【文章內(nèi)容簡介】 實(shí)物狀況調(diào)整比較因素及因子設(shè)置合理、齊全，反映估價對象實(shí)物狀況全面、客觀；系數(shù)測算與分析確定過程詳細(xì)、合理。6(1)因素選擇不全或者針對性差的，～3分。(2)因素差異分析不夠的，～3分。(3)調(diào)整因素分值確定與因素差異描述不一致的，～2分。(4)子因素權(quán)重值不合理的，～1分。7公式運(yùn)用與計算公式應(yīng)用正確，符合規(guī)范規(guī)定，取值精度合理，數(shù)值計算正確。4(1)計算公式選用正確，但無計算過程或者計算過程不清晰的，扣3分。(2)選用公式中字母含義說明不準(zhǔn)確或者未說明的，～1分。(3)測算結(jié)果確定方式不合理，理由不充分的，扣1～2分。(4)計算過程中數(shù)字精確度不夠或者不合理的，～1分。8小 計36表12 收益法評審標(biāo)準(zhǔn)序號評審項(xiàng)目評 審 標(biāo) 準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)分扣分項(xiàng)目分值及說明1有效毛收入出租型租金水平選取的租賃實(shí)例真實(shí)、客觀，信息較完整，可比性強(qiáng)；租金收入分析深入。9(1)租賃實(shí)例的真實(shí)性依據(jù)（來源、名稱、坐落、外觀照片，估價對象前3年租賃收入及運(yùn)營費(fèi)用情況）不充分的，扣1～2分。(2)租賃實(shí)例狀況描述不完整、不清晰的，扣1～2分。(3)租賃實(shí)例可比性較差的，扣2～4分。(4)租金水平確定無理由或者理由不充分的，扣1～4分。租約限制租約限制處理合理，理由充分。2(1)未說明有無租約限制的，扣1分。(2)有租約，但未考慮限制，且理由不充分的，扣1分。(3)有租約，考慮了租約限制，但處理方式不正確的，～1分。有效出租面積或者可出租面積比率有效出租面積或者可出租面積比率確定過程清楚，數(shù)據(jù)合理。2(1)有效出租面積或者可出租面積比率數(shù)據(jù)確定無過程或者過程不清楚的，～1分。(2)可出租面積比率數(shù)據(jù)確定依據(jù)不充分的，～1分?？罩寐逝c租金損失空置率與租金損失確定過程清楚，數(shù)據(jù)合理；市場依據(jù)充分。2(1)空置率與租金損失數(shù)據(jù)確定無過程或者過程不清楚的，～1分。(2)空置率與租金損失市場依據(jù)不充分的，～1分。(3)空置率與租金損失市場依據(jù)不合理的，扣2分。自營型經(jīng)營收入商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)或者生產(chǎn)性質(zhì)明確；經(jīng)營收入與支出內(nèi)容全面，數(shù)據(jù)來源依據(jù)充分；經(jīng)營收入確定合理。15(1)經(jīng)營業(yè)態(tài)或者生產(chǎn)性質(zhì)不明確的，扣2分。(2)經(jīng)營或者生產(chǎn)收入內(nèi)容不全面、數(shù)據(jù)來源依據(jù)不充分的，扣3～5分。(3)經(jīng)營收入測算無過程或者過程不詳細(xì)的，扣1～5分。(4)經(jīng)營收入水平確定理由不充分的，扣1～6分。2其他收入其他收入來源明確說明。1其他收入來源未說明的，扣1分。3運(yùn)營費(fèi)用費(fèi)用項(xiàng)目正確、齊全；費(fèi)用估算或者確定過程清楚，數(shù)據(jù)來源依據(jù)充分，取值合理，全部符合正?？陀^費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)或者符合政策規(guī)定要求。6(1)運(yùn)營費(fèi)用構(gòu)成內(nèi)容不完整、不合理的，扣1～3分。(2)運(yùn)營費(fèi)用水平確定理由不充分的，扣1～3分。(3)運(yùn)營費(fèi)用測算無過程或者過程不詳細(xì)的，扣1～2分。(4)自營型經(jīng)營利潤未扣除、經(jīng)營利潤取值不合理或者理由不充分的，扣1～2分。4凈收益前后一致、計算正確。2計算不正確的，扣2分。5變化趨勢分析凈收益流量類型分析合理，升降幅度預(yù)測數(shù)值依據(jù)充分。2(1)未進(jìn)行變化趨勢分析的，扣2分。(2)變化趨勢分析依據(jù)不充分或者不合理的，～1分。6報酬率(或者資本化率)報酬率確定方法和確定過程正確；數(shù)據(jù)來源依據(jù)充分；針對估價對象類型、檔次、區(qū)位、估價時點(diǎn)的狀況等合理取值。4(1)報酬率（或者資本化率）確定無過程的，扣2分。(2)報酬率（或者資本化率）確定有過程，但方法不正確的，扣2分。(3)報酬率（或者資本化率）確定過程不完善的，扣1～2分。(4)報酬率（或者資本化率）取值不合理的，扣1～2分。7收益期限收益期限確定正確，依據(jù)充分。2(1)收益期限確定錯誤的，扣2分。(2)收益期限確定正確，但未說明理由或者理由不充分的，扣1分。8公式應(yīng)用與計算計算公式選用正確；有必要的分析和測算過程；測算過程完整、嚴(yán)謹(jǐn)、正確。4(1)計算公式選用正確，但無計算過程或者計算過程不清晰的，扣3分。(2)選用公式中字母含義說明不準(zhǔn)確或者未說明的，扣2分。(3)計算過程中數(shù)字精確度不夠或者不合理的，～1分。9小 計36表131 成本法（房地）評審標(biāo)準(zhǔn)序號評審項(xiàng)目評審標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)分扣分項(xiàng)目分值及說明1土地取得成本市場購置土地取得土地取得方式明確；土地取得成本構(gòu)成合理，依據(jù)充分；土地取得成本調(diào)整符合市場情況；土地取得稅費(fèi)計算合理。8(1)未說明土地取得方式的，扣1分。(2)成本內(nèi)容構(gòu)成不合理的，扣1～4分。(3)成本取值依據(jù)不充分的，扣1～3分。(4)土地取得成本市場狀況調(diào)整理由不充分的，扣1～2分。(5)土地取得稅費(fèi)確定不正確的，扣1分。征收集體土地取得征收城市房屋取得2開發(fā)成本勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)計費(fèi)依據(jù)充分，費(fèi)率合理。2(1)費(fèi)用構(gòu)成內(nèi)容不完整或者不合理的，扣2分。(2)費(fèi)率確定不合理的，扣1分。(3)費(fèi)率確定依據(jù)不充分的，扣1分。建筑安裝工程費(fèi)建筑工程費(fèi)、裝飾裝修工程費(fèi)、房屋設(shè)備工程費(fèi)依據(jù)充分、客觀合理。5(1)建安工程費(fèi)取值無依據(jù)（現(xiàn)行定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、建安工程造價指標(biāo)、建材人工施工機(jī)械市場價格等）或者依據(jù)不充分的,扣1～2分。(2)建安工程費(fèi)取值與估價對象狀況（類型、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、檔次等）不符的，扣1～3分。(3)建安工程費(fèi)確定中選取可比實(shí)例調(diào)整不合理的，扣1～3分?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)費(fèi)用內(nèi)容構(gòu)成完整，費(fèi)用依據(jù)充分。2(1)費(fèi)用構(gòu)成內(nèi)容不完整或者不合理的，扣2分。(2)費(fèi)率確定不合理的，扣2分。(3)費(fèi)率確定依據(jù)不充分的。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)費(fèi)用構(gòu)成合理，費(fèi)用依據(jù)充分。2(1)費(fèi)用構(gòu)成內(nèi)容不完整或者不合理的，扣2分。(2)費(fèi)率確定不合理的，扣2分。(3)費(fèi)率確定依據(jù)不充分的。開發(fā)期間稅費(fèi)稅費(fèi)構(gòu)成合理，稅費(fèi)依據(jù)充分。1(1)稅費(fèi)構(gòu)成內(nèi)容不完整或者不合理的，扣1分。(2)稅費(fèi)率確定不合理的，扣1分。(3)稅費(fèi)率確定依據(jù)不充分的。3管理費(fèi)用費(fèi)率合理，依據(jù)充分。2(1)費(fèi)率取值不合理的，扣2分。(2)費(fèi)率取值理由不充分的，扣1分。4銷售費(fèi)用費(fèi)率合理，依據(jù)充分。2(1)費(fèi)率取值不合理的，扣2分。(2)費(fèi)率取值理由不充分