【正文】 預(yù)防控制，適時(shí)投放消殺藥物綠化養(yǎng)護(hù)管理 草坪保持平整，高度不應(yīng)超過(guò)10公分，超過(guò)時(shí)應(yīng)及時(shí)進(jìn)行修剪。 花草樹(shù)木無(wú)枯死，發(fā)現(xiàn)死樹(shù)應(yīng)在一周內(nèi)清除，并適時(shí)補(bǔ)種。 造型樹(shù)木應(yīng)根據(jù)樹(shù)木品種生長(zhǎng)情況，及時(shí)修剪整形，觀賞效果良好。 適時(shí)組織防風(fēng)暴，預(yù)防病蟲(chóng)害。二、房屋建筑結(jié)構(gòu)及附屬設(shè)施管理建立勘察機(jī)制，管理處擬定計(jì)劃后，由工程技術(shù)員每半年定期組織1次對(duì)各房屋主體結(jié)構(gòu)部分進(jìn)行巡檢，分析建筑結(jié)構(gòu)沉降情況，以保證房屋安全使用。三、維修養(yǎng)護(hù)資金管理自進(jìn)入管理之日起建立維修養(yǎng)護(hù)資金專(zhuān)項(xiàng)檔案；使用時(shí)按總體計(jì)劃負(fù)責(zé)立項(xiàng)申請(qǐng)及可行性分析；由物業(yè)公司負(fù)責(zé)提案經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核后報(bào)相關(guān)主管部門(mén)審批，完成資金統(tǒng)籌后及時(shí)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)或修繕施工；對(duì)所有養(yǎng)護(hù)費(fèi)使用項(xiàng)目，建立系統(tǒng)的檔案一式二份，長(zhǎng)時(shí)間保存。包括樹(shù)立小區(qū)平面圖，設(shè)立各項(xiàng)管理告示牌、VI識(shí)別牌；建立物業(yè)交接、驗(yàn)收檔案，圖紙資料檔案；設(shè)立宣傳欄并形成定期出版制。五、房屋維護(hù)工程管理維修工程采用預(yù)算審核及招標(biāo)管理，技術(shù)性要求不高或使用資金小的工程自行維修或委托維修，技術(shù)要求高或使用資金大的項(xiàng)目實(shí)行招標(biāo)制并按合同方式發(fā)包；維修過(guò)程由專(zhuān)職工程技術(shù)員負(fù)責(zé)施工監(jiān)理?！?日常房管事務(wù)管理工作實(shí)施規(guī)范運(yùn)作，如下表：工作內(nèi)容跟蹤監(jiān)督日常：3遍/天；入伙期間：8小時(shí)/天；巡視日常：2遍/天；竣工期間：8小時(shí)/天；走訪(fǎng)1次/周；1遍/月；回訪(fǎng)處理率：100%，回訪(fǎng)記錄100%。處理方法記錄巡視發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，搜集資料；對(duì)巡視中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，分類(lèi)進(jìn)行處理并及時(shí)向有關(guān)部門(mén)反饋解決；1）填寫(xiě)意見(jiàn)轉(zhuǎn)呈表；2）發(fā)現(xiàn)的維修不合格，填寫(xiě)維修記錄，及時(shí)反映到主管部門(mén)；3）即行關(guān)閉輕微不合格項(xiàng)目；4）發(fā)現(xiàn)違章行為按“違章處理規(guī)定”執(zhí)行；5）發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重不合格項(xiàng)，填寫(xiě)糾正措施報(bào)告。處理辦法管理處主任組織各部門(mén)主管、領(lǐng)班，對(duì)發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)及時(shí)整改，嚴(yán)重不合格項(xiàng)制定糾正措施?！^(qū)設(shè)施、照明日常管理工作，實(shí)施規(guī)范運(yùn)作。巡視：巡視設(shè)備運(yùn)作情況，做好巡查記錄；維修組負(fù)責(zé)設(shè)施、設(shè)備的各項(xiàng)維修、保養(yǎng)工作，并做好記錄；定期清潔設(shè)備；負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。處理方法按照公司ISO9002標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)輕微不合格項(xiàng)進(jìn)行整改，嚴(yán)重不合格項(xiàng)上報(bào)主管部門(mén)并提出糾正措施?！^(qū)設(shè)施日常維修養(yǎng)護(hù)管理工作，實(shí)施規(guī)范運(yùn)作：主要工作房屋本體室內(nèi)：小修30分鐘，一般故障2小時(shí)，不超過(guò)8小時(shí)，較難故障3天內(nèi)。樓梯、墻面：發(fā)現(xiàn)問(wèn)題按原樣及時(shí)修復(fù)，每年全面檢查一次，3~4年全面修補(bǔ)刷漆一次。檢查項(xiàng)目及處理方法檢查項(xiàng)目地基基礎(chǔ)； 墻體； 水池； 消防設(shè)施；信報(bào)箱；標(biāo)識(shí)；上下雨污水管；道路；電纜溝蓋板；路面；1給排水；1路燈；1清潔設(shè)備；1娛樂(lè)設(shè)施?？己藰?biāo)準(zhǔn)日常周檢、月檢考核參照ISO9002質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；年終考核區(qū)“優(yōu)秀示范區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)考核。B類(lèi)：水池，滅火器材，排污泵。二、設(shè)備運(yùn)行管理對(duì)A類(lèi)設(shè)備，配備專(zhuān)職運(yùn)行操作員，根據(jù)委托方要求，定期或巡回方式對(duì)設(shè)施進(jìn)行管理。設(shè)備運(yùn)行操作人員按崗位職責(zé)及運(yùn)行操作規(guī)程，對(duì)設(shè)備進(jìn)行操作和檢查，做到運(yùn)行記錄和值班記錄，認(rèn)真做好交接班。三、設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)分日常保養(yǎng)、定期維護(hù)保養(yǎng)和年檢維護(hù)保養(yǎng)3個(gè)層次。日常維護(hù)保養(yǎng)與定期維護(hù)保養(yǎng)派由專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)設(shè)備運(yùn)行操作。設(shè)備年檢維護(hù)保養(yǎng)，由委托年檢單位實(shí)施。四、設(shè)施設(shè)備維修設(shè)施設(shè)備的維修分為計(jì)劃維修和故障維修兩類(lèi)。（2）故障維修是對(duì)設(shè)施受損設(shè)備故障后其失效、損壞的部分進(jìn)行針對(duì)性維修。管理處設(shè)值班調(diào)度，實(shí)行24小時(shí)值班，配置專(zhuān)線(xiàn)電話(huà)，隨時(shí)接受住戶(hù)、操作人員的維修申請(qǐng)和故障報(bào)告，接報(bào)告，迅速通知有關(guān)維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)修復(fù)。管理處根據(jù)設(shè)備定期保養(yǎng)計(jì)劃，當(dāng)前對(duì)設(shè)備狀況的分析調(diào)查結(jié)果，以及住戶(hù)的要求填寫(xiě)派工單。派工單的處理與跟進(jìn)流程按委托維修規(guī)定進(jìn)行。六、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行記錄 設(shè)備運(yùn)行； 設(shè)備日常巡視保養(yǎng)項(xiàng)目及記錄； 設(shè)備定期維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目及記錄； 事故故障報(bào)告單； 設(shè)備報(bào)廢申請(qǐng)單； 設(shè)備大修改造審報(bào)表；第三節(jié) 治安管理措施治安、消防、車(chē)輛管理工作實(shí)施規(guī)范運(yùn)作。處理方法按照公司ISO9002標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)輕微不合格項(xiàng)匯報(bào)隊(duì)長(zhǎng)及主管房管員，嚴(yán)重不合格項(xiàng)上報(bào)主任。 保安管理承諾：為保證各崗位人員能?chē)?yán)于職守，領(lǐng)班負(fù)責(zé)對(duì)各崗位的督察，做好巡查記錄，要求各崗人員分析和掌握各崗所存在的治安情況。（2） 在巡視區(qū)域內(nèi)一旦發(fā)現(xiàn)有危及人員安全的地方，做到有防范并設(shè)置明顯的標(biāo)志。（4） 對(duì)犯罪分子逃跑時(shí)，掌握罪證，人證物證齊全，記清地點(diǎn)、人數(shù)、相貌特征，采取充足力量快速追逐，協(xié)助公安機(jī)關(guān)及時(shí)破案。（6） 嚴(yán)格遵守上下班時(shí)間、做好值班記錄、做到警容嚴(yán)整，文明執(zhí)勤。（7） 執(zhí)勤人員要嚴(yán)守本職崗位，不得擅自離開(kāi)崗位，要與隊(duì)友團(tuán)結(jié)助好，緊密配合，共同完成值班任務(wù)，吃飯時(shí)輪流進(jìn)行，不同時(shí)離開(kāi)，留守人員加倍提高警惕。保安員選聘以?xún)?yōu)秀退伍軍人為主，具有良好的思想品質(zhì)及業(yè)務(wù)技能，建立業(yè)務(wù)、績(jī)效考核與工資、職位掛鉤的機(jī)制。第四節(jié) 消防管理措施一、具體做法是： 以預(yù)防為主，防消結(jié)合，做好消防知識(shí)普及宣傳工作。 每日應(yīng)檢查消防設(shè)施設(shè)備完好狀況。 嚴(yán)禁亂拉亂接臨時(shí)用電線(xiàn)路。 落實(shí)三級(jí)防火安全“三級(jí)”檢查制度■一級(jí)檢查由班組組織實(shí)施，每天對(duì)小區(qū)進(jìn)行一次火情安全的檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，及時(shí)報(bào)告?！鋈?jí)檢查由管理處主任實(shí)施，每月組織相關(guān)人員到小區(qū)進(jìn)行重點(diǎn)檢查或抽查，每季不少于一次檢查。第五節(jié) 交通、車(chē)輛管理根據(jù)小區(qū)的停車(chē)點(diǎn)的實(shí)地勘察做出分析并采取以下管理辦法：一、措施在車(chē)輛進(jìn)入口，設(shè)立導(dǎo)向標(biāo)志，使人、車(chē)流向明確，避免車(chē)道發(fā)生堵塞及發(fā)生撞車(chē)、撞人、車(chē)輛損壞等事故。二、 管理服務(wù)目標(biāo)清潔管理注重一般的“掃”，更為注重專(zhuān)業(yè)的“保”，防止建材磨損變色、生銹、發(fā)霉等。消殺管理為有效控制小區(qū)內(nèi)的“四害”密度，營(yíng)造良好的生活環(huán)境，將以“預(yù)防為主，全面達(dá)標(biāo)”為原則，根據(jù)季節(jié)變化制定相應(yīng)的消殺工作計(jì)劃，把滅鼠、滅蠅、滅蚊、滅蟑螂、滅白蟻工作做好。 排污管理對(duì)小區(qū)內(nèi)的污水井、排污管、化糞池等將采取隱性化管理，確保小區(qū)擁有一個(gè)無(wú)污水、無(wú)廢氣、無(wú)臭氣的生活環(huán)境。如下表：工作內(nèi)容整形造型6次/年；施 肥春秋各1遍；澆 水因時(shí)因地制宜按需供水；澆水時(shí)間夏季早晚為宜，冬季中午為宜；除雜草1遍/季；根據(jù)季節(jié)與雜草生長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，下雨天除外；補(bǔ) 缺視缺苗情況及時(shí)補(bǔ)缺；殺 蟲(chóng)發(fā)現(xiàn)害蟲(chóng)立即消滅。 處理方法參照ISO9002標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)輕微不合格項(xiàng)自行關(guān)閉，嚴(yán)重不合格項(xiàng)上報(bào)主管房管員和主任并提出整改方案加以糾正。第八節(jié) 檔案管理一、 檔案資料管理作業(yè)流程收集整理歸檔利用 檔案資料的收集（1） 設(shè)立檔案資料，采取系統(tǒng)化、電腦化的手段，設(shè)兼職檔案管理員，建立相應(yīng)的管理制度，對(duì)所有的檔案資料進(jìn)行嚴(yán)格管理。信息資料的來(lái)源渠道：規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程竣工驗(yàn)收的全部工程技術(shù)，維修資料；物業(yè)構(gòu)成的方面，到房屋主體，公共設(shè)施，小到一樹(shù)一木全有詳細(xì)的資料。 資料的歸檔管理（1） 資料歸檔管理采用原始檔案和電腦檔案的雙軌管理制，采用多種形式的文檔儲(chǔ)存方式，便于原始資料信息的保存，如：膠卷、照片、圖景等檔案組卷按不同的業(yè)務(wù)性質(zhì)，編號(hào)，造冊(cè)，編輯并分柜保存，運(yùn)用計(jì)算機(jī)的先進(jìn)管理手段，盡可能把其他形式的檔案資料轉(zhuǎn)化成為電腦儲(chǔ)存，便于查找和調(diào)用。二、 檔案資料的分類(lèi) 外來(lái)文件■ 規(guī)劃?rùn)n案■ 驗(yàn)收竣工檔案■ 其他檔案 內(nèi)部檔案■ 房屋維修檔案■ 裝修管理檔案■ 機(jī)電設(shè)備檔案■ 配套設(shè)施設(shè)備維修工程檔案■ 消防管理檔案■ 車(chē)輛管理記錄檔案■ 保安服務(wù)管理檔案■ 日常服務(wù)管理檔案■ 日常維修檔案■ 衛(wèi)生保潔管理檔案■ 綠化管理檔案■ VIP檔案■ 其它檔案第九節(jié) 信息反饋管理處擬實(shí)施的信息反饋方式包括定期反饋、業(yè)主意見(jiàn)征詢(xún)反饋、督察專(zhuān)項(xiàng)反饋、投訴電話(huà)記錄及上門(mén)回訪(fǎng)相結(jié)合等途徑。業(yè)主意見(jiàn)（建議）信息反饋途徑：通過(guò)專(zhuān)人發(fā)放、意見(jiàn)箱方式定期發(fā)放《業(yè)主意見(jiàn)、建議征詢(xún)表》，并由管理處組織分類(lèi)整理；系統(tǒng)掌握各項(xiàng)管理信息。督察專(zhuān)項(xiàng)反饋途徑：通過(guò)各級(jí)督察人員對(duì)管理處各工種人員進(jìn)行作業(yè)檢查及對(duì)現(xiàn)場(chǎng)考評(píng)結(jié)果，向公司反饋小區(qū)各項(xiàng)物業(yè)管理指標(biāo)完成情況,為改進(jìn)措施提供決策依據(jù)。）管理處辦公用房裝修標(biāo)準(zhǔn)：墻面粉白刮膩?zhàn)?、地面鋪瓷磚、客戶(hù)服務(wù)中心安裝推拉玻璃