【正文】 考慮統(tǒng)一按每個(gè)單元配置一垃圾桶，商業(yè)用房按45間門面配一只垃圾筒，果殼箱區(qū)域內(nèi)及沿街間隔50米左右配一只。(二)保潔措施及考核保潔人員的安排:小區(qū)配保潔人員5名，其中2人負(fù)責(zé)小區(qū)沿街和外圍清掃保潔及整個(gè)小區(qū)的垃圾清運(yùn)，另3人負(fù)責(zé)多層住宅內(nèi)公共部位清掃保潔。按日工作、周工作、月工作的要求，分別落實(shí)，并檢查考核，達(dá)到建設(shè)部全國示范標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)行垃圾袋裝化，每天兩次收集垃圾，并選擇適宜的通道和時(shí)間，運(yùn)送至垃圾中轉(zhuǎn)站，運(yùn)輸車輛車容整潔，不污染道路，及時(shí)收集清運(yùn)散放垃圾，做到日產(chǎn)日清，清除垃圾時(shí)，不將垃圾散落在樓梯和樓面上。落實(shí)有效措施，環(huán)衛(wèi)設(shè)施設(shè)備完好率98%以上，做好小區(qū)環(huán)境及公共設(shè)施、場所依照規(guī)范消毒殺菌，周圍整潔無蠅蛆，維護(hù)住戶健康。(4)利用小區(qū)宣傳窗，設(shè)立健康教育專欄。(5)加強(qiáng)保護(hù)環(huán)境，講究衛(wèi)生的宣傳。(6)配合我市開展生態(tài)城市的建設(shè)。清掃時(shí)間:實(shí)行12小時(shí)保潔制，從早上7時(shí)至晚上7時(shí)。垃圾清運(yùn)首次在8:30左右，晚上在7:00左右清運(yùn)，期間根據(jù)季節(jié)特點(diǎn)和垃圾量適當(dāng)增加次數(shù)。每月1次與商戶聯(lián)系溝通，每年1次召集評(píng)選文明商戶活動(dòng)，積極配合政府部門對沿街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的管理工作，使之符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，秩序良好，無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、跨門營業(yè)，無亂貼、亂畫、亂丟垃圾。根據(jù)小區(qū)規(guī)模及綠地面積，配置日常綠化管理人員1人，綠化養(yǎng)護(hù)管理納入公司綠化隊(duì)統(tǒng)一管理。制定綠化養(yǎng)護(hù)、管理制度，制訂養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，健全養(yǎng)護(hù)工作職責(zé)、規(guī)程。通過日常的物業(yè)管理、各種宣傳活動(dòng)、社區(qū)文化活動(dòng)，以及管理處員工的垂身示范，感染業(yè)主，強(qiáng)化業(yè)主的綠化保護(hù)意識(shí)，防止人為毀壞。建立綠化管理檔案。建立馨情園植樹區(qū)。(二)綠化養(yǎng)護(hù)設(shè)施的配備使用及養(yǎng)護(hù)工作標(biāo)準(zhǔn)割草:配置割草機(jī)一臺(tái)用于草坪的修割作業(yè)，小區(qū)配備修剪刀等進(jìn)行局部修整。施肥:普遍施肥每年23次，根據(jù)生長情況，安排好重點(diǎn)施肥。及時(shí)修剪整形，達(dá)到形狀整齊，造型美觀，層次分明。清除枯枝死樹，及時(shí)補(bǔ)栽，保證無缺苗現(xiàn)象。做好病蟲害防治工作。六、公共秩序的維護(hù)、治安配合的具體實(shí)施方案安全防范管理方案保安隊(duì)伍的建立:從公司內(nèi)部選派有工作經(jīng)驗(yàn)，熟悉各類治安管理操作的保安骨干擔(dān)任隊(duì)長和班長，新進(jìn)隊(duì)員經(jīng)正常培訓(xùn)分期安排到公司所管理的優(yōu)秀樓盤實(shí)習(xí)，經(jīng)考核合格后正式上崗。具體安排見第三章。保安實(shí)行24小時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)服務(wù)，3班2運(yùn)轉(zhuǎn)。制訂保安交接班規(guī)定。建立多重安全防范體系，爭創(chuàng)無刑案小區(qū)。(2)充分發(fā)揮攝像監(jiān)控系統(tǒng)的作用，對進(jìn)入小區(qū)的可疑人員進(jìn)行監(jiān)視和跟蹤，必要時(shí)進(jìn)行盤查，對于違法行為錄下證據(jù)，并及時(shí)運(yùn)用無線對講機(jī)，紐織保安人員處置緊急事件。將不速之客，拒之門外。(5)通過多種方式，積極開展宣傳活動(dòng)，增強(qiáng)業(yè)主自防意識(shí)，學(xué)會(huì)合理有效地使用好室內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)的作用，并宣傳業(yè)主配合管理處群防群治，不要隨意給生人開啟單元防盜門，以免被不法分子利用，危害自己或鄰居。裝修期間，加強(qiáng)流動(dòng)人口管理。(2)巡邏車管崗:依規(guī)定執(zhí)行巡邏，巡視內(nèi)容:公共設(shè)施、場地、消防通道、設(shè)備機(jī)房、裝修場所、停車場及車輛等，發(fā)現(xiàn)問題做好記錄；巡邏中遇業(yè)主要求應(yīng)及時(shí)提供服務(wù)或立即通知有關(guān)人員到現(xiàn)場處理；接到監(jiān)控中心對講機(jī)呼叫，立即趕到現(xiàn)場進(jìn)行處理，并向上級(jí)報(bào)告，將處理結(jié)果反饋監(jiān)控中心；遇緊急情況按《應(yīng)急預(yù)案》執(zhí)行；巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員進(jìn)行查問、檢查證件，必要時(shí)可帶到管理處或提交派出所處理。七、各類管理檔案的建立與管理(一)檔案按照達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)的要求，分18類建立:包括小區(qū)驗(yàn)收與交接資料、管理單位概況、企業(yè)發(fā)展規(guī)劃、管理人員概況、企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、配合街道居委會(huì)派出所工作、業(yè)主委員會(huì)概況、業(yè)主委員會(huì)與管理單位關(guān)系、企業(yè)各項(xiàng)管理制度、現(xiàn)代化管理、財(cái)務(wù)管理、房屋及維修管理、設(shè)備管理、共用設(shè)施管理、綠化管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、安全防范管理、社區(qū)文化。建檔流程:收集一一整理一一分類編目錄一一登記一一電腦儲(chǔ)存一一入柜存檔一一匯總裝訂。(三)檔案的計(jì)算機(jī)管理:利用計(jì)算機(jī)儲(chǔ)存檔案信息，以方便管理和檔案的查詢利用。（四）業(yè)主檔案管理管理處建立業(yè)主檔案，業(yè)主檔案一戶一檔；業(yè)主檔案的管理按公司《檔案管理制度》要求執(zhí)行；業(yè)主服務(wù)中心負(fù)責(zé)業(yè)主檔案的收集、整理、歸檔、利用；每月5日前把上月的有關(guān)業(yè)主資料、產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單整理歸檔；管理處主任每季度檢查一次業(yè)主檔案工作，發(fā)現(xiàn)問題書面通知整改；業(yè)主檔案內(nèi)容:入住交房通知單、交房手續(xù)流轉(zhuǎn)單、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、業(yè)主臨時(shí)公約、裝修申請表及檢查記錄、裝修管理服務(wù)協(xié)議、房屋共有部位共用設(shè)施維修委托協(xié)議、業(yè)主登記表、房屋驗(yàn)收單、入住資料發(fā)放簽收單、產(chǎn)權(quán)(租賃)清單、售房合同復(fù)印件、業(yè)主身份證復(fù)印件、權(quán)證復(fù)印件、業(yè)主房屋維修檔案、繳費(fèi)情況一覽表、其他有關(guān)業(yè)主資料。(六)共用設(shè)備、設(shè)施管理檔案對設(shè)備、設(shè)施分門別類地予以編號(hào)登記，制定成《設(shè)備、設(shè)施臺(tái)帳》。管理處主任負(fù)責(zé)審核產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單。檔案內(nèi)容包括:設(shè)備設(shè)施產(chǎn)品合格證、電器線路圖、安裝調(diào)試保養(yǎng)手冊、使用說明書、安全檢驗(yàn)報(bào)告、安裝質(zhì)量等級(jí)核定書、分部工程質(zhì)量評(píng)定書、設(shè)備管理撿查記錄表、安裝大修檢驗(yàn)報(bào)告、維修合同、維修報(bào)告、日常運(yùn)行撿查記錄等。金色湖畔小區(qū)社區(qū)文化的總體目標(biāo)是:建成安全、舒適、健康、文明的生態(tài)型住宅區(qū)。(一)文明社區(qū)創(chuàng)建工作積極參加社區(qū)共建理事會(huì)，充分發(fā)揮物業(yè)管理的優(yōu)勢，為文明社區(qū)建設(shè)貢獻(xiàn)力量。結(jié)合創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)，使文明社區(qū)創(chuàng)建工作落到實(shí)處。開展豐富多彩的公益和社區(qū)文化活動(dòng)，使創(chuàng)建工作豐富多彩。因此，管理處同社區(qū)居委會(huì)緊密配合，在管理預(yù)算中安排社區(qū)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)，開展豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)，使小區(qū)住戶團(tuán)結(jié)互助，和睦相處。業(yè)主服務(wù)中心將與社區(qū)居委會(huì)密切配合，共同策劃、組織小區(qū)開展各類文體活動(dòng)，促進(jìn)小區(qū)的精神文明建設(shè)。（四）場地安排金色湖畔小區(qū)作為“生態(tài)、環(huán)保、智能”的大型住宅區(qū)，社區(qū)文化的硬件設(shè)施配備也相當(dāng)完善，我們將在業(yè)主服務(wù)中心配備有特長的人員，專門負(fù)責(zé)社區(qū)文化活動(dòng)的組織和開展。如:業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主的合法權(quán)益代表人可以制定業(yè)主公約并監(jiān)督業(yè)主遵守公約；審定物業(yè)管理公司擬定的物業(yè)管理制度；檢查監(jiān)督物業(yè)管理公司管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況；物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)接受和積極配合支持。經(jīng)常匯報(bào)物業(yè)管理過程中的問題，主動(dòng)爭取業(yè)主委員會(huì)的支持和監(jiān)督，真正體現(xiàn)業(yè)主自治與專業(yè)管理公司管理相結(jié)合。第六章 初期管理措施一、前期管理人員安排、管理、監(jiān)督及配合方案下列人員在項(xiàng)目中標(biāo)后，組成前期管理工作小組，進(jìn)行前期管理工作:管理處主任、現(xiàn)場主管、工程主管、主要工程技術(shù)人員、業(yè)主服務(wù)中心主要人員：保安人員進(jìn)行培訓(xùn)和前期管理工作。(一)房屋前期物業(yè)管理工作主要從以下幾個(gè)方面展開：就設(shè)計(jì)中一些不合理或遺漏情況提出改進(jìn)意見和建議；出功能布局或材料使用問題的專業(yè)意見；監(jiān)控系統(tǒng)位置、其他設(shè)備安裝和能源分配等問題提出專業(yè)意見。如:保安人員的形象和物業(yè)管理人員的言談舉止等。參與房屋及公共設(shè)備設(shè)施的驗(yàn)收和做好交房前期的安全保衛(wèi)工作。(二)竣工驗(yàn)收配合及建認(rèn)方案熟悉房屋中的各種設(shè)備設(shè)施和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能； 做好接管驗(yàn)收事項(xiàng)。已驗(yàn)收的，簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函，對驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題由驗(yàn)收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計(jì)表，約定期限由施工單位負(fù)責(zé)整改，并商定時(shí)間復(fù)查。二、常規(guī)性、委托性、特約性服務(wù)內(nèi)容，便民服務(wù)措施，有償服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（一）常規(guī)性、委托性、特約性服務(wù)內(nèi)容常規(guī)性服務(wù)的具體內(nèi)容：房屋及共有部位共用設(shè)施維修和養(yǎng)護(hù)；公共區(qū)域及周圍12小時(shí)保潔管理；規(guī)劃綠化的養(yǎng)護(hù)管理；24小時(shí)保安管理、車輛、交通秩序管理；消防管理；節(jié)日氣氛的布置安排；各項(xiàng)突發(fā)事件的應(yīng)急預(yù)案。特約性服務(wù)的具體內(nèi)容：預(yù)約上門維修水電管道、家政服務(wù)、商務(wù)助理、保健服務(wù)、鐘點(diǎn)工、地板打蠟、房間整理、送餐服務(wù)（如條件許可）、房產(chǎn)租賃中介、房屋裝修、電腦、網(wǎng)絡(luò)維護(hù)、空調(diào)維修和網(wǎng)上購物。在物業(yè)管理服務(wù)過程中提供便利、高效的服務(wù)是提高住戶生活質(zhì)量的一項(xiàng)重要保障。我們將秉承“以住戶為中心，優(yōu)質(zhì)服務(wù)、合理收費(fèi)”的經(jīng)營方針，充分考慮小區(qū)的居住人員結(jié)構(gòu)，針對不同的住戶提供個(gè)性化服務(wù)，通過提供舒適的服務(wù)項(xiàng)目，創(chuàng)造嶄新的居住生活方式。治安狀況的好壞直接影響住戶的生活質(zhì)量。（２）服務(wù)需求金色湖畔小區(qū)住戶屬工薪階層中青年人士居多，文化水準(zhǔn)較高，他們注重個(gè)人權(quán)益的實(shí)現(xiàn)，因此，他們對服務(wù)的要求將是全方位無缺陷的服務(wù)，這必將要求物業(yè)管理公司提供的服務(wù)要力求質(zhì)檢完美。（４）精神要求隨著生活水平的不斷提高，除“衣、食、住、行”之外，住戶對住宅區(qū)的人文環(huán)境的要求也越來越高，特別是像**小區(qū)這樣的小區(qū)住戶，他們文化水平較高，因此，人們更多的是期望受到一種理想的精神環(huán)境，即社區(qū)營造出統(tǒng)一高尚的社區(qū)精神、社區(qū)文化和社區(qū)價(jià)值觀的文化大氛圍。由于**小區(qū)在開盤初期一直呈現(xiàn)強(qiáng)勁的增值潛力，這也為目前園區(qū)內(nèi)房屋價(jià)格的低迷形成強(qiáng)烈對比。 ３、無償便民服務(wù)項(xiàng)目類別序號(hào)服務(wù)項(xiàng)目家政服物01代訂牛奶02電話留言服務(wù)03送取干洗衣服04調(diào)試電視節(jié)目05代辦有線電視開通06代訂酒店客房07保安對講檢修服務(wù)08代辦電話開戶09代辦煤氣開戶10代辦收訂報(bào)刊雜志11介紹保姆文化娛樂服務(wù)12組織體育鍛煉活動(dòng)13代購部分車船、飛機(jī)票14組織各種展銷活動(dòng)15開設(shè)棋類、書法活動(dòng)16組織小區(qū)內(nèi)少兒活動(dòng)17組織老年人活動(dòng)三、入住公約、入住手續(xù)及相關(guān)工作等程序和制度（一）入住公約（按建設(shè)部樣本） （二）入住管理方案通過設(shè)計(jì)合理的入住方案，使業(yè)主辦事方便快捷、入住工作規(guī)范有序、各項(xiàng)資料收集歸檔齊全。安排好入住辦理場地，準(zhǔn)備好辦公設(shè)施，并將有關(guān)入住流程的指示、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等公示的文件上墻。進(jìn)入正常時(shí)段后由業(yè)主服務(wù)中心負(fù)責(zé)。主要是歡迎祝愿詞、小區(qū)簡介、介紹小區(qū)管理單位及其合作愿望、編制說明等。包括房屋開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位，配套設(shè)施的配置，住宅內(nèi)配備的設(shè)施，注意事項(xiàng)等。包括物業(yè)管理處機(jī)構(gòu)設(shè)置，物業(yè)管理處職能，物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容，物業(yè)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)。（5）金色湖畔小區(qū)使用公約。包括公眾物業(yè)管理制度如環(huán)衛(wèi)、綠化、安全、消防、交通停車、裝修、廣告招牌與指示牌、物品搬運(yùn)，公共設(shè)施管理制度、精神文明公約等。常用電話、小區(qū)平面圖、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《**市城市房屋使用安全管理?xiàng)l例》、建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》。入住手續(xù)及相關(guān)工作程序和制度（1）入住手續(xù)流程：驗(yàn)證—發(fā)放資料—填表和簽協(xié)議—收費(fèi)—發(fā)放鑰匙—驗(yàn)房。（3）發(fā)放資料：《住戶手冊》、《裝修指引》（附裝修申請表）、《委托服務(wù)項(xiàng)目表》，請業(yè)主簽收。（5）收費(fèi)：按物價(jià)局規(guī)定核收各項(xiàng)物業(yè)管理費(fèi)用。（7）驗(yàn)房：工作人員陪同業(yè)主對房屋進(jìn)行驗(yàn)收，并填寫《室內(nèi)房屋驗(yàn)收記錄單》一式二份。①告知業(yè)主應(yīng)在裝修之前申請保修，如已開始裝修并出現(xiàn)問題，則應(yīng)鑒別是否因裝修損壞引起。③通知施工單位或委托派管理處維修人員在預(yù)約時(shí)間內(nèi)進(jìn)行維修。④業(yè)主驗(yàn)收簽字確認(rèn)。四、管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公布上墻及做好宣傳工作前期物業(yè)管理階段按照投標(biāo)書規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，一年后根據(jù)小區(qū)價(jià)格聽證會(huì)確定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，依照市物價(jià)局的樣板規(guī)定制作物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，放置在小區(qū)宣傳窗內(nèi)。如通過業(yè)主大會(huì)或社區(qū)居委會(huì)等，多渠道向業(yè)主做好收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的宣傳工作。把好入住辦理時(shí)宣傳交底關(guān)。把好裝修申請審核關(guān)。把好檢查落實(shí)關(guān)。（1）嚴(yán)格裝修檢查、巡視。（2）加強(qiáng)對施工人員的管理。（3）對違章裝修、野蠻裝修損壞共有部位共用設(shè)施，除賠償或恢復(fù)原狀外，必要時(shí)提交政府相關(guān)部門追究和處理。裝修材料使用樓梯走廊進(jìn)行搬運(yùn)時(shí)應(yīng)避免損壞樓梯踏步、扶手、窗臺(tái)、燈具、開關(guān)及墻面等。電器線路必須從預(yù)留孔中通過，不可在框架梁上、樓面結(jié)構(gòu)層上穿洞、開槽安裝各類管道。不可封閉或暗設(shè)燃?xì)夤艿?，拆改須由燃?xì)夤具M(jìn)行。不可擅自改變與其他業(yè)主相聯(lián)共用的電器、電話、有線電視等插座和給排水管道。不可破壞或隨意在樓宇外墻開孔、改變色彩。④空調(diào)安裝：分體式空調(diào)室外機(jī)組管理處制定統(tǒng)一安放位置，空調(diào)排出的冷凝水接入統(tǒng)一的排水管中。 ⑥提倡不裝防盜網(wǎng)。（二）外觀管理措施外觀管理措施結(jié)合制止私搭亂建等裝修管理措施一起進(jìn)行，以制止各種不合規(guī)定或未經(jīng)批準(zhǔn)在外墻上附加設(shè)施以及隨意在外墻上開門開窗挖洞、破壞外墻或改變外墻色彩等行為。工程維修人員每天一次對小區(qū)外觀進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)匯報(bào)并配合有關(guān)單位采取措施盡快解決。做好車庫的日常照明、排水、門禁、監(jiān)視等系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、維護(hù)和保養(yǎng)。（2）機(jī)動(dòng)車出入小區(qū)實(shí)行出入證制度、登記制度，禁止載有易燃、易爆、有毒、有害、有污染性物品的車輛進(jìn)入小區(qū)（具體辦法按“金色湖畔小區(qū)”實(shí)際情況定）。（3）建立業(yè)主車輛檔案，動(dòng)態(tài)掌握業(yè)主擁有車輛的數(shù)量狀況。（4）在小區(qū)主要出入口設(shè)有交通標(biāo)志，對車輛準(zhǔn)入、限速、禁鳴等作出規(guī)定。（5）地面停車場地劃線規(guī)劃停車位，按車位停放。（7）摩托車、助動(dòng)車、自行車或電動(dòng)自行車、其他非機(jī)動(dòng)車劃出集中停放場地，管理制度落實(shí)、停放整齊，場地清潔。第七章 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和措施一、房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及措施（一）房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃序號(hào)項(xiàng)　　目標(biāo)　　準(zhǔn)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃要求1屋面、外墻無堵塞，無滲漏每季度上屋面檢查一次，檢查各落水口及清掃屋面；小修/年；中修/4年；大修/8年、屋面、外墻滲漏，及時(shí)維修2排污、雨水管/井、化糞池?zé)o堵、漏、滲現(xiàn)象，無外溢，無缺陷，井（口）無缺蓋，完好率99%以上雨水管（口）1次/月清理疏通污物；化糞池1次