【正文】 通過智能化系統(tǒng)管理方案的具體落實和公司質(zhì)量保證體系在管理過程中的實施，使小區(qū)智能化技防系統(tǒng)始終處于良好的狀態(tài)。④由生產(chǎn)、安裝單位對管理處員工進行再培訓(xùn)(重點:產(chǎn)品性能、特點、操作維護注意事項、故障分析排除)，⑤有條件的派員到廠方代培，掌握工作的主動權(quán)。②運用公司管理的相似小區(qū)智能系統(tǒng)管理方面的成功經(jīng)驗。(2)切實抓好日常維護保養(yǎng)工作。維護保養(yǎng)。業(yè)主培訓(xùn)。如何在實施管理中發(fā)揮其作用，設(shè)施的管理維修是關(guān)鍵，基本思路如下:了解。定期對管線及設(shè)備設(shè)施進行巡撿，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理。個別地方如在原設(shè)計時未能考慮周到，需增加或重新布線、增設(shè)設(shè)備，必須向管理處申報方案，經(jīng)同意后方可施工。如有故障或問題及時通知相關(guān)部門解決。對于任何違反制度的行為，業(yè)主均可向公司進行投訴，公司將對違紀行為嚴厲查處。維修過程中，管理處員工不得接受業(yè)主的饋贈，保質(zhì)保量盡快完成報修內(nèi)容。管理處員工都要熱情接待來訪人員，可以當(dāng)場解決的問題應(yīng)當(dāng)場解塊。屋面維修當(dāng)天到現(xiàn)場查看，與住戶約定時間維修；急修15分鐘（夜間1小時）內(nèi)到現(xiàn)場，不能立即解決的采取臨時措施；采取小修不過夜的原則。凡遇業(yè)主到物業(yè)管理處反映需維修項目，應(yīng)當(dāng)場填寫維修單，并隨業(yè)主去現(xiàn)場確認需維修項目。白天由管理處受理報修，夜間由保安室受理報修，維修人員值班到晚上9：00（夏季延長到晚上10：00），維修單寫明報修內(nèi)容和維修人員、維修時間、維修情況，維修完畢由住戶驗收簽字確認，小區(qū)公布值班電話。 管理上采用綜合管理和專業(yè)化管理相結(jié)合的方式，大、中修集中管理，維修、保養(yǎng)分散管理。檢修1次/年3道路、停車場平整，無缺陷，無積水，無起砂，無開裂，完好率99%以上專項巡查2次/天，即壞即修，車庫、道路清洗1次/月；小修1次/年’中修/4年；大修/8年4樓梯、樓面及圍護整潔，無缺扶手，走廊燈，梯燈完好，開關(guān)無破損、脫落，墻體無亂張貼，亂涂寫，無脫落，無違章，無滲漏，無大面積脫焊查修走廊燈，梯燈1次/周，樓道扶手、裝修結(jié)束墻面重新粉刷一次，平時即壞即修，每8年粉刷一次，小修/年；中修/4年；大修/8年5公共娛樂場所完好，整潔，無損壞，無亂堆亂放，完好率98%以上每周檢查一遍，平時即壞即修6公共燈路燈，庭園燈，景觀射燈，入口門燈，完好率保持100%每天檢查，即壞即修，每月養(yǎng)護一次7供水供電、弱電系統(tǒng)運行正常，無跑、冒、漏、滴現(xiàn)象，設(shè)備完好率99%以上每天例行檢查一遍，月檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題立即采取措施，并報有關(guān)部門8明暗溝暢通，無積水，無塌陷，溝蓋完好率99%以上每周檢查一次，檢修1次/年9室內(nèi)維修憑單維修，按標(biāo)準(zhǔn)收費，不索小費，住戶滿意率99%以上小修，急修即時處理，中修、大修一天內(nèi)答復(fù)，常規(guī)水、電工程不過夜10消防設(shè)備無滴漏缺附件每天巡查，即壞即修，檢修1次/年11避雷設(shè)施無腐蝕、損壞、脫焊每天巡查，即壞即修，檢修1次/年12燃氣系統(tǒng)無滲漏現(xiàn)象每天巡查，即壞即修，每月養(yǎng)護一次 (二)相關(guān)措施分系統(tǒng)、按類別建立基礎(chǔ)工程資料，維修技術(shù)檔案，設(shè)備設(shè)施運行和維修的管理制度；按年、季、月分別制訂物業(yè)維修養(yǎng)護的作業(yè)計劃并組織實施；堅持預(yù)防為主的計劃養(yǎng)護制度，按日、月、季、年確定各類別和內(nèi)容的維修和養(yǎng)護；落實維修、養(yǎng)護的負責(zé)部門，配備專業(yè)人員負責(zé)實施；（8）耐心勸導(dǎo)不遵守制度的車主，遇嚴重影響停放秩序和區(qū)域交通的事件按應(yīng)急處理程序執(zhí)行。（6）門崗對機動車輛出入行駛進行指引，巡邏車管保安負責(zé)車輛停放秩序和交通疏導(dǎo)，做到管理有序，排列整齊，不堵塞交通，不影響行人通行。車輛進出須登記（牌號、進出時間等）。業(yè)主自有車輛包月停放的，由管理處發(fā)放小區(qū)車輛停放證，放于車內(nèi)擋風(fēng)玻璃后，確定固定車位，并以書面形式告知車主停車規(guī)定，按車位停放，簽訂車輛停放協(xié)議。小區(qū)醒目處公布機動車出入和停放規(guī)定。做好IC卡續(xù)費、車庫防火等工作，制定車庫管理制度，并張掛在車庫醒目處，做到交通標(biāo)志、標(biāo)識、車位號清晰，及時通過監(jiān)視系統(tǒng)了解車庫內(nèi)車輛進出、停放及意外等情況，每月統(tǒng)計整理車位使用情況。五、車輛進出、流動人口、噪音控制等管理措施停車場及地面車輛管理方案（1）地下停車庫車位使用權(quán)多為業(yè)主所買斷，因此，車庫管理采用IC卡門禁系統(tǒng)+攝像監(jiān)視系統(tǒng)結(jié)合保安巡邏進行管理。將外觀管理具體內(nèi)容在住戶《裝修指南》中，給予明確，在《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》或《業(yè)主臨時公約》中也作出約定，同時管理處事先制定對于外立面的一些統(tǒng)一管理方案，如空調(diào)外機的放置辦法、店鋪招牌的設(shè)置辦法等。若要安裝，須在內(nèi)窗臺安裝（按管理處確定的材質(zhì)、顏色和式樣）；敞開式陽臺不可安裝防盜網(wǎng)。⑤多層住宅晾衣架須按照管理處確定的統(tǒng)一式樣、規(guī)格、材質(zhì)、顏色安裝，不可安裝花架。需在外墻增開孔的，須報管理處并經(jīng)書面同意后，在統(tǒng)一規(guī)定的部位方可用金鋼鉆開孔機開孔。③業(yè)主裝修僅限于室內(nèi)部分，不可將公用部位納入裝修范圍。不可附加建造洗手間、沐浴房之類的設(shè)施。公共管道不可擅自改道、搭接，不可將衛(wèi)生間或廚房間的污水接入雨水管、封閉公共管道檢查孔。②禁止損壞房屋結(jié)構(gòu)（如拆改原房屋的外墻、柱、梁、樓板等主體結(jié)構(gòu)部件，開挖洞等）、公共設(shè)施（如損壞、擅自改變公共給排水管線、照明燈具、電力管線及弱電系統(tǒng)等）、改變或影響房屋結(jié)構(gòu)、外觀、性質(zhì)、設(shè)計用途、功能布局等，侵占公共空間、在房屋頂面上擅自加層建房或搭棚。（4）對裝修重要事項的重點規(guī)定：①物品搬運：業(yè)主承擔(dān)其所有聘請的搬運工人在運送物品過程中對小區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備破壞的賠償責(zé)任。管理處與裝修企業(yè)簽訂《房屋裝修責(zé)任協(xié)議》，以禁止各種不規(guī)范野蠻裝修行為。加強管理力度，掌握并記錄每一業(yè)主的裝修進度，工程維修部每天到施工現(xiàn)場隨機了解施工情況，以防止亂搭亂建現(xiàn)象的發(fā)生和建筑外立面及公共部位發(fā)生損壞，阻止亂倒香蕉水、油漆、木屑刨花等行為，避免火險險情的發(fā)生。加強巡查，切實執(zhí)行建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》和《深圳市城市房屋使用安全管理條例》的規(guī)定，及時發(fā)現(xiàn)和制止違規(guī)裝修、破壞房屋結(jié)構(gòu)、私搭亂建、破壞房屋外立面美觀統(tǒng)一以及改變房屋用途等行為。嚴格審核裝修申請，對于不符合規(guī)定的內(nèi)容不予同意，裝修審核工程不僅要耐心宣傳違章裝修、私搭亂建對于房屋安全、小區(qū)物業(yè)保值增值以及相關(guān)鄰里關(guān)系的害處，而且還要從業(yè)主切身利益出發(fā)，提出合理化建議。辦理住戶入住手續(xù)時，發(fā)給業(yè)主《住戶手冊》，手冊中包含《小區(qū)管理條例》、《業(yè)主守則》、《裝修指南》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《深圳市城市房屋使用安全管理條例》、建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》等，均含有不得違規(guī)裝修、私搭亂建、改變房屋使用性質(zhì)等內(nèi)容，以及違反規(guī)章的法律責(zé)任，并加強口頭宣傳。四、依法管理裝修、違章搭建和房屋外觀管理措施（一）依法管理裝修和違章搭建措施在簽訂《商品房買賣合同》時，與業(yè)主簽署《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》和訂立《業(yè)主臨時公約》，為物業(yè)管理行為的法制化、規(guī)范化奠定基礎(chǔ)。經(jīng)常匯報物業(yè)管理過程中的問題，主動爭取業(yè)主委員會的支持和監(jiān)督，真正體現(xiàn)業(yè)主自治與專業(yè)管理公司管理相結(jié)合。如:業(yè)主委員會作為業(yè)主的合法權(quán)益代表人可以制定業(yè)主公約并監(jiān)督業(yè)主遵守公約；審定物業(yè)管理公司擬定的物業(yè)管理制度；檢查監(jiān)督物業(yè)管理公司管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況；物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)接受和積極配合支持。管理處將經(jīng)常與社區(qū)居委會合作，組織集體義務(wù)宣傳等活動，共同開展豐富多彩的環(huán)保活動。利用戶外宣傳窗，經(jīng)常更新宣傳內(nèi)容，其中包括倡導(dǎo)生態(tài)消費崇尚生態(tài)文化、張貼創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市內(nèi)容、社區(qū)文化活動及有關(guān)新聞圖片等。開發(fā)商已配置了會所，給社區(qū)活動的開展提供了一個很大的空間，會所中主要安排有健身中心、書法班、棋牌室、休閑活動場所、閱覽室等。業(yè)主服務(wù)中心將與社區(qū)居委會密切配合，共同策劃、組織小區(qū)開展各類文體活動，促進小區(qū)的精神文明建設(shè)。因此，管理處同社區(qū)居委會緊密配合，在管理預(yù)算中安排社區(qū)活動經(jīng)費，開展豐富多彩的社區(qū)文化活動，使小區(qū)住戶團結(jié)互助，和睦相處。開展豐富多彩的公益和社區(qū)文化活動，使創(chuàng)建工作豐富多彩。結(jié)合創(chuàng)優(yōu)達標(biāo)，使文明社區(qū)創(chuàng)建工作落到實處。 (一)文明社區(qū)創(chuàng)建工作積極參加社區(qū)共建理事會，充分發(fā)揮物業(yè)管理的優(yōu)勢，為文明社區(qū)建設(shè)貢獻力量。檔案內(nèi)容包括:設(shè)備設(shè)施產(chǎn)品合格證、電器線路圖、安裝調(diào)試保養(yǎng)手冊、使用說明書、安全檢驗報告、安裝質(zhì)量等級核定書、分部工程質(zhì)量評定書、設(shè)備管理撿查記錄表、安裝大修檢驗報告、維修合同、維修報告、日常運行撿查記錄等。管理處主任負責(zé)審核產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單。(六)共用設(shè)備、設(shè)施管理檔案對設(shè)備、設(shè)施分門別類地予以編號登記，制定成《設(shè)備、設(shè)施臺帳》。（四）業(yè)主檔案管理管理處建立業(yè)主檔案，業(yè)主檔案一戶一檔；業(yè)主檔案的管理按公司《檔案管理制度》要求執(zhí)行；業(yè)主服務(wù)中心負責(zé)業(yè)主檔案的收集、整理、歸檔、利用；每月5日前把上月的有關(guān)業(yè)主資料、產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單整理歸檔；管理處主任每季度檢查一次業(yè)主檔案工作，發(fā)現(xiàn)問題書面通知整改；業(yè)主檔案內(nèi)容:入住交房通知單、交房手續(xù)流轉(zhuǎn)單、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、業(yè)主臨時公約、裝修申請表及檢查記錄、裝修管理服務(wù)協(xié)議、房屋共有部位共用設(shè)施維修委托協(xié)議、業(yè)主登記表、房屋驗收單、入住資料發(fā)放簽收單、產(chǎn)權(quán)(租賃)清單、售房合同復(fù)印件、業(yè)主身份證復(fù)印件、權(quán)證復(fù)印件、業(yè)主房屋維修檔案、繳費情況一覽表、其他有關(guān)業(yè)主資料。(三)檔案的計算機管理:利用計算機儲存檔案信息，以方便管理和檔案的查詢利用。建檔流程:收集一一整理一一分類編目錄一一登記一一電腦儲存一一入柜存檔一一匯總裝訂。七、各類管理檔案的建立與管理(一)檔案按照達標(biāo)創(chuàng)優(yōu)的要求，分18類建立:包括小區(qū)驗收與交接資料、管理單位概況、企業(yè)發(fā)展規(guī)劃、管理人員概況、企業(yè)經(jīng)濟效益、配合街道居委會派出所工作、業(yè)主委員會概況、業(yè)主委員會與管理單位關(guān)系、企業(yè)各項管理制度、現(xiàn)代化管理、財務(wù)管理、房屋及維修管理、設(shè)備管理、共用設(shè)施管理、綠化管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、安全防范管理、社區(qū)文化。(2)巡邏車管崗:依規(guī)定執(zhí)行巡邏，巡視內(nèi)容:公共設(shè)施、場地、消防通道、設(shè)備機房、裝修場所、停車場及車輛等，發(fā)現(xiàn)問題做好記錄；巡邏中遇業(yè)主要求應(yīng)及時提供服務(wù)或立即通知有關(guān)人員到現(xiàn)場處理；接到監(jiān)控中心對講機呼叫，立即趕到現(xiàn)場進行處理，并向上級報告，將處理結(jié)果反饋監(jiān)控中心；遇緊急情況按《應(yīng)急預(yù)案》執(zhí)行；巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員進行查問、檢查證件，必要時可帶到管理處或提交派出所處理。裝修期間，加強流動人口管理。(5)通過多種方式，積極開展宣傳活動，增強業(yè)主自防意識，學(xué)會合理有效地使用好室內(nèi)報警系統(tǒng)的作用，并宣傳業(yè)主配合管理處群防群治，不要隨意給生人開啟單元防盜門，以免被不法分子利用，危害自己或鄰居。將不速之客，拒之門外。(2)充分發(fā)揮攝像監(jiān)控系統(tǒng)的作用，對進入小區(qū)的可疑人員進行監(jiān)視和跟蹤，必要時進行盤查，對于違法行為錄下證據(jù)，并及時運用無線對講機，紐織保安人員處置緊急事件。建立多重安全防范體系，爭創(chuàng)無刑案小區(qū)。制訂保安交接班規(guī)定。保安實行24小時運轉(zhuǎn)服務(wù)，3班2運轉(zhuǎn)。崗位體系分為保安隊長、保安班長、門崗、監(jiān)控崗、巡邏車管崗，互相配合。每天巡回檢查觀察，發(fā)現(xiàn)病蟲害及時對癥施藥，每季度全面防治。草坪補缺隨缺隨種，保證草坪的完整率達到98%以上。補苗。做好澆水工作，尤其在夏季，草皮和花草作為重點。清除雜草:每月1次，對草坪雜草嚴重混雜的進行換草。我們將在小區(qū)的園林用地，規(guī)劃專門場地，根據(jù)業(yè)主的喜好，種植樹木，比如結(jié)婚紀念樹，小朋友的同齡樹等，并制作統(tǒng)一的標(biāo)牌?；酒贩N數(shù)量及生長情況有記錄，主要品種掛牌標(biāo)識，養(yǎng)護工作有計劃、有實施、有記載。在綠化特色方面，重在營造生機盎然的環(huán)境氛圍，在大門入口處和大樓主要公共區(qū)域，以四季花卉和綠色耐蔭植物點綴小區(qū)環(huán)境，展示“皓月花園小區(qū)”綠色文化。并切實貫徹執(zhí)行，按照不同季節(jié)以及不同樹木的生長習(xí)性做好養(yǎng)護工作，使養(yǎng)護計劃落到實處。綠化養(yǎng)護在保養(yǎng)期滿接手后進行。五、綠化養(yǎng)護管理的具體實施方案（一）綠化管理方案、措施綠化養(yǎng)護人員的安排。沿街首次清掃，在8:00前完成，并在規(guī)定時間內(nèi)巡回保潔。利用宣傳窗及社區(qū)文化活動等宣傳工具，加強生態(tài)教育，倡導(dǎo)生態(tài)消費，崇尚生態(tài)文化，讓生態(tài)文明觀深入人心。如訂立“業(yè)主公約”和“精神文明建設(shè)公約”，倡導(dǎo)業(yè)主環(huán)保意識，形成良好習(xí)慣，使業(yè)主成為環(huán)境衛(wèi)生管理的參與者。