【文章內(nèi)容簡介】 洗潔劑洗大、小便器；用拖把托干凈地面；噴灑空氣清新劑或香水，小便器內(nèi)放置香球等）；每月1次用毛巾擦燈具；每月2次對共用衛(wèi)生間進行消殺，發(fā)現(xiàn)墻壁有字及時清潔。室內(nèi)無明顯異味、嗅味；地面無明顯煙頭、紙屑、污漬、積水，天花板、墻面無蜘蛛網(wǎng)和積灰，目視墻壁干凈，便器潔凈無黃漬。（4） 道路保潔：每日清掃1次，保潔時間不少于4小時，循環(huán)保潔，保潔人員往返一周不超過1小時，目視道路無垃圾、雜物，煙頭、紙屑，無直徑2cm以上的石子；地面垃圾滯留時間不超過1小時；目視燈具、燈座、燈蓋、燈罩無積灰，每季度清潔1次。（5） 綠化帶保潔：每日清掃1次綠化帶、草地上垃圾，檢1次草地、綠化帶上的煙頭、棉簽等小雜物，冬秋季節(jié)或落葉較多季節(jié)增加清潔次數(shù)，地面基本干凈、無積灰、無污漬、無垃圾，花壇表面無污漬，地面垃圾滯留地面不超過1小時。（6） 門衛(wèi)：各出入口24小時有人值班看守；按照委托合同要求進行進出車輛管理、訪客登記，謝絕業(yè)主拒絕訪問人員和未經(jīng)業(yè)主委員會批準(zhǔn)的商販入內(nèi)，大件物品搬出實行登記，實施交通指揮與疏導(dǎo)等工作。（7） 人員組織：專職安全護衛(wèi)人員身體健康、責(zé)任心強、工作認(rèn)真負(fù)責(zé)；接受相關(guān)的安全護衛(wèi)知識和技能崗位培訓(xùn)，勝任小區(qū)護衛(wèi)工作，對小區(qū)日常護衛(wèi)事項作出正確反應(yīng)，并定期進行防范學(xué)習(xí)，增強安全防范能力；思想品質(zhì)好，作風(fēng)正派，熱愛安全護衛(wèi)工作，無犯罪記錄；當(dāng)班時應(yīng)佩戴明顯標(biāo)志，穿戴統(tǒng)一制服，制服干凈、整齊；配備對講裝置和其他必備的安全護衛(wèi)工具；交接班制度完善，并有工作及交接班紀(jì)錄。（8） 巡邏：白天巡邏每2小時1次，夜間巡邏次數(shù)不少于6次，重點部位、重點時間以及特殊情況加強巡邏；及時發(fā)現(xiàn)和處理不安全隱患；接受業(yè)主（使用人）投訴和求助；回答用戶的詢問；在遇到突發(fā)事件時，及時報告警方與管理處，必要時采取正當(dāng)防衛(wèi)，防止事態(tài)擴大，協(xié)助保全現(xiàn)場和證據(jù)；安全巡邏有記錄有檢查。（9） 亭、廊、雕塑等建筑小品：每季度清潔1次，細(xì)致、認(rèn)真、全面的檢查1次，主要檢查山石之間是否牢固；需要刷白或刷漆的部位每2年粉刷1次，大理石雕塑每年擦次1次。（10） 花壇：花卉長勢良好；在花壇開花期間，每周修剪殘枝、保持清晰的圖案和適宜的高度；草本宿根花卉生長基本正常，缺株率在15%以下；定期防治病害蟲，發(fā)生病害蟲及人為損害后能及時防治，泥面不開裂，花卉無缺水枯萎現(xiàn)象；葉色、大小一般，有黃葉、落葉的株數(shù)在10%以下。（11） 草坪：成活率在90%以上，生長正常；整塊草地沒有已開花雜草，整塊草地沒有明顯闊草；基本無病蟲害；綠期250日以上，草坪平整，高度控制在60mm以下；綠化整潔，無堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象；設(shè)施基本完好，無明顯人為損壞，對違法行為及時發(fā)現(xiàn)和處理；綠化生產(chǎn)垃圾能及時清運；根據(jù)草坪種類、季節(jié)、生長、天氣、土質(zhì)等情況實施淋水、施肥、修剪和滅蟲。（12） 垃圾收集與處理：生活垃圾由業(yè)主（使用人）自已送至樓下固定位置，有清掃人員每日收集生活垃圾1次；垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾1次；垃圾日產(chǎn)日清；建筑垃圾定點堆放；對有毒物質(zhì)分離特殊處理；灰塵、泥沙等粉塵性垃圾途中應(yīng)加以遮擋；廢棄涂料、油漆等流質(zhì)性垃圾在運送途中注意容器的封閉，防止溢流污染路面；垃圾收集桶封閉，無垃圾外溢、氣味四散、垃圾散落等現(xiàn)象。（13） 標(biāo)識、宣傳牌、雕塑、保潔：標(biāo)識、宣傳牌每周擦拭2次，雕塑每2個月擦拭1次。清潔后檢查無污漬、無積灰、不損傷被清潔物。（14）休閑、娛樂、健身設(shè)施保潔：每周清潔3次（擦拭表面灰塵、用清潔劑擦拭污漬用清水沖洗干凈抹干、清掃垃圾、擦拭座椅）；每月徹底刷洗消毒1次；設(shè)施表面干凈，無灰塵污漬、繡跡，目視游樂場內(nèi)及其周圍無果皮、紙屑等垃圾，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備脫焊、脫漆、斷裂及其他安全隱患并報告處理。（15）服務(wù)時限：急修服務(wù)30分鐘內(nèi)到位，12小時內(nèi)修復(fù)，若不能，要有緊急措施，并對業(yè)主（使用人）做出限時承諾。小修原則上2日內(nèi)修復(fù)，特殊情況必須做出說明和限時承諾。服務(wù)時限不得以節(jié)假日和休息時間拖延（居民預(yù)約、雨天筑漏可不受2日限制）。第五章日常物業(yè)管理一、安全管理之工作重點物業(yè)管理實踐中，“安全”工作是一項最基本、最重要、較復(fù)雜的一項內(nèi)容。我司歷來追求“刑事案件的零發(fā)案率”的管理指標(biāo)。根據(jù)“保安清潔是臉面，安全文明是關(guān)鍵”的思想，通過技防、人防、物防的結(jié)合，以及全面防范與重點防范的結(jié)合大力促進“零發(fā)案率”安全工程。建立全員參與的應(yīng)急分隊和安全責(zé)任制度，使安全管理橫到邊、豎到底，消滅安全管理盲點。強化員工的安全意識和安全技能培訓(xùn)，使全員常繃安全這根弦，清楚知道安全工作該如何抓、出現(xiàn)突發(fā)事件該如何做。對大江盛世在管理服務(wù)中的危險源（物的不安全狀態(tài)、人的不安全行為）進行系統(tǒng)識別和評價，建立危險源清單。根據(jù)危險源清單健全事前防范制度，消除安全隱患，杜絕安全事故的發(fā)生；制訂全面的應(yīng)急處理預(yù)案，保證出現(xiàn)各類突發(fā)事件時能及時得到有效的控制。充分保證安全管理設(shè)備設(shè)施足量到位并隨時有效。聘請甲方或?qū)I(yè)機構(gòu)定期對我們的安全管理工作進行評價，尋找不足及時改進。購買公眾責(zé)任險，合理轉(zhuǎn)移管理服務(wù)風(fēng)險。二、裝修期、入住期日常物業(yè)管理日常物業(yè)管理是物業(yè)管理單位實施管理與服務(wù)功能的重要階段，針對大江盛世商住小區(qū)的特點，物業(yè)管理工作將由裝修期、入住期、常規(guī)期三個部分組成。裝修期，我們將修管理和治安管理確立為這一階段的工作重點。裝修管理上，實施裝修管理的“一把手工程”，由管理處經(jīng)理親自掛帥，主抓大江盛世的裝修管理，向發(fā)展商負(fù)責(zé)。實行公司、管理處層層承諾，立下軍令狀，對裝修管理人員績效實行獎勵與制裁相結(jié)合的管理方式，對住戶裝修實施嚴(yán)密的追蹤監(jiān)管，確保裝修管理總體目標(biāo)的實現(xiàn)。治安管理上，我們將依據(jù)裝修、入住期的治安形勢和住戶的心理需求，實施“人防為主，技防、物防為輔”的治安管理方式，加強對裝修隊、外來人員、搬運人員等流運因素的監(jiān)管，確保“管理無盲點，治安無事件”。一、裝修期管理 辦理收樓手續(xù)流程交領(lǐng)收樓資料填寫資料，并輸入電腦。簽訂合約代收、代繳費用發(fā)鑰匙交、驗房屋開通水電氣。 辦理收樓手續(xù)采取的便利措施辦理入住手續(xù)，我們將堅持匯龍服務(wù)的八字方針：熱情、周到、高效、便利。與供電公司、自來水公司、燃?xì)夤?、電話公司、有線電視臺從簽訂代辦業(yè)務(wù)協(xié)議書，代辦有關(guān)業(yè)務(wù)，方便住戶，減少麻煩。同時，為住戶提供多項免費資詢和維修服務(wù)。 裝修管理在大江盛世商住小區(qū)辦理收樓手續(xù)后，業(yè)主要裝修的，我公司根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、設(shè)計了《裝修施工審批表》、《裝修許可證》、《裝修施工出入證》、《裝修保證書》制訂了管理服務(wù)程序，以實施全天候、全方位、全過程的裝修管理。（1）成立裝修管理小組，由管理處經(jīng)理任組長， 物業(yè)助理、水電工、保安隊長為成員的管理小組。共同負(fù)責(zé)裝修管理的日常工作及突發(fā)事故的處理。（2）成立裝修巡查隊。巡查隊由保安部保安人員組成，在裝修期間隸屬裝修管理小組。其工作任務(wù)和職責(zé)： ①維護裝修間園區(qū)及各樓層的正常秩序。 ②查驗進出人員的出入證及施工隊伍的施工許可證。 ③及時發(fā)現(xiàn)和制止違章裝修現(xiàn)象并向上報告。 ④防止業(yè)主裝修材料的被盜，確保業(yè)主利益不受損失。 ⑤及時發(fā)現(xiàn)、制止在裝修現(xiàn)場抽煙、私自動火、亂接電源等危險苗頭，并記錄在案。 ⑥嚴(yán)格交接班制度，認(rèn)真填寫本班巡視情況及處理結(jié)果。 裝修的日常管理（1） 管理處經(jīng)理組織辦公室人員辦理裝修隊伍的培訓(xùn)、驗資、審批和發(fā)放和各類證件。參見下面裝修管理流程圖。（2） 跟蹤施工情況，管理處經(jīng)理每日巡視，了解各施工點施工情況，保安隊長每日三次不定時巡視，了解施工情況及巡查隊運行情況。（3） 門衛(wèi)24小時值班，嚴(yán)格出入人員、車輛驗證等手續(xù)并做好相應(yīng)紀(jì)錄。巡查隊員各樓層裝修點每2小時巡視一遍并作巡視情況登記。（4） 管理處經(jīng)理每日8：00布置當(dāng)天工作，說明裝修隊伍當(dāng)日進入開工情況及當(dāng)天應(yīng)注意的事項；17：00匯總一天的裝修情況、并做好記錄。（5） 裝修垃圾清運。各裝修單元裝修垃圾由指定地點堆放。袋裝清運，日清日運，不堆積、不滯留，不污染小區(qū)內(nèi)外的環(huán)境。 裝修安全管理（1） 裝修管理辦公室負(fù)責(zé)裝修安全工作的管理，保安部負(fù)責(zé)日常安全工作。（2） 與業(yè)主和施工隊負(fù)責(zé)人簽定裝修安全責(zé)任書。（3） 裝修材料車輛有序定時進入，門衛(wèi)進行認(rèn)真查驗，發(fā)現(xiàn)有毒、易燃、未作處理的材料嚴(yán)禁入內(nèi)。（4） 需要進行燒焊等動火作業(yè)，應(yīng)向物業(yè)管理處申請，經(jīng)批準(zhǔn)后在管理處管理人員監(jiān)護下，方可作業(yè)。業(yè)主（使用人）如需裝修，首先向物業(yè)提出申請業(yè)主提出裝修申請——————→物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主（使用人）資格確診，然后提供《裝修申請書》、《裝修管理規(guī)定》、∣、《裝修保證書》∣↓業(yè)主遞交了申請書后，物業(yè)企業(yè)應(yīng)在規(guī)定日期物業(yè)管理公司審批——————→ 內(nèi)進行審批∣并對業(yè)主提交的裝修方案提出建議∣↓對施工單位進行告知有關(guān)管理規(guī)定辦理有關(guān)裝修——————→施工單位簽訂責(zé)任書施工各項手續(xù)預(yù)交押金，辦理臨時出入證∣↓不可擅自改變房屋立體承重結(jié)構(gòu)體系簽管裝修全過程——————→不可擅自改變房屋外立面、封閉陽臺不可擅自改變上下管線、電線∣不可破壞原來房內(nèi)各種設(shè)施線路∣↓裝修完畢、由業(yè)主向物管公司告知裝修完畢驗收——————→物業(yè)裝修管理小組進行驗收∣∣↓驗收合格后，由管理處經(jīng)理向業(yè)主出具驗收合格、退回各類押金——————→ 竣工驗收單業(yè)主憑驗收單到公司財務(wù)部領(lǐng)回押金（5） 巡查隊巡查時，對裝修點的材料、裝修方式進行認(rèn)真檢查，發(fā)現(xiàn)不安全隱患，及時處理報告。（6） 發(fā)生緊急事故時，按緊急處理措施程序進行。裝修是廣大業(yè)主購房以后為了體現(xiàn)個性生活方式所必備的一項基礎(chǔ)工作。裝修往往影響鄰里關(guān)系。出現(xiàn)違章破壞主體結(jié)構(gòu)的事情。為了維護大江盛世商住小區(qū)外觀形象的統(tǒng)一、美觀，保證房屋設(shè)施的正常使用，特制定一系列裝修管理規(guī)定如下：（一） 裝修施工隊伍和裝修方案的優(yōu)化選擇為了更好地配合管理處對裝修的管理，從業(yè)主和管理公司雙方利益出發(fā)，建議業(yè)主盡量選擇公司實力強、信譽好，且取得資格證書的裝修公司。業(yè)主自聘的裝修隊伍，必須由管理處進行資格審查和裝修培訓(xùn)，合格后方能施工并承諾遵守《大江盛世商住小區(qū)裝修管理規(guī)定》，簽定文明施工責(zé)任書。業(yè)主選擇的裝修方案必須符合本規(guī)定要求，不得出現(xiàn)違章裝修項目，管理處對裝修方案進行審查，審查后方可施工。（二）裝修申報住戶裝修，必須提前三天向管理處申報，管理處對裝修隊伍進行資格、裝修方案的審查，并提供裝修手冊。業(yè)主領(lǐng)取《裝修審批表》、《裝修人員登記表》如實填寫裝修項目、范圍、標(biāo)準(zhǔn)、時間、施工圖紙、施工隊伍。（三）裝修審批業(yè)主必須如實填報裝修內(nèi)容，并向管理處提交裝修設(shè)計圖馬紙，涉及消防規(guī)定的應(yīng)向消防部門辦理報批手續(xù)。在接業(yè)主遞交裝修方案一周內(nèi)，管理處對方案進行嚴(yán)格的審核，確保不出現(xiàn)違章裝修方案并及時批復(fù)。業(yè)主收到批復(fù)后，交納裝修保證金，帶領(lǐng)選定的裝修隊負(fù)責(zé)人到管理處辦理施工人員登記手續(xù)，簽定《文明施工責(zé)任書》，領(lǐng)取裝修許可證，辦理施工人員出入證。（四）施工管理所有施工必須按照管理處審批的方案進行，如需更改，必須經(jīng)管理處審批，管理處出具更改通知后方可施工。施工期間，業(yè)主必須進行現(xiàn)場監(jiān)督，保證施工隊伍按規(guī)定作業(yè)，文明施工，逾期未完工要辦理逾期施工手續(xù)，不辦理逾期手續(xù)的，管理處有權(quán)責(zé)令其停工。小區(qū)集中裝修期間，管理處將成立裝修巡查隊，維護裝修秩序，監(jiān)督裝修過程，看護裝修材料；業(yè)主、施工隊?wèi)?yīng)服從巡查隊的管理。裝修期限，中、小工程30天，較大工程為60天，復(fù)式住宅80天，如確實需要延期，要辦理延期手續(xù)。施工期間：每天施工時間根據(jù)實際情況另行規(guī)定。裝修施工用電不得超過該裝修住宅的裝表容量，嚴(yán)禁擅自亂拉、亂接電源線，超容量用電在與管理處協(xié)商后由管理人員指定位置連接電源線，否則，造成一切后果由業(yè)主（施工隊）負(fù)責(zé)?？照{(diào)及空調(diào)管道的安裝應(yīng)在管理處統(tǒng)一規(guī)劃的位置，空調(diào)架由管理處統(tǒng)一設(shè)計。防盜窗款式由管理處統(tǒng)一設(shè)計。嚴(yán)禁改變廚房、衛(wèi)生間的使用功能，必須保持排水、排煙順暢，不損害其他業(yè)主利益。施工過程中必須垃圾袋清運，每天垃圾袋裝放置室內(nèi)，統(tǒng)一堆放指定地點。樓梯、過道、天臺、道路及其他公共場所，不得作為加要、堆放材料和垃圾的地方，不得損壞公用設(shè)備、設(shè)施，保證共用地面、墻壁、電梯等完好無損和整潔。（五）驗收裝修工程完畢后，業(yè)主和施工隊負(fù)責(zé)人共同向管理處申請竣工，管理處派員進行驗收。隱蔽工程必須在隱蔽前進行驗收，如未驗收，管理處將安排拆除隱蔽部分，進行查收，由此造成的損失由業(yè)主(工程隊)自行負(fù)責(zé)。驗收合格后，由管理處驗收人員在《裝修申請表》上驗收欄內(nèi)簽名，驗收不合格，限期整改，直至合格為止。裝修驗收合格并使用1個月后，經(jīng)管理處復(fù)驗，無明顯質(zhì)量問題，退回全額押金。三、常規(guī)期物業(yè)管理日常管理是經(jīng)濟性的管理和服務(wù)，包括以下內(nèi)容： 高標(biāo)準(zhǔn)、高水平管理的措施（1） 建立和實施完善的物業(yè)管理質(zhì)量體系物佛光管理行業(yè)的發(fā)展過程證明了要達(dá)到高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)水平必須建立一套高標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量保證體系。近幾年來，在國內(nèi)物管行業(yè)逐漸推廣實施的ISO 9001和ISO 14000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)被實踐證明是行之有效的，因此在大江盛世的管理工作中，從一開始就要堅持做到高標(biāo)準(zhǔn)、高起點，科學(xué)管理、規(guī)范服務(wù)。（2）培育高素質(zhì)的員工隊伍 人才對我們來說，是最重要的資源，它決定了企業(yè)的興衰。我們引進的人才要具有較高的專業(yè)技能和較好的綜合素質(zhì)，是我們?yōu)楦愫梦飿I(yè)管理服務(wù)工作的重要前提。我們的人才培養(yǎng)目標(biāo)是：培養(yǎng)一支高素質(zhì)的精干的員工隊伍。（3）加強和完善物業(yè)管理的硬件條件（4）營造富有特色的社區(qū)文化（