【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 本案策劃的最高原則 Ⅰ “他山之石可以攻玉” 我們的產(chǎn)品定位、運(yùn)營(yíng)模式必 須有借鑒點(diǎn)，有成熟的、成功 過(guò)的模板。 Ⅱ “降本增利” 租售產(chǎn)品要求集中化、純粹性 —降低管理難度和管理成本。 按檔次集中配置各產(chǎn)品 —營(yíng)造成本最小化 Ⅲ “產(chǎn)品線細(xì)分、分化風(fēng)險(xiǎn)” 拉開產(chǎn)品檔次，適當(dāng)加入 低總價(jià)產(chǎn)品、市場(chǎng)主流產(chǎn)品、 稀缺產(chǎn)品 Ⅳ “提高資金效率、快速回籠” 最適售產(chǎn)品入市； 上市 時(shí)間極小化； 『 安全性 』 是本案策劃的最高原則 Ⅰ “他山之石可以攻玉” 我們的產(chǎn)品定位、運(yùn)營(yíng)模式必 須有借鑒點(diǎn)，有成熟的、成功 過(guò)的模板。 Ⅱ “降本增利” 租售產(chǎn)品要求集中化、純粹性 —降低管理難度和管理成本。 按檔次集中配置各產(chǎn)品 —營(yíng)造成本最小化 Ⅲ “產(chǎn)品線細(xì)分、分化風(fēng)險(xiǎn)” 拉開產(chǎn)品檔次，適當(dāng)加入 低總價(jià)產(chǎn)品、市場(chǎng)主流產(chǎn)品、 稀缺產(chǎn)品 Ⅳ “提高資金效率、快速回籠” 最適售產(chǎn)品入市； 上市 時(shí)間極小化； 案例研究 產(chǎn)品線調(diào)整 泛營(yíng)銷思路 /盈利分析 產(chǎn)品線調(diào)整 細(xì)節(jié)規(guī)劃 背景解讀 項(xiàng)目設(shè)問(wèn) 方 案 思 路 項(xiàng)目策劃原則 營(yíng)銷思路 盈利分析 案例研究 下步工作思路 國(guó)際、國(guó)內(nèi)成功綜合體 : 六本木、上海金茂、系列、香港太古廣場(chǎng)、 嘉里中心、柏悅居、莎瑪和雅詩(shī)閣 案例研究 成功要素分析 本案借鑒模板 六本木是具有健康的時(shí)尚氣息和濃厚的文化氛圍的超大型綜合體，在日本享有極高的知名度 日本六本木 ?占地面積約為 ，總樓面積 76萬(wàn)平方米，有2762個(gè)停車位。 ?它以寫字樓“森大廈”為中心、包括酒店、美術(shù)館、購(gòu)物中心以及住宅，成為一座綜合性設(shè)施。 ?六本木新興商業(yè)區(qū)是由森大廈公司與約 400多名房地產(chǎn)權(quán)者共同開發(fā)的。 森大廈是主要的辦公區(qū)域，也是該綜合體的最主要部分。高 54層，由 2樓～ 5樓的飯店等商業(yè)店鋪、 7樓～ 48樓的寫字樓、 49樓以上的美術(shù)館及會(huì)員制俱樂(lè)部構(gòu)成，其中包括由約 80家店鋪所組成的購(gòu)物中心“ ”；設(shè)有完全獨(dú)立房間的會(huì)員制圖書館；會(huì)議室的“六本木學(xué)術(shù)”；可以 360度“眺望東京市容”的展望臺(tái) 森藝術(shù)中心 東京凱悅 演藝中心 公寓 東京凱悅是六本木中心的鮮明的里程碑。她以大量創(chuàng)新的酒店、酒吧引導(dǎo)著一種充滿活力的生活方式。她配備了2800平米的典禮和會(huì)議設(shè)施，成為完美的婚姻和社會(huì)聚會(huì)的場(chǎng)所。 森藝術(shù)中心坐落在森大廈的第 49層，是六本木文化的中心和象征，包括森美術(shù)館、六本木東京觀光俱樂(lè)部和六本木希爾學(xué)院。 形成了東京“”的生活方式，培養(yǎng)了一個(gè)“”階層 六本木成功經(jīng)驗(yàn) ? 項(xiàng)目寫字樓對(duì)項(xiàng)目檔次的拉動(dòng)作用，創(chuàng)造了特色的垂直交通動(dòng)線。 ? 高端寫字樓后續(xù)入市，高額租金回報(bào)，獲得豐厚長(zhǎng)期收益。 ? 文化、藝術(shù)基因的融入，軟化商務(wù)氣氛，增加人文氣息。 ? 通過(guò)豐富的業(yè)態(tài)組合，滿足人們生活的基本需求，并形成特定的居住文化，使項(xiàng)目成功存活。 上海金茂 88層金茂大廈，高 ，單體建筑面積達(dá) 29萬(wàn)平方米，是中國(guó)傳統(tǒng)建筑風(fēng)格與世界高新技術(shù)的完美結(jié)合。 金茂大廈 12層為寬敞明亮、氣勢(shì)宏偉的門廳大堂；350層是層高 4米，凈高 ；5152層為機(jī)電設(shè)備層； 5387層為世界上最高的超豪華五星級(jí)酒店 — 金茂君悅大酒店，特別是高 152米，直徑27米的酒店中庭， 28道環(huán)廊在霓紅燈的照射下光彩迷人，仿佛置身在時(shí)空隧道；設(shè)在 88層的觀光大廳，建筑面積1520平方米，是目前中國(guó)內(nèi)地最高最大的觀光廳，榮膺上海大世界吉尼斯紀(jì)錄 。 與大廈相連的裙房，已建成金茂“時(shí)尚生活中心”，成為上海全新的時(shí)尚新地標(biāo)；同時(shí)，坐落于裙房一層的金茂音樂(lè)廳是上海又一處欣賞高雅文化藝術(shù)的場(chǎng)所。 金茂君悅大酒店介紹 奢華地標(biāo)性酒店” ——上海金茂君悅大酒店坐落于 88層金茂大廈內(nèi)。酒店為金茂集團(tuán)全資所有，委托世界頂級(jí)酒店集團(tuán)之一的環(huán)球凱悅集團(tuán)經(jīng)營(yíng)管理，作為其旗下一個(gè)彰顯尊貴氣派的品牌 . 位于酒店 83層的嘉賓軒為八個(gè)樓層行政套房的住客提供包括客房?jī)?nèi)登記入住，全天禮賓服務(wù)，精制早餐、晚間雞尾酒及全天候茶點(diǎn)供應(yīng)等服務(wù)。綠洲健身中心位于酒店 57層，讓賓客在緊張的工作之余，有一片放松心情、同時(shí)能俯瞰都市麗景的私人空間。 酒店配備各種宴會(huì)和會(huì)議設(shè)施。其中包括能容納 390人的金茂音樂(lè)廳、 1200人大宴會(huì)廳、 800人的嘉賓廳及 10個(gè)多功能廳，均裝備先進(jìn)的藝術(shù)多媒體器材及聲像設(shè)施。 商業(yè)介紹 ——金茂時(shí)尚生活中心 金茂時(shí)尚生活中心坐落在上海金茂大廈裙房，匯集了零售、私人護(hù)理及個(gè)性服務(wù)、中西餐飲等知名品牌的多家旗艦店，是浦東高端的生活服務(wù)中心之一。 J始終倡導(dǎo)關(guān)愛(ài)自我的生活理念，向都市人群提供高端尊貴的生活服務(wù)。高雅的品質(zhì)、個(gè)性化的空間讓 J為寫字樓林立的陸家嘴增添了一份時(shí)尚的氣質(zhì)和生活的溫情。相信在這里您可以感受到高雅別致、魅力獨(dú)具的生活空間。 金茂音樂(lè)廳介紹 金茂音樂(lè)廳坐落于金茂大廈裙房一層，由音樂(lè)廳和藝術(shù)走廊兩大部分組成，共有座位 398個(gè)，以演奏室內(nèi)樂(lè)為主。 2023年金茂集團(tuán)邀請(qǐng)國(guó)際著名大提琴家秦立巍先生出任音樂(lè)廳藝術(shù)總監(jiān)。旨在把金茂音樂(lè)廳建成音樂(lè)氛圍好，硬件配套全，藝術(shù)水準(zhǔn)高的高雅文化藝術(shù)場(chǎng)所。 金茂音樂(lè)廳同時(shí)定期舉辦 6音樂(lè)沙龍系列活動(dòng)，將各種不同的音樂(lè)融合進(jìn)來(lái)。此外還舉辦名家音樂(lè)會(huì)系列和金茂音樂(lè)藝術(shù)論壇，定期邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)外知名音樂(lè)家和演奏家來(lái)金茂音樂(lè)廳做客，并與上海的觀眾進(jìn)行近距離的交流。 金茂音樂(lè)廳是金茂寫字樓、金茂君悅大酒店、金茂 88層觀光廳配套的文化產(chǎn)業(yè)。 88層觀光廳介紹 全國(guó)首批 4A旅游景點(diǎn) ——金茂大廈 88層觀光廳，高度 ，建筑面積1520平方米，是目前中國(guó)內(nèi)地最高最大的觀光廳，為申城備受推崇的旅游熱點(diǎn)。兩臺(tái)每秒運(yùn)行 速垂直升降電梯，一次可乘載 33位游客，只需 45秒鐘就可將游客從地下一層直送 88層，令人感受到前所未有的速度體驗(yàn)。登臨金茂之巔，極目遠(yuǎn)眺，鳥瞰上海日新月異的國(guó)際化大都市景觀，俯攬長(zhǎng)江口渾然天成的海天浩瀚，欣賞申城動(dòng)人心弦的璀璨夜景，坐擁金茂舉世無(wú)雙的中庭奇境……金茂大廈 88層觀光廳，新世紀(jì)上海旅游觀光的新亮點(diǎn)。 金茂成功經(jīng)驗(yàn) ? 項(xiàng)目高檔酒店與寫字樓合體，提供充分檔次保證。 ? 高端商業(yè)對(duì)項(xiàng)目形象的強(qiáng)力支撐及項(xiàng)目自身造血功能的發(fā)揮。 ? 音樂(lè)廳及寫字樓頂層觀光景點(diǎn)的設(shè)置提升了項(xiàng)目品位，增加人文氣息。 ? 開發(fā)商通過(guò)對(duì)寫字樓、酒店、商業(yè)的持有長(zhǎng)期獲取高額租金回報(bào)。 系列 現(xiàn)代城一期以全新獨(dú)特的商務(wù)公寓面市聚集人氣；待區(qū)域成熟后推出商業(yè)、寫字樓 ? 現(xiàn)代城位于建國(guó)路南側(cè)，東三環(huán)、東四環(huán)之間。 ? 該項(xiàng)目占地面積 平米，總建筑面積為48萬(wàn)平米，容積率達(dá) ? 它擁有 48家店鋪， 283套辦公室， 1897套公寓 6 棟 2 8 層 塔 樓建 筑 面 積 ： 2 7 萬(wàn) 平 方 米公 寓 套 數(shù) ： 1 3 8 5車 位 ： 1 2 2 64 棟 聯(lián) 體 樓建 筑 面 積 ： 2 2 萬(wàn) 平 方 米其 中 ： 商 業(yè) 1 . 9 萬(wàn) 平 方 米 ， 4 8 間 辦 公 室 ： 6 . 1 萬(wàn) 平 方 米 ， 2 7 7 套 S O H O 公 寓 ： 1 4 萬(wàn) 平 方 米 ， 5 1 2 套二 期 ： 2 0 0 0 年一 期 ： 1 9 9 7 年 在居住概念上強(qiáng)調(diào)了“小”，街道的尺度小，廣場(chǎng)?。辉谠O(shè)計(jì)上突出了“無(wú)中心、多層次、混合就是活力”的理念，使其商業(yè)街呈現(xiàn)出更豐富、更親切的空間情態(tài)。建成以后的建外，每天將有 5萬(wàn)人在這里居住、辦公、逛街、找樂(lè)子； 16條步行商業(yè)小街， 300個(gè)沿街店鋪， 20個(gè)雙層花園，將把這里點(diǎn)綴成都市生活的樂(lè)園。 中國(guó)在北京將品牌價(jià)值最大化運(yùn)用，相繼建成 5個(gè)以為主題的項(xiàng)目 (中國(guó) )在北京的五個(gè)項(xiàng)目 現(xiàn)代城 建外 尚都 朝外 光華路 強(qiáng)調(diào)商業(yè)、居住、辦公功能的融合，運(yùn)用綜合的業(yè)態(tài)創(chuàng)造全新的生活理念 S O H O 一 族居 住 辦 公娛 樂(lè)休 閑 購(gòu) 物餐 飲健 身餐 飲保 健藝 術(shù)一族的生活 ,每天都由自己來(lái)安排 ,什么時(shí)候起床 ,什么時(shí)候工作 ,全憑自己的意愿 系列成功經(jīng)驗(yàn) ? 特色產(chǎn)品營(yíng)造，空間、功能集約，控制總價(jià)，打造經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品。 ? 低開高走價(jià)格策略的有效運(yùn)用。 ? 產(chǎn)品充分發(fā)掘市場(chǎng)商住需求，定位準(zhǔn)確，有效擴(kuò)大客群面。 ? 品牌復(fù)制模式。 香港太古廣場(chǎng) ?太古廣場(chǎng)位于金鐘地鐵站上蓋，是香港及九龍 (荃灣 )兩條地鐵線的交匯點(diǎn)，向北可擁覽浩瀚的海景，而向南則面對(duì)占地十公頃香港公園寧?kù)o的環(huán)境。 ?太古廣場(chǎng)位于香港核心地帶，香港公園、香港政府辦公大樓、高等法院、英國(guó)領(lǐng)事館及英國(guó)文化協(xié)會(huì)等都近在咫尺，占盡地利優(yōu)勢(shì)； ?太古廣場(chǎng)總占地三十二萬(wàn)平方呎，停車位有 500多個(gè)，于 1990年落成，包括四座大樓及一個(gè)購(gòu)物中心，共提供近五百萬(wàn)平方呎的樓面，包括有甲級(jí)寫字樓、酒店式公寓、三間星級(jí)酒店、購(gòu)物商場(chǎng)和會(huì)議中心等。 太古廣場(chǎng)甲級(jí)寫字樓由太古廣場(chǎng)一座、二座、三座構(gòu)成，共提供面積2204000平方呎。 ?太古廣場(chǎng)一座：建筑面積 860,000平方呎、樓高 36層的甲級(jí)商廈，每層面積由 20,000平方呎至 22,000平方呎，產(chǎn)品包括、多種類型，首層為會(huì)議中心設(shè)施。 ?太古廣場(chǎng)二座：建筑面積 700,000平方呎、樓高 27層的甲級(jí)商廈，每層面積由 21,000平方呎至 22,000平方呎。 ?太古廣場(chǎng)三座：建筑面積 644,000平方呎、樓高 34層的甲級(jí)商廈，每層面積約 20,000平方呎。 太古廣場(chǎng)三座平面圖 太古廣場(chǎng)購(gòu)物中心作為整個(gè)綜合體的核心，共分四層，功能布局有其獨(dú)特之處。 ?太古廣場(chǎng)購(gòu)物中心共分四層，建筑在一個(gè)有五百個(gè)車位的停車場(chǎng)之上，提供樓面面積七十一萬(wàn)平方呎，場(chǎng)內(nèi)提供超過(guò)一百三十間零售店鋪及食肆，并提供多個(gè)展覽場(chǎng)地 。 ?購(gòu)物中心四層功能布局： ?設(shè)為塔樓的中庭和平臺(tái) ?設(shè)有的士站、停車場(chǎng)地等 ?購(gòu)物