【正文】 無灰塵污漬、繡跡，目視游樂場內(nèi)及其周圍無果皮、紙屑等垃圾，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備脫焊、脫漆、斷裂及其他安全隱患并報告處理。小修原則上2日內(nèi)修復(fù)，特殊情況必須做出說明和限時承諾。第五章日常物業(yè)管理一、安全管理之工作重點物業(yè)管理實踐中，“安全”工作是一項最基本、最重要、較復(fù)雜的一項內(nèi)容。根據(jù)“保安清潔是臉面，安全文明是關(guān)鍵”的思想，通過技防、人防、物防的結(jié)合，以及全面防范與重點防范的結(jié)合大力促進(jìn)“零發(fā)案率”安全工程。強(qiáng)化員工的安全意識和安全技能培訓(xùn)，使全員?？嚢踩@根弦，清楚知道安全工作該如何抓、出現(xiàn)突發(fā)事件該如何做。根據(jù)危險源清單健全事前防范制度，消除安全隱患，杜絕安全事故的發(fā)生；制訂全面的應(yīng)急處理預(yù)案，保證出現(xiàn)各類突發(fā)事件時能及時得到有效的控制。聘請甲方或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)定期對我們的安全管理工作進(jìn)行評價，尋找不足及時改進(jìn)。二、裝修期、入住期日常物業(yè)管理日常物業(yè)管理是物業(yè)管理單位實施管理與服務(wù)功能的重要階段，針對大江盛世商住小區(qū)的特點，物業(yè)管理工作將由裝修期、入住期、常規(guī)期三個部分組成。裝修管理上，實施裝修管理的“一把手工程”，由管理處經(jīng)理親自掛帥，主抓大江盛世的裝修管理，向發(fā)展商負(fù)責(zé)。治安管理上，我們將依據(jù)裝修、入住期的治安形勢和住戶的心理需求，實施“人防為主，技防、物防為輔”的治安管理方式，加強(qiáng)對裝修隊、外來人員、搬運(yùn)人員等流運(yùn)因素的監(jiān)管，確保“管理無盲點，治安無事件”。簽訂合約代收、代繳費(fèi)用發(fā)鑰匙交、驗房屋開通水電氣。與供電公司、自來水公司、燃?xì)夤?、電話公司、有線電視臺從簽訂代辦業(yè)務(wù)協(xié)議書，代辦有關(guān)業(yè)務(wù)，方便住戶，減少麻煩。 裝修管理在大江盛世商住小區(qū)辦理收樓手續(xù)后，業(yè)主要裝修的，我公司根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、設(shè)計了《裝修施工審批表》、《裝修許可證》、《裝修施工出入證》、《裝修保證書》制訂了管理服務(wù)程序，以實施全天候、全方位、全過程的裝修管理。共同負(fù)責(zé)裝修管理的日常工作及突發(fā)事故的處理。巡查隊由保安部保安人員組成，在裝修期間隸屬裝修管理小組。 ②查驗進(jìn)出人員的出入證及施工隊伍的施工許可證。 ④防止業(yè)主裝修材料的被盜，確保業(yè)主利益不受損失。 ⑥嚴(yán)格交接班制度，認(rèn)真填寫本班巡視情況及處理結(jié)果。參見下面裝修管理流程圖。（3） 門衛(wèi)24小時值班，嚴(yán)格出入人員、車輛驗證等手續(xù)并做好相應(yīng)紀(jì)錄。（4） 管理處經(jīng)理每日8：00布置當(dāng)天工作，說明裝修隊伍當(dāng)日進(jìn)入開工情況及當(dāng)天應(yīng)注意的事項；17：00匯總一天的裝修情況、并做好記錄。各裝修單元裝修垃圾由指定地點堆放。 裝修安全管理（1） 裝修管理辦公室負(fù)責(zé)裝修安全工作的管理，保安部負(fù)責(zé)日常安全工作。（3） 裝修材料車輛有序定時進(jìn)入，門衛(wèi)進(jìn)行認(rèn)真查驗，發(fā)現(xiàn)有毒、易燃、未作處理的材料嚴(yán)禁入內(nèi)。物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主（使用人）資格確診，然后提供《裝修申請書》、《裝修管理規(guī)定》、∣、《裝修保證書》∣↓并對業(yè)主提交的裝修方案提出建議∣↓施工單位簽訂責(zé)任書施工各項手續(xù)不可擅自改變房屋立體承重結(jié)構(gòu)體系簽管裝修全過程——————→不可擅自改變上下管線、電線∣裝修完畢、由業(yè)主向物管公司告知裝修完畢驗收——————→驗收合格后，由管理處經(jīng)理向業(yè)主出具驗收合格、退回各類押金——————→ 竣工驗收單（6） 發(fā)生緊急事故時，按緊急處理措施程序進(jìn)行。裝修往往影響鄰里關(guān)系。為了維護(hù)大江盛世商住小區(qū)外觀形象的統(tǒng)一、美觀，保證房屋設(shè)施的正常使用，特制定一系列裝修管理規(guī)定如下：（一） 裝修施工隊伍和裝修方案的優(yōu)化選擇為了更好地配合管理處對裝修的管理，從業(yè)主和管理公司雙方利益出發(fā)，建議業(yè)主盡量選擇公司實力強(qiáng)、信譽(yù)好，且取得資格證書的裝修公司。業(yè)主選擇的裝修方案必須符合本規(guī)定要求，不得出現(xiàn)違章裝修項目，管理處對裝修方案進(jìn)行審查，審查后方可施工。業(yè)主領(lǐng)取《裝修審批表》、《裝修人員登記表》如實填寫裝修項目、范圍、標(biāo)準(zhǔn)、時間、施工圖紙、施工隊伍。在接業(yè)主遞交裝修方案一周內(nèi)，管理處對方案進(jìn)行嚴(yán)格的審核，確保不出現(xiàn)違章裝修方案并及時批復(fù)。（四）施工管理所有施工必須按照管理處審批的方案進(jìn)行，如需更改，必須經(jīng)管理處審批，管理處出具更改通知后方可施工。小區(qū)集中裝修期間，管理處將成立裝修巡查隊，維護(hù)裝修秩序，監(jiān)督裝修過程，看護(hù)裝修材料；業(yè)主、施工隊?wèi)?yīng)服從巡查隊的管理。施工期間：每天施工時間根據(jù)實際情況另行規(guī)定。空調(diào)及空調(diào)管道的安裝應(yīng)在管理處統(tǒng)一規(guī)劃的位置，空調(diào)架由管理處統(tǒng)一設(shè)計。嚴(yán)禁改變廚房、衛(wèi)生間的使用功能，必須保持排水、排煙順暢，不損害其他業(yè)主利益。樓梯、過道、天臺、道路及其他公共場所，不得作為加要、堆放材料和垃圾的地方，不得損壞公用設(shè)備、設(shè)施，保證共用地面、墻壁、電梯等完好無損和整潔。隱蔽工程必須在隱蔽前進(jìn)行驗收，如未驗收，管理處將安排拆除隱蔽部分，進(jìn)行查收，由此造成的損失由業(yè)主(工程隊)自行負(fù)責(zé)。裝修驗收合格并使用1個月后，經(jīng)管理處復(fù)驗，無明顯質(zhì)量問題，退回全額押金。近幾年來，在國內(nèi)物管行業(yè)逐漸推廣實施的ISO 9001和ISO 14000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)被實踐證明是行之有效的，因此在大江盛世的管理工作中，從一開始就要堅持做到高標(biāo)準(zhǔn)、高起點，科學(xué)管理、規(guī)范服務(wù)。我們引進(jìn)的人才要具有較高的專業(yè)技能和較好的綜合素質(zhì)，是我們?yōu)楦愫梦飿I(yè)管理服務(wù)工作的重要前提。（3）加強(qiáng)和完善物業(yè)管理的硬件條件（4）營造富有特色的社區(qū)文化（5）實施住宅區(qū)人性化管理 崇尚人性，是我們管理工作的精髓。從而使人們的潛力得到充分發(fā)揮，對工作、生活、文化上的品位需求得到滿足。對于大江盛世住宅區(qū)而言，物業(yè)管理服務(wù)的深度和廣度是沒有止境的。超前性、創(chuàng)造性、全方位服務(wù)的意識（1）超前性是物業(yè)管理前衛(wèi)和榜樣地位的標(biāo)志。（3）實施社區(qū)全方位服務(wù)，我們的口號是“大江盛世，送全新生活方式”。（2） 軟件建設(shè)將可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略作為大江盛世發(fā)展的主導(dǎo)戰(zhàn)略；組織落實，措施得力；嚴(yán)格裝修審批手續(xù)，加強(qiáng)監(jiān)管。鼓勵節(jié)約水電,組織居民開展有利于身心分健康的文體活動.社區(qū)文化、環(huán)境文化特色的物業(yè)管理模式管理學(xué)前沿理論及其在物業(yè)管理中的應(yīng)用（1）創(chuàng)新管理為適應(yīng)科學(xué)技術(shù)、經(jīng)營環(huán)境的急劇變化，不斷進(jìn)行戰(zhàn)略創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、觀念創(chuàng)新和市場創(chuàng)新，把創(chuàng)新觀念滲透于整個管理過程之中，作為經(jīng)常性的主要管理職責(zé)。實踐證明：成功的物業(yè)管理公司必將是具有個性化、活力化特征的創(chuàng)新企業(yè)，是能夠創(chuàng)造出與從不同的物業(yè)管理模式和獨(dú)具特色的經(jīng)營方式的企業(yè)。這一理論對物業(yè)管理行業(yè)具有重要的指導(dǎo)作用。四、 監(jiān)控中心日常運(yùn)作與維護(hù)針對大江盛世智能化系統(tǒng)的特點，結(jié)合我們已有的經(jīng)驗，我們對大江盛世的智能化系統(tǒng)的管理與維護(hù)，從以下幾方面展開：一、 監(jiān)控系統(tǒng)的日常運(yùn)行 監(jiān)控中心人員編制管理處經(jīng)理助理負(fù)責(zé)管理監(jiān)控中心的全面工作，智能化系統(tǒng)管理，消防控制設(shè)3名（保安兼），負(fù)責(zé)信息收集、處理及應(yīng)急人員調(diào)度等工作，采用三班制，24小時值班。 攝像監(jiān)視的對象及內(nèi)容為園區(qū)主要路口、車庫、住宅門樓入口的人員活動情況。 消防管理體系：依法管理的原則，以《中華人民共和國消防條例》及相關(guān)的協(xié)議、公約為準(zhǔn)則進(jìn)行管理。（1） 消防管理體制責(zé)任人制：園區(qū)消防工作的第一責(zé)任人是管理處經(jīng)理，為小區(qū)的消防承擔(dān)完全責(zé)任，責(zé)任人為義務(wù)消防隊隊長。管理處全體員工為義務(wù)消防員，日常消防管理主要由保安部負(fù)責(zé)。第六章住宅檔案建立與管理一、 住宅區(qū)檔案建立與管理隨著建筑設(shè)計高科技、專業(yè)化的發(fā)展，信息成為管理資源中又一重要因素。便于管理處工作；建立管理處內(nèi)部工作檔案，在信息的收取時廣開信息渠道，存儲時做到內(nèi)容全面、豐富，收集時盡可能地完整。并樹立檔案管理的財富觀、資源觀和服務(wù)觀，使檔案管理真正為管理服務(wù)。采取系統(tǒng)化、電腦化的先進(jìn)手段，專職檔案員，直接隸屬管理處經(jīng)理。 （2）資料的收集堅集持內(nèi)容豐富的原則，根據(jù)實體資料和信息資料的內(nèi)容，在實際工作中從需要出發(fā)，擴(kuò)大信息資料的來源渠道。 資料整理收集后的所有信息，統(tǒng)一由辦公室集中整理。 資料歸檔（1）歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)的分類與保存。采用多種形式的文檔儲存方式，便于原始檔案的保存，如錄像帶、膠卷、照片、圖景等。（2）檔案的出室、入室都有嚴(yán)格的規(guī)定。檔案管理人員需要及時收回在外文件，嚴(yán)防文件的流失。二、 樓案資料分類名 稱資 料 內(nèi) 容工程建筑產(chǎn)權(quán)資料A:規(guī)劃圖紙、項目批文、用地批文B:建筑許可證、投資許可證、開工許可證C:拆遷安置資料工程技術(shù)資料A:紅線圖、總平面圖B:地質(zhì)勘察報告、開竣工報告、圖紙會審報告C:工程合同、工程預(yù)決算D：工程設(shè)計變更、通知及技術(shù)E:竣工圖：①單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖 ②消防、燃?xì)?、智能化等工程及地下管網(wǎng)竣工圖F:房屋消防、燃?xì)饪⒐を炇兆C明書G:鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書H:新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書I:供水、供電、電梯、消防、智能化等設(shè)備的檢驗合格證書和技術(shù)資料J:吵漿、混凝土試塊試壓報告K:綠化工程竣工圖L:其他技術(shù)資料事務(wù)管理資料住戶資料A:住宅入住資料（購房合同、入住通知單、業(yè)主公約、裝修申請、驗房表、費(fèi)用托收協(xié)議等）B:住戶家庭人員檔案C:住戶家庭維修檔案事務(wù)資料A:事務(wù)值班室B:事務(wù)交接記錄表C:圍合搬出（入）物品登記表D:日常事務(wù)巡視記錄E:事務(wù)回訪登記表裝修資料A：裝修申請表B:裝修工程隊安全責(zé)任書C:臨時施工人員登記表D:施工單位營業(yè)執(zhí)照維修資料A:維修申請表B:維修服務(wù)派工單C:維修回訪記錄本D:公共設(shè)施維修記錄治安交通管理資料A:日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄B:查崗位記錄、閉路電視監(jiān)控錄像帶C:物資搬運(yùn)放行記錄、緊急記錄D:車輛管理記錄、車輛詳細(xì)資料、車位使用協(xié)議設(shè)備管理資料A:公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄B:各項機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)維修運(yùn)行記錄C:設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄D:設(shè)備檢查記錄社區(qū)文化資料A:活動計劃實施方案、總結(jié)記錄B:社區(qū)文化活動圖片及錄像記錄C:傳媒報導(dǎo)D:老人活動室、游泳池等設(shè)施使用情況員工管理資料A:員工個人資料、聘用表B:員工業(yè)績考核及獎勵記錄C:員工培訓(xùn)計劃及實施記錄D:員工培訓(xùn)考核記錄E:員工外出考評及參加演練記錄F:員工住戶及內(nèi)容管理記錄表業(yè)主反饋資料A:服務(wù)質(zhì)量回訪記錄B:業(yè)主意見調(diào)查、統(tǒng)計記錄C:業(yè)主投悠悠然及處理記錄表行政文件資料A:管理處部長值班及檢查記錄B:政府部門文件C:物業(yè)公司及主管領(lǐng)導(dǎo)部門文件D:管理處規(guī)章制度、通知、通報等文件E:管理處榮譽(yù)一鑒表F:管理處接待來訪參觀記錄表業(yè)主管委會資料A:籌備成立文件B:成立后運(yùn)行文件第七章 成本測算一、經(jīng)費(fèi)收支測算（一）經(jīng)費(fèi)測算的依據(jù)及說明依據(jù)（1）國家建設(shè)部有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)；（2）《福建省物業(yè)管理條例》；（3）《福建省泉州市物業(yè)管理等級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》；（4）公司物業(yè)管理的成功經(jīng)驗。46㎡，一處為小區(qū)配套商鋪面積為2639。一、收入測算表序號項目測算依據(jù)和測算式月收入（元）年收入（元）1住宅㎡2商鋪㎡3小車位200個100元200002400004摩托車位100個30元300036000按銷售率100%測算管理費(fèi)收入合計：，按95%的收取率是： 。(車位銷售10個、摩托車位前三年租用不滿、物業(yè)無收入)，按東華百希達(dá)發(fā)展有限公司與我公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》第六章第二十一條關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)的約定，應(yīng)向我公司支付,未交付使用物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，、。 管理費(fèi)按95%，年支出合計903900元，費(fèi)用測算：\年,費(fèi)用支出數(shù)字中有一部分是按照經(jīng)驗值來測算的，其中肯定有一定的出入，但按A區(qū)管理面積偏小,物業(yè)管理費(fèi)偏低來講,前三年的虧損是在所難免的，只是虧損多少的問題；對于虧損補(bǔ)貼的問題還請公司領(lǐng)導(dǎo)能夠給與充分的考慮，當(dāng)然我們也會最大限度的合理利用現(xiàn)有的資金，減少不必要的開支以降低我們的管理成本，同時利用屬于業(yè)主產(chǎn)權(quán)的空間、場地等進(jìn)行多種經(jīng)營，用所得收入來補(bǔ)充物業(yè)管理費(fèi)。 ，分期開發(fā),地塊分散,工程開發(fā)持續(xù)時間長，項目看起來是個獨(dú)立的大項目,但各區(qū)開發(fā)時間不一致，各區(qū)須按單獨(dú)管理區(qū)域進(jìn)行組織架構(gòu)、人員配備、獨(dú)立管理運(yùn)作。簽于C區(qū)、B區(qū)、開發(fā)公司產(chǎn)品定位于中高端物業(yè)、工程設(shè)計、物業(yè)品質(zhì)全面提高升級，公共配套設(shè)施其全，公共活動場地增加，公共管理面積加大，物業(yè)公司的管理成本也會隨之上升。C區(qū)、, 物業(yè)公司會按照泉州市物業(yè)管理五級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，竭誠為廣大住戶提供專業(yè)，高效、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，運(yùn)用現(xiàn)代化的管理手段，實現(xiàn)高效率，高水平的綜合一體化物業(yè)管理。附件一；《泉州市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》文件54 / 54泉州市物價局文件泉 州 市 房 地 產(chǎn) 管 理 局泉價[2007]11６號關(guān)于印發(fā)《泉州市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級指導(dǎo)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》（試行）等的通知根據(jù)泉州市物價局、泉州市房地產(chǎn)管理局《關(guān)于泉州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實施細(xì)則》（暫行）規(guī)定，現(xiàn)將《泉州市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》及《泉州市物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)級別對照表》印發(fā)給你們。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)《實施細(xì)則》規(guī)定在合同中確定。以上規(guī)定自2007年 10月1日起執(zhí)行。 二○○七年八月三十日　泉州市物價局、泉州市房地產(chǎn)管理局 2007年8月30日印發(fā)服務(wù)等級收費(fèi)標(biāo) 級二級三級四級五級多層住宅0．25以下————泉州市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)160