【正文】 檢修1次/年3道路、停車場平整，無缺陷，無積水，無起砂，無開裂，完好率99%以上專項巡查2次/天，即壞即修，車庫、道路清洗1次/月；小修1次/年’中修/4年；大修/8年4樓梯、樓面及圍護整潔，無缺扶手，走廊燈，梯燈完好，開關(guān)無破損、脫落，墻體無亂張貼，亂涂寫，無脫落，無違章，無滲漏，無大面積脫焊查修走廊燈，梯燈1次/周，樓道扶手、裝修結(jié)束墻面重新粉刷一次，平時即壞即修，每8年粉刷一次，小修/年；中修/4年；大修/8年5公共娛樂場所完好，整潔，無損壞，無亂堆亂放，完好率98%以上每周檢查一遍，平時即壞即修6公共燈路燈，庭園燈，景觀射燈，入口門燈，完好率保持100%每天檢查，即壞即修，每月養(yǎng)護一次7供水供電、弱電系統(tǒng)運行正常，無跑、冒、漏、滴現(xiàn)象，設(shè)備完好率99%以上每天例行檢查一遍，月檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題立即采取措施，并報有關(guān)部門8明暗溝暢通，無積水，無塌陷，溝蓋完好率99%以上每周檢查一次，檢修1次/年9室內(nèi)維修憑單維修，按標準收費，不索小費，住戶滿意率99%以上小修，急修即時處理，中修、大修一天內(nèi)答復(fù)。（8）耐心勸導(dǎo)不遵守制度的車主，遇嚴重影響停放秩序和區(qū)域交通的事件按應(yīng)急處理程序執(zhí)行。（6）門崗對機動車輛出入行駛進行指引，巡邏車管保安負責車輛停放秩序和交通疏導(dǎo)，做到管理有序，排列整齊，不堵塞交通，不影響行人通行。車輛進出須登記（牌號、進出時間等）。業(yè)主自有車輛包月停放的，由管理處發(fā)放小區(qū)車輛停放證，放于車內(nèi)擋風玻璃后，確定固定車位，并以書面形式告知車主停車規(guī)定，按車位停放，簽訂車輛停放協(xié)議。小區(qū)醒目處公布機動車出入和停放規(guī)定。做好IC卡續(xù)費、車庫防火等工作，制定車庫管理制度，并張掛在車庫醒目處，做到交通標志、標識、車位號清晰，及時通過監(jiān)視系統(tǒng)了解車庫內(nèi)車輛進出、停放及意外等情況，每月統(tǒng)計整理車位使用情況。六、車輛進出、流動人口、噪音控制等管理措施停車場及地面車輛管理方案（1）地下停車庫車位使用權(quán)多為業(yè)主所買斷，因此，車庫管理采用IC卡門禁系統(tǒng)+攝像監(jiān)視系統(tǒng)結(jié)合保安巡邏進行管理。將外觀管理具體內(nèi)容在住戶《裝修指南》中，給予明確，在《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》或《業(yè)主臨時公約》中也作出約定，同時管理處事先制定對于外立面的一些統(tǒng)一管理方案，如空調(diào)外機的放置辦法、店鋪招牌的設(shè)置辦法等。若要安裝，須在內(nèi)窗臺安裝（按管理處確定的材質(zhì)、顏色和式樣）；敞開式陽臺不可安裝防盜網(wǎng)。⑤多層住宅晾衣架須按照管理處確定的統(tǒng)一式樣、規(guī)格、材質(zhì)、顏色安裝，不可安裝花架。需在外墻增開孔的，須報管理處并經(jīng)書面同意后，在統(tǒng)一規(guī)定的部位方可用金鋼鉆開孔機開孔。③業(yè)主裝修僅限于室內(nèi)部分，不可將公用部位納入裝修范圍。不可附加建造洗手間、沐浴房之類的設(shè)施。公共管道不可擅自改道、搭接，不可將衛(wèi)生間或廚房間的污水接入雨水管、封閉公共管道檢查孔。②禁止損壞房屋結(jié)構(gòu)（如拆改原房屋的外墻、柱、梁、樓板等主體結(jié)構(gòu)部件，開挖洞等）、公共設(shè)施（如損壞、擅自改變公共給排水管線、照明燈具、電力管線及弱電系統(tǒng)等）、改變或影響房屋結(jié)構(gòu)、外觀、性質(zhì)、設(shè)計用途、功能布局等，侵占公共空間、在房屋頂面上擅自加層建房或搭棚。（4）對裝修重要事項的重點規(guī)定：①物品搬運：業(yè)主承擔其所有聘請的搬運工人在運送物品過程中對小區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備破壞的賠償責任。管理處與裝修企業(yè)簽訂《房屋裝修責任協(xié)議》，以禁止各種不規(guī)范野蠻裝修行為。加強管理力度，掌握并記錄每一業(yè)主的裝修進度，工程維修部每天到施工現(xiàn)場隨機了解施工情況，以防止亂搭亂建現(xiàn)象的發(fā)生和建筑外立面及公共部位發(fā)生損壞，阻止亂倒香蕉水、油漆、木屑刨花等行為，避免火險險情的發(fā)生。加強巡查，切實執(zhí)行建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》和《合肥市城市房屋使用安全管理條例》的規(guī)定，及時發(fā)現(xiàn)和制止違規(guī)裝修、破壞房屋結(jié)構(gòu)、私搭亂建、破壞房屋外立面美觀統(tǒng)一以及改變房屋用途等行為。嚴格審核裝修申請，對于不符合規(guī)定的內(nèi)容不予同意，裝修審核工程不僅要耐心宣傳違章裝修、私搭亂建對于房屋安全、小區(qū)物業(yè)保值增值以及相關(guān)鄰里關(guān)系的害處，而且還要從業(yè)主切身利益出發(fā)，提出合理化建議。辦理住戶入住手續(xù)時，發(fā)給業(yè)主《住戶手冊》，手冊中包含《小區(qū)管理條例》、《業(yè)主守則》、《裝修指南》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《合肥市城市房屋使用安全管理條例》、建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》等，均含有不得違規(guī)裝修、私搭亂建、改變房屋使用性質(zhì)等內(nèi)容，以及違反規(guī)章的法律責任，并加強口頭宣傳。五、依法管理裝修、違章搭建和房屋外觀管理措施（一）依法管理裝修和違章搭建措施在簽訂《商品房買賣合同》時，與業(yè)主簽署《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》和訂立《業(yè)主臨時公約》，為物業(yè)管理行為的法制化、規(guī)范化奠定基礎(chǔ)。在管理處收費辦公室或收費現(xiàn)場張貼（掛）物業(yè)管理服務(wù)收費標準，并向業(yè)主說明收費項目、內(nèi)容及服務(wù)標準。維修人員也應(yīng)簽字。小修、急修當場維修。②由管理員在《保修登記表》上登記，明確業(yè)主約修時間、聯(lián)系電話等。（8）保修。（6）發(fā)放鑰匙。（4）填表、簽協(xié)議：《業(yè)主家庭情況登記表》、《房屋裝修管理服務(wù)協(xié)議》、《房屋共有部位及共用設(shè)施維修委托協(xié)議》。（2）驗證：交房通知書、交房流轉(zhuǎn)單、售房合同、業(yè)主身份證、其他注明應(yīng)具備的文件資料。（8）重要提示。（7）其他。（6）小區(qū)各項管理規(guī)定。（4）小區(qū)服務(wù)指南和物業(yè)管理服務(wù)項目。（3）小區(qū)物業(yè)經(jīng)理人簡介。（2）住宅使用說明書。《住戶手冊》及公眾物業(yè)管理制度住戶手冊分七個部分，主要內(nèi)容有：（1）前言。一般安排7—10天集中交房時段，組織較多的工作人員，開放多組流水作業(yè)通道。入住前準備好以下文件：《房屋驗收單》、《住戶手冊》、《房屋裝修管理服務(wù)協(xié)議》、《房屋共有部位、共用設(shè)施維修委托協(xié)議》、《業(yè)主登記表》、《室內(nèi)安防系統(tǒng)說明書》及一些告知提示性文件。因此，在接管金色湖畔小區(qū)項目后，我們將努力改變現(xiàn)狀，通過我們良好的服務(wù)和對園區(qū)全方位的投入，一定能夠把金色湖畔小區(qū)建筑的優(yōu)秀質(zhì)檢展示出來，并在房屋出售和出租的價格上得以有力的體現(xiàn)。（５）物業(yè)保值、增值的需求通過對物業(yè)提供良好的維修養(yǎng)護，營造舒適的居住環(huán)境，提供便利服務(wù)等，達到物業(yè)的保值、增值目的是業(yè)主對物業(yè)管理公司的一項明確的需求。（３）環(huán)境需求優(yōu)美的居住環(huán)境是舒適生活的重要保障，關(guān)心環(huán)境則體現(xiàn)了現(xiàn)代人整體環(huán)境意識的加強，和居住環(huán)境觀念的更新，同時表明未來物業(yè)管理工作對環(huán)境美化的重要意義。金色湖畔小區(qū)地處鬧市周邊，來往車輛較多，周邊環(huán)境較復(fù)雜，因此滿足住戶的安全需求將是管理工作的重點。（1）安全需求安居樂業(yè)，“安”字為先，居民對財產(chǎn)安全和人身安全的需求在任何時候都是第一需求，同時也是對物業(yè)管理工作的第一要求。經(jīng)過小區(qū)物業(yè)管理實踐，我公司形成了一套完善的服務(wù)工作體系。（二）無償便民服務(wù)項目、有償便民服務(wù)項目及收費標準都市人生活節(jié)奏快，時間對他們十分重要，在處理家居生活瑣事問題時，要以最方便和最舒適的方式解決。委托性服務(wù)的具體內(nèi)容：代訂牛奶；代訂純凈水；代訂代送報刊雜志；代辦產(chǎn)權(quán)證；代繳各種費用；代運裝修垃圾；調(diào)節(jié)電視節(jié)目；代購機票；代辦電話開戶、移機、有線電視開戶；代辦電腦網(wǎng)絡(luò)入網(wǎng)手續(xù)；代辦宴會、預(yù)定客房等；商鋪或房屋代為出租、管理；兒童4：30放心學校。對符合驗收標準要求的房屋，由管理處接收鑰匙。驗收小組按照建設(shè)部《房屋接管驗收標準》規(guī)定，認真核對接管資料，查驗房屋質(zhì)量、使用功能、外觀質(zhì)量、公共配套設(shè)備設(shè)施等內(nèi)容。完善管理方案及相關(guān)管理制度。設(shè)想建立“金色湖畔小區(qū)”的論壇，向業(yè)主介紹小區(qū)開發(fā)的工作進度、施工質(zhì)量、材料選用、智能化的配套、景觀綠化的設(shè)計及物業(yè)管理的介入工作情況等。讓業(yè)主一跨進小區(qū)就感受到物業(yè)管理的氣氛。介入方案由管理處主任負責起草，工程主管負責實施。支持、配合社區(qū)居委會工作。根據(jù)建設(shè)部《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》規(guī)定的權(quán)利義務(wù)，認真做好物業(yè)的五大管理、三大服務(wù)，每年一次向全體業(yè)主公布房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修資金、房屋日常維修費及利用物業(yè)共用部位共用設(shè)施和相關(guān)場地、物業(yè)經(jīng)營用房所得收益的使用情況。二、支持、配合業(yè)主委員會及社區(qū)居委會工作積極配合和支持業(yè)主委員會，按照《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》履行職權(quán)。（二）社區(qū)活動的設(shè)想及活動計劃序號項目名稱預(yù)想效果時間備注1棋牌活動（比賽）內(nèi)容豐富、層次廣泛長期文化活動室2圖書閱覽讀書自修、擴大視野長期文化活動室3紅十字會救護網(wǎng)絡(luò)健康保障，社區(qū)必備長期社區(qū)醫(yī)療機構(gòu)聯(lián)辦4社區(qū)體育比賽（拔河等）強身健體，提高自身素質(zhì)5月居委會聯(lián)辦5夕陽紅老年晨練強身健體，提高自身素質(zhì)長期居委會聯(lián)辦6社區(qū)歌詠比賽文藝活動，陶冶情操居委會聯(lián)辦7釣魚俱樂部（會員制）老少皆宜、修身養(yǎng)性不定期居委會聯(lián)辦8少兒暑期消防夏令營豐富青少年暑期生活暑期居委會聯(lián)辦9少兒暑期游泳培訓班豐富青少年暑期生活暑期居委會聯(lián)辦10世界環(huán)境日活動人人保護環(huán)境，減少污染六月公司組織11世界無煙日做新世紀文明使者五月公司組織12地球日熱愛地球，保護環(huán)境六月公司組織13無償獻血獻愛心無償獻血，培養(yǎng)公德心不定期醫(yī)療機構(gòu)合辦14禁毒法制教育活動普法宣傳，禁止毒害六月派出所合辦15消防知識培訓提高安全防范意識不定期區(qū)消防大隊16金秋（國慶）綜藝活動展現(xiàn)小區(qū)學苑文化主題中秋前后居委會合辦17幫困助殘、擁軍優(yōu)屬獻愛心長期公司組織（三）社區(qū)活動的制度為了規(guī)范社區(qū)文化行為朝著健康、有序的方向發(fā)展，我們制訂了《金色湖畔小區(qū)精神文明建設(shè)公約》、《住宅區(qū)環(huán)境保護公約》等規(guī)定，制定了比較全面的社區(qū)工作運行制度，如《社區(qū)文化工作制度》、《會所管理規(guī)定》以及籃球場、游泳池、圖書室等專項管理制度，這些制度的建立為社區(qū)活動的良好運作提供了有力的保障。設(shè)立社區(qū)文化活動室，使社區(qū)居民有經(jīng)常開展文化活動的場地。新型的物業(yè)管理，應(yīng)當復(fù)蘇被現(xiàn)代都市人所淡漠的人情味，盡量消除和減少業(yè)主之間隔閡、戒心、互不往來，這是文明社區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容。在文明社區(qū)創(chuàng)建工作中，如“環(huán)境整潔優(yōu)美，治安秩序井然”等很多內(nèi)容，實質(zhì)上也是物業(yè)管理的日常工作和目標，管理處結(jié)合物業(yè)管理的創(chuàng)優(yōu)達標，做好本職工作，以實際行動配合好文明社區(qū)創(chuàng)建工作，使創(chuàng)建工作的目標落到實處。文明社區(qū)創(chuàng)建工作一般以社區(qū)居委會為主組織實施，管理處要參加共建理事會的班子，成為文明小區(qū)共建的骨干，積極發(fā)揮自身優(yōu)勢，做好物業(yè)的五大管理，三大服務(wù)，為文明小區(qū)建設(shè)打好基礎(chǔ)。我們擬定，社區(qū)文化的主題:第一年為“金色湖畔小區(qū)我的家”，第二年為“我們的家園，我們的物業(yè)，您的參與”。第五章 社區(qū)建設(shè)一、文明社區(qū)創(chuàng)建工作、配合社區(qū)活動安排社區(qū)活動是物業(yè)管理的重要內(nèi)容，是創(chuàng)造良好人文環(huán)境、增強業(yè)住戶間的鄰里意識、和睦相處關(guān)系和提高人們生活品位的重要手段，是實施物業(yè)管理工作的潤滑劑。每月一次抽查管理手冊，對于抽查中發(fā)現(xiàn)的問題及時整改。業(yè)主服務(wù)中心每月出一份產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單，正確反映目前實際情況，以便合理分攤設(shè)備使用費。(五)房屋及配套設(shè)施權(quán)屬清冊內(nèi)容包括產(chǎn)權(quán)人；房屋類型；使用面積、建筑面積；土地分攤面積；使用情況；附設(shè)設(shè)施情況；車庫使用情況等。可按照地址、姓名、電話等多種特征檢索查找。(二)制定《檔案管理制度》，規(guī)范檔案管理工作。上述檔案按年度建立和裝訂。(3)監(jiān)控崗：依規(guī)定做好數(shù)據(jù)硬盤容量撿查、調(diào)換，保存期二周，對于重要證據(jù)及時刻錄到光盤，查看存盤經(jīng)主任同意后方可進行；執(zhí)勤期間密切注視顯示屏，發(fā)現(xiàn)異常情況立即用對講機向班長報告，跟蹤處理結(jié)果，并作好記錄，遇緊急情況按《應(yīng)急預(yù)案》執(zhí)行；保持顯示屏、錄像機清潔；接到消防報警系統(tǒng)、周界報警系統(tǒng)警報時，立即用對講機向班長報告，并跟蹤處理結(jié)果作好記錄，然后將系統(tǒng)重新復(fù)位、布防；接到業(yè)主電子對講電話，鈴響三聲之內(nèi)應(yīng)答，作好記錄，根據(jù)需要向班長報告；負責對講機的保管、充電、調(diào)換和借用手續(xù)；負責防汛防臺期間應(yīng)急通訊；對備用鑰匙使用進行登記。保安工作標準:(1)門崗:依照規(guī)定立崗和實施禮儀服務(wù)；對外來人員進行詢問、登記，禁止拾荒者、推銷人員、衣冠不整者進入；對進出車輛進行記錄、收發(fā)證、按規(guī)定收取停車費；及時為進出車輛開關(guān)大門/車閘，并用對講機通知巡邏崗；對大件物品進出進行必要的登記和盤查；按規(guī)定交接崗。(7)制定應(yīng)急事件處理預(yù)案，提高火警、沖突、浸水、匪警等緊急事件的快速反應(yīng)和機動應(yīng)急能力。(4)有效發(fā)揮可視對講系統(tǒng)的作用，使之成為業(yè)主拒絕生人、方便家人的眼晴，也成為管理處與業(yè)主溝通聯(lián)系的橋梁。(3)重視第三道防線，單元電控防盜門/門禁系統(tǒng)的作用。(1)按照小區(qū)安全防范系統(tǒng)，首先發(fā)揮好小區(qū)周邊紅外報警系統(tǒng)的作用，及時發(fā)現(xiàn)和處置翻越圍墻的可疑人員。保安交接班，依規(guī)定辦理移交手續(xù)，簽字，明確各自職責。實行保安隊長日檢、現(xiàn)場主管周檢、主任月?lián)斓某Ｒ?guī)檢查，結(jié)合專題撿查與隨機抽查的監(jiān)督制度，并充分利用巡更系統(tǒng)，加強監(jiān)管。24小時執(zhí)勤、巡邏，標準化管理。崗位體系分為保安隊長、保安班長、門崗、監(jiān)控崗、巡邏車管崗(班長兼)，互相配合。每天巡回檢查觀察，發(fā)現(xiàn)病蟲害及時對癥施藥，每季度全面防治。草坪補缺隨缺隨種，保證草坪的完整率達到98%以上。補苗。做好澆水工作，尤其在夏季，草皮和花草作為重點。清除雜草:每月1次，對草坪雜草嚴重混雜的進行換草。我們將在小區(qū)的園林用地，規(guī)劃專門場地，根據(jù)業(yè)主的喜好，種植樹木，比如結(jié)婚紀念樹，