【文章內(nèi)容簡介】 主要程序是什么？ 向住戶發(fā)出入伙通知書，規(guī)定分批入住的時間，入住時需要辦理的手續(xù)； 收取管理費按金，建立檔案和做好登記； 在住戶出示收樓手續(xù)、身份證等之后領(lǐng)取鑰匙； 與住戶一起驗收房屋，并做好質(zhì)量問題記錄； 發(fā)放“住戶手冊”、“緊急聯(lián)絡(luò)表”等并提醒住戶認(rèn)真閱讀和保存； 做好房屋質(zhì)量的返修工作。（二十七） 裝修工程進(jìn)行的物業(yè)管理服務(wù)主要程序是什么？ 制定裝修指引； 收取裝修押金（如有毀壞公共設(shè)施按程序輕重從中扣除，如正常則如數(shù)退還）；減去垃圾清運費； 辦理裝修工人大廈出入證件。（二十八） 營業(yè)性停車場的管理應(yīng)注意哪些主要問題？ 制訂車場的管理規(guī)定；a. 按小時租用和按月租用兩種收費標(biāo)準(zhǔn)；b. 月租車位，原則上專位專車，如車主要停不同牌號車，須事先登記；c. 車輛出入登記手續(xù)（車位、車牌、時間），驗證放行； 通道標(biāo)志、車位標(biāo)志、出入口標(biāo)志明顯易懂； 保證車輛出入通道暢道； 設(shè)立裝卸貨專用車位，以不阻礙其它車輛； 嚴(yán)禁裝有易燃、易爆、劇毒物品或有污染性物品的車輛駛?cè)胪＼噲觯?室內(nèi)停車場要將標(biāo)高、重量等限制牌掛在車場入口顯眼處。（二十九） 樓宇電力系統(tǒng)日常管理的要點是什么？ 維修機(jī)電設(shè)備，應(yīng)雇用合格的工程師、技工； 應(yīng)明了大廈各種電力供應(yīng)的設(shè)備所在，如大廈的電力總開關(guān)、用戶的電路分線、保險絲、電表、水泵等，并了解緊急開關(guān)的操作規(guī)程，購置后備保險絲，以備急修時使用； 樓宇電力如突然全部中斷，應(yīng)先檢查總開關(guān)，再與供電公司聯(lián)系詢問情況； 如部分用戶電力中斷，物業(yè)管理處應(yīng)派人檢查供電系統(tǒng)，如屬用戶室內(nèi)設(shè)備故障，應(yīng)由該戶雇人修理，管理公司提供協(xié)助； 公用設(shè)備如有損壞或發(fā)現(xiàn)過熱現(xiàn)象，應(yīng)立即派人修理； 接到停電通知應(yīng)提前貼出通告，停電后應(yīng)檢查各系統(tǒng)是否恢復(fù)正常操作； 出入口應(yīng)備有充電式緊急照明設(shè)備； 定期檢查保養(yǎng)。（三十） 給排水系統(tǒng)日常管理的要點是什么？ 了解供水系統(tǒng)如水管、水箱、總開關(guān)、分開關(guān)的位置； 高層樓宇應(yīng)定期巡視水泵操作是否正常，水箱是否清潔，必須定期清洗水池，以保持食水衛(wèi)生； 發(fā)現(xiàn)水管爆裂時，必須盡快關(guān)開關(guān)，總水管爆裂關(guān)總開關(guān)，同時通知住戶并安排急修； 消防用的給水設(shè)備，應(yīng)經(jīng)常檢查，同時禁止使用消防水做其它用途； 因住戶外出忘記關(guān)水，導(dǎo)致大量水流出，應(yīng)及時關(guān)上該戶的供水開關(guān)，以阻止水漫延，同時盡快與該戶主聯(lián)系，通告情況； 安裝或修理供水系統(tǒng)，應(yīng)與自來公司聯(lián)系； 經(jīng)常檢查排水溝渠、沙井是否暢通； 自來水公司發(fā)出的停水通知應(yīng)及時通知，使住戶有所準(zhǔn)備。（三十一） 電梯系統(tǒng)日常管理的要點是什么？ 電梯發(fā)生故障，應(yīng)即時通知技術(shù)人員修理，同時要善言安慰被困乘客，請其耐心等候，切勿自行開啟梯門，以免發(fā)生危險； 勸喻用電梯搬運物件者不可超重； 乘搭電梯人數(shù)過多時，應(yīng)維持秩序，指導(dǎo)分批乘搭，以免超載而發(fā)生危險； 勿讓幼兒單獨進(jìn)入電梯； 設(shè)法防止乘客惡意破壞電梯外設(shè)備； 經(jīng)常清理電梯門路軌內(nèi)外積存的垃圾，以免影響梯門開關(guān)； 如發(fā)現(xiàn)電梯有震蕩、不正常聲音或電梯損壞時，應(yīng)立即通知技術(shù)人員進(jìn)行修理，當(dāng)技術(shù)員到達(dá)時，管理員應(yīng)祥述電梯不妥之處，以便查究毛病，一切情況必須詳細(xì)記錄于管理處； 狂風(fēng)暴雨時，如發(fā)現(xiàn)機(jī)房項或接近電梯的門窗滲水時，應(yīng)即盡量阻止雨水流入電梯槽，暴風(fēng)雨過后，必須根治漏水情況； 凡有滲水電梯，應(yīng)即停止使用，以免觸電，并設(shè)法將電梯升高至較安全地方； 電梯槽底有積水時，應(yīng)即報告上級處理，同時研究水的來源，及早修理；1 電梯機(jī)房鑰匙及電梯門鑰匙，除技術(shù)員或保安消防人員外任何人不得使用；1 將每年安全部門發(fā)出的合格驗梯證書影印本張貼于該電梯的顯眼處；1 沖洗走廊及樓梯時，勿讓水流入電梯內(nèi)，以免破壞電梯設(shè)備；1 火警發(fā)生時，切勿乘搭電梯，因電梯可能隨時在半途停頓，而將人困于電梯內(nèi)；1 經(jīng)常檢查電梯機(jī)房通氣是否足夠，溫度是否過高。（三十二） 對樓宇建筑結(jié)構(gòu)日常管理的要點是什么？ 樓宇結(jié)構(gòu)的老化與破壞，對安全有重大影響，應(yīng)特別留意； 如發(fā)現(xiàn)某住戶擅自拆建墻壁。增開窗戶或加建如：外墻檐、棚、平臺上蓋等，應(yīng)預(yù)以制止； 天花或外墻如有漏水，應(yīng)立即通知有關(guān)住戶修理； 以下幾種情況應(yīng)特別留意（公共區(qū)域）：a. 墻、天花板有明顯裂縫；b. 氣窗的玻璃爆裂；c. 樓梯邊的鐵欄桿松脫；d. 防火門損壞； 凡屬結(jié)構(gòu)上有重大疑問，應(yīng)立即請教結(jié)構(gòu)工程師。（三十三） 什么是物業(yè)的保修期（保養(yǎng)期）？一般指承建商對發(fā)展商的樓宇質(zhì)量保證期，管理公司與小業(yè)主之間沒有這個承諾。小業(yè)主在收樓后，倘若發(fā)現(xiàn)樓宇有問題，應(yīng)通過管理公司將投訴意見轉(zhuǎn)告發(fā)展商，在發(fā)展商規(guī)定的期限內(nèi)由原承建商完成有關(guān)修補(bǔ)工作。管理公司僅是起中間人的作用。（三十四） 物業(yè)的日常維護(hù)雖然消防火警、臺風(fēng)等危急事件的管理對物業(yè)管理來說相當(dāng)重要，但經(jīng)常做的并不只是這些，日常的維護(hù)也不能用處理緊急事件的做法，否則成本將上升到難以接受的地步。樓宇維護(hù)是日常管理的重點之一，這不僅是物業(yè)的使用問題，更重要的是使物業(yè)在競爭的市場中保持高入住率、高增值和體現(xiàn)總體形象的關(guān)這鍵。 預(yù)防性維護(hù)在每個財務(wù)年度初擬定成本預(yù)算時就要對同期發(fā)生的維護(hù)制定方案，這個方案對維護(hù)的內(nèi)容和時間表都要做出規(guī)定，從而指導(dǎo)維護(hù)工作在實際中的實施。預(yù)防性維護(hù)方案通常包括一些如樓宇外墻的清洗、粉刷，小區(qū)道路或入口道路的重鋪等工程量大的工作。物業(yè)管理人應(yīng)根據(jù)自己的經(jīng)驗，與業(yè)主商討一個五年或更長的計劃以便使成本和效益統(tǒng)一。 更正性維護(hù)即使全面地執(zhí)行了預(yù)防性維護(hù)，也會出現(xiàn)一些由于細(xì)節(jié)遺漏或其它原因的事件如水管爆裂、電梯故障、門鎖損壞、橡皮墻磚裂等，這些都需要即時采取維護(hù)措施。一般來說，此類工程量小的工作，都由管理公司的工程部或包給一間公司以成本加合利潤的方式進(jìn)行修補(bǔ)。 維修工作的實施物業(yè)管理人為了讓業(yè)主滿意，維護(hù)工作必須做到物有所值，為此在維護(hù)工作展開之前，物業(yè)管理公司須仔細(xì)衡量工作的成本，在自己組織人力和分包給其它承建商之間做出選擇。如工程要分包出去則首先進(jìn)行招標(biāo)，對工程的內(nèi)容、時間做出規(guī)定，在工作進(jìn)行中對質(zhì)量、工期進(jìn)行控制。（三十五） 樓宇保養(yǎng)與翻新樓宇保養(yǎng)與翻新是兩個不同的要概念，前者指通過維護(hù)、修整使樓宇的性能回復(fù)或維持在目前可以接受的水平，而翻新則是進(jìn)一步改善樓宇設(shè)施，使樓宇壽命延長。.....中國最龐大的下載資料庫長期以來樓宇的維護(hù)保養(yǎng)與翻新并沒有得到應(yīng)有的重視，對這方面的系統(tǒng)研究更是鳳毛麟角。隨著物業(yè)管理商業(yè)化，無論是新樓預(yù)留樓宇公設(shè)施維修基金，還是對舊樓的評估樓宇保養(yǎng)與維護(hù)作業(yè)物業(yè)管理的主要任務(wù)之一，應(yīng)該對此有個總體的了解。 標(biāo)準(zhǔn)（如圖示）｝改善｝維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)　　　　　要求　　　　　使用　　　　　　　　　　改善　　　　　　　　　原來標(biāo)準(zhǔn)　　　　　　　老化　　　　　　　　　　維護(hù) 時間　　　　　　　　　　　　　　　（１） 樓宇的使用要求標(biāo)準(zhǔn)：樓宇的使用標(biāo)準(zhǔn)隨著時間而增高，比如鋼窗用于住宅在現(xiàn)在已越來越被鋁窗所替代，另外樓宇設(shè)備的需要視物業(yè)的用途而定，比如將寫字樓改為商場，便必須進(jìn)行許多更改。（２） 物業(yè)管理中的維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)：這里所討論的物業(yè)管理中的維護(hù)是指克服樓宇設(shè)施老化，維持樓宇原來的使用標(biāo)準(zhǔn)。因為樓宇在自然的老化和貶值過程中，因此日常的維護(hù)和更新是維護(hù)業(yè)主的共同利益，同時也是花費成本的。 主要建筑部分的更新周期為了使預(yù)留的資金可以充分滿足樓宇維護(hù)工程費用，各設(shè)備和建筑部分的更新周期是必須掌握的數(shù)據(jù)：（見下表）主要建筑部分的翻新周期種類項目翻新周期（年）　　5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 樓宇附加裝置屋頂覆蓋層窗門五金器具修飾墻壁