bào)告編制范圍包括辦公樓、公寓樓、綜合樓建設(shè)及相應(yīng)的配套建筑和配套設(shè)施。 主要規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)（1） 《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范 》 （GB20225 —2022）（2） 《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范 》 （GB50011 —2022）（3） 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) 》 （第三版）第三章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)的準(zhǔn)入分析 發(fā)展規(guī)劃分析本項(xiàng)目是老年公寓建設(shè)工程，將建成擁有床位 2022 個(gè)的集養(yǎng)老、養(yǎng)護(hù)、康復(fù)、托管于一體的民辦老年公寓。項(xiàng)目建成后，可同時(shí)承擔(dān)全市 2022 名老年人養(yǎng)老問題任務(wù)，項(xiàng)目的建設(shè)關(guān)系到城鎮(zhèn)居民的切身利益和梅州市經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，是城市建設(shè)重要的基礎(chǔ)設(shè)施。項(xiàng)目的建設(shè)有利于有效解決老齡化問題；有利于計(jì)劃生育基本國策的貫徹落實(shí)；有利于提高老年人的生活質(zhì)量和健康水平。項(xiàng)目在充分考慮現(xiàn)有條件的基礎(chǔ)上，結(jié)合本區(qū)域?qū)嶋H情況，在兼顧經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效果的前提下，完善配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，優(yōu)25 / 63化設(shè)計(jì)，力求實(shí)用、經(jīng)濟(jì)、美觀和諧有機(jī)的結(jié)合。充分提高現(xiàn)有土地利用，在有限的用地和多種現(xiàn)實(shí)條件的制約下合理的組織內(nèi)部空間，創(chuàng)造合理的空間布局。項(xiàng)目建設(shè)符合《梅州市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一五規(guī)劃綱要》 ，《梅州市總體規(guī)劃》 （1993—2022 年） ， 《梅州市土地利用總體規(guī)劃》的相關(guān)要求，做到了項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)與規(guī)劃內(nèi)容銜接和協(xié)調(diào)。 產(chǎn)業(yè)政策分析老年公寓等養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的發(fā)展起步較晚，基本上是隨著我國人口老齡化進(jìn)程的加劇應(yīng)運(yùn)而生，相關(guān)的政策也是隨著它們的發(fā)展而逐步制定的，如《老年人權(quán)益保障法》中規(guī)定：“國家鼓勵(lì)、扶持社會(huì)組織或者個(gè)人興辦老年福利院、敬老院、老年公寓、老年醫(yī)療康復(fù)中心和老年文化體育活動(dòng)場所等設(shè)施” 。并且在用電、用地、稅收等方面等制定了一些優(yōu)惠政策.國家和各級(jí)政府相繼出臺(tái)了一系列支持老年公寓建設(shè)的法律法規(guī)，中共中央、國務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》(中發(fā)[2022]13號(hào)) 以及國家民政部《 關(guān)于支持社會(huì)力量興辦社會(huì)福利機(jī)構(gòu)的意見》（民發(fā)[2022]170 號(hào)）文件中均明確鼓勵(lì)和支持社會(huì)辦福利機(jī)構(gòu)。國家出臺(tái)了一些有關(guān)老年福利養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的相關(guān)政策規(guī)定，如《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》 、 《老年人社會(huì)福利機(jī)構(gòu)基本規(guī)范》等一系列法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。由此可見，本項(xiàng)目的建設(shè)，是符合相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的，屬鼓勵(lì)類26 / 63項(xiàng)目，建設(shè)方案經(jīng)過多方論證，得到了當(dāng)?shù)馗骷?jí)政府及相關(guān)部門大力支持。 行業(yè)準(zhǔn)入分析為進(jìn)一步加快我市養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展，充分調(diào)動(dòng)社會(huì)力量參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的積極性，探索建立與我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平相協(xié)調(diào)的養(yǎng)老服務(wù)體系，努力解決人口老齡化帶來的各種問題，2022 年 2 月 9日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知》 （國辦發(fā)〔2022〕6 號(hào)） ，明確了政策措施：發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)要按照政策引導(dǎo)、政府扶持、社會(huì)興辦、市場推動(dòng)的原則，逐步建立和完善以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)服務(wù)為依托、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充的服務(wù)體系。要建立公開、平等、規(guī)范的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)準(zhǔn)入制度，積極支持以公建民營、民辦公助、政府補(bǔ)貼、購買服務(wù)等多種方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，鼓勵(lì)社會(huì)資金以獨(dú)資、合資、合作、聯(lián)營、參股等方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。（一）進(jìn)一步發(fā)展老年社會(huì)福利事業(yè)。地方各級(jí)人民政府要不斷加大投入，建立健全老年福利服務(wù)體系，為城鄉(xiāng)無勞動(dòng)能力、無生活來源、無贍養(yǎng)人的老年人和生活困難的老年人提供無償或低收費(fèi)服務(wù)，保障他們的基本生活。要采取多種形式，鼓勵(lì)和支持社會(huì)力量多形式、多渠道參與老年社會(huì)福利事業(yè)，增加老年福利服務(wù)設(shè)施數(shù)量，提高服務(wù)質(zhì)量。　?。ǘ┐罅Πl(fā)展社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。地方各級(jí)人民政府和有關(guān)部門要采取積極措施，大力支持發(fā)展各類社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。引導(dǎo)27 / 63和支持社會(huì)力量興建適宜老年人集中居住、生活、學(xué)習(xí)、娛樂、健身的老年公寓、養(yǎng)老院、敬老院，鼓勵(lì)下崗、失業(yè)等人員創(chuàng)辦家庭養(yǎng)老院、托老所，開展老年護(hù)理服務(wù)，為老年人創(chuàng)造良好的養(yǎng)老環(huán)境和條件　?。ㄈ┕膭?lì)發(fā)展居家老人服務(wù)業(yè)務(wù)。要通過政策引導(dǎo)，鼓勵(lì)社會(huì)資本投資興辦以老年人為對(duì)象的老年生活照顧、家政服務(wù)、心理咨詢、康復(fù)服務(wù)、緊急救援等業(yè)務(wù)，向居住在社區(qū)（村鎮(zhèn)）家庭的老年人提供養(yǎng)老服務(wù)，為他們營造良好的生活環(huán)境?！　。ㄋ模┲С职l(fā)展老年護(hù)理、臨終關(guān)懷服務(wù)業(yè)務(wù)。支持興辦老年護(hù)理、臨終關(guān)懷性質(zhì)的醫(yī)療機(jī)構(gòu)，鼓勵(lì)醫(yī)療機(jī)構(gòu)開展老年護(hù)理、臨終關(guān)懷服務(wù)。根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)開展老年護(hù)理、臨終關(guān)懷服務(wù)的機(jī)構(gòu)按規(guī)定給予政策扶持。　?。ㄎ澹┐龠M(jìn)老年用品市場開發(fā)。制定鼓勵(lì)措施，引導(dǎo)企業(yè)開發(fā)、生產(chǎn)老年人特殊用品，促進(jìn)老年用品市場發(fā)展，滿足老年人的多方面需求?！　。┘訌?qiáng)教育培訓(xùn)，提高養(yǎng)老服務(wù)人員素質(zhì)。加快培養(yǎng)老年醫(yī)學(xué)、管理學(xué)、護(hù)理學(xué)、營養(yǎng)學(xué)以及心理學(xué)等方面的專業(yè)人才，提高社區(qū)及農(nóng)村基層衛(wèi)生技術(shù)人員的專業(yè)素質(zhì)。有計(jì)劃地在高等院校和中等職業(yè)學(xué)校增設(shè)養(yǎng)老服務(wù)相關(guān)專業(yè)和課程，改革教學(xué)內(nèi)容和教學(xué)方法。加強(qiáng)崗位培訓(xùn)，提高養(yǎng)老服務(wù)從業(yè)人員職業(yè)道德、服