【正文】 ，增強培訓(xùn)的有效性。實施全方位動態(tài)績效考評：上級對下級、同級對同級、下級對上級，現(xiàn)在與過去對比確保獎罰分明。月考核與年度考評相結(jié)合，每年根據(jù)考評結(jié)果，決定人員的去留、調(diào)整人員的待遇、職位。④適當(dāng)時機，適度實施工作輪換法，同時保持年淘汰率5％，這樣既有利于培養(yǎng)一專多能之才，也利于克服惰性、激活員工潛力，使員工隊伍保持最佳狀態(tài)。七、關(guān)系協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作本身就是一個綜合協(xié)調(diào)，我們提出的口號是：“積極協(xié)調(diào)、及時處理！”對內(nèi)協(xié)調(diào)以管理制度為準繩，讓制度說話，勿以人情辦事。對某某機關(guān)辦公室、業(yè)戶的協(xié)調(diào)是貫徹于管理與服務(wù)之中的原則，積極主動地協(xié)調(diào)不斷地改善服務(wù)質(zhì)量?！薄胺?wù)至上，業(yè)戶第一”以上是我公司服務(wù)宗旨。九、量化管理及標準運作 量化管理，對某某辦公室、業(yè)戶滿意率、機電設(shè)備運行完好率、消防隱患處理率等做出量化要求。，確定培訓(xùn)課程、內(nèi)容及課時。，每年公司制定詳細的年度財務(wù)預(yù)算方案，對水、電、冷、暖、維修、保潔、綠化等物耗及管理收支控制成本，提高企業(yè)效益。，堅持貫徹并不斷改進。，提高物業(yè)管理工作效率。將年度目標量化、分解至各階段、各部門，建立有效的覆蓋某某機關(guān)物業(yè)管理各項工作、各個環(huán)節(jié)的目標體系，并根據(jù)實際情況制訂切實可行的績效考核方案，細化考核項目、考核標準、明確考核辦法。十、氛圍文化及環(huán)境文化氛圍文化建設(shè)是精神文明的載體，良好的氛圍文化建設(shè)也是精神文明建設(shè)的目標，我們機關(guān)物業(yè)管理公司將利用某某自身優(yōu)勢，有計劃有意識引導(dǎo)業(yè)主各單位員工，強化環(huán)境意識和公民意識，共建文明優(yōu)秀社區(qū)。在優(yōu)美整潔的環(huán)境中工作生活，人員良好的道德素質(zhì)會得到進一步發(fā)揮和升華。 氛圍文化氛圍文化作為某某機關(guān)管理服務(wù)的重要組成部分，其主要的服務(wù)對象是員工。 機關(guān)社區(qū)文化服務(wù)及運作的目標及定位成立專門機構(gòu)，專人負責(zé)局機關(guān)氛圍文化的策劃及組織開展工作，并邀請一些文化名家對文化活動提供咨詢指導(dǎo)，同時協(xié)助南陽市某某機關(guān)進行文化交流活動。③開展精神文明共建。與有關(guān)單位聯(lián)合舉辦與精神文明相關(guān)展覽活動。⑤定期舉辦各類文化娛樂活動。 資金制度保障每年年底向某某辦公室匯報氛圍文化活動計劃，確定活動項目內(nèi)容、經(jīng)費以及舉辦時間，定期舉辦各類氛圍文化活動，并制度化。 小區(qū)環(huán)境良好的環(huán)境是氛圍的臉面，是氛圍文化的依托，最直接最明顯地體現(xiàn)氛圍文化的精髓。 環(huán)境保護環(huán)境的保護和改良是一個群策群力、全員參與、日積月累的過程。通過適時不斷的宣傳和必要的硬件扶持，某某機關(guān)物業(yè)管理公司才有充分的信心把南陽某某的環(huán)境衛(wèi)生搞好，公司本著“以人為本、關(guān)懷人生、珍惜人生”的管理理念，將在物業(yè)管理的各個工作環(huán)節(jié)強調(diào)環(huán)保概念，營造貫穿“綠色”文化的21世紀綠色環(huán)保概念社區(qū)?、侪h(huán)境管理體模式：我公司將借鑒其他物管企業(yè)環(huán)境管理經(jīng)驗，針對交通物業(yè)實際制訂公司的環(huán)境方針、目標和指標，擬編各類程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書，對識別的需治理的環(huán)境因素制訂相應(yīng)的環(huán)境管理方案，并據(jù)此實施。本著污染預(yù)防、防治結(jié)合的思想，我們將最大限度地降低資源消耗，減少環(huán)境污染，并不斷改造環(huán)境。④環(huán)境衛(wèi)生管理職責(zé)：負責(zé)道路、綠化帶等清潔衛(wèi)生工作。負責(zé)垃圾清運、分揀和中轉(zhuǎn)工作。 環(huán)境美化機關(guān)物業(yè)管理公司將在局辦公室及各業(yè)戶的支持配合下，進一步開展美化辦公環(huán)境建設(shè)，努力體現(xiàn)現(xiàn)代、優(yōu)美、細致入微的整體文化環(huán)境，營造休閑、愉快、積極的生活氛圍。②吸取其他優(yōu)秀社區(qū)先進經(jīng)驗，專門設(shè)計實用、美觀、藝術(shù)化的分類垃圾箱，使垃圾箱成為某某機關(guān)小區(qū)的一道風(fēng)景。十一、日常管理 物業(yè)管理的工作內(nèi)容物業(yè)管理工作內(nèi)容劃分為管理運作體系、保障監(jiān)管體系兩個層次：：監(jiān)控中心的運行、指揮調(diào)度、信息處理、通訊聯(lián)絡(luò)職能。交通及車輛管理。裝修管理。環(huán)境保護與清潔衛(wèi)生、消殺。：財務(wù)管理。行政管理。檔案資料管理。公共關(guān)系的聯(lián)絡(luò)與協(xié)調(diào)。內(nèi)部質(zhì)量審核。管理運作系統(tǒng)工作為日常物業(yè)管理的主要內(nèi)容。，嚴格按照公司管理服務(wù)質(zhì)量標準規(guī)范操作，積極學(xué)習(xí)優(yōu)秀物業(yè)公司在不同管理工作流程上的多層次的封閉管理的網(wǎng)絡(luò)化、系統(tǒng)化和規(guī)范化的先進動作管理模式，著重于實際運作、事實記錄和傳遞，要求各項工作均緊密結(jié)合實際，具備可操作性和可塑性，切實把同業(yè)先進管理成熟的經(jīng)驗和技術(shù)移植于某某機關(guān)小區(qū)的物業(yè)管理中。 財務(wù)管理公司的財務(wù)管理日常工作由主管綜合服務(wù)中心副經(jīng)理負責(zé)，并接受交通物業(yè)管理公司財務(wù)部的指導(dǎo)和監(jiān)督。公司實行獨立核算，每月定期向公司經(jīng)理呈報月度財務(wù)報表。財務(wù)管理的原則：收支平衡，略有節(jié)余。②財務(wù)實行公開：根據(jù)《物業(yè)管理條例》實施細則規(guī)定：管理服務(wù)費總收入的主要來源包括：向某某機關(guān)各業(yè)戶收取的各項管理服務(wù)費，其它租賃經(jīng)營性收入。公司規(guī)定人員的津貼工資、福利及辦公費用。辦公區(qū)及生活區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備必要的保險費用和法定的稅費。管理費的使用須經(jīng)公司處經(jīng)理簽字作為支出記帳憑證。公用設(shè)施專用基金的管理和使用按照〔1997〕39號文中《房屋公用設(shè)施專用基金管理試行規(guī)定》進行運作。對日常物業(yè)管理而言，機電設(shè)備和公共設(shè)施（以下簡稱設(shè)備）的管理主要為以下內(nèi)容：。運行管理應(yīng)嚴格執(zhí)行相應(yīng)設(shè)備運行操作規(guī)程。設(shè)備維護保養(yǎng)由相關(guān)單位根據(jù)《設(shè)備維保規(guī)程》制定的《維護保養(yǎng)記錄表》開展工作。設(shè)備大修改造由工程部根據(jù)設(shè)備狀況提出申請報告，經(jīng)公司核準后報請某某辦公室批準，落實本體基金或?qū)Ｓ没鸬馁Y金來源后，按照預(yù)定施工方案由工程部組織實施。 各項管理指標表（一）序號管理指標承諾計算測定依據(jù)規(guī)范標準依據(jù)完成承諾指標的措施1房屋及配套設(shè)施完好率99％以上（完好房筑面積＋基本完好房面積）247。2房屋零修、急修及時率99％以上∑完成零修、急修的次數(shù)247。同時建立回訪制度，確保及時和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)?！茦莾?nèi)保潔總面積100％參考《國家物業(yè)管理考評評比標準》與各業(yè)戶合作，建立嚴格的片區(qū)負責(zé)和巡檢制度，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理，確保小區(qū)干凈、整潔和美觀?！疲▓蟾嫫隍炇砧b定的單位工程建筑面積）100％∑調(diào)查住戶滿意人數(shù)247。5路燈完好率99％以上∑完好路線、盞數(shù)247。并建立完整的檔案記錄，確保完好和正常使用?！茍蟾嫫谟媱澾\行日數(shù)100％參考《國家物業(yè)管理考評評比標準》建立健全嚴格的運行、保養(yǎng)和維修制度，工程部配有專業(yè)技術(shù)人員，所有人員持證上崗，采取24小時值班和巡檢制度，出現(xiàn)故障，及時處理?！菩^(qū)內(nèi)住戶人數(shù)100％參考《國家物業(yè)管理考評評比標準》建立義務(wù)消防員制度，定期培訓(xùn)和演習(xí)，大力進行防火知識宣傳，由安全管理員進行日常巡檢，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理，確保小區(qū)安全?！菩^(qū)內(nèi)住戶總戶數(shù)100％∑已處理違章次數(shù)247。4用戶有效投投率處理率2‰以上100％∑有效投訴次數(shù)247?！朴行对V次數(shù)100％參考《國家物業(yè)管理考評評比標準》建立定期住戶走訪制度，加強溝通。建立24小時總值班制度，及時為住戶排憂解難，做到處理及時，回訪有結(jié)果、有記錄。為了確保某某機關(guān)物業(yè)功能正常發(fā)揮，為某某機關(guān)（各業(yè)戶）提供優(yōu)美、舒適、安全的環(huán)境，嚴格執(zhí)行國家及地方有關(guān)物業(yè)管理法律法規(guī)，制定行之有效的物業(yè)維修保養(yǎng)計劃，讓某某機關(guān)物業(yè)完好如新?；鸬臋?quán)益屬某某機關(guān)及各業(yè)戶，專門用于房屋本體共同部分的維修養(yǎng)護的費用。按照地方物價文件，以現(xiàn)行標準向交通機關(guān)各業(yè)戶按月收取。其余70％用于房屋本體共同部位中修以上維修工程，應(yīng)出具“施工項目清單”由經(jīng)某某機關(guān)領(lǐng)導(dǎo)或該棟房業(yè)主代表批準，公司經(jīng)理簽字作為本體基金支出記帳憑證。在某某機關(guān)小區(qū)的管理過程中，本體基金主要用于綜合整治項目，詳見附錄一。專用基金的收支帳目，接受某某機關(guān)各業(yè)戶提出的質(zhì)詢。 房屋本體維修養(yǎng)護范圍及計劃房屋本體維修養(yǎng)護范圍為承重結(jié)構(gòu)部件（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等），抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳及公共屋面，本體共用排煙道、電梯、機電設(shè)備、本體消防設(shè)施、公共強、弱電線路線，本體上下水道、共同防盜消防監(jiān)控設(shè)施等。附：南陽某某機關(guān)小區(qū)房屋本體維修養(yǎng)護標準：①基礎(chǔ)：牢固安全、無塌陷②屋面：平整、無積水、排水管口通暢、無堆積物，天面好，排水順暢。④墻體：無裂紋，條磚、涂料無脫落、無起泡、無亂開孔洞，空調(diào)孔修復(fù)，空調(diào)架無銹蝕，無污漬，無亂牽管線，無蜂窩、蟲巢、邊角線整齊。⑥門廳：開關(guān)靈活，鎖扣、門閂齊全，無銹蝕。⑦電梯：設(shè)備圖紙、資料檔案資料齊全，管理完善，運行良好正常無事故隱患，有運行操作規(guī)程、維修保養(yǎng)規(guī)范，記錄清楚。⑨單元門口階梯：表面平滑，邊角完好整齊。⑾消防箱、消防栓：消防箱體完好，玻璃明亮，開關(guān)靈活，消防帶干燥無霉變，消防箱、消防栓、消防泵接合器完好，閥門開關(guān)靈活，標識清楚。⒀智能系統(tǒng)：控制箱：關(guān)鎖良好，電纜線不外露 ，標識清楚；單元IC卡門禁系統(tǒng)建議安裝：房號顯示清楚，開關(guān)功能正常，無銹蝕，門廳控制正常；周邊紅外監(jiān)控系統(tǒng)：設(shè)備及線路無破損，報警功能正常；攝像監(jiān)控系統(tǒng)：設(shè)備及線路無破損，攝像頭工作正常。用于購建管理用房，墊支購建商業(yè)用房，公共設(shè)施的重大維修。 專用基金的使用大樓公用設(shè)施的重大維修養(yǎng)護工程項目，只能使用基金的增值部分。 公共設(shè)施日常維修保養(yǎng)費的建立和使用公共設(shè)施日常維修保養(yǎng)包括直接人工費、直接材料費和間接費用，按月計算實際發(fā)生的營業(yè)成本，在管理費用的明細科目中列支。 公共設(shè)施維修養(yǎng)護范圍及計劃公共設(shè)施維修養(yǎng)護包括：樓內(nèi)道路（市政道路除外），路燈、溝、渠道、園林綠化地，地下排水管等，文化娛樂、體育場所、停車場所、自行車房及物業(yè)管理用房、商業(yè)用房（租賃以入歸基全戶）。公共設(shè)施日常維護、保養(yǎng)計劃詳見年度《公共設(shè)施日常保養(yǎng)計劃表》。管理上采用綜合性管理和專業(yè)化管理相結(jié)合的方式：大中修集中，維修保養(yǎng)分散。公司工程部的管理范圍為房屋本體和公共設(shè)施的日常保養(yǎng)和維修；房屋主體的小修及機電設(shè)備中修以上的工程分包給專業(yè)公司，工程部對分包工程實施監(jiān)理和檢查。按年、季、月分別制定物業(yè)維修養(yǎng)護的作業(yè)計劃并組織實施，每年分別擬定公共設(shè)施和房屋本體大修項目計劃，提交某某辦公室或住宅相關(guān)業(yè)戶代表討論。按周、月、季年確定類別和內(nèi)容的維修和保養(yǎng)；嚴格執(zhí)行維修保養(yǎng)的動作程序和作業(yè)規(guī)范：用好30％的房屋本體維修基金管理費中的公共設(shè)施維護費。十三、經(jīng)費收支預(yù)算 預(yù)算依據(jù)本預(yù)算依據(jù)以下物業(yè)管理服務(wù)范圍，測算出服務(wù)費用。（共用的上下水管道、落水管、強弱電線及管線、風(fēng)道、煙囪、共用照明、中央空調(diào)、系統(tǒng)、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防防盜監(jiān)控設(shè)施設(shè)備等的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務(wù)，但不包括相關(guān)配件費用。、養(yǎng)護和管理。您好，歡迎您閱讀我的文章，本W(wǎng)ORD文檔可編輯修改，也可以直接打印。閱讀和學(xué)習(xí)是一種非常好的習(xí)慣，堅持下去，讓我們共同進