【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 間各樓層梯廳公共空間應(yīng)加強(qiáng)清洗力度，并始終保持很好的亮度，給人以清爽亮麗的氛圍。外立面定期清洗以顯示一定的促新效果，同時(shí)每逢節(jié)日喜慶的晚上打開(kāi)泛光照明（平時(shí)可以關(guān)閉，但須注意保養(yǎng)），以夜間的燈光美化突出樓盤的精致與品位。裙樓商場(chǎng)部分外立面現(xiàn)已裝修完畢，但中原認(rèn)為，如果將商場(chǎng)外立面的裝修能夠延伸至寫字樓入口，效果會(huì)更好，也就是原先的辦公樓入口最好也能夠按照商場(chǎng)的裝修標(biāo)準(zhǔn)，使得兩部分既有明顯的分隔又風(fēng)格一致，在處理上，可以將現(xiàn)在的入口形式作一促新，使色彩效果與商場(chǎng)一致，尤其是將入口處“南京國(guó)際貿(mào)易中心”的字體恢復(fù)光芒。商場(chǎng)和寫字樓的室外地面最好在同一高度，而且地面裝修也一致，使整幢大樓的各個(gè)組成部分渾然一體。室內(nèi)裝修(交樓標(biāo)準(zhǔn))178。 商務(wù)辦公區(qū)地面地磚鋪地，墻面白色乳膠漆，頂棚為輕鋼骨、礦棉板吊頂。178。 電氣：室內(nèi)照明滿足與室外無(wú)遮擋條件下同等的亮度。分插座能夠滿足10A的電流。178。 空調(diào)：辦公區(qū)域內(nèi)，冷、暖空調(diào)應(yīng)滿足均勻的條件，基本溫度應(yīng)穩(wěn)定在1825℃之間；具備良好的通風(fēng)條件，室內(nèi)空氣保持一定的清新度，建議設(shè)置空氣質(zhì)量監(jiān)測(cè)裝置，定時(shí)播報(bào)室內(nèi)空氣質(zhì)量指標(biāo)，用以提醒用戶盡快采取措施更新空氣。178。 寬帶設(shè)施：滿足到桌面10M，這已經(jīng)是一般都具備的常用辦公必備條件。178。 商住區(qū)地面地磚鋪地，墻面、頂棚白色乳膠漆，木質(zhì)陰角線和踢腳板178。 衛(wèi)生間：地坪為高級(jí)彩釉防滑地磚、鋁合金吊頂、安裝完座便器和臺(tái)盆以及沐浴器等。178。 門窗：分戶門釆用防火實(shí)木大門及門套，室外窗的各層柱間為大型帶狀條形鋁合金。178。 空調(diào)：隨購(gòu)房根據(jù)推售情況及現(xiàn)有戶式中央空調(diào)庫(kù)存，在適當(dāng)時(shí)候推出系列促銷活動(dòng)，贈(zèng)送單元中央空調(diào)。大樓附屬設(shè)備178。 電氣：10000KVA雙電源雙回路供電、按規(guī)范要求自備發(fā)電機(jī)組，保證應(yīng)急電源。178。 電話：1400門外線，500門自動(dòng)交換電話；178。 供水：分層供水，配加壓系統(tǒng)（條件許可下建議改造為自動(dòng)變頻供水，可以節(jié)約營(yíng)運(yùn)成本）。178。 消防：大樓采用全自動(dòng)中央電腦控制消防系統(tǒng)。辦公樓區(qū)域全做、商務(wù)樓在公共部分做，包含煙感及溫差感應(yīng)警報(bào)系統(tǒng)，自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，抽排煙通風(fēng)系統(tǒng)，消火栓，防火卷簾，專用消防二部及消防通道，照明裝置，疏散方向指示。178。 電視和音響：大樓均設(shè)閉路電視系統(tǒng)，并配置公共天線和衛(wèi)星天線，設(shè)有廣播系統(tǒng)，商住提供背景音樂(lè)，非常狀態(tài)下可及時(shí)轉(zhuǎn)為應(yīng)急廣播。178。 安防：中央主控室，全電腦樓宇自控系統(tǒng)。對(duì)所有公共區(qū)域，進(jìn)出通道等進(jìn)行24小時(shí)監(jiān)控，配合各機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行集中埋管。配有專職保安人員，實(shí)行全天候保安管理。四、營(yíng)銷策略細(xì)化推盤時(shí)機(jī)項(xiàng)目成功銷售的關(guān)鍵，除取決于項(xiàng)目本身的規(guī)劃包裝之外，選擇銷售時(shí)機(jī)亦是一個(gè)非常重要的因素，項(xiàng)目在天時(shí)、地利、人和三者相結(jié)合的有利條件下推向市場(chǎng)，必能取得良好的成績(jī)。基于本案的部分工程改造預(yù)計(jì)2002年1月18日左右完成，且考慮到目前租售中心與樣板房的裝修正在進(jìn)行中，因此建議本案應(yīng)在1月下旬租售中心正式投入使用時(shí)，1月下旬（1月25日左右）再正式推出市場(chǎng)。如此一方面較易在客戶心目中樹(shù)立全新的樓盤形象，另外對(duì)銷售中的各項(xiàng)措施有所支持，利于成交，負(fù)面影響較少。但考慮到元旦長(zhǎng)假與常規(guī)的寫字樓租售旺季，在此之前，專案組將利用現(xiàn)有條件繼續(xù)接待上門客戶，并穩(wěn)定此部分客源。推售原則 本項(xiàng)目盡管就某些方面與個(gè)別競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)有一定差距，但就綜合質(zhì)素來(lái)講，在南京市場(chǎng)具備相當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，成功的市場(chǎng)定位是本案成功的關(guān)鍵，而正確的推售原則則會(huì)使本案達(dá)到事半功倍的效果。178。 中原建議推售原則為：先易后難，快速消化，主次分明，擴(kuò)大客源178。 推售順序：先寫字樓（為主），后商務(wù)樓。以寫字樓的租售來(lái)帶動(dòng)商務(wù)樓。同時(shí)特別就第1229層加以控制，其主要針對(duì)租售量在400平方米以上的客戶。正式推盤必備條件：178。 銷售許可證且產(chǎn)權(quán)清晰，無(wú)抵押、債權(quán)、債務(wù)關(guān)系；178。 樓盤電梯，大廳改造及大樓外部亮化工程完工，垂直交通暢通；178。 租售中心裝修布置完成并投入使用；178。 樣板間裝修完畢178。 租售人員培訓(xùn)完畢178。 租售道具全面投入使用178。 租售文件全面制定178。 稅費(fèi)明細(xì)、購(gòu)房政策明確178。 各項(xiàng)現(xiàn)場(chǎng)租售管理制度建立178。 現(xiàn)場(chǎng)包裝制作布置完成178。 前期廣告順利引導(dǎo)，已達(dá)到一定的社會(huì)認(rèn)知178。 根據(jù)前期市場(chǎng)反饋，調(diào)整并完善推廣策略178。 各項(xiàng)廣告推廣計(jì)劃及促銷策略準(zhǔn)備就緒五、營(yíng)銷推廣手段對(duì)于像國(guó)貿(mào)這樣重新推盤的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，在推盤引導(dǎo)期內(nèi)，營(yíng)銷推廣手段就顯得尤為重要。其效果的好壞往往成為樓盤成功的試金石。中原認(rèn)為推廣的力度在于對(duì)市場(chǎng)空間與銷售渠道的深度開(kāi)發(fā)，具體構(gòu)想如下： 靈活多樣的付款方式針對(duì)目前南京商務(wù)寫字樓市場(chǎng)絕大多數(shù)采用付四成貸六成或付三成貸七成的付款按揭方式，國(guó)貿(mào)推出付二成貸八成的低首付模式，從而迎合大多中小企業(yè)又想置業(yè)，但又需要流動(dòng)獎(jiǎng)金而貸款難的尷尬。從而降低首付壓力，有力促進(jìn)售房。返租計(jì)劃 針對(duì)投資客戶，考慮到客戶收益，本案可考慮購(gòu)房返租的手段，既分析清楚按揭年限與成數(shù)，結(jié)合市場(chǎng)租賃行情，讓客戶購(gòu)房后有發(fā)展商承諾代為出租。以100平方米的買樓客戶為例，首付四成，六成十年按揭，則租金收入將大于月供樓款。直郵方式主要針對(duì)南京各大寫字樓的租戶，派送DM直郵單。物業(yè)管理特色增值服務(wù)設(shè)計(jì) 高品質(zhì)的商務(wù)型物業(yè)管理服務(wù)對(duì)于物業(yè)增值是不言而喻的，基于本案目前的物業(yè)管理服務(wù)缺乏特色，中原建議通過(guò)提升物業(yè)；管理服務(wù)檔，增加具有特色的專業(yè)化、規(guī)范化服務(wù)次來(lái)加強(qiáng)樓盤優(yōu)勢(shì)，具體服務(wù)設(shè)計(jì)建議如下：無(wú)償公共服務(wù)：大廈保安；環(huán)境綠化（公共區(qū)域）；公共區(qū)域保潔；一般公共設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)；水電、空調(diào)、電視、電話等費(fèi)用代收代繳有償代理服務(wù)：清潔服務(wù)；叫車租車服務(wù)；訂房中心；票務(wù)代理；郵政服務(wù)；速遞服務(wù)；車輛的維修保養(yǎng)；室內(nèi)設(shè)計(jì)、裝修；室內(nèi)綠化；人力資源中心；專項(xiàng)服務(wù)：免費(fèi)借傘；客戶投訴中心；辦公室搬遷服務(wù)；報(bào)修熱線；房屋中介；商務(wù)服務(wù)：打印、復(fù)印、圖文掃描、文件裝訂、傳真、電腦租賃、全配辦公室租賃、秘書租賃；其他促銷手段178。 “買房租房送健康”，即送e時(shí)代健身會(huì)會(huì)員卡，根據(jù)客戶買房面積大小，租房面積大小與租房年限而決定其會(huì)員卡的含金量。基本目前辦公一族的工作模式，缺少運(yùn)動(dòng)，渴望健康而又條件不夠的前提 下，此活動(dòng)不但利于促銷，且具有一定的健康向上的精神意義。178。 買房租房送豪華大小會(huì)議室，其活動(dòng)旨在考慮到小企業(yè)因辦公面積所限，會(huì)議室安排使用不便。而國(guó)貿(mào)中心的35層會(huì)議中心針對(duì)租、買房客戶贈(zèng)送一定時(shí)間的會(huì)議中心使用時(shí)段或以頻次以迎合其需要。178。 “買房租房送酒店套房”即買房客戶贈(zèng)送一年酒店標(biāo)準(zhǔn)套房免費(fèi)使用次數(shù)（如每年10次），事先預(yù)約使用。六、價(jià)格策略定價(jià)原則考慮到本案所處的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的激烈并結(jié)合本案的實(shí)際使用年限(即折舊)，為了保持本案打好租售第一仗并持續(xù)均衡的達(dá)到租售目標(biāo)，中原建議本案的市場(chǎng)租售價(jià)應(yīng)遵循現(xiàn)有區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格。以下是區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)價(jià)格表。據(jù)上表，并結(jié)合本案在市場(chǎng)中的地位及制定的租售目標(biāo)，中原認(rèn)為整體價(jià)格宜采取低開(kāi)高走的策略。同時(shí)，在效益最大化的前提指引下，建議首期推盤平均售價(jià)6950元/M2，租價(jià)55元/月m2。并在一定的租售率節(jié)點(diǎn)位置價(jià)格作適當(dāng)上調(diào)，直到最后全部售價(jià)達(dá)7200元/m2，租價(jià)達(dá)60元/月m2。每次升幅不宜過(guò)大，否則將對(duì)后期推盤形成價(jià)格壓力。國(guó)貿(mào)中心價(jià)格走勢(shì)圖如下： 階段租售計(jì)劃：本案可現(xiàn)售總面積26000m2，安排整個(gè)租售周期為18個(gè)月，租售率90%以上，平均每月租售面積1450 m2，依據(jù)市場(chǎng)租售控制，特?cái)M定本案以下租售計(jì)劃：付款方式建議l 銷售單位一次性付款（96折優(yōu)惠價(jià)）A、 首付3萬(wàn)元定金，簽訂認(rèn)購(gòu)書；七天內(nèi)簽定正式買賣契約，同時(shí)支付30%的首期款（含定金）；簽約后十天內(nèi)再付30%樓款，辦理入住手續(xù)；簽約后三十天內(nèi)付清40%的余款，辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)；B、 首付3萬(wàn)元定金，簽訂認(rèn)購(gòu)書；七天內(nèi)簽定正式買賣契約，支付30%的首期款（含定金），同時(shí)辦理入住手續(xù)；簽定正式合約一個(gè)月內(nèi)付清70%的余款，同時(shí)辦理公證與產(chǎn)權(quán)手續(xù)。分期付款（97折優(yōu)惠價(jià)）首付3萬(wàn)元定金，簽訂認(rèn)購(gòu)書；七天內(nèi)簽訂正式買賣契約，同時(shí)支付30%的首期款（含定金）；簽定正式合約兩個(gè)月內(nèi)再支付20%樓款；簽定正式合約四個(gè)月內(nèi)再支付20%樓款；簽定正式合約六個(gè)月內(nèi)付清30%的剩余樓款；按揭貸款（1）一次性首付（98折優(yōu)惠價(jià)）首付3萬(wàn)元定金，簽訂認(rèn)購(gòu)書；簽約后10日內(nèi)付清30%（含定金）的首付款，并簽訂正式買賣契約，同時(shí)提供按揭資料，辦理按揭手續(xù)；貸款到帳后，辦理入住手續(xù)。（2）首付款分期支付（無(wú)折扣）首付3萬(wàn)元定金，簽訂認(rèn)購(gòu)書；簽約后10日內(nèi)付清10%（含定金）的首付款，并簽訂正式買賣契約；簽約后一個(gè)月內(nèi)再付清10%樓款；簽約后三個(gè)月內(nèi)再付清10%樓款；其余手續(xù)同“一次性首付”。（3）付款方式促銷（無(wú)折扣）推出八成按揭二成首付模式。即客戶簽署買賣契約時(shí)首付20%的房款，實(shí)際按揭貸款合同的貸款額為70%，其余10%房款由國(guó)貿(mào)與業(yè)主簽訂無(wú)息借款合同。l 租賃單位 租期一年以下；支付兩個(gè)月租金的數(shù)額為押金；以一個(gè)季度為一期，每季度第一個(gè)月的10日支付當(dāng)季度的租金。 租期一年以上；支付兩個(gè)月租金的數(shù)額為押金；以半年為期支付租金，每半年期的第一個(gè)月支付下期租金。 以裝修代租金；可以推出部分單獨(dú)的單位，待租賃協(xié)議簽訂后，客戶將該單位自行裝修，可以享受一年免租金租用該單位或租金打折。以租代售方式（免息）（1） 每單位付定金5萬(wàn)元，雙方簽訂《南京市商品房買賣契約》，不辦理鑒證，視實(shí)際情況在合同中注明分期付款方式或按揭方式；（2） 雙方簽訂1~2年期租賃協(xié)議，承租方按半年度支付租金；（3） 租期結(jié)束后，雙方正式履行《南京市商品房買賣契約》，定金和已發(fā)生的租金充作已付房款。第三部分 項(xiàng)目推廣策略一、推廣策略導(dǎo)向根據(jù)現(xiàn)有物業(yè)改造進(jìn)度與推盤諸多條件，其正式推盤應(yīng)在2002年1月下旬，為保證推盤準(zhǔn)備工作能夠保質(zhì)保量，則推盤前廣告推廣準(zhǔn)備工作從元旦過(guò)后，就需要納入全天候工作的日程表。南京國(guó)貿(mào)中心的推廣思路應(yīng)基于物業(yè)之現(xiàn)狀、市場(chǎng)之實(shí)情，首先提高“國(guó)貿(mào)中心”的知名度，通過(guò)一系列促銷活動(dòng)，比如：“誰(shuí)是南京CBD的坐標(biāo)原點(diǎn)”；“全功能、零距離商務(wù)空間”；國(guó)貿(mào)時(shí)下焦點(diǎn)話題訪談（國(guó)貿(mào)易主，看國(guó)貿(mào)前景、百萬(wàn)年薪的后續(xù)等議題）的宣傳討論活動(dòng)來(lái)進(jìn)一步提升物業(yè)知名度，并初樹(shù)市場(chǎng)良好物業(yè)形象，同時(shí)借助e時(shí)代健身會(huì)、專業(yè)規(guī)范的高品質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)與世紀(jì)泰富（國(guó)貿(mào)）購(gòu)物中心等配套來(lái)加強(qiáng)國(guó)貿(mào)中心的附加值，最終樹(shù)立“理想商務(wù)在國(guó)貿(mào)”的全新概念，并將概念提升到更高層次，從而使國(guó)貿(mào)以“典范商務(wù)辦公”的形象成功推廣出去。二、廣告推廣訴求主題 廣告訴求主