【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 數(shù)樓 別鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)混 合 結(jié) 構(gòu)磚 木 結(jié) 構(gòu)其 他 結(jié) 構(gòu)結(jié)構(gòu)部分(G)裝修部分(S)設(shè)備部分(B)結(jié)構(gòu)部分(G)裝修部分(S)設(shè)備部分(B)結(jié)構(gòu)部分(G)裝修部分(S)設(shè)備部分(B)結(jié)構(gòu)部分(G)裝修部分(S)設(shè)備部分(B)單層二、三層四～六層七層以上注：修正后房屋得分(成)=結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分G+裝修部分合計(jì)得分S+設(shè)備部分合計(jì)得分B。 凡是已拆除的、待報(bào)廢的、房產(chǎn)管理部門定為危房的、無(wú)使用價(jià)值的工程，其成新率一律定為0。 建筑物參考使用年限1) 鋼結(jié)構(gòu) 生產(chǎn)用房 70年 受腐蝕的生產(chǎn)用房 50年 非生產(chǎn)用房 80年2)鋼筋砼結(jié)構(gòu) 生產(chǎn)用房 50年受腐蝕的生產(chǎn)用房 40年 非生產(chǎn)用房 60年3)混合結(jié)構(gòu) 生產(chǎn)用房 40年受腐蝕的生產(chǎn)用房 30年 非生產(chǎn)用房 50年4)磚木結(jié)構(gòu) 生產(chǎn)用房 30年受腐蝕的生產(chǎn)用房 20年 非生產(chǎn)用房 40年5)簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu) 10年構(gòu)筑物參考使用年限1)輸油輸氣管道 16年2)其它管道 30年3)露天庫(kù) 20年4)露天框架 30年5)冷藏庫(kù) 30年其中：簡(jiǎn)易冷藏庫(kù) 15年6)烘房 30年7)冷卻塔 30年8)水塔 30年9)蓄水池 30年10)污水池、儲(chǔ)油罐池 20年11)水井 30年12) 圍墻 30年13) 道路 20年對(duì)授權(quán)公房的評(píng)估：對(duì)授權(quán)公房，如是商業(yè)用房，有收益的，按租金收益法評(píng)估；難以確定收入的廠房，可采用重置成本法評(píng)估。其土地出讓金按空轉(zhuǎn)土地評(píng)估，評(píng)估方法詳見(jiàn)空轉(zhuǎn)土地評(píng)估。在建工程土建在建工程——土建，一般采用重置成本法評(píng)估。即按照正常情況下在評(píng)估基準(zhǔn)日重新形成該在建工程已經(jīng)完成的工程量所需發(fā)生的全部費(fèi)用確定重置價(jià)值，當(dāng)明顯存在較為嚴(yán)重的實(shí)體性、功能性和經(jīng)濟(jì)性貶值時(shí)，需確定貶值額，并從重置價(jià)值中扣除；如工程在建時(shí)間較短，則不考慮貶值因素。在建工程重置價(jià)值可根據(jù)工程項(xiàng)目概（預(yù)）算書所載資料加以核定。未完工項(xiàng)目，開(kāi)工時(shí)間離評(píng)估基準(zhǔn)日不超過(guò)一年的，一般按工程結(jié)算價(jià)款，扣除不合理費(fèi)用后，確定其價(jià)值。如果工期較長(zhǎng)、或超過(guò)正常建設(shè)工期，工料費(fèi)用價(jià)格變動(dòng)較大，應(yīng)按實(shí)際實(shí)物用量和現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算工程造價(jià)。庫(kù)存材料、工程物資應(yīng)與工程項(xiàng)目分開(kāi)評(píng)估，其重置價(jià)值為市場(chǎng)購(gòu)買價(jià)加上合理的費(fèi)用組成。清查核實(shí)后，如經(jīng)抽樣評(píng)估，市場(chǎng)價(jià)與賬面值變動(dòng)很小，可以賬面值確認(rèn)評(píng)估值。資金成本為正常建設(shè)工期內(nèi)工程占用資金的籌資成本。資金成本為應(yīng)計(jì)利息，計(jì)息本金和計(jì)息期可按照施工建設(shè)情況下需占用的資金數(shù)額及相應(yīng)的客觀時(shí)間計(jì)算，利率應(yīng)選擇評(píng)估基準(zhǔn)日在執(zhí)行的與正常工期同期的基本建設(shè)貸款利率。 在建工程的形象進(jìn)度可根據(jù)標(biāo)志性階段來(lái)劃分如：基礎(chǔ)工程完工、地上多少層、結(jié)構(gòu)封頂?shù)葋?lái)劃分，現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)可參考工程預(yù)算書的子目。向施工單位和工程監(jiān)理核實(shí)，了解付款情況。對(duì)工程進(jìn)度與付款有明顯差別的應(yīng)查清原因確定應(yīng)付未付款額，從評(píng)估值中扣除。 機(jī)器設(shè)備評(píng)估 主要采用重置成本法，其基本公式為： 評(píng)估值=重置全價(jià)綜合成新率重置全價(jià)=設(shè)備購(gòu)置費(fèi)（基價(jià)）+運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)（含基礎(chǔ)費(fèi)）+其它必要合理費(fèi)用（進(jìn)口設(shè)備關(guān)稅、大型設(shè)備一定期限內(nèi)的資金成本、手續(xù)費(fèi)、驗(yàn)車費(fèi)、牌照費(fèi)等）。首先對(duì)設(shè)備進(jìn)行ABC分類，對(duì)A、B類設(shè)備，原則上應(yīng)采用向生產(chǎn)廠家或在上海辦事處直接詢價(jià)；或查詢國(guó)內(nèi)近期發(fā)行的各種價(jià)格資料，如《機(jī)電產(chǎn)品報(bào)價(jià)手冊(cè)》；對(duì)其中某些非標(biāo)設(shè)備，可與規(guī)格、型號(hào)相似的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備對(duì)比，用類比法求得；對(duì)C類設(shè)備，宜選用被評(píng)估單位當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)行市價(jià)。對(duì)一時(shí)難以詢到市場(chǎng)價(jià)格,又難以找到類比設(shè)備時(shí),可用物價(jià)指數(shù)法確定。企業(yè)賬面的設(shè)備原值一般都包括運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)，以及其它費(fèi)用，上述費(fèi)用的物價(jià)變化指數(shù)與設(shè)備價(jià)格變化指數(shù)是不同的，應(yīng)分別計(jì)算；在設(shè)備功能同等條件下，根據(jù)替代原則，國(guó)產(chǎn)設(shè)備應(yīng)選擇可能獲得的最低價(jià)。設(shè)備運(yùn)雜、基礎(chǔ)費(fèi)的確定 根據(jù)機(jī)械工業(yè)部[機(jī)械計(jì)（1995）1041號(hào)文]1995年12月29日發(fā)布的《機(jī)械工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目概算編制辦法及各項(xiàng)概算指標(biāo)》中，有關(guān)設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)、設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)概算指標(biāo)，并按設(shè)備類別予以確定。其它合理費(fèi)用：主要是指資金成本，對(duì)建設(shè)周期長(zhǎng)、價(jià)值量大的設(shè)備，按建設(shè)周期及付款方法計(jì)算其資金成本；對(duì)建設(shè)周期較短，價(jià)值量小的設(shè)備，其資金成本一般不計(jì)。表3 機(jī)器設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)率表序號(hào)地區(qū)分類設(shè)備所在地的?。ㄊ校┟Q運(yùn)雜費(fèi)率（%）1當(dāng)?shù)夭少?gòu)0．522一類北京、天津、河北、山東、山西、江蘇、上海、浙江、安徽、遼寧或鄰近地區(qū)采購(gòu)14 3二類湖南、湖北、福建、江西、廣東、河南、陜西、四川、重慶、吉林、黑龍江、甘肅254三類廣西、貴州、青海、寧夏、內(nèi)蒙古265四類云南、新疆27表4 設(shè)備安裝基礎(chǔ)費(fèi)率表設(shè)備分類設(shè)備安裝費(fèi)率（%）（一般）設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)率（%）（一般）1機(jī)加工車間設(shè)備1222起重設(shè)備9123機(jī)械化自動(dòng)化設(shè)備12410T161。20T鍋爐房42（含筑爐費(fèi)14）52T161。4T鍋爐房31（含筑爐費(fèi)14）6變電站（室）設(shè)備 （10千伏以下）20257電解鋁車間4218制冷通風(fēng)設(shè)備109集中空調(diào)設(shè)備610冷卻塔設(shè)備1011電氣設(shè)備812電梯101513程控電話總機(jī)1014深井泵房1715加壓泵房3216煤氣站、冷凍站、污水處理站1017油庫(kù)、汽車加油設(shè)備氧氣站518材料庫(kù)存（不包括立體倉(cāng)庫(kù)）19有吊車無(wú)吊車42．520汽車庫(kù)3．54。5注：專用生產(chǎn)線或成套設(shè)備試生產(chǎn)過(guò)程費(fèi)用未包括在內(nèi)。 歸設(shè)備的拆遷費(fèi)一般按該設(shè)備原值計(jì)算的安裝費(fèi)的50%計(jì)列 設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)如已列入房屋建筑物中評(píng)估，則設(shè)備中不可重復(fù)計(jì)算進(jìn)口設(shè)備重置全價(jià)的確定進(jìn)口設(shè)備指由境外直接引進(jìn)的設(shè)備，一般都是通過(guò)外貿(mào)公司訂貨，有訂貨合同、外貿(mào)結(jié)算單（發(fā)票）和竣工驗(yàn)收資料等，不同于市場(chǎng)上采購(gòu)的外國(guó)生產(chǎn)的電器產(chǎn)品。進(jìn)口設(shè)備重置全價(jià) = CIF價(jià) + 進(jìn)口關(guān)稅 + 增值稅 + 消費(fèi)稅＋銀行財(cái)務(wù)費(fèi)＋外貿(mào)手續(xù)費(fèi)＋商檢費(fèi)＋國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi) + 設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi) + 設(shè)備安裝費(fèi) + 其他合理費(fèi)用進(jìn)口設(shè)備的重置全價(jià)包括： ①設(shè)備貨價(jià)，有離岸價(jià)（）和到岸價(jià)（）之分； ②境外運(yùn)輸費(fèi)和運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)； ③關(guān)稅、增值稅和消費(fèi)稅； ④銀行財(cái)務(wù)費(fèi)和外貿(mào)公司手續(xù)費(fèi)； ⑤國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)； ⑥安裝調(diào)試費(fèi)（包含基礎(chǔ)費(fèi)）； ⑦附加費(fèi)用（商檢費(fèi)）； ⑧其他合理費(fèi)用； 到岸價(jià)（）=離岸價(jià)()+境外運(yùn)輸費(fèi)+運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi) 離岸價(jià) () =出廠價(jià)+包裝費(fèi)+運(yùn)到交貨口岸的運(yùn)雜費(fèi) 設(shè)備貨價(jià)一般包括設(shè)備的主機(jī)價(jià),一定數(shù)量的備件和易耗件,必要的